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1、黃驊市房地產市場研究報告 黃驊某地產項目市場研究報告 目 錄 第一部分項目研究背景1>...................................................................................................................05 第二部分黃驊市整體環(huán)境分析.....................................................................................

2、.....................07 （一）黃驊市概況 （二）人口環(huán)境——未來三年的市場需求量 （三）政府規(guī)劃指標研究分析 （四）政策環(huán)境研究分析 （五）經濟環(huán)境分析 （六）綜述 第三部分 房地產總體市場調研分析……………………………………………………………………………………20 （一）黃驊市房地產市場概況 （二）黃驊市房地產市場總體發(fā)展態(tài)勢 （三）典型樓盤分析 （四）綜述 第四部分 文脈分析………………………………………………………………………………………………50 （一）歷史文脈分析 （二）居住文脈分析 （三）

3、消費文脈分析 （四）綜述 第五部分 消費者市場研究分析………………………………………………………………………………………55 （一）消費主力特征分析 （二）購房者的消費心理分析 （三）影響消費者購房的主要因素 （四）住宅檔次類別的各消費群體分析 （五）綜述 第六部分 項目地塊分析………………………………………………………………………………………………67 （一）項目地概況 （二）項目地周邊配套狀況 第七部分 調研結論及開發(fā)建議………………………………………………………………………………………75 （一）項目地地產因子分析

4、 （二）項目優(yōu)勢分析 （三）項目劣勢分析 （四）項目機會分析 （五）項目威脅分析 （六）綜述 了解黃驊市房地產市場的整體狀況及發(fā)展變動趨勢； 了解黃驊市房地產市場產品設計、物業(yè)類型及價格的發(fā)展趨勢； 了解黃驊市住宅物業(yè)市場的分布現狀及客戶群的構成情況； 了解黃驊市的整體規(guī)劃發(fā)展； 掌握本項目所處地塊的基本特征； 掌握本項目周邊房地產市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確項目與周邊主要競爭樓盤以及其他區(qū)域的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握目標客戶及業(yè)內專業(yè)人士對項目的初步認識； 明確項目構建優(yōu)勢的

5、市場機會及企業(yè)機會； 提出項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位、戶型定位等）的思路。 1、黃驊市概況 黃驊市位于河北省東南部，臨渤海、靠京津，處于“環(huán)渤?！迸c“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶。城市轄區(qū)總面積1803平方公里，人口約41萬。其中黃驊市城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)人口約12萬人。轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，327個行政村，3個街道辦事處和一個開發(fā)區(qū)； 黃驊市歷史悠久，自然資源豐富，全市共有耕地面積94萬畝，未利用土地54萬畝。海岸線長約65公里，為我國四大海鹽生產基地之一，其地下石油、天然氣、地熱資源豐富； 黃驊市政基礎建設

6、日益完善，累計投資13億元用于城市建設，城市綠化面積達到111萬平方米，市區(qū)人均住房面積達到28平方米，并形成了以四區(qū)（驊西新區(qū)、驊東區(qū)、驊中區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)）為主體的城市格局。 黃驊市周邊的南大港管理區(qū)、滄州臨港經濟開發(fā)區(qū)、滄州黃驊港口與黃驊市形成了地域經濟組合，這也為黃驊市帶來了巨大的城市發(fā)展?jié)摿?，經濟實力的發(fā)展強大、市區(qū)人口流動的加大等，這些都帶動了黃驊市區(qū)房地產的急速發(fā)展。 黃驊市區(qū)位圖 黃驊市行政中心 （以上圖片展示黃驊市位于河

7、北省東南部，處于“環(huán)渤海”與“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。） 黃驊市城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向：適當向東、向北拓展 城市建設狀況： 城市建設整體定位：力爭經過幾年努力，構筑起現代化濱海中等城市的雛形； 城市建設功能定位：把黃驊市建成區(qū)域性經濟、文化、教育、商貿服務中心； 黃驊市境內形成了完整的公路、鐵路、海上運輸體系。海防公路、205國道（山海關到廣州）和307國道（歧口到銀川）縱橫貫通黃驊市全境，石港高速公路； 鐵路運輸由黃滄（黃驊到滄州市）地方鐵路與京滬線接軌，朔黃鐵路即西煤東運鐵路通道，全長820公里； 石黃高速公路滄州市至黃驊港段（滄黃高速公路），是河北省

8、“十五”期間的重點建設項目之一，路線全長93.585公里，2006年12月將全線建成通車； 津汕高速公路——路線起點河北省黃驊市桃園村的冀津交界處，沿線經子牙新河、南大港農場、黃驊市規(guī)劃區(qū)、307國道、滄黃鐵路、朔黃鐵路、石黃高速公路、省道武港線至海興縣辛集劉王莊附近。路線全長68．644公里，建設標準為雙向四車道，全封閉、全立交高速公路，路基寬28米，橋涵與路基同寬。 分析： 近兩年，黃驊市在城市建設方面加大投資力度，路網的建設、市政配套的完善、環(huán)境的優(yōu)化、重點工程的開工建設，使黃驊市的投資環(huán)境得到了較大的改善，城市建設的加快推動了房地產業(yè)的發(fā)展，使2006年的黃驊市房

9、地產市場需求空間加大。同時，作為連接滄州市和滄州港的重要通道，滄黃高速公路的建設，充分發(fā)揮了滄州港這一北方新興港口在環(huán)渤海經濟圈中的前沿作用，使之成為黃驊市城市發(fā)展和臨海工業(yè)的重要依托，進而帶動黃驊市乃至全省中南部地區(qū)的社會、經濟的快速發(fā)展，都具有十分重要的意義。 黃驊市城市廣場 2、人口環(huán)境——未來三年的市場需求量 2005年年底人口主要統(tǒng)計指標 總人數 12萬人 總戶數 37500戶 每戶家庭人口 3.2人/戶 從黃驊市總體人口環(huán)境來看，整個黃驊市人口基數相對偏小，在12萬左右，僅黃驊市區(qū)本地居

