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1、 ** 房地產(chǎn)開發(fā) 管 理 制 度 目 錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán) …………………………………………7 一、管理人員組織機(jī)構(gòu) ………………………………………………………………………8 二、董事長崗位職責(zé)與權(quán)限……………………………………………………………………9 三、總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限…………………………………………………………………10 四、副總經(jīng)理崗位職責(zé)………………………………………………………………………11 五、項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限………………………………………

2、…………………………12 六、預(yù)算員崗位職責(zé)…………………………………………………………………………14 七、綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)………………………………………………………………15 八、前臺綜合辦公室崗位職責(zé)………………………………………………………………17 第二部分：成本控制管理…………………………………………………………………18 一、成本控制管理辦法………………………………………………………………………19 二、工程成本管理流程………………………………………………………………………26 三、責(zé)任成本管理體系制度…………………………………………………………………31

3、 四、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序…………………………………………………35 五、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引…………………………………………………………………38 六、目標(biāo)成本科目分類及說明………………………………………………………………39 七、工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引……………………………………………………43 八、工程進(jìn)度款審核、審批程序……………………………………………………………44 九、工程款審批流程…………………………………………………………………………46 十、工程尾款支付程序………………………………………………………………………47 十一、招標(biāo)管理辦法……

4、……………………………………………………………………48 十二、工程招標(biāo)管理流程……………………………………………………………………55 十三、施工總包單位競標(biāo)考察管理制度……………………………………………………56 十四、施工總包單位招標(biāo)管理制度…………………………………………………………57 十五、監(jiān)理單位考察、招標(biāo)管理制度………………………………………………………58 十六、合同管理辦法…………………………………………………………………………60 十七、工程合同管理制度……………………………………………………………………70 十八、工程合同管理流程…………………………………

5、…………………………………76 十九、工程合同審批流程……………………………………………………………………77 二十、工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會簽指引………………………………………………77 二一、工程造價(jià)管理辦法……………………………………………………………………85 二二、工程現(xiàn)場核量管理辦法………………………………………………………………95 二三、工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法…………………………………………………98 二四、工程預(yù)算編制、審批程序……………………………………………………………101 二五、工程竣工結(jié)算審核、審批程序……………………………………………………

6、…103 二六、工程造價(jià)送外審核程序 ……………………………………………………………106 二七、工程采購管理辦法 …………………………………………………………………108 二八、甲方定質(zhì)定價(jià)、無基準(zhǔn)價(jià)的乙供材料管理制度 …………………………………115 第三部分：工程管理………………………………………………………………………117 第一章 工程管理基本原則…………………………………………………………………………·118 一、工程管理基本目標(biāo)………………………………………………………………………118 二、工程管理的基本方法……………………………………………………………………11

7、8 第二章 開工準(zhǔn)備………………………………………………………………………………………121 一、項(xiàng)目開工應(yīng)具備的條件…………………………………………………………………121 二、開工前后具體工作的相關(guān)做法…………………………………………………………121 第三章 施工過程管理…………………………………………………………………………………124 一、工地例會制度……………………………………………………………………………124 二、進(jìn)度安全文明施工評比方案……………………………………………………………124 三、安全文明施工最低標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………

8、128 四、施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定…………………………………………………………………129 五、材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度……………………………………………………………………130 六、進(jìn)度付款程序……………………………………………………………………………133 七、主體驗(yàn)收制度……………………………………………………………………………134 八、工程材料/設(shè)備認(rèn)價(jià)管理辦法及流程…………………………………………………135 九、甲供材料進(jìn)場及管理、甲指材料管理…………………………………………………143 十、對監(jiān)理公司工作的管理………………………………………………………………·143 十

9、一、工程資料管理規(guī)定……………………………………………………………………144 十二、建筑垃圾管理規(guī)定……………………………………………………………………145 第四章 竣工交付………………………………………………………………………………………146 一、項(xiàng)目交付應(yīng)具備的條件…………………………………………………………………146 二、物業(yè)驗(yàn)收制度……………………………………………………………………………147 三、竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………148 四、施工竣工資料……………………………………………………………………………150 五、

