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1、物業(yè)管理下半年工作計(jì)劃書 一、上半年工作情況： 綜合管理 綜合管理服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟， 也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容的中樞站和聯(lián)絡(luò)處，承載 著溝通、協(xié)調(diào)、反饋、落實(shí)、監(jiān)察、匯報(bào)、處理、處置、統(tǒng) 計(jì)的重大使命。 1）公司已具備企業(yè)二級(jí)資質(zhì)等級(jí)，目前正在籌備一級(jí) 資質(zhì)升級(jí)的資料。 2）投訴與建議。針對(duì)投訴，公司相關(guān)部門馬上進(jìn)行協(xié) 調(diào)和整改，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)上門回訪，將整改情 況和處理結(jié)果向業(yè)主通報(bào)，在做好解釋工作的同時(shí)，進(jìn)一步 聽取業(yè)主意見，得到業(yè)主的理解。 3）報(bào)修情況?？头扛鶕?jù)實(shí)際情況對(duì)小區(qū)報(bào)修的內(nèi)容 和問(wèn)題都進(jìn)行了及時(shí)跟進(jìn)處理，并及時(shí)建立相關(guān)檔案，無(wú)發(fā) 生一起

2、因報(bào)修引起的有效投訴。 4）文件的收發(fā)及存檔管理。檔案文件管理也是物業(yè)管 理處日常工作之一， 其中包括物業(yè)服務(wù)資料、 公司內(nèi)部資料， 合同協(xié)議等，文員對(duì)文件進(jìn)行分門別類、加以歸檔并完善資 料目錄歸檔。 5）企業(yè)員工培訓(xùn)情況。員工認(rèn)真學(xué)習(xí)管理處制定的質(zhì) 量手冊(cè)、程序文件、接待禮儀，在日常工改善服務(wù)流程，使 部門工作更加規(guī)范化。 管理人員都取得執(zhí)業(yè)資格， 持證上崗， 公司加大員工崗位技能、職業(yè)道德培訓(xùn)，創(chuàng)造條件為部門員 工提供學(xué)習(xí)專業(yè)技能的機(jī)會(huì)，加強(qiáng)與各部門的溝通交流，使 員工增強(qiáng)專業(yè)知識(shí)，了解工作動(dòng)態(tài)，正確處理各種矛盾和問(wèn) 題。 6) 公司和各管理處客戶部在醒目位置設(shè)置公示牌，公 布物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目

3、、標(biāo)準(zhǔn)及其他物管相關(guān)信息，方便業(yè)主了解 物業(yè)公司收費(fèi)的合法性及透明度。 7) 公司制度要求員工在崗須穿公司統(tǒng)一著裝，工號(hào)牌 佩戴規(guī)范。 工程維修 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)與維修養(yǎng)護(hù)管理工 作是建立在小區(qū)的接管驗(yàn)收入及運(yùn)行階段基礎(chǔ)之上，為此我 們實(shí)施了以下管理措施 : 1) 對(duì)整個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了預(yù)驗(yàn)收，在安裝工程師 的督促和配合下施工方已完成整改項(xiàng)目的三分之二。 2) 對(duì)整個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備做臺(tái)賬登記工作。抄錄設(shè)備銘 牌型號(hào)、電流、控制范圍等，對(duì)整個(gè)小區(qū)的電氣分路開關(guān)進(jìn) 行編號(hào)并緊固各電氣箱內(nèi)接線樁頭，建立機(jī)房巡視制度和巡 視表格；制定中央空調(diào)操作規(guī)程和運(yùn)行記錄表，對(duì)各系統(tǒng)設(shè) 備進(jìn)行編