10、民的居住需求量相對有限。 計算依據： 目前，黃驊市區(qū)有12萬人左右，人均住房面積有28平方米，按照現有國家小康居住面積35平方米的標準，黃驊市還需要80余萬平方米的住房面積，隨著近年來黃驊市經濟的發(fā)展，大量外來企業(yè)在黃驊的投資落戶使得外來人口的快速增加，就現狀而言，還需要大面積的住宅開發(fā)來滿足市場需求。 綜合人口因素的分析，未來三年黃驊市還需要大量的居住面積，就本項目而言，具有較大的開發(fā)空間，項目的目標客戶群應著眼于市區(qū)，放眼于市區(qū)周邊在內的高等消費人群。 3、政府規(guī)劃指標研究分析 黃驊市2006年全市經濟規(guī)劃指標如下： 綜合經濟實力進一步增強。2

11、005年GDP完成80.7億元，是2000年的1.6倍；財政收入完成5.13億元，是2000年的1.9倍；2006年計劃地區(qū)生產總值年均增長15%，全部財政收入年均增長20%； 經濟結構明顯優(yōu)化。三大產業(yè)比重調整為9：48.8：42.2，工業(yè)形成五金制造、資源化工、塑料模具三大產業(yè)集群，成為重要的制造業(yè)基地；農業(yè)形成以冬棗標準化生產、多樣化加工、品牌化銷售為一體的龍型產業(yè)格局，成為著名的“中國冬棗之鄉(xiāng)”，服務業(yè)形成輻射周邊地區(qū)的大商貿、大流通格局，成為區(qū)域性服務中心； 臨港經濟板塊凸起。倉儲物流、能源開發(fā)、裝備制造等產業(yè)興起，初步形成與臨港區(qū)域相融合、與天津濱海新區(qū)相對接，具有黃驊

12、市特色臨港產業(yè)體系； 2004年，農民人均純收入3288元，增長13.1%，為歷年來最高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6861元，增長6.1%。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額9126元，2006年計劃城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人居純收入年均增長9%和7%，社會消費品零售總額年均增長15%，城鎮(zhèn)最低生活保障率達到100%。 4、政策環(huán)境研究分析 4.1貨幣政策的影響 中國人民銀行將根據市場發(fā)育狀況和經濟金融形勢，適時調整匯率浮動區(qū)間； 對人民幣匯率進行管理和調節(jié)，維護人民幣匯率的正常浮動，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩(wěn)定，促進國際收支基本平衡，維護宏觀經濟和金融市場的穩(wěn)

13、定； 對房地產的融資、銀行貸款、資金鏈產生較大影響。 4.2國家金融政策的影響 2005年3月份，央行取消房貸優(yōu)惠政策，提高5年以上房貸利率； 2005年3月26日國務院發(fā)布“穩(wěn)定房價的通知”，國家出臺一系列政策和措施具有很強的針對性和指導性，房地產市場在宏觀調控政策的影響下趨于理性和冷靜，整個市場觀望氣氛濃厚； 2006年1月1日“放貸利率上調”； 中國人民銀行又出臺政策“將現行的個人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍”——實為提高住房貸款利率，并建議“提高最低首付比例”； 2006

14、年4月28日，中國人民銀行上調利率0.27%，這將對目前過熱的房地產業(yè)起到了一定的抑制作用；中國人民銀行出臺“調高存貸款基準利率”政策，使購房者采取一次性付款的增多；同時，還出現部分提前還貸款的現象，給房地產發(fā)展帶來一定的影響。 4.3房改政策的影響 國家嚴格實行了土地管理制度，禁止土地以協(xié)議方式轉讓，必須實行“招、拍、掛”，這一政策必然導致土地價格的上漲； 隨著國家對集資建房的嚴格控制，集資建房現象將逐漸減少； 2006年初，國務院下發(fā)通知，嚴格控制耕地轉化為建設用地，這一政策必將使房地產市場的競爭更加激烈。 4.4對黃驊市場的影響 2006年國家嚴格限制耕地

15、轉換為建設用地，在一定程度上加快了黃驊市舊城改造的進度； 黃驊市對城市建設實施的一系列優(yōu)惠政策會在一定程度上減少項目的開發(fā)難度，增強開發(fā)商的信心； 黃驊市場目前在支付購房房款時相當部分采用一次性付款方式，影響不大； 黃驊市房價整體水平偏低，貸款利息的上漲不會沖擊過大； 在一定程度上不會影響消費者的購房計劃。 5、經濟環(huán)境分析 2005年黃驊市主要經濟指標完成情況，全市完成地區(qū)生產總值71.59億元，同比增長17.1%，其中： 第一產業(yè)完成增加值7.73億元，同比增長8.4%； 第二產業(yè)完成增加值34.19億元，同比增長22.1%；

16、第三產業(yè)完成增加值29.87億元，同比增長12.9%。 2005年黃驊市全部財政收入完成5.13億元，同比增長34.2%，財政收入占GDP比重為7.2%； 全社會固定資產投資完成31.6億元，同比增長8>72.6%； 2005年全市財政收支情況，全年完成財政收入5.13億元，占年初預算的120.7%，同比增長34.2%。其中，一般預算收入2.09億元，同比增長35%。完成預算支出36543萬元，同比增長28.6%。其中：基本建設支出1506萬元，同比增長23%；教育支出8790萬元，同比增長15.2%；農業(yè)支出3603萬元，同比增長12.4%；撫恤和社保支出2215萬元，同比

17、增長21.6%。 2005年直接利用外資761萬美元，同比增長 97%；引進省外資金8.5億元，同比增長104%；出口創(chuàng)匯6400萬美元，同比增長23.3%。 2006年政府工作目標——經濟和社會發(fā)展的主要預期目標是：完成地區(qū)生產總值82.3億元，增長15%；全部財政收入完成5.9億元，增長15%；全社會固定資產投資37.9億元，增長20%；農民人均純收入增長6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%。 小結 以上為影響房地產發(fā)展的主要因素，從以上數據可以看出： A、黃驊市經濟正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費性的支出在不斷增加的

