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1、 （招標(biāo)投標(biāo)）物業(yè)公司投標(biāo) 書(shū)范本 2020年5月 多年的企業(yè)咨洵顧問(wèn)屋儂,經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地執(zhí)i亍的卓越管理方窠，值得您下我擁有 技 術(shù) 文 件 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 通過(guò)我們的服務(wù)，為“XX商住小區(qū)”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造 一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境， 讓業(yè)主安心、放心。 一、 總體管理服務(wù)目標(biāo) 1 、 前期目標(biāo) 成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；

2、2 、 合同目標(biāo) 在合同期內(nèi)， 全身心為業(yè)主服務(wù)， 成為業(yè)主的好保姆、 好管家、 好朋友。 四年內(nèi)達(dá)到“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； 二、管理服務(wù)理念 臨滄市好當(dāng)家物業(yè)讓您更滿意 讓——嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流 您——業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專業(yè)部門(mén) 更——優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、 優(yōu)于其它企業(yè)、 100% 業(yè)戶第一、 不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求 滿意——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友 成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友 成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友 三、保證體系 我公司自成立起開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作， 并制訂了公司 “企業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)”貫穿于“臨滄市錦秀江山

3、商住小區(qū)”的物業(yè)管理之中。 四、服務(wù)承諾 1 、總體指標(biāo) 1 、滿意度指數(shù) 85 以上； 2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； 2、分類指標(biāo) 1 、管理處設(shè)專線 24 小時(shí)受理報(bào)修， 2 、業(yè)戶接待時(shí)間： 365 天 8:30-20:30 ； 3、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100% ； 4、檔案歸檔率達(dá)到 100% ，檔案完整率達(dá)到 100 ； 5、維修及時(shí)率達(dá)到 100% ； 6 、維修質(zhì)量合格率達(dá)到 95% 以上； 7 、實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到 100% ；

4、8、有效投訴處理率 100 ％，投訴人簽字滿意率 95 ％以上； 9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到 98 ％以上； 10 、房屋建筑完好率達(dá)到 98% 以上； 11 、綠化存活率達(dá)到 98% 以上； 12 、清潔管理無(wú)盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 13 、道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到 98% 以上； 14 、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行 24 小時(shí)保安立崗服務(wù) 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 物業(yè)管理方案 一、 物業(yè)管理人員配備計(jì)劃 1 、管理處各崗位員工的任職要求 [ 管理處經(jīng)理 ] 大專以上學(xué)歷 具備行業(yè)崗位資格證書(shū) 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū) 熟悉

5、物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的 了解和管理能力 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) 外表端莊，思路敏捷 有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧 有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 [ 經(jīng)理助理 ] 大專以上學(xué)歷 具備X X房地資源行業(yè)崗位資格證書(shū) 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū) 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) 有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 [ 業(yè)戶接待 ] 大專以上學(xué)歷 熟練操作辦公自動(dòng)化軟件 熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 通過(guò)云南省物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn) [ 保安服務(wù) ] 具備物業(yè)

6、保安人員崗位上崗證書(shū) 年齡 20 － 35 歲之間，男性 身高不低于 1.75 米 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀 缺陷 能吃苦耐勞承受工作壓力 通過(guò)臨滄物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn) [ 維修養(yǎng)護(hù) ] 具備相關(guān)操作證及上崗證 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng) 驗(yàn) 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [ 保潔保綠 ] 通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn) 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 形象健康 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 2、管理處各部門(mén)崗位人員配備 人員配備 崗位設(shè)置 人員配備 （人） 崗位設(shè)置

7、人員配備 （人） 管理處經(jīng)理 1 設(shè)備管理部 經(jīng)理助理 1 設(shè)備部主管 1 業(yè)戶服務(wù)部 強(qiáng)弱電工 1 業(yè)戶服務(wù)部主管 1 給排水管道 1 業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/ 報(bào)修） 1 房修 1 值班電工 1 保安服務(wù)部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠化部主管 1 門(mén)崗 2 小區(qū)范圍內(nèi)保潔 10 巡崗 8 綠化 6 監(jiān)控 2 合計(jì) 人 物業(yè)管理目標(biāo) 成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服 務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：四年內(nèi)達(dá)到“臨滄 市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； 三、物

8、業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 XX有限公司 管理制度 第一章董事會(huì)職權(quán) 一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。 二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍，討論和決定本公 司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。 三、討論和通過(guò)公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。 四、審定和通過(guò)公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織 建設(shè)、思想建設(shè)等重大問(wèn)題。 六、根據(jù)工作需要作由授權(quán)的決議和討論其他重大問(wèn)題。 第二章經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng) 導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤(pán)工作。 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門(mén)制定 的方針、