10、工程維修…………………………………………………………………………………152 第五章 工程變更簽證管理…………………………………………………………………………·157 一、工程變更簽證管理辦法及流程…………………………………………………………157 二、現(xiàn)場簽證管理規(guī)定………………………………………………………………………166 第六章 工程質(zhì)量管理…………………………………………………………………………………171 一、工程質(zhì)量控制管理規(guī)定…………………………………………………………………171 二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點(diǎn)…………………………………………………………………172

11、第四部分：財(cái)務(wù)管理………………………………………………………………………173 第一章 財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé) 一、財(cái)務(wù)部工作職責(zé) ………………………………………………………………………184 二、財(cái)務(wù)總監(jiān)工作職責(zé) ……………………………………………………………………184 三、財(cái)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé) ……………………………………………………………………185 四、會計(jì)崗位職責(zé) …………………………………………………………………………186 五、現(xiàn)金出納崗位職責(zé) ……………………………………………………………………186 六、收款員崗位職責(zé) …………………………………………………………………

12、……187 第二章 財(cái)務(wù)管理制度 一、財(cái)務(wù)核算一般要求 ……………………………………………………………………188 二、支票管理 ………………………………………………………………………………188 三、現(xiàn)金管理 ………………………………………………………………………………189 四、會計(jì)檔案管理 …………………………………………………………………………189 第三章 財(cái)務(wù)報(bào)銷制度 ……………………………………………………………………·191 一、借支管理辦法 …………………………………………………………………………191 二、費(fèi)用報(bào)銷流程 ………………………………………………

13、…………………………191 三、一般費(fèi)用類報(bào)銷 ………………………………………………………………………192 四、固定資產(chǎn)等支出的報(bào)銷 ………………………………………………………………192 五、對外付款的辦理 ………………………………………………………………………192 六、工程付款的辦理 ………………………………………………………………………193 七、差旅費(fèi)報(bào)銷 ……………………………………………………………………………193 八、招待費(fèi)報(bào)銷 ……………………………………………………………………………194 九、材料采購款支付 ……………………………………………………………

14、…………194 第四章 財(cái)務(wù)常用表格 ……………………………………………………………………·195 一、差旅費(fèi)使用申請表 ……………………………………………………………………195 二、招待費(fèi)使用申請表 ……………………………………………………………………196 三、空白票據(jù)使用情況登記表 ……………………………………………………………197 四、現(xiàn)金庫存盤點(diǎn)表 ………………………………………………………………………198 五、供應(yīng)商情況登記表 ……………………………………………………………………199 六、固定資產(chǎn)購置申請表 …………………………………………………………………

15、200 七、工程付款申請表 ………………………………………………………………………201 八、付款申請表 ……………………………………………………………………………202 第五部分：行政人事管理…………………………………………………………………203 一、總則………………………………………………………………………………………204 二、人事管理制度……………………………………………………………………………206 三、在職人員考勤管理辦法…………………………………………………………………209 四、員工行為規(guī)范…………………………………………………………………………

16、…211 五、辦公管理制度……………………………………………………………………………212 六、印章使用管理制度………………………………………………………………………213 七、固定資產(chǎn)管理制度………………………………………………………………………215 八、辦公用品管理制度………………………………………………………………………217 九、文件管理制度……………………………………………………………………………223 十、安防措施………………………………………………………………………234

17、 第一部分 企業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)及責(zé)權(quán) 管理人員組織機(jī)構(gòu) 董 事 長 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理2人 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目經(jīng)理部 綜合部 會計(jì)1人 出納1人 預(yù)算員1人 項(xiàng)目經(jīng)理 主管1人 司機(jī)1人 前臺1人

18、 董事長崗位職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 1、審批公司整體經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)； 2、審批公司年度經(jīng)營實(shí)施計(jì)劃； 3、對新項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)行決策； 4、簽發(fā)各部門及項(xiàng)目公司正副經(jīng)理任命文件； 5、負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目建設(shè)資金的籌集計(jì)劃； 6、負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司所在地政府機(jī)關(guān)的聯(lián)絡(luò)工作； 7、審批公司各項(xiàng)投資預(yù)算和各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算； 8、負(fù)責(zé)公司重大事情的處理決定及審批處理方案； 9、審查公司經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)的完成情況； 10、審查公司年度投資預(yù)算和各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算的執(zhí)行情況； 11、定期抽查公司各項(xiàng)工作計(jì)劃實(shí)施情況； 12、