18、同時，對住房的需求增加，用于提高生活品質、追求高檔住宅也日益成為支出的重要組成部分； B、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長8%，反映消費者的消費力逐年增強，具體到住宅要求市場上提供檔次較高、配套完善的物業(yè)類型； C、招商引資帶動了黃驊市經濟的快速增長，刺激了房地產業(yè)的發(fā)展。 6、綜述 附：滄州臨港經濟開發(fā)區(qū)簡介 滄州臨港經濟技術開發(fā)區(qū)（簡稱開發(fā)區(qū)）成立于二零零三年五月，是經河北省人民政府批準建立的具有獨立區(qū)域和行政管理職能的省級開發(fā)區(qū)，行政隸屬河北省滄州市人民政府（1988年被國務院批準的沿海開放城市）。 開發(fā)區(qū)前身是

19、中捷友誼農場。是一個國際合作型大型農墾企業(yè)，直屬河北省農墾局。五十年的建設發(fā)展，經濟總量和運行質量位居全國2000多個農墾企業(yè)前茅，已成為“全國工廠化農業(yè)示范農場”，并且實現了由農場向開發(fā)區(qū)體制的歷史轉變。 開發(fā)區(qū)總面積268平方公里（40萬畝），耕地10萬畝，人口4.2萬人，下轄企業(yè)百余家，已實現以農業(yè)為基礎、工業(yè)為主導、農工商綜合經營的經濟格局，年產值35億元，財政收入2.2億元。 有兩大企業(yè)集團：中捷石油化工集團和河北捷虹顏料化工集團； 兩大農業(yè)園區(qū)：農業(yè)高新技術園區(qū)、和水產高新技術園區(qū)； 四個一體化產業(yè)：奶牛養(yǎng)殖乳品加工產業(yè)化、葡萄種植與釀酒產業(yè)化、造紙和

20、速生林產業(yè)化、良種繁殖和推廣產業(yè)化； 河北省政府滄州市政府已把開發(fā)區(qū)明確作為河北省和滄州經濟新的戰(zhàn)略增長極地區(qū)，滄州已完成經濟從大運河走向渤海灣的規(guī)劃部署，以開發(fā)區(qū)為中心的新城市。 開發(fā)區(qū)正在實施“城市興區(qū)、工業(yè)強區(qū)、生態(tài)立區(qū)”的開放發(fā)展戰(zhàn)略。 滄州南大港管理區(qū)簡介 滄州市南大港管理區(qū)， 1978年到2002年的20多年間，國內生產總值增長了37倍，人均國內生產總值9000元，全部財政收入達5100萬元，基本實現小康社會。 南大港管理區(qū)前身為省屬大型農工商聯合企業(yè)南大港農場,屬環(huán)渤海、環(huán)京津經濟區(qū)。 轄區(qū)總面積294平方公里，耕地面積13.4萬畝，并有1

21、.6萬公頃省級南大港濕地和鳥類自然保護區(qū)，人口4.3萬人，職工近1.5萬人。2003年7月，經省委、省政府批準，南大港農場改建為滄州市南大港管理區(qū)。 結論：滄州南大港管理區(qū)與滄州臨港經濟開發(fā)區(qū)的改革與發(fā)展，該兩區(qū)的工業(yè)、農業(yè)的發(fā)展，促進了當地的經濟發(fā)展水平，人民的經濟收入水平日益提高，加之黃驊市區(qū)距離該兩地的路程為10公里左右，黃驊市區(qū)的環(huán)境建設逐漸加大，很大程度吸引了黃驊市區(qū)周邊具有消費能力的群體，在此置業(yè)居住。就此2006年將來，該兩區(qū)的經濟發(fā)展，將繼續(xù)加大黃驊市房地產的建設。 一、黃驊市房地產市場概況 1、開發(fā)現狀

22、2、前景方面 二、黃驊市房地產市場總體發(fā)展態(tài)勢 發(fā)展態(tài)勢一、市場發(fā)展迅猛 發(fā)展態(tài)勢二、穩(wěn)定增長的市場購買力 1、 從商品房的銷售趨勢看，房地產開發(fā)出現的高潮是積極的、健康的。當前，房地產產品銷售的主流是住宅，銷售對象的主流是個人，購房者的目的是滿足于居住、滿足于住房條件的改善，而不是用來投資收益，因而也不會存在投機炒作行為，房地產開發(fā)也就失去了產生價格與價值嚴重背離的過熱現象的基本條件。 2、造成需求旺盛的主要原因： 第一、隨著近幾年黃驊市經濟的不斷發(fā)展，招商引資力度的不斷加大，外來企業(yè)的加入，增加了該市的人口流動量及具有較高

23、的購買力外來經商的企業(yè)家、外來高收入的務工人員等，在黃驊市購置住房； 第二、黃驊市縣城周邊富裕城鎮(zhèn)（兩大農場）的居民為了體現大都市的感覺或者是為子女就學購置房屋； 第三、消費者為改善居住需求選擇購置新房； 第四、隨著城區(qū)人口的不斷增加，需要結婚購房的青年人購置商品房； 以上諸多原因導致了對住房面積的需求增加，同時也促使黃驊市房地產市場逐漸升溫。 小結： 黃驊市位于河北省東南部，處于“環(huán)渤?！迸c“環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶，地理位置優(yōu)越，這種情況很大地帶動了黃驊市整體經濟的快速發(fā)展，同而在很大程度上也推動了黃驊市房地產業(yè)的發(fā)展； 黃驊市房地產市場正處于發(fā)

24、展階段，大部分產品采用地暖采暖（部分產品利用地熱資源），部分產品出現錯層、外飄窗設計；個別項目開始采用新型建筑材料（如CL建筑體系等）。但從整體來看，樓盤的產品品質、整體規(guī)劃、景觀設計、物業(yè)管理等方面還不成熟。 經過幾年的發(fā)展，黃驊市房地產業(yè)將呈現以下幾種態(tài)勢： 產品設計上要求新穎、美觀具有人性化等特點； 項目產品較合理的小區(qū)整體規(guī)劃和景觀設計； 節(jié)能環(huán)保的新材料及新技術的廣泛應用； 小區(qū)物業(yè)管理有初始化發(fā)展到成熟化； 受市場需求及政府引導，加之國家對住宅用地的嚴格審批，黃驊市的物業(yè)類型有低密度的多層建筑轉向多樣化發(fā)展（小高層）。

