《經(jīng)濟(jì)法》(第二版 ）配套PPT課件,經(jīng)濟(jì)法,《經(jīng)濟(jì)法》(第二版,）配套PPT課件,第二,配套,PPT,課件 第十五章 城市房地產(chǎn)管理法學(xué)習(xí)目標(biāo)主要內(nèi)容知識(shí)網(wǎng)絡(luò)圖本章小結(jié)思考與練習(xí)通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解城市房地通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解城市房地產(chǎn)管理法的立法概況，理解并掌握房地產(chǎn)的概產(chǎn)管理法的立法概況，理解并掌握房地產(chǎn)的概念，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓、劃撥，房念，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓、劃撥，房地產(chǎn)開發(fā)、交易的有關(guān)法律規(guī)定，并能夠運(yùn)用地產(chǎn)開發(fā)、交易的有關(guān)法律規(guī)定，并能夠運(yùn)用有關(guān)法律知識(shí)解決實(shí)際問題。有關(guān)法律知識(shí)解決實(shí)際問題。經(jīng)濟(jì)法的概念和調(diào)整對(duì)象，經(jīng)濟(jì)法的特征經(jīng)濟(jì)法的概念和調(diào)整對(duì)象，經(jīng)濟(jì)法的特征和基本原則，經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。和基本原則，經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。主 要 內(nèi) 容第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述一、房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)二、城市房地產(chǎn)管理法的概念二、城市房地產(chǎn)管理法的概念 三、城市房地產(chǎn)管理法的調(diào)整三、城市房地產(chǎn)管理法的調(diào)整 對(duì)象和適用范圍對(duì)象和適用范圍 一、房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn) （一）概念 房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物；地產(chǎn)是供開發(fā)使用和經(jīng)營的土地，而這里的地產(chǎn)則是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物所占用的土地。（二）房地產(chǎn)的特點(diǎn) 二、城市房地產(chǎn)管理法的概念 是指調(diào)整在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。三、城市房地產(chǎn)管理法的調(diào)整 對(duì)象和適用范圍（一）調(diào)整對(duì)象 城市房地產(chǎn)管理法第2條規(guī)定了該法的適用范圍是：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。（二）適用范圍 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地 一、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)劃撥 一、土地使用權(quán)出讓 （一）概念 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（二）方式 出讓方式出讓方式 具具 體體 內(nèi)內(nèi) 容容 拍賣出讓拍賣出讓 政府將出讓某一具體地塊的土地使用權(quán)的條件和政府將出讓某一具體地塊的土地使用權(quán)的條件和要求，在拍賣場所公開，經(jīng)同意開發(fā)方案的競買要求，在拍賣場所公開，經(jīng)同意開發(fā)方案的競買人當(dāng)場報(bào)價(jià)，最后將土地使用權(quán)出讓給報(bào)價(jià)最高人當(dāng)場報(bào)價(jià)，最后將土地使用權(quán)出讓給報(bào)價(jià)最高的競買人的法律行為的競買人的法律行為招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 這種方式最大的特點(diǎn)在于看重投標(biāo)人的實(shí)際開發(fā)這種方式最大的特點(diǎn)在于看重投標(biāo)人的實(shí)際開發(fā) 能力、企業(yè)的業(yè)績及資信狀況，以及與招標(biāo)人合能力、企業(yè)的業(yè)績及資信狀況，以及與招標(biāo)人合 作的前景等，有利于土地使用權(quán)出讓合同的履行作的前景等，有利于土地使用權(quán)出讓合同的履行 但其經(jīng)濟(jì)效益與拍賣相比可能略遜一籌但其經(jīng)濟(jì)效益與拍賣相比可能略遜一籌 協(xié)議出讓協(xié)議出讓 由出讓人與受讓人通過協(xié)商、談判，就有關(guān)土地由出讓人與受讓人通過協(xié)商、談判，就有關(guān)土地使用權(quán)出讓事宜達(dá)成一致的法律行為使用權(quán)出讓事宜達(dá)成一致的法律行為 是指由市、縣人民政府土地管理部門與土地使是指由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂的，明確雙方在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程用者簽訂的，明確雙方在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓應(yīng)中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。當(dāng)簽訂書面出讓合同。（三）土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括的的主要條款：主要條款：當(dāng)事人。當(dāng)事人。標(biāo)的。標(biāo)的。價(jià)款。價(jià)款。使用期限。使用期限。土地使用用途。土地使用用途。違約責(zé)任。違約責(zé)任。二、土地使用權(quán)劃撥 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必要的，可以由下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必要的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點(diǎn) （一）概念 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)包括地產(chǎn)開發(fā)（或地產(chǎn)再開發(fā)）與房產(chǎn)開發(fā)兩部分。