9、政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門(mén)的作用， 建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn) 行和提高公司管理水平。 三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員 工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提由各個(gè)時(shí)期的中心 工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不 斷的發(fā)展。 四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工 生命安全和身心健康。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和 技術(shù)骨干。 七、認(rèn)真做好工作考核，豉勵(lì)先進(jìn)、樹(shù)立典型，發(fā)揚(yáng)成 績(jī)、糾正錯(cuò)誤

10、，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。 八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好 實(shí)質(zhì)工作。 第三章辦公室職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度 和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格 執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征 訂和發(fā)放。 三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。 四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物 品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投” ，物品存 放及保管安全妥善 五、組織召開(kāi)例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記 錄。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)

11、員工工作 進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形 象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門(mén)工作。 九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小 區(qū)文化活動(dòng)。 十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。 第四章辦公室主任崗位職責(zé) 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、 法規(guī)和公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格 執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和 小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、 三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和 不能按時(shí)完

12、成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī) 效考核的兌現(xiàn)。 四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。 五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用 規(guī)定 六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好 小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 七、組織召開(kāi)工作例會(huì)及日常會(huì)議，撰擬相關(guān)材料并做 好會(huì)議記錄。 八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想 工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及 日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。 十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和 發(fā)放，使庫(kù)存的物品存放合理，保管安全妥善。 十一、負(fù)責(zé)

13、籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好 小區(qū)文化活動(dòng)。 十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤(pán)工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完 成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。 第五章管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法 規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn) 證解釋，做好投訴記錄。 四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、 電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正 常運(yùn)行。 六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。 七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

14、 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 第六章管理部主任崗位職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)小區(qū)的物業(yè) 和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。 二、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。 三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門(mén)員工的工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn) 行處罰。 四、對(duì)部門(mén)員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。 五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問(wèn)題，做到派單及時(shí)，過(guò)程監(jiān)督, 保證讓業(yè)主滿意。 六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。 七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及 時(shí)處理。 八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見(jiàn)和建議，并向上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 第七章保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)

15、、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的 使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，切 實(shí)履行保安員職責(zé)，做出表率。 三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表，組織召開(kāi)班前 會(huì)和班后講評(píng)并做好績(jī)效考核。 四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。 五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。 六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題， 關(guān)心愛(ài)護(hù)保安隊(duì)員。 七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂 拉亂掛現(xiàn)象。 八、對(duì)本班無(wú)權(quán)決定或無(wú)力解決的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí) 請(qǐng)

16、示。 九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告，執(zhí) 行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。 十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)完成對(duì)里交 給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生， 確保安全。 第八章保安員崗位職責(zé) 一、門(mén)衛(wèi)崗位職責(zé) 1 、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。 2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書(shū)報(bào)、吃東西、 睡覺(jué)、不準(zhǔn)收聽(tīng)錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。 3 、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理 問(wèn)題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。 4、認(rèn)真填寫(xiě)各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。 5 、 對(duì)外來(lái)人員一律進(jìn)行出入

17、登記， 來(lái)訪的客人得到業(yè)主 或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。 6 、 嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、 買賣、 收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。 7 、 裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)， 未辦 理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。 8 、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》 ，裝修人員進(jìn) 入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》 。 9 、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 10 、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng) 車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 11 、巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、 不吸煙、不閑談。 12 、 負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤(pán)查

18、， 并及時(shí) 請(qǐng)其離開(kāi)小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。 13 、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、 設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座 排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng) 掌握住宅區(qū)的整體情況。 5 、 勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、 煙頭， 維護(hù)好公 共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 6 、 指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊， 優(yōu)先保證業(yè)主的車 位。 7 、 裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)， 垃圾必須及時(shí) 清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過(guò)道、 天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。 8 、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、

19、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成 巡邏任務(wù)。 第九章保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé) 一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。 三、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢 查督促好工作的實(shí)施。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行 為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。 五、教育員工愛(ài)護(hù)公物，厲行節(jié)約。 六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。 第十章保潔員崗位職責(zé) 、室外保潔員崗位職責(zé) 1 、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化 部分及坐臺(tái)兩次。 2、垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。 3

20、 、 熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況， 對(duì)其 負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 4、熱愛(ài)本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕 累。 5 、 積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 提高業(yè)務(wù)水平， 自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清 潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 6 、 維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生， 對(duì)不講衛(wèi)生、 不文明的現(xiàn)象要及 時(shí)勸阻和制止。 7 、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。 二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé) 1 、準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 2 、 負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)， 定期向 上司匯報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。 3 、對(duì)游樂(lè)兒童，活動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋， 切