25、 三、典型樓盤分析 3.1典型樓盤 鑫怡佳苑 1、基本資料 項目地址：信譽大街與文化路交口 開發(fā)商：黃驊市金寶置業(yè)有限責任公司 代理商：黃驊市房產局房地產開發(fā)公司 設計院：滄州建筑設計院 項目主題：鬧市中一方凈土 規(guī)劃占地面積：2.73萬㎡ 其他規(guī)劃用地：0.91萬㎡ 建筑面積：43096㎡ 容積率：1.57 建筑密度：29.2% 綠地率：30.06% 總戶數：366戶 車庫：192個 停車位：110個 住宅產權：50年 物業(yè)費：0.4元/月/平方米 2、規(guī)劃與配套 社

26、區(qū)規(guī)劃為7棟多層、3棟小高層（12F），緊鄰信譽大街（二車道）、人民公園 戶型面積： 面積區(qū)間：40—160平方米（40㎡、51㎡、78㎡、92㎡、100㎡、120㎡、132㎡、141㎡、152㎡、160㎡） 小高層：140平米、160平米 主力戶型：三室兩廳 3、銷售情況 銷售進度：銷售率約70% 銷售價格 一層 二層 三層 四層 五層 1818元/平方米 1918元/平方米 1908元/平方米 1788元/平方米 1738元/平方米 車庫：層高2.5米，1200元/平方米 付款

27、方式：一次性付款優(yōu)惠2.5% 分期付款，簽合同時付60%，封頂時付30%，交房時付10% 按揭貸款，首付30%，貸款期限30年。 4、施工進度 出地面3F—4F 5、交房標準 1、窗戶：外飄窗設計，斷橋隔熱優(yōu)質鋁合金窗，中空玻璃（陽臺為普通玻璃）； 2、入戶門：名牌防盜門； 單元門：防盜對講門； 車戶門：遠紅外線自動遙控卷簾車庫門； 3、廚房：地板磚，上下水齊全，不配備洗菜盆； 4、衛(wèi)生間：地板磚，上下水齊全，不配備衛(wèi)生潔具； 5、墻面：白墻落地； 6、地面：水泥平面； 7、供電系統(tǒng)：優(yōu)質電線電料，單戶

28、設置電表，白熾燈單設空調線路及專業(yè)插座，預留電扇吊鉤； 8、供暖系統(tǒng)：熱源為地熱，地板采暖； 9、電視系統(tǒng)：預留有線電視接口； 10、通訊系統(tǒng)：預留電話線路接口，寬帶網入戶； 11、供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶； 12、供水系統(tǒng)：小區(qū)設凈化水設備，為小區(qū)居民提供有償送水服務； 13、每戶安裝優(yōu)質太陽能（贈送）。 6、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 位于市中心，地理位置優(yōu)越； 項目緊鄰黃驊市人民公園，周邊自然景觀較好； 周邊市政配套較為完善； 采用CL建筑體系、斷橋鋁合金窗，提升樓盤品質。 項目劣勢 部分戶型設計較不合

29、理； 緊鄰信譽大街，交通不通暢。 廣信頤園 1、基本資料 項目位置：北環(huán)路與西環(huán)路交口西行400米 開發(fā)商：黃驊市廣信房地產開發(fā)公司 黃驊市廣廈房地產開發(fā)公司 承建商：廣信建設集團有限公司 物業(yè)管理公司：廣信物業(yè)管理公司 建筑設計：天津大學建筑設計院 居住用地面積：8.3萬㎡ 總建筑面積：85152.3㎡ 綠化率：39% 容積率：1.003 總戶數：659戶 停車位：300個 居住人數：2109人 戶均人數：3.2人 2、社區(qū)規(guī)劃與配套 19棟5.5F，3

30、棟12F小高層 3、銷售情況 項目Ⅰ、Ⅱ期已售完 銷售面積：戶型面積區(qū)間：54.19—214.7 戶型面積：四室三廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)。 銷售價格 最高價1590元/平方米 均價1536元/平方米 4、施工進度 主體封頂 5、交房標準 窗戶：塑鋼窗，中空玻璃； 入戶門：名牌防盜門； 單元門：防盜對講門； 廚房、衛(wèi)生間：瓷磚到頂，做防水處理，上下水齊全； 墻面：白墻落地； 地面：瓷磚鋪地； 供暖系統(tǒng)：熱源為地熱，地板采暖； 電視系統(tǒng)：

31、預留有線電視接口； 通訊系統(tǒng)：預留電話線路接口，寬帶網入戶； 供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶。 6、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢： 規(guī)模較大，容易聚集人氣，且周邊住宅社區(qū)較多，日后居住氛圍濃厚； 項目緊鄰西外環(huán)，周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，適于居住； 緊鄰是第三中學，子女就學方便； 項目地周邊道路平整寬闊，交通順暢。 項目劣勢： 目前周邊配套市政配套不完善。 名人花園 1、基本資料 項目位置：黃驊市205國道西側一建對面 開發(fā)商：滄州市名人房地產有限公司 占地面積：3.7公頃 總建面積：57720㎡ 其中

32、公建面積6992㎡，住宅面積50728㎡ 容積率：1.56 綠化率：56% 建筑密度：31.1% 總戶數：400余戶 供暖方式：地熱采暖（目前一期采用鍋爐燃燒供暖） 2、規(guī)劃與配套 整個社區(qū)規(guī)劃10棟多層（5+1）住宅，其中一期開發(fā)5棟，二期開發(fā)3棟，三期開發(fā)2棟，目前一期已入住，二期主體封頂，三期待建，社區(qū)內部無明顯景觀設計，自身配套較少。 3、銷售情況 一期均價：1520元/平方米 二期均價：1550元/平方米 二、三層1596元/平方米，五層1500元/平方米 車庫價格：1200元/平方米，3—5萬元/個（一