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)基本原則，見圖15-3。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備以下5點(diǎn)條件：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。有固定的經(jīng)營場所。有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。12345第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易的概念 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 三、房地產(chǎn)抵押 四、房屋租賃 一、房地產(chǎn)交易的概念 房地產(chǎn)交易包括當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等活動(dòng)。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 因土地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包因土地使用權(quán)取得方式的不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括括兩種類型，具體條件如表兩種類型，具體條件如表15-215-2所示。所示。類類 型型 條條 件件 以出讓方式取以出讓方式取得土地使用權(quán)得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 支支付付全全部部土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，并并取取得得土土地地使使用權(quán)證書；用權(quán)證書；按按照照出出讓讓合合同同約約定定進(jìn)進(jìn)行行投投資資開開發(fā)發(fā)，屬屬于于房房屋屋建建設(shè)設(shè)工工程程的的，完完成成開開發(fā)發(fā)投投資資總總額額的的2525以以上上，屬屬于于成成片片開開發(fā)發(fā)土土地地的的，形形成成工工業(yè)業(yè)用用地地或或者者其其他他建設(shè)用地條件建設(shè)用地條件以劃撥方式取以劃撥方式取得土地使用權(quán)得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 按按照照國國務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定，報(bào)報(bào)有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府審審批批；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)報(bào)報(bào)批批時(shí)時(shí)，有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府按按照照國國務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定決決定定可可以以不不辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照國國務(wù)務(wù)院院規(guī)規(guī)定定將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所獲獲收收益益中中的的土土地地收收益益上上繳繳國國家家或或者者作其他處理作其他處理 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出讓人與受讓人之間就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所簽訂的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是由兩部分構(gòu)成的：一是土地使用權(quán)出讓合同，二是單純以房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移為內(nèi)容的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 12 （一）房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人用其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。三、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍包括以房屋抵押和以出房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍包括以房屋抵押和以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押兩類。如表讓方式取得的土地使用權(quán)抵押兩類。如表15-315-3所示所示。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 種種 類類 內(nèi)內(nèi) 容容 房屋抵押房屋抵押 指指抵抵押押人人向向抵抵押押權(quán)權(quán)人人提提供供房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)連連同同該該房房屋屋占占用用范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)為為履履行行債債務(wù)務(wù)作作擔(dān)擔(dān)保保，抵抵押押人人到到期期不不履履行行債債務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，抵抵押押權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)處處分分該抵押物，并從拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償該抵押物，并從拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償 以出讓方式以出讓方式取得的土地取得的土地使用權(quán)抵押使用權(quán)抵押 指指土土地地使使用用權(quán)權(quán)人人以以土土地地使使用用權(quán)權(quán)作作為為履履行行債債務(wù)務(wù)的的擔(dān)擔(dān)保保，當(dāng)當(dāng)土土地地使使用用權(quán)權(quán)人人到到期期不不履履行行債債務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，債債權(quán)權(quán)人人有有權(quán)權(quán)將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)折折價(jià)價(jià)或或拍拍賣賣，并并從從折折價(jià)價(jià)或拍賣收入中優(yōu)先受償或拍賣收入中優(yōu)先受償 （一）房屋租賃的概念 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃應(yīng)簽訂書面合同。