19、審批公司利潤分配計(jì)劃和提留計(jì)劃。 權(quán)限： 有權(quán)獎勵對公司有特殊貢獻(xiàn)人員，有權(quán)處罰損害公司利益的人員。 總經(jīng)理崗位職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 1、負(fù)責(zé)公司整體經(jīng)營計(jì)劃和公司總目標(biāo)的制定并負(fù)責(zé)向董事會進(jìn)行匯報(bào)； 2、組織制定公司年度經(jīng)營實(shí)施計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作； 3、負(fù)責(zé)對新項(xiàng)目的投資開發(fā)提供決策依據(jù)； 4、審核各個部門的年度工作計(jì)劃，并對實(shí)施情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督； 5、主持公司日常各項(xiàng)經(jīng)營管理工作 6、負(fù)責(zé)全面執(zhí)行和檢查落實(shí)董事長辦公會議所作出的各項(xiàng)工作決定，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門工作進(jìn)展； 7、負(fù)責(zé)代表經(jīng)營班子向董事長辦公會議建議任命經(jīng)營機(jī)構(gòu)各有關(guān)部門和項(xiàng)目公司正副經(jīng)理；

20、 8、負(fù)責(zé)簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件； 9、負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目策劃和營銷方面的各項(xiàng)工作； 10、負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與施工方面的各項(xiàng)工作； 11、負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目階段性策劃方案和活動推廣預(yù)算； 12、負(fù)責(zé)制訂工程材料采購階段性方案及預(yù)算； 13、根據(jù)授權(quán)，處理特殊事項(xiàng)或重大突發(fā)事件，向董事會匯報(bào)特殊事件解決方案；事后對解決過程進(jìn)行總結(jié)，向董事會進(jìn)行匯報(bào)； 14、審核公司的利潤分配計(jì)劃和提留計(jì)劃。 權(quán)限： 1、總體經(jīng)營計(jì)劃制訂的建議和實(shí)施權(quán)； 2、解決特殊事件和重大突發(fā)事件的臨時授權(quán)； 3、具體工作開展的決策權(quán)； 4、對部門計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果考核獎懲有決策權(quán)； 5、對階段性策劃活動方案和

21、費(fèi)用預(yù)算有決策權(quán)。 副總經(jīng)理崗位職責(zé) 職責(zé)： 1、參與總經(jīng)理進(jìn)行整體經(jīng)營計(jì)劃和公司經(jīng)營目標(biāo)的制定； 2、參與年度經(jīng)營計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃的編制； 3、參與審核各部門年度工作實(shí)施計(jì)劃； 4、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公司的各項(xiàng)管理制度，使各項(xiàng)目公司程序化和模式化運(yùn)作； 5、制定項(xiàng)目公司的安全文明管理體系、質(zhì)量管理體系、進(jìn)度控制考核體系、成本控制計(jì)劃、利潤目標(biāo)考核計(jì)劃； 6、參與編制新項(xiàng)目的投資開發(fā)報(bào)告； 7、參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過程，負(fù)責(zé)組織與項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)交底； 8、定期對項(xiàng)目公司的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保各項(xiàng)目利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 9、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 權(quán)限：

22、 對項(xiàng)目經(jīng)理的考核權(quán)和建議任免權(quán)。 項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 一、?對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負(fù)全面責(zé)任。 1、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場開工的準(zhǔn)備工作以及與外部的協(xié)調(diào)工作； 2、負(fù)責(zé)組織審核施工圖并上報(bào)審核意見； 3、負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)交底和技術(shù)洽商的簽審； 4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的編寫和實(shí)施工作； 5、負(fù)責(zé)對施工單位的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實(shí)施監(jiān)控； 6、負(fù)責(zé)對承建商采購的物資進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)督和控制； 7、負(fù)責(zé)組織召開施工階段工作協(xié)調(diào)會，對施工過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)商； 8、負(fù)責(zé)組織施工過程的分階段驗(yàn)收和竣工