33、層） 付款方式：按揭貸款，首付20%，貸款期限30年 戶型區(qū)間：47—250.69平方米，其中一期開發(fā)以大面積戶型為主，二期開發(fā)以中小面積戶型為主（80——141平方米） 4、施工進度 一期已入住，二期主體封頂，目前為內部裝修階段 5、交房標準 窗戶：塑鋼窗，中空玻璃； 入戶門：名牌防盜門； 單元門：防盜保溫可視對講門； 車庫門：紅外線遙控自動門； 廚房、衛(wèi)生間：瓷磚到頂，做防水處理； 墻面：白色耐水膩子找平； 地面：廚房、衛(wèi)生間，高級防滑瓷磚，其他水泥砂漿壓光； 外立面：一層為蘑菇石，二層以上為淺粉

34、色瓷磚； 供水系統(tǒng)：24小時供水； 供暖系統(tǒng)：熱源為地熱，地板采暖； 電視系統(tǒng)：預留有線電視接口； 通訊系統(tǒng)：預留電話線路接口，寬帶網入戶； 供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶； 保安系統(tǒng)：24小時保安巡邏、電子巡邏、周邊防護。 6、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢： 緊鄰307、205國道及黃驊市汽車站，交通便利； 緊鄰市二中、春雷幼兒園、實驗小學，子女就學方便； 戶型結構設計合理，錯層結構及南向客廳在黃驊市設計超前； 小區(qū)周邊市政配套完善。 項目劣勢： 小區(qū)景觀綠化及配套較少，降低了樓盤的檔次； 戶型面積偏大。

35、 中國名人高爾夫別墅 1、基本資料 投資商：中國名人高爾夫俱樂部 開發(fā)商：中國房地產（黃驊）開發(fā)公司 園林景觀設計：香港雅居園藝設計公司 物業(yè)公司：香港宏景國際物業(yè)管理公司 施工單位：中國航空港建設有限公司 首期占地面積：227.25畝 建筑面積：102400平方米 其中：公建建筑面積5400平方米； 別墅建筑面積5000平方米； 花園洋房建筑面積92000平方米 容積率：0.676 綠化率：51% 建筑風格：純北美鄉(xiāng)村風格、西班牙式、法式等 街區(qū)風格：不同的組團有溫哥華、塞納河畔、納帕溪谷、地中海等不同的建筑街區(qū)。

36、 2、規(guī)劃與配套 項目分三期開發(fā)，其中一期開發(fā)49棟，以別墅和花園洋房為主要物業(yè)類型；一期規(guī)劃別墅10棟（2—3層），別墅帶電梯，規(guī)劃花園洋房39棟（4層），整個社區(qū)被水系圍繞，一期分為三個組團，由北向南依此開發(fā)。 社區(qū)配套： 小區(qū)設有幼兒園，標準高爾夫球場兩個； 現代化配置系統(tǒng)： 每棟別墅安置控制器作為別墅群中的智能點，互聯成網絡綜合管理系統(tǒng)，具有保安功能和控制功能。 保安與安全防范系統(tǒng)： 形成周邊防范、保安監(jiān)控與可視對講與家庭報警三層立體安防體系，確保人身安全與財產安全。 全數字化寬帶網絡系統(tǒng)： 提供800M的寬帶，快速、簡捷、安

37、全的傳遞數據，遨游世界。提供CAT及相應設備，且含雙車位的車庫。 供熱系統(tǒng)： 地熱水資源，1500米深的地熱溫泉，24小時熱水洗浴。引進德國先進技術利用地熱水資源，安置冷熱轉換裝置，無須煤、電等能源消耗。 3、銷售情況 戶型種類：推出58種戶型，滿足不同品位要求，每款占地分別是2、3、4、5畝。 別墅面積區(qū)間：160-1000平方米 銷售價格：5000元-12000元/平方米 花園洋房面積區(qū)間：90—240平方米 銷售均價：1550元/平方米，最高價：1600元/平方米（預計） 4、施工進度 放線結束，未開工建設 5

38、、交房標準 裝修標準：毛坯房 供暖方式：地板（地熱井）輻射采暖 6、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 項目規(guī)模較大，小區(qū)內部配套齊全； 項目主要物業(yè)類型為花園洋房、別墅，建筑密度較低，產品檔次較高； 社區(qū)整體規(guī)劃超前，園林景觀及水系設計較好。 項目劣勢 距離黃驊市中心相對較遠； 周邊市政配套不夠完善。 景泰·都市麗景 1、基本資料 項目地址：建設大街以東，205國道以西，規(guī)劃路以北 開發(fā)商：唐山市景泰房地產開發(fā)有限公司 設計院：北京·華咨設計院 物業(yè)公司：黃驊市興達物業(yè)管理有限公司 項目主題：

39、品味麗景生活·彰顯尊貴人生 占地面積：82.5畝 建筑面積：60000平方米 容積率：1.09 總戶數：480余戶 2、規(guī)劃與配套 整個社區(qū)規(guī)劃為15棟多層住宅，其中一期6棟，二期9棟。建筑整體布局圍繞中心主題花園，組團綠地橫向排列，總體輪廓層次清晰，錯落有致。 社區(qū)配套： 社區(qū)服務中心、中心主題花園、兒童樂園、健身廣場等。 3、銷售情況 銷售進度：一期銷售約96%，二期未開盤 銷售價格 最高價：1650元/平方米 最低價：1480元/平方米 均價：1568元/平方米 車庫價格：1200元/平方米

40、 儲藏間：1000元/平方米 4、施工進度 部分主體封頂 5、交房標準 窗戶：塑鋼窗，中空玻璃，外飄窗設計； 入戶門：防盜門； 單元門：樓宇對講門； 外墻：采取內保溫措施； 室內部分：毛坯； 供暖系統(tǒng)：分戶燃氣鍋爐； 電視系統(tǒng)：預留有線電視接口； 通訊系統(tǒng)：預留電話線路接口，寬帶網入戶； 供氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶。 6、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)模較大，居住人口較多，人氣較旺； 位于城市北部，是政府重點發(fā)展方向，升值潛力大； 緊鄰城市主干道（建設大街、205國道），交