21、忌用粗魯?shù)难哉Z(yǔ)。 4 、 維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序， 隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生， 及時(shí) 處理突發(fā)事件。 5 、 定期對(duì)花園樹(shù)木、 池邊噴灑藥物， 以確?；▓@四周衛(wèi) 生整潔。 6 、 及進(jìn)維護(hù)、 養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備， 細(xì)小問(wèn)題自行解決。 7 、 在客戶或銷售員的要求下， 可以和客戶談物業(yè)公司及 小區(qū)的相關(guān)情況。 8 、對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。 9 、愛(ài)崗敬業(yè)，完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。 三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé) （ 1 ）樓道保潔員崗位職責(zé) ①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門(mén)、樓梯扶手清擦、保 潔。 ②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、 防盜門(mén)、電表等公用部位進(jìn)行保潔，

22、并不斷巡視保持干凈。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門(mén)窗等公用部位進(jìn)行保潔，并 不斷巡視保持干凈。 ④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián) 系。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好登記并上報(bào)部 門(mén)。 ⑥定期對(duì)樓道蚊蟲(chóng)等進(jìn)行消殺，確保無(wú)“四害” 。 ⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 （ 2 ）辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。 ②工作時(shí)間不能做與工作無(wú)關(guān)的事，如聊天。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 ④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清 潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。 ⑥積極完成上級(jí)

23、交代的臨時(shí)任務(wù)。 ⑦每次使用完保潔工具， 應(yīng)清潔干凈， 放到指定的地點(diǎn)。 四、上門(mén)服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 1 、按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。 2、根據(jù)客戶要求，按照部門(mén)制定的操作規(guī)范完成任務(wù)， 并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門(mén)。 3 、嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費(fèi)用。 第十一章物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)業(yè) 主實(shí)行全面服務(wù)。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的 使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 三、 主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通， 建立良好的人際關(guān)系。 四、處理業(yè)主

24、/ 用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問(wèn)訊、咨詢、投訴等 事宜。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接 驗(yàn)收，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)時(shí)行整改。 六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查，以及存在 問(wèn)題的處理。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn) 收。 八、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共部位的設(shè)施 / 設(shè)備的檢查和保修。 九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。 十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。 第十二章水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能 保證安全用電。 二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽(tīng)從指揮，不遲 到早退，嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶隨叫隨

25、到， 不拖拉扯皮。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)處理，填寫(xiě)好工作日志，并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。 四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓， 停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開(kāi)關(guān)帶負(fù)荷停送電。 五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保 工作人員人身安全。 六、節(jié)約用電，做到不該開(kāi)的燈不開(kāi)，不該送的電不送， 按時(shí)開(kāi)關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。 七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外 干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。 八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。 第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的

26、管理，確保監(jiān)控系 統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作， 充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則 一、監(jiān)控室值班登記制度 （一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司 賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對(duì)監(jiān)控過(guò)程 中發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。 （二）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離 崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有 人頂崗時(shí)方可離開(kāi)。 （三）對(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤， 確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 （四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存 檔。 二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 （一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的

27、 各項(xiàng)工作任務(wù)。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛(ài)護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施， 嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。公司員工和外 來(lái)人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方 可進(jìn)入。 （四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨 意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班 人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極 配合。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄 像的內(nèi)容。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)

28、控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值 案件線索及時(shí)另存入 U 盤(pán)保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門(mén)破 案提供有效線索。 （二）監(jiān)控人員對(duì)園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、 火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入 U 盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記。 （三）對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入 U 盤(pán)，制 作光盤(pán)長(zhǎng)期存檔保留，并做好標(biāo)記。 第十四章考勤管理制度 一、簽到制度 嚴(yán)格實(shí)行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分 鐘為簽到時(shí)間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30 分鐘以內(nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進(jìn)行處理。托人簽到、

29、 簽退或弄虛作假報(bào)考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰 款。 二、請(qǐng)銷假制度 1 、上班期間有事需請(qǐng)假，除公休一天外，其余時(shí)間均視 為事假，事假期間無(wú)工資。 2、請(qǐng)假人必須寫(xiě)請(qǐng)假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自 將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請(qǐng)假而擅自離 開(kāi)或逾假不歸者均按曠工處理。 3 、請(qǐng)假審批規(guī)定如下： （ 1 ）各部門(mén)員工一日以內(nèi)由部門(mén)主管審批，一日以上報(bào) 公司經(jīng)理批準(zhǔn)。 2）部門(mén)負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由 經(jīng)理簽字后上報(bào)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 4、假滿上班時(shí)必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進(jìn)行銷假報(bào)到。 5、負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面，秉