行為。房屋租賃應(yīng)簽訂書面合同。四、房屋租賃（二）房屋租賃合同 房屋租賃合同，是指出租人將其所有的房屋交房屋租賃合同，是指出租人將其所有的房屋交付承租人使用，承租人支付約定的租金，并在租賃付承租人使用，承租人支付約定的租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)把房屋返還給出租人的協(xié)議。關(guān)系終止時(shí)把房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的主要條款包括：房屋租賃合同的主要條款包括：出租人、承租人的名稱或姓名及地址。出租人、承租人的名稱或姓名及地址。租賃用途。租賃用途。租賃期限。租賃期限。租金。租金。房屋修繕責(zé)任。房屋修繕責(zé)任。違約責(zé)任。違約責(zé)任。雙方當(dāng)事人的其他權(quán)利和義務(wù)。雙方當(dāng)事人的其他權(quán)利和義務(wù)。第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念及功能一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念及功能 二、國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)二、國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 登記登記 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記 四、房地產(chǎn)抵押登記四、房地產(chǎn)抵押登記 一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念及功能 （一）概念 指由法律規(guī)定的管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行確認(rèn)，并發(fā)給土地使用權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書的法律行為。我國法律明確規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。（二）功能房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有三項(xiàng)功能，見圖15-4。二、國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記 國有土地使用權(quán)登記，是指土地管理部門根據(jù)依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人的申請(qǐng)，按照法定程序?qū)型恋厥褂脵?quán)進(jìn)行審查核實(shí)、注冊登記，并核發(fā)國有土地使用權(quán)證書的一種制度。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，轉(zhuǎn)讓或者變更后對(duì)房屋享有所有權(quán)的人，首先應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府的房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記。四、房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押應(yīng)辦理房地產(chǎn)抵押登記。具體程序見圖15-5。首先，應(yīng)由抵押合同雙方當(dāng)事人共同向負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，并依規(guī)定提交申請(qǐng)書、房地產(chǎn)權(quán)利證書、抵押合同、抵押人身份證明等有關(guān)文件。其次，由負(fù)責(zé)登記的機(jī)關(guān)對(duì)抵押申請(qǐng)及證明文件進(jìn)行審查核實(shí)，符合規(guī)定的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記。最后，抵押登記申請(qǐng)被核準(zhǔn)后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將抵押的有關(guān)情況記載到房地產(chǎn)的登記簿上。四、房地產(chǎn)抵押登記知識(shí)網(wǎng)絡(luò)圖城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)開發(fā)用地概 述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、社會(huì)監(jiān)督概念和特點(diǎn)、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)城市房地產(chǎn)管理法土地使用權(quán)出讓、劃撥房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記和變更登記概念與功能、房地產(chǎn)抵押登記國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房屋租賃本 章 小 結(jié) 本章內(nèi)容共分五節(jié)：城市房地產(chǎn)管理法概述，本章內(nèi)容共分五節(jié)：城市房地產(chǎn)管理法概述，房地產(chǎn)開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易，房房地產(chǎn)開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)權(quán)屬登記。根據(jù)中華人民共和國城市房地地產(chǎn)權(quán)屬登記。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。產(chǎn)管理法。本章介紹了房地產(chǎn)的概念，土地使用權(quán)的出本章介紹了房地產(chǎn)的概念，土地使用權(quán)的出讓與劃撥，房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、權(quán)屬登記讓與劃撥，房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、權(quán)屬登記及房屋租賃等方面的理論和法律規(guī)定。及房屋租賃等方面的理論和法律規(guī)定。簡述房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)。簡述土地使用權(quán)出讓的概念及方式。房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則有哪些？以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件有哪些？1234思考與練習(xí)