41、通便利； 海鮮城二期的動工，附近的商業(yè)氛圍將逐漸形成； 社區(qū)配套小商業(yè)為業(yè)主日常的生活提供了便利的服務。 項目劣勢： 緊鄰205國道，車輛較多，危險性較大； 社區(qū)南北兩側均為批發(fā)市場，人流量較大，人口嘈雜； 目前項目距離市中心相對較遠，周邊市政配套不夠完善。 附：黃驊市集資建房或合作建房一覽表 名稱 捷馨苑小區(qū) 長蘆滄鹽新區(qū)（二期） 電力眾誠家園 位置 西環(huán)路與渤海路交口 西環(huán)路與渤海路交口南行300米 北環(huán)路與西環(huán)路交口 單位 香港和中捷石化集團 滄鹽集團 黃驊市電力局 均價

42、 1400元/平米 1350元/平米 1300元/平米 棟數 7棟 6棟 23棟 3.2產品配套特點 新開工項目的硬件環(huán)境開始有較大提高； 物業(yè)管理水平有所提高，物業(yè)管理費用（部分項目）現基本為（0.3元 /平方米/月左右）。 3.3產品風格及物業(yè)類型特點 歐式（占大部分）及現代的建筑風格逐漸占有了黃驊市建筑市場； 產品物業(yè)類型往往還較單一，少量住宅項目規(guī)劃有小高層。 3.4結論 競爭仍未白熱化，利潤空間較大； 未進入大盤時代，無論是小區(qū)的規(guī)模、檔次、物業(yè)管理均處于一般水平。 四

43、、綜述 一、歷史文脈分析 黃驊市歷史悠久，大約在7000年前就有人類在這里繁衍生息； 秦二十六年（公元前221年）在今黃驊市羊二莊鄉(xiāng)置柳縣。柳縣是秦推行郡縣制首批置縣之一。秦二十九年秦始皇為求長生之藥，曾派500名童男和500名童女渡海到蓬萊，入海前經過柳縣； 1938年建立新?？h，1943年由新?？h與青城縣合并為新青縣； 1945年，為紀念抗日戰(zhàn)爭犧牲于縣內的黃驊市（原115師教導六旅副旅長兼冀魯邊軍區(qū)副司令員）烈士——黃驊而易名黃驊縣； 1989年撤縣建市； 二、居住文脈分析 黃驊市作為一個歷史

44、悠久的城市，有著深厚的歷史積淀； 絕大多數樓盤采用地暖供暖，受當地特殊地質條件的影響，部分樓盤采用地熱供暖； 近幾十年來，人們日常居住的房屋也悄悄發(fā)生了演變，由平房、家屬院轉變到現在的多層樓房； 隨著人們生活水平的日益提高，人們對于住宅的居住要求也開始向著舒適化、高檔化發(fā)展。對于房屋的格局、功能等有了更高的要求，對復式結構的認可，并出現部分錯層設計，在滿足居住的基本要求上，開始要求設計新穎、美觀大方、健康住宅等特點。 三、消費文脈分析 通過與其他城市的對比，可以看到前幾年黃驊市的經濟發(fā)展比較落后，人們的生活消費水平基本上還是以滿足衣食住行等基本條件為主； 隨

45、著近幾年黃驊市各項事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們消費水平的日益提高。消費也開始轉向品牌化、購物商場化、日用商品超市化等方向發(fā)展，進入重質輕量的理性消費階段，但消費觀念仍舊相對保守； 以上信息表明：黃驊市經濟在快速發(fā)展的同時，推動了城市現代化建設的進程，居民消費、購買力的增強，進一步推動了房地產業(yè)的發(fā)展。 四、綜述 一、消費主力的特征分析 二、購房者的消費心理分析 消費者購房所能承受的房價 消費者年齡結構分析

46、 家庭月收入情況分析 了解房地產信息的主要途徑 消費者購房面積選擇分析 對戶型的具體要求 三、影響消費者購房的主要因素 購房時所關注的重要因素 對小區(qū)物業(yè)管理的具體要求 四、住宅檔次類別的各消費群體分析 黃驊市不同檔次住宅的消費群體展示： 高檔（如：中捷高爾夫別墅、西湖別墅）——在當地經商的商人、私企業(yè)主、高收入的公務員，該消費群體的家庭經濟收入水平較高，處于黃驊市的上流社會，

47、講究身份形象展現，屈榮心較強、攀比心嚴重，這類消費群體經濟收入輸入較快、較高等特點，在與人際交往中，消費輸出亦較高；在居住上講究高景觀規(guī)劃、高物業(yè)管理、齊全配套的高等住宅小區(qū)； 中檔（如：鑫怡佳苑、景泰??都市麗景）——私企業(yè)主及個體戶、中等收入的公務員、周邊的富裕居民、置換房者，這類群體不及高收入人群經濟輸入，在消費輸出上也較為少，在需求住宅上講究配套齊全、住房實用性等的住宅小區(qū)； 五、綜述 附：北京交通大學華北學院圖 按照學校發(fā)展建設規(guī)劃，在校生規(guī)

48、模為1萬——1.2萬人，擁有一支100人、聘期一學年以上，相對固定的教師隊伍； 一期投資3個多億，2007年下半年完成，建設校舍12萬多平方米；二期到2008年建設校舍面積達到25萬多平方米； 在學校的專業(yè)設置上，首先是依托北京交通大學優(yōu)秀的資源和特色，如通訊、運輸、經濟管理、機械土木等這些北交大突出和領先的學科，要辦相關的專業(yè)； 同時還要結合華北地區(qū)，特別是黃驊市的經濟發(fā)展情況，立足于當地的經濟發(fā)展和社會發(fā)展，增設一些新的專業(yè)，比如適應黃驊市經濟特色的汽車、模具、化工、煤炭等專業(yè)。結合地區(qū)經濟發(fā)展的需要來培養(yǎng)實用型人才。 結論： 本項目臨北京交通大學華北學院