4、號(hào)和分布圖；制定了設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表 ; ，實(shí)時(shí) 觀察小區(qū)內(nèi)能源消耗總量，做好用電、用水記錄，做好節(jié)能 降耗工作 3) 由于設(shè)備正處于運(yùn)行磨合階段，同時(shí)由于其使用情況 有別于正常階段，所以故障情況時(shí)有發(fā)生，為此管理處加強(qiáng) 了與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)溝通工作，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行專題研討 再根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整管理工作重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)努力投入使用的設(shè) 備運(yùn)行性能得到了極大的改善。 4) 實(shí)施了設(shè)備定期巡檢制度，做到設(shè)備巡檢及養(yǎng)護(hù)工作 規(guī)程張貼上墻，維修人員定期實(shí)施巡檢工作并做好巡檢工作 記錄，基本上達(dá)到了公共設(shè)備問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理的工作 目標(biāo)。 5) 安排維修部每天不定時(shí)巡查小區(qū)的電消防設(shè)施等設(shè) 施設(shè)備進(jìn)行了全面的

5、排查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)維修；品質(zhì)管 理中心人員每天對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的堡坎、切坡和車庫(kù)的全面檢 查，發(fā)現(xiàn)裂縫、下沉、松動(dòng)等工程問(wèn)題及時(shí)與開發(fā)公司項(xiàng)目 部聯(lián)系整改，并盡快通知業(yè)主注意安全。 6) 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域房屋的避雷針進(jìn)行了檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題已經(jīng)及時(shí)上報(bào)并整改，小區(qū)的溫馨提示的標(biāo)志標(biāo)識(shí)已經(jīng)制 作安裝，保障業(yè)主房屋及業(yè)主的安全。 7) 做好日常報(bào)修工作。 公共秩序維護(hù) 1) 嚴(yán)格執(zhí)行外施工人員出入制度，定時(shí)定崗進(jìn)行裝修區(qū) 域清場(chǎng)， 這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時(shí)更 避免了因裝修施工人員引致的安全投訴、收到了良好的成效。 2) 加強(qiáng)裝修搬運(yùn)材料進(jìn)場(chǎng)的監(jiān)管，進(jìn)入小區(qū)輸送材料須 按規(guī)定進(jìn)行申

6、請(qǐng)、登記，每一環(huán)節(jié)秩序維護(hù)部都進(jìn)行有效的 現(xiàn)場(chǎng)督促，材料停留在公共部位過(guò)夜、搬運(yùn)過(guò)程中破壞公共 設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運(yùn)的情況能第一時(shí)間 得到處理。 3) 嚴(yán)格執(zhí)行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出 入、其它人員進(jìn)出須配合查詢與登記，出門物品均憑區(qū)域單 位簽章的 出門證 并經(jīng)查核后才能放行，有了這些管理制度 的嚴(yán)格執(zhí)行保證了小區(qū)物品出入的制度化、有序化。 4) 按 消防管理制度要求，秩序維護(hù)部安排專人每半月定期對(duì)消防 栓、滅火器實(shí)施專項(xiàng)檢查確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同 時(shí)針對(duì)整個(gè)小區(qū)全面開展火災(zāi)隱患自查工作，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的安 全隱患書面通知小區(qū)各區(qū)域單位進(jìn)行整改，發(fā)動(dòng)小區(qū)各業(yè)主

7、單位加強(qiáng)消防知識(shí)培訓(xùn)，設(shè)立消防專員，落實(shí)消防應(yīng)急預(yù)案 的實(shí)效，組織消防模擬演習(xí)。 5)秩序維護(hù)員上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，著裝統(tǒng)一，舉止 規(guī)范，形成良好的工作環(huán)境。 6)秩序維護(hù)部的員工實(shí)行 24 小時(shí)門崗值班制度，巡邏 隊(duì)員按規(guī)定時(shí)間到指定區(qū)域巡邏，并做好巡邏記錄。小區(qū)監(jiān) 控系統(tǒng)等技防設(shè)施完好，及時(shí)完整的儲(chǔ)存資料。 環(huán)境管理 公司制定了嚴(yán)格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔主 管組織安排相關(guān)區(qū)域的保潔工作并每天開展巡檢整改工作， 同時(shí)裝修整改等外圍施工環(huán)境，我們開展了專項(xiàng)的大掃除工 作，沒(méi)有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。 1) 為了更有效的開展工作，對(duì)保潔區(qū)域進(jìn)行了細(xì)致合理 的劃分。并結(jié)合小區(qū)