30、公辦 事。 第十五章財(cái)務(wù)管理制度 一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的 財(cái)務(wù)管理對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、 準(zhǔn)確的核算、 反映、 監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為 龍頭的作用。 二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表，全面反映 公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會(huì)計(jì) 核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。 三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，按時(shí)收繳 小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，管好財(cái)產(chǎn)、管好 財(cái)務(wù)資料，合理使用資金。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理 債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。

31、四、搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊 重宣傳和維護(hù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí) 行情況。 五、 加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)， 提高業(yè)務(wù)水平， 要求每位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事， 杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。 六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟(jì)文件擬定要以 財(cái)務(wù)參與和核算為依據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確分析和管理。 七、所有財(cái)務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報(bào)總公司主 管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。 第十六章員工宿舍管理制度 為提高員工生活質(zhì)量，確保員工生活安全，避免浪費(fèi)， 特制定本規(guī)定。 一、宿舍應(yīng)保持干凈，整潔、禁止堆放垃圾。要求地面 無(wú)雜物，門(mén)窗干凈，被褥

32、、衣物放置整齊，床單、被套常換 洗。 二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃，當(dāng)天值日負(fù) 責(zé)當(dāng)天宿舍衛(wèi)生，主管班長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查落實(shí)，衛(wèi)生不干凈者每 次處以 5 元罰款。 三、宿舍內(nèi)不準(zhǔn)吵鬧，大聲喧嘩，不準(zhǔn)隨便亂丟垃圾， 隨身物品應(yīng)安放整齊。 四、宿舍人員不得擅自調(diào)換房間或公司財(cái)產(chǎn)物品。 5、 住宿人員如離開(kāi)宿舍時(shí)必須關(guān)好門(mén)窗， 切斷電源 （電 熱毯、電燈）水源，否則對(duì)宿舍班長(zhǎng)處以 10 元的罰款。 6、 住宿人員必須按時(shí)就寢， 除值班人員外一律在晚 11 ： 00 前就寢，如有特殊原因不能就寢，需報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 七、宿舍內(nèi)節(jié)約用水，用電，不準(zhǔn)私接電源。 八、起床時(shí)必須整理

33、好被褥，衛(wèi)生間及時(shí)沖洗，保持室 內(nèi)環(huán)境整潔。 九、宿舍物品實(shí)施精細(xì)管理，做到件件有人負(fù)責(zé)看管、 維護(hù)、清理。住宿人員不得損壞公司財(cái)物及公共設(shè)施（如： 暖氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等） 。 十、員工應(yīng)樹(shù)立安全意識(shí)作好日常防火，防盜工作，貴 重物品應(yīng)注意保管好，若有丟失及時(shí)向負(fù)責(zé)人報(bào)告。如有發(fā) 現(xiàn)公司員工偷盜他人財(cái)物者，公司有權(quán)將其除名并追究其法 律責(zé)任。 十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生，衛(wèi)生用品用完后必須放 在垃圾桶里，嚴(yán)禁丟入廁所的下水道內(nèi)，若因此導(dǎo)致廁所堵 塞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)疏通并承擔(dān)其費(fèi)用。 十二、樹(shù)立文明意識(shí)，團(tuán)結(jié)意識(shí)，住宿員工之間應(yīng)互相 尊重、互相幫助、團(tuán)結(jié)友

34、愛(ài)、和睦相處，嚴(yán)禁拉幫結(jié)派搞個(gè) 人主義和地方主義，嚴(yán)禁罵人，說(shuō)臟話和打架斗毆等事件發(fā) 生。 十三、任何員工未經(jīng)公司許可不得擅自留宿外人，須經(jīng) 理同意方可留宿，否則處以 30 元罰款。 所有員工必須嚴(yán)格遵守該管理制度。 四、物業(yè)管理行政管理方案 1 、行政服務(wù)管理目標(biāo) :建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo) ,規(guī)范化、 標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作 ,滿足服務(wù)要求的最大化。 2 、行政管理組織目標(biāo) :建立合理、高效的組織架構(gòu) ,進(jìn)行規(guī)范 化、標(biāo)準(zhǔn)化管理 ,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。 3 、行政服務(wù)管理基本內(nèi)容 :行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案 管理、公共服務(wù) （房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠

35、 化等 ） 、特色服務(wù) （帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等 ） 、組織文化活動(dòng) 等。 4 、行政服務(wù)管理崗位職責(zé) : 4.1 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問(wèn)題處理、增值服 務(wù)的開(kāi)展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。 4.2 管理員 :房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種 手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。 4.3 維修工 :設(shè)備保養(yǎng)與維修、 4.4 保安人員 :小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管 理。 4.5 保潔員 :樓道與庭院保潔。 5 、行政服務(wù)管理操作流程 : 5.1 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問(wèn)題分類傳遞 到相關(guān)責(zé)任部門(mén)

36、 ,2 日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù) ,并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。解 決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進(jìn)行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù) 確保《業(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時(shí)存入業(yè)主投訴 檔案。 5.2 檔案管理 :按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔 ,并及時(shí) 送達(dá)到相關(guān)人員。 6 、行政服務(wù)管理制度 : 6.1 員工行為規(guī)范。 6.2 勞動(dòng)人事管理。 6.3 人員晉升辦法。 6.4 績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行辦法。 6.5 合同管理制度。 6.6 資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法。 6.7 財(cái)務(wù)管理辦法。 6.8 竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 7 、信息反饋渠道及時(shí)間 :為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ,使客戶

37、滿意率達(dá)到和保持 98% 以上 ,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道 , 形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 7.1 在分公司建立業(yè)主意見(jiàn)登記本 , 隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè) 管理方面的意見(jiàn)。 .7.2 設(shè)立 24 小時(shí)業(yè)主投訴熱線 ,24 小時(shí)接 受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人 姓名。 7.3 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主 意見(jiàn) ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ,查找問(wèn)題原因 ,提 出改進(jìn)方案。對(duì)重要問(wèn)題給予正面回復(fù)。 7.4 定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào) ,主動(dòng)接受工作監(jiān)督和 指導(dǎo)。 五、公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案 1 、公共秩序維護(hù)

38、 1.1 管理區(qū)域的門(mén)崗實(shí)行全天 24 小時(shí)立崗保安服務(wù)。 1.2 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列 隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、 精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安 服務(wù)無(wú)關(guān)的事。 1.3 值崗時(shí)與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使 用“命令” 、 “要求”類用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。 1.4 為保障業(yè)戶、訪客的人身、財(cái)產(chǎn)及XXXX項(xiàng)目（ ） 的安全， 保安人員應(yīng)認(rèn)真值守， 實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安 全保衛(wèi)防范性工作， 盡到善良管理人的注意義務(wù)。 對(duì)突發(fā)事件 應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)， 果斷作出適當(dāng)處置，

39、即時(shí)報(bào) 告上級(jí)，并做好記錄。 1.5 門(mén)崗保安人員應(yīng)熟悉xx xx項(xiàng)目（ ）常住人員及私 家車輛狀況， 并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制度， 不準(zhǔn)拾荒、 小攤 販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。 1.6 雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。 1.7 對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小 區(qū)， 應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門(mén)證， 對(duì)攜帶大宗材料及貴重物 品出門(mén)， 應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶簽證的、 由管理處簽發(fā)的出門(mén)證， 并做 好相應(yīng)記錄。 1.8 管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年 365 天24 小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)， 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查 1 次。 1.9 為防盜、防火、防

40、災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同 方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 1.10 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動(dòng)態(tài)、道路暢通及車輛停 放狀況、各類標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán) 境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。 發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向有 關(guān)部門(mén)反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。夜 間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自 我保護(hù)意識(shí)。并對(duì)路燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。 1.11 加強(qiáng)裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意 施工的行為，確保夜間（ 18:00- 次日 08:00 ）及國(guó)定節(jié)假日不 發(fā)出影響他人休息的裝修、施

41、工噪聲。 1.12 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管 理。 1.13 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件， 應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí) （每 年1?2次）。 1.14 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行 24 小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏； 通過(guò)小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、 周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面 監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像， 并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像， 做好監(jiān)視記錄； 當(dāng)值人 員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密， 不得泄漏， 未經(jīng) 管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 1.15

42、監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，循環(huán)使用。 1.16 做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。 1.17 監(jiān)控室內(nèi)無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳 細(xì)記錄。 2 、消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺(jué)，將日常消防 管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作： 2.1 我們堅(jiān)持“預(yù)防為主， 防消結(jié)合”的消防工作方針， 嚴(yán) 格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理觀念 ,實(shí) 施全員義務(wù)消防員制。 2.2 加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作 2.2.1 消防教育宣傳工作： 我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知 識(shí)， 并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦

43、消防知識(shí)講座。 居住區(qū)入住 時(shí)，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》 ，同時(shí)聯(lián)系 部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。 2.2.2 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防 隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練， 提高全體社區(qū)成員的 “自救”意識(shí)和能力，防范于“未燃”。 2.3 加強(qiáng)二次裝修的消防管理 2.3.1 對(duì)二次裝修審批時(shí)， 要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅 火器材方可入場(chǎng)施工。 2.3.2 對(duì)于復(fù)雜裝修、 大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修， 要求 施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開(kāi)工。 2.3.3 在入住

44、期間， 我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、 安置擋車 樁、 安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法， 著重解決違章占用消防通道的 問(wèn)題，保證消防通道的順暢。 2.4 、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組 建管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”， 以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)， 我 們能迅速作出反應(yīng)， 立足“自救”， 最大限度地減少火災(zāi)損失。 附火警應(yīng)急程序如下： 2.4.1 報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)， 發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、 火光等， 應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。 管理處值班員接 到火警報(bào)警后， 應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng)， 查明報(bào)警地址、 燃燒起因、目前火勢(shì)

45、、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。 2.4.2 召集 火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。管理處所有人 員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)， 參與滅火。 管理處經(jīng)理接 報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度， 經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行指揮。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。 2.4.3 滅火 現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶 救組、疏散組、警戒組及支援組等，開(kāi)展滅火工作。滅火人 員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用 滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危 險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消 防通道疏散，同時(shí)指揮停

46、泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。后續(xù) 趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送 滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢(shì)過(guò)大且消防 警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié) 助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。 2.4.4 善后與恢復(fù) 火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助 消防部門(mén)查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。 六、清潔綠化服務(wù)方案 1 、清潔服務(wù) 1.1 環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)： ( 1.全員保潔，人過(guò)地凈 ;重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。 ( 2.確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊 全; (3.建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍， 制訂

47、詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)行每日 16 小時(shí)保潔服務(wù) ; (4. 生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn) 運(yùn)采用密閉方式。 1.2 環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)： 1.2.1 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置并加蓋密 閉，桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物 ;垃圾車、池每日沖洗，每周徹 底消殺一次 ;垃圾車無(wú)明顯附著物， 垃圾池周圍無(wú)積水、 污漬。 (1) 水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次，每月沖洗 一次 ; (2) 瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍 ; (3)大理石地面定期拋光打蠟 ;水泥地面目視無(wú)煙頭、 碎紙、 果 皮等垃圾，無(wú)積水、

48、無(wú)塵土、無(wú)痰跡 ;瓷磚地面干凈，無(wú)明顯 污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰 ;大理石地面光亮，可映出照明 輪廓，干凈無(wú)蠟跡。 1.2.3 、公共墻面 (1) 內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2) 天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) ;抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明 顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng) ;瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用 白紙巾擦拭表面 50 厘米，紙巾不被明顯污染。 (3) 外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬 1.2.4 公共照明燈罩 每月用清潔劑清洗擦抹一次 ;目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無(wú)積 塵。 1.2.5 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無(wú)塵 ;箱頂、

49、側(cè)無(wú)塵， 用白紙巾擦試 30 厘米不被明顯污染 ;無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。 1.2.6 玻璃門(mén)、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目 視明亮，無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠 ;窗臺(tái)目視無(wú)積塵 ;鍍膜玻璃半 米之內(nèi)可照出人影像。 1.2.7 樓梯扶手 每日用清潔毛巾擦抹： 無(wú)塵， 用白紙緊擦拭 30 厘米， 紙巾不 被明顯污染 ;樓梯梯級(jí)：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗 一次 ;目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡 （油污、黑印等 ） 1.2.8 各種指示牌、標(biāo)識(shí) 每周清洗擦抹一次：目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損。 1.2.9 集中綠地 每日清掃一次，

50、每隔 2 小時(shí)巡掃一次 ;草坪目視干凈，無(wú)明顯 廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無(wú)磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草 機(jī)。 1.2.10 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無(wú)塵、無(wú)水珠，不銹鋼面光 亮，宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵。 1.2.11 花池 每月徹底擦抹及沖洗一次 ; 隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明 顯污跡、水垢。 1.2.12 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處 ;無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃， 無(wú)破損。 1.2.13 廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 ; 目視干 凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草。 1.2.14 單

51、車棚、地面停車設(shè)施 每天用清潔毛巾擦抹一次 ;每季度刷漆一次 ;目視無(wú)明顯污跡， 無(wú)積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象。 1.2.15 雨水井、排水溝 每周沖洗一次， 每月徹底消殺三次 ;無(wú)明顯垃圾， 雜物及泥沙， 無(wú)蚊蟲(chóng)滋生。 1.2.16 不銹鋼門(mén)框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面 無(wú)污跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影 ;鏡面不銹鋼表面光亮， 三米內(nèi)能清晰映出人物影像。 1.3 “四害”消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲(chóng)、滅鼠消殺 服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì) 伍，配備消殺器材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)