49、，將來在校生達到1.2萬人，高校教師將成為本項目住宅的主力購買者。 項目地概況 項目地現狀 地塊一 地塊二 地塊三 一、主要交通干道 北環(huán)路現狀 南鄰北環(huán)路，該路是四車道（寬50米），是城市的重要交通干線 ——通暢的北環(huán)路，為本項目的開發(fā)建設帶來便利及對消費者的強大

50、吸引力，易構成強盛市場沖擊氛圍—— 二、項目地周邊配套狀況 1.1人文、教育環(huán)境 黃驊市電視大學 ——項目周邊的黃驊電視大學在職的高收入教職工，也將會成為本項目的一大購買群體—— 黃驊市第三中學 ——黃驊市第三中學緊鄰項目地，為本案提供了良好的科教氛圍，同時學校教職工也將成為項目的重要目標客戶群—— 1.2商業(yè)、餐飲情況 銀海美食城 ——該項目周邊的銀海美食城，為黃驊市一大餐飲場所，使得該區(qū)域具有濃厚的休閑娛樂氛圍——

51、 1.3市政機構 黃驊市林業(yè)局 黃驊市報社 ——項目周邊較多的國家事業(yè)機關單位，公務員也將成為該項目的一大消費群體之一— 1.4醫(yī)療服務 育康醫(yī)院 ——項目緊鄰的醫(yī)院，為消費者提供了就醫(yī)方便，解決了小區(qū)居民就醫(yī)難的問題—— 小結：以上情況表明，該項目在市場上具有較大的買方市場，更加確定了該項目的可行性。 一、項目地地產因子分析 所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜

52、建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 通過對該項目地地塊環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： 地塊位于黃驊市西北方向，是政府重點規(guī)劃的區(qū)域，是適應未來城市發(fā)展及住宅集中的優(yōu)質地塊； 北環(huán)路及西外環(huán)路是該城市的兩條主要交通干線，周邊地塊發(fā)展?jié)摿薮螅? 地塊北部及北環(huán)路兩側為政府規(guī)劃的公共綠化、城市教育、居民居住、綠化防護、商業(yè)等等用地，為居民提供了休閑、娛樂、教育、居住生態(tài)化的場所； 地塊毗鄰西外環(huán)路、北環(huán)，交通方便較為突出； 地塊周邊及東側規(guī)劃有大量的商業(yè)用地，該區(qū)域將是未來黃

53、驊市的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚； 地塊周邊尤其東側、南側1公里內市政配套較完善，居住氛圍良好； 地塊周邊交通順暢，多條線路（3路、8路）可達項目地，出行較便捷； 以上就是本項目地塊作為住宅用地所具備的地產因子。 二、項目優(yōu)勢分析——S 項目占地規(guī)模較大，較容易形成成熟社區(qū)； 位于城市西北區(qū)域，市政府重點規(guī)劃發(fā)展方向，升值潛力巨大； 地塊較為平整，有利于后期整體規(guī)劃，緊鄰北環(huán)路，有較好的發(fā)展前景； 周邊在建項目（廣信頤園、電力眾誠家園等）陸續(xù)增多，該區(qū)域居住氛圍將來會非常濃厚； 本項目貫穿有生態(tài)之河流，北側為龐大的生態(tài)防護林及規(guī)劃中的休閑公園，優(yōu)越的自然環(huán)

54、境，為居民提供了良好的棲息之地； 規(guī)劃中的北京交通大學華北學院緊臨項目地，周邊教育文化氛圍較好； 地塊毗鄰西外環(huán)、北環(huán)路，出行較為便利。 三、項目劣勢分析——W 地塊被規(guī)劃路分為南北部分，使得本項目的整體規(guī)劃難度加大； 目前項目地周邊市政配套（商業(yè)配套）不夠完善，居住氛圍較淡； 貫穿項目地塊的一條南北向水系，在發(fā)生自然災害時，亦會給本案帶來一定的負面影響。 四、項目機會分析——O 宏觀市場整體向好，住宅物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求空間較大； 黃驊市房地產業(yè)整體發(fā)展趨勢較好，使本項目的發(fā)展具備良好的共生環(huán)境； 北環(huán)路西段的改造完成，有效地改變了周邊的居

55、住環(huán)境，同時吸引了更多消費者的關注； 黃驊市招商引資力度的加大、滄州港的大力建設，為黃驊市房地產市場的發(fā)展提供了很大的支持； 京滬高速鐵路、朔黃鐵路的規(guī)劃建設、環(huán)渤海經濟圈的確定，推動黃驊市經濟的發(fā)展同時，刺激了房地產業(yè)的發(fā)展； 位于政府重點規(guī)劃區(qū)域，項目地周邊規(guī)劃中的公共綠地用地及待建的北京交通大學華北學院，將給項目帶來較大的發(fā)展空間； 該區(qū)域暫時無大規(guī)模、高檔次、高品質的競爭樓盤； 項目東南方向為黃驊市的市政辦公集中區(qū)，地段的增值潛力巨大。 五、項目威脅分析——T 黃驊市城區(qū)本地人口基數較小，這將給本項目的銷售工作帶來一定的難度； 國家七

56、部委出臺的“國八條”，對房地產市場影響較大； 金融政策的相關調整，對信貸的限制，也對房地產市場造成一定的影響； 中國人民銀行最新上調個人住房貸款利率政策對房地產市場產生很大的沖擊，對本項目形成一定的影響； 項目周邊在建、待建項目將會對本案形成一定威脅； 目前黃驊市場上還存在較多的單位集資建房，對商品房的銷售帶來一定壓力。 六、綜述 從市場調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較分析，本案機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目相關的各種資源，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，

57、達到科學的“投入產出比”，追求產品供給需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。 綜上所述，本案雖有一些不利因素，但總的來說，具有極為突出的優(yōu)勢，通過周密分析，嚴格論證，賦予準確的市場定位，并化解某些不利因素，一定能使該項目成為黃驊市的一個物業(yè)典范，并兌現最大化開發(fā)利潤。 就項目開發(fā)建議如下： 鑒于項目占地規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，且黃驊市人口基數較小，短時期內市場消化壓力較大，建議本案的開發(fā)周期分為八——十期為宜； 目前黃驊市場上單位集資建房較多，商品房銷售壓力加大，建議本案以低價入市，采用低開高走的銷售策略； 根據市場上提供的物業(yè)類型及未來城市發(fā)展趨勢，建議本項目一期建