8、實(shí)際情況，制定保潔工作內(nèi)容和考核標(biāo) 準(zhǔn)，對(duì)保潔員工工作進(jìn)行督促管理。對(duì)小區(qū)未進(jìn)駐區(qū)域進(jìn)行 清掃，并對(duì)各樓宇的門庭進(jìn)行集中清掃，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良 好的居住環(huán)境，博得了業(yè)主的好評(píng)。利用陰雨天的自然條件 清掃前期施工遺留下來(lái)的室外區(qū)域，清洗地下車庫(kù)，清洗消 防系統(tǒng)。對(duì)小區(qū)的所有路燈和污水管道進(jìn)行集中清洗維護(hù)， 并定期清洗。 2) 每幢樓交付業(yè)主后管理處將每幢樓的清潔開荒責(zé)任 到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時(shí)，出色地 完成了各幢樓宇的清潔開荒工作為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工 作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3) 在小區(qū)宣傳欄或告示牌中告知業(yè)主注意事項(xiàng)并及時(shí) 更換最新事宜， 包括小區(qū)房屋的屋面廣告的清理、 外

9、墻瓷磚、 空調(diào)外機(jī)的安裝。 二、存在的不足與 201x 年下半年的工作計(jì)劃 盡管我們?cè)?201x 年的物業(yè)管理工作中取得了一定成績(jī)、 也得到了業(yè)主單位的多次表?yè)P(yáng)，但我們知道還有很多不足之 處需要完善與加強(qiáng)。 第一、管理人員整體素質(zhì)參差不齊，部分人員服務(wù)意識(shí) 不是很強(qiáng)實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高。 第二、與業(yè)主的溝通不夠、了解不足，在往后的工作中 應(yīng)予以加強(qiáng)。 第三、設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)、以確保設(shè)施設(shè)備 的安全正常運(yùn)行，避免因此而對(duì)業(yè)主的正常生活造成影響， 引至業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作的不滿。 第四、安全管理方面仍存在秩序維護(hù)人員思想心態(tài)不穩(wěn) 定，工作執(zhí)力力欠缺的情況，需要在實(shí)際工作中加以提高。

10、 第五、在小區(qū)內(nèi)經(jīng)常開展有針對(duì)性、實(shí)用性、趣味性的 知識(shí)講座和文藝活動(dòng)， 豐富居民精神生活， 倡導(dǎo)“互幫互助” 的文明風(fēng)尚，引導(dǎo)小區(qū)居民積極參與治安、消防工作。 針對(duì)以上幾個(gè)問(wèn)題、在 201x 年下半年的工作中、我們 將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)、努力提高員工的業(yè)主服務(wù)技能與管理水 平，把工作做到更好。不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完 善小區(qū)各項(xiàng)管理工作制度，為小區(qū)的平安穩(wěn)定，為公司的發(fā) 展添磚加瓦。 三、對(duì)物業(yè)管理的建議 1、進(jìn)一步加強(qiáng)違法搭建、違章裝修的管理力度。 2、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督管理。要加強(qiáng)對(duì)業(yè) 委會(huì)的指導(dǎo)，做好業(yè)委會(huì)的組建、換屆和日常管理工作，加 強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，處理好與居委會(huì)的關(guān)系，真正幫助小區(qū)組建一 支高素質(zhì)、有信譽(yù)、依法行使職責(zé)的業(yè)委會(huì)隊(duì)伍。 3、加強(qiáng)物業(yè)管理?xiàng)l例 、物權(quán)法 、合同法 、 飾裝修管理辦法等物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)宣傳，讓廣大 居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。 4、及時(shí)總結(jié)并推廣小區(qū)物業(yè)管理工作中的新方法和好 的經(jīng)驗(yàn)。