52、的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分 噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市 政部門(mén)可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅 蟲(chóng)的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行 針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制 鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲(chóng)害、鼠患。 1.3.1 消殺時(shí)間：每周五下午。 1.3.2 消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、 天面、食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 1.3.3 消殺過(guò)程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲(chóng)藥水，消殺蟲(chóng)害 ; 投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。 1

53、.3.4 經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的 投放鼠藥， 進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作， 扼制鼠患的發(fā)生， 進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲(chóng)害和鼠患 。 2 、綠化服務(wù) 園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn) 以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù) 綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的 生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。 2.1 實(shí)行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點(diǎn)”，道路綠化的“線”， 公共綠地的“面”組成。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思 想，見(jiàn)縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集 中與分散，點(diǎn)

54、、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合 式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物 進(jìn)行多層次的立體綠化， 收到“立地成景， 四季常青的效果， 從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。 園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配 置必要的速生、抗病蟲(chóng)的花草樹(shù)木，以及水池、噴泉、花架、 假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。 2.2 綠化養(yǎng)護(hù)管理 俗話說(shuō)：“三分種樹(shù)，七分養(yǎng)護(hù)”，這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十 分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、 除蟲(chóng)等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí)， 還要針對(duì)不同花草樹(shù)木的品種、不同

55、習(xí)性、不同季節(jié)、不同 生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性 的管理。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝，樹(shù)形美觀完整無(wú)傾斜， 花壇土壤疏松無(wú)垃圾，草坪平整清潔無(wú)雜草。 2.2.1 樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo) 新種樹(shù)苗： 本地苗成活率 95% ， 外地苗成活率 85% ， 蟲(chóng)害的 樹(shù)木不超過(guò) 2%; 綠化建筑小品無(wú)損壞 ; 草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物 ; 草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。 2.2.2 樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 樹(shù)木：生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常 ; 葉子枝干基本正常。 草坪：覆蓋率在 90% 以上 ;基本上無(wú)雜草 ;生長(zhǎng)和顏色基本正 常不枯黃 ;基本無(wú)病蟲(chóng)

56、害。 2.2.3 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求： 樹(shù)木：定期澆水、施肥、松土、修剪 2 次，每年噴藥 3 次 ; 綠籬：定期澆水、施肥、修剪 3 次，每年噴藥 3 次 ; 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥 2 次。 七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 1 、電梯困人應(yīng)急預(yù)案 1.1 任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立 即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。 1.2 保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了 解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、 被困人數(shù)、 人員情況、 以及電梯所在樓 層， 另一方面通過(guò)對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)， 請(qǐng)求 派人或聯(lián)系工程物料部前往解救

57、。 1.3 . 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng) 與被困乘客取得聯(lián)系， 安慰乘客， 要求乘客保持冷靜， 耐心等 待求援。 尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁， 試圖采用撬門(mén) 等非常措施逃生時(shí)， 要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁， 不要盲 目采取無(wú)謂的行動(dòng)， 以免使故障擴(kuò)大， 發(fā)生危險(xiǎn)。 注意在這一 過(guò)程中， 現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人， 要不斷與被困人員對(duì)話， 及時(shí)了 解被困人員的情緒和健康狀況， 同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理 或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 1.4 工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng) 解救， 必要時(shí)電話通知電梯維修公司前來(lái)?yè)屝蕖?若自己無(wú)法解 救， 應(yīng)

58、設(shè)法采取措施， 確保被困乘客的安全， 等待電梯維修公 司技工前來(lái)解救。 1.5 若工程物料部和電梯維修公司都無(wú)能力解救或短期時(shí)間內(nèi) 解救不了， 應(yīng)視情況向公安部門(mén)或消防部門(mén)求助 （應(yīng)說(shuō)明求助 原因和情況） 。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或 值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。 1.6 . 在解救過(guò)程中， 若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、 神志昏迷 （尤 其是老人或小孩） ，應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員 救出后即可進(jìn)行搶救。 1.7 被困者救出后，保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)立即向他們表 示慰問(wèn)， 并了解他們的身體狀況和需要， 同時(shí)請(qǐng)他們提供姓名、 地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困