58、設以多層為主，并根據市場發(fā)展，后期建設小高層住宅，在臨近湖面的區(qū)域以別墅、花園洋房為主的物業(yè)； 目前黃驊市場上整體產品品質相對較低，同時也出現了優(yōu)設計、高配置的社區(qū)，鑒于本項目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢，建議本案產品走高端路線，突破現有的住宅產品模式，在提高產品設計的基礎上，重點做好社區(qū)的整體景觀規(guī)劃，至少使本項目在3—5年內不落伍； 利用好現有地塊的自然景觀資源、教育資源（北京交通大學華北學院）、地熱資源和便捷的道路資源，營造獨特的項目優(yōu)勢； 借助項目地周邊的水系并作為本案的獨特賣點，建議對其水系做出整體規(guī)劃； 結合市場銷售情況，建議本案戶型面積以90—135平方米的戶型為主，適當

59、建設130—150平方米及少量躍層的戶型； 從消費市場反映情況來看，認同北客廳設計的消費者占相當部分，但目前消費市場正趨于理性，建議本項目客廳設計以南客廳為主，設計適當的錯層戶型； 鑒于市場上使用CL建筑體系的項目較受消費者認可，建議本案適當使用CL建筑體系； 建議本項目在產品外立面設計上以鮮明色調為主，做到簡潔明快； 建議本項目采用地熱取暖，外飄窗設計，中空玻璃配置等打造人性化社區(qū)； 鑒于市場上其他樓盤對物業(yè)管理重視度不夠，不能很好起到提升項目品牌的作用，建議本項目在物業(yè)管理上聘請知名物業(yè)公司進行管理； 本案為黃驊市政府開發(fā)建設的重點工程，建議項目融合黃驊

60、市的歷史文化及其他特色文化，塑造項目獨特的賣點與文化內涵，有利于項目的品牌建設，促進項目銷售。 完美地產顧問機構 2006年5月 //.fdcew3>/ //.fdcew/ PAGE PAGE 2 Chart6 4 0.0086956522 37 0.0804347826 99 0.2152173913 203 0.4413043478 73 0.1586956522 44 0.0956521739 數據統(tǒng)計表1

61、 序號　 1、您現在住的房子面積有多大？(單位：平方米) 2、您打算什么時候買房子或換房子或投資： 3、如果您買房，會選擇哪一個區(qū)域？ 4、如果您買房，您打算買哪一類房子？ 5、如果您在水月寺周邊買房，您能夠接受的最高單價是：（單位：元/平方米） 6、如果您買房，您會買多大面積的房子？（單位：平方米） 7、您購買上題所選的樓房面積，希望設計什么樣的戶型？ 8、您喜歡什么位置的客廳 9、您購買所選的樓房面積，愿意并能夠支付的最高總房價是：

62、 10、如果您愿意付出上題所答的樓價，您希望采用哪種付款方式？ 11、上題中如果您選擇按揭付款方式，請回答以下三個問題，否則請?zhí)?3題 （1）您打算貸款的年限是： （2）您的家庭能夠支付的最高月還款額是： 12、您買房時主要考慮的因素是什么？（可多選） 13、您購新房的主要信息來源是： 14、如果您買房，您認為以下哪些物業(yè)管理服務項目是必要的 15、您心中的“新人居樓盤”含哪些因素： 16、您對小區(qū)內

63、會所的期望值： 您是家庭中的 您的工作區(qū)域 您的工作單位性質 擔任職務 日常交通工具 A、50以下 B、50—70 C、70—90 D.90—110 E.110—130 F.130以上 A．1年內 B.1—3年內 C.3—5年內 D. 5年以后 A．新華區(qū)政府周邊 B.滄縣政府周邊 C、水月寺街（運河）附近 D、西開發(fā)區(qū) A.多層樓房 B.小高層 C.高層 D.別墅 E、花園洋房 F、其他 A. 1500—2000 B. 2000—2500 C. 2500—3000 D

64、. 3000以上 A. 50—70 B.70—90 C 90—100 D 100—130 E 130—150 F 150以上 A．二室一廳一衛(wèi) B.二室二廳二衛(wèi) C.三室一廳一衛(wèi) D.三室二廳二衛(wèi) E.四室二廳二衛(wèi) F.復式 G.躍層 H.其他 A、北側客廳 B、南側客廳 C、中客廳 A.10萬元以下 B.10—20萬元 C.20—25萬元 D.25—30萬元 E.30—40萬元 F.40萬元以上 A.一次性付款 B.分期付款 C.按揭付款 A.5年 B.10年 C.15年 D.20年 E.25年 F.30年 A.500

65、元以下 B.500—1000元 C.1000—1500元 D.1500—2000元 E.2000—2500元 F.2500—3000元 G.3000元以上 A、交通便利 B.工作遠近 C.價格 D.社區(qū)規(guī)劃 E.室內戶型 F.教育 G.綠化 H.社區(qū)及其周圍的消費、購物環(huán)境 I. 工程質量 J. 開發(fā)手續(xù)是否齊全 K. 物業(yè)管理 A.電視 B.報紙 C.電臺 D. 房地產交易中心 E.宣傳單 F.互聯網 G. 已購房的親友 H. 其它（請注明： A.維修 B.保潔 C.保安 D.綠化管理 E.社區(qū)文化活動 F.其它 A、新規(guī)劃

66、B.新設計 C.新材料 D.新科技 E.新環(huán)境 F.新物業(yè) A、高檔消費性 B、高中檔會員制 C、大眾性 D、社區(qū)服務性 A.戶主 B.戶主的配偶 C.戶主的子女 D.戶主的父母 A.新華區(qū) B.運河區(qū) A、國企 B、私企 C、個體 D、自由職業(yè)者 E、其他 A.高層管理人員 B.中層管理人員 C.普通職員 D.其他 A.私家車 B.單位配車 C.單位班車 D.出租車 E.摩托車 F.公共交通 G.自行車 L.其他 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1