59、者不合作自行離去， 應(yīng)記錄下來(lái)存檔備案。 1.8 被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請(qǐng)電梯維修公司查明故 障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。 1.9 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過(guò)情況，包括接 報(bào)時(shí)間、 保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、 電梯維修公司通知和 到達(dá)時(shí)間、 被困人員的解救時(shí)間、 被困人員的基本情況、 電梯 恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分 別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、 車輛號(hào)碼； 被困人員有傷者的， 應(yīng)記 錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。 1.10 工程物料部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、 原因、解救辦法和修復(fù)時(shí)間。 2、突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案

60、2.1 在接到停電通知的情況下， 管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、 時(shí)間、 電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶 和商戶， 并在主要出入口發(fā)布停電通告； 同時(shí)， 工程物料部應(yīng) 做好停電前的應(yīng)變工作。 2.2 在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料 部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。 若系內(nèi)部故障停 電， 應(yīng)立即派人查找原因采取措施， 防止故障擴(kuò)大； 若系外部 停電， 一方面要防止突然來(lái)電引發(fā)事故， 一方面致電電力局查 詢停電情況， 了解何時(shí)恢復(fù)供電， 并將了解的情況通知管理運(yùn) 作部。 2.3 保安部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn) 行情況，

61、發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。 2.4 管理運(yùn)作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在 主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住 戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 2.5 若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維 持好秩序， 指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、 蠟燭等備用照明， 疏散 顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。 2.6 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加 強(qiáng)保安措施， 嚴(yán)防有人制造混亂， 渾水摸魚(yú)， 必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。 2.7 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問(wèn)，做 好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

62、 2.8 詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造 成的損失。 2.9 突發(fā)停電的預(yù)防措施： 1） 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正 常。 2） 管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住戶、 商戶備置一些應(yīng)急照明燈或 蠟燭，以防停電。 3）保安部、工程物料部除配置巡邏、 檢修用的電筒外， 還應(yīng)配 置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。 3、液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案 3.1 接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng)立即通知 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班， 并馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況， 必要時(shí)疏 散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)） 。 3.2 保安部經(jīng)理

63、或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng) 支援， 并通知工程物料部， 另一方面視情況通知液化氣公司和 消防支隊(duì)。 3.3 工程物料部接到通知后， 急速趕赴現(xiàn)場(chǎng)， 協(xié)助保安部施救。 3.4 若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警 戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。 3.5 .若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記 現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話、使用 對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘， 也不要脫換衣服， 以防靜電火花引爆泄 漏的氣體。 3.6 .施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒 面具； 沒(méi)有防毒面具， 則用濕毛巾捂住口鼻

64、、 盡可能屏住呼吸； 進(jìn)入室內(nèi)后， 應(yīng)立即切斷液化氣總閥， 打開(kāi)門(mén)窗， 加快氣體擴(kuò) 散， 并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員， 協(xié)助救援、 搶修的消防 人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。 3.7 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬 離現(xiàn)場(chǎng)， 送往安全地區(qū)， 必要時(shí)施行人工呼吸， 并通知醫(yī)療部 門(mén)前來(lái)救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。 3.8 保安部和工程物料部應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時(shí)間、 地點(diǎn)、 故障情況和修復(fù)過(guò)程。 若有人員傷亡， 應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的 姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。 3.9 保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異 常氣味時(shí)， 應(yīng)小心處理

65、， 同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉 方法。 4、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案 4.1 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清 樓號(hào)、 單元號(hào)、 樓層， 通知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn) 場(chǎng)查驗(yàn)， 并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫(huà)面， 監(jiān)視犯罪嫌疑 人動(dòng)向。 4.2 保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬 上用對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)， 并通知消防監(jiān)控室 協(xié)助監(jiān)視； 同時(shí)保持冷靜， 如能處理的可及時(shí)處理， 否則監(jiān)視 現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪 嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 4.3 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡

66、快派適當(dāng)數(shù)量的 保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)， 盡可能制止一切盜竊和破壞行為， 在力所能及 的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。 4.4 保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問(wèn)記錄后移交警 方處理， 并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)， 嚴(yán)禁施刑拷打、 審 訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。 4.5 若犯罪嫌疑人在警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)注 意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)， 阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)， 并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) 任何物品和門(mén)窗，等候警方前來(lái)處理。 4.6 如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上， 通知醫(yī)護(hù)人員前來(lái)救護(hù)。 4.7 在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出 入口， 勸阻業(yè)主及訪客暫停出入， 配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃 逸。 4.8 警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào) 案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。 4.9 在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像， 留下當(dāng)事人員和目擊者， 供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠 償。 5、意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 5.1 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件， 保安人員應(yīng)立