23、驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù)； 9、做好產(chǎn)品及配套設(shè)施的交接驗(yàn)收。 二、?負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目建安成本的控制工作。 1、負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款； 2、?負(fù)責(zé)對發(fā)生的經(jīng)濟(jì)洽商進(jìn)行核實(shí)和簽認(rèn)； 3、負(fù)責(zé)審核與項(xiàng)目施工階段相關(guān)費(fèi)用的支出； 4、參與工程項(xiàng)目的竣工決算工作； 三、?配合公司做好與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的工作 1、配合公司做好征地、拆遷工作； 2、?配合公司做好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察測繪的委托工作； 3、?配合招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工程招標(biāo)部做好設(shè)備、材料和工程招標(biāo)工作； 4、?配合外聯(lián)人員辦理開工審批，并提供各項(xiàng)基礎(chǔ)資料； 5、配合銷售市場部做好向用戶的交用； 7、?配合公司編

24、制各項(xiàng)管理規(guī)定。 四、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 權(quán)限： 1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃制訂的建議和實(shí)施權(quán)； 2、具體工作開展的決策權(quán)； 3、對項(xiàng)目部計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果考核獎懲有決策權(quán)； 4、對項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算有決策權(quán)； 預(yù)算員崗位職責(zé) 職責(zé)： 1、編制公司的成本控制管理規(guī)定； 2、審查公司各項(xiàng)合同及預(yù)算的合理性、合法性； 3、編制各項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)； 4、不定期抽查項(xiàng)目公司各項(xiàng)現(xiàn)場簽證的合理性、合法性； 5、為新項(xiàng)目的投資開發(fā)決策提供投資估算； 權(quán)限： 對查出的問題有糾正權(quán)、匯報(bào)權(quán)、考核權(quán)。 綜合部主任管理職責(zé)與權(quán)限 職責(zé)： 1、完成董事長、總經(jīng)理指定交辦的各項(xiàng)事務(wù)。 2、

25、負(fù)責(zé)公司的人事管理、工資管理工作； 3、負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)、低值易耗品等物品的購買、驗(yàn)收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；做到帳物清楚、管理有序； 4、負(fù)責(zé)公司印章、介紹信及文件檔案的管理，制定印章和介紹信的使用規(guī)定；并嚴(yán)格執(zhí)行； 5、編制行政費(fèi)用的計(jì)劃預(yù)算及審核使用情況； 6、負(fù)責(zé)公司的所有后勤保障，即：車輛安排、安保、食堂、接待等； 7、負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)交辦理各部門與董事長、總經(jīng)理之間的文件往來。 8、負(fù)責(zé)起草董事長、總經(jīng)理交辦的各種文件，并整理董事長室、總經(jīng)理室的文件； 9、負(fù)責(zé)組織公司的各種會議，編寫會議紀(jì)要；對各部門對會議紀(jì)要的落實(shí)情況進(jìn)行考核管理； 10、

26、搜集、整理、提供相應(yīng)的信息資料，為董事長、總經(jīng)理對公司各項(xiàng)問題做出決策提供依據(jù)； 11、 積極協(xié)調(diào)好與各部門的各種關(guān)系，為開展董事長、總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)創(chuàng)造良好的條件。 12、對于公司外部需會見董事長、總經(jīng)理的人員，做好接待工作。 13、負(fù)責(zé)公司的衛(wèi)生管理、考勤管理及花卉的養(yǎng)護(hù)工作； 14、協(xié)調(diào)公司對外聯(lián)絡(luò)和應(yīng)急事物，如稅務(wù)、銀行、外管局、地方政府等單位的公關(guān)協(xié)調(diào)； 15、負(fù)責(zé)營業(yè)執(zhí)照的年檢，財(cái)務(wù)年檢的聯(lián)系； 16、負(fù)責(zé)與安委會、派出所、居委會的聯(lián)絡(luò)； 17、負(fù)責(zé)公司大事紀(jì)工作。 權(quán)限： 具體工作開展的決策權(quán)。

27、 前臺綜合辦公室崗位職責(zé) 1、公司來賓的接待工作，由綜合部統(tǒng)一安排有關(guān)人員接待，負(fù)責(zé)茶水等。 2、到各部聯(lián)系業(yè)務(wù)的客人，由各部自行接待，負(fù)責(zé)安排茶水等，倘有必要請總經(jīng)理以上會客的，應(yīng)事前請示。 3、未經(jīng)請示，不得帶領(lǐng)客人進(jìn)入公司及公司案場進(jìn)行參觀。 4、凡客人來訪，經(jīng)前臺文員與被訪人聯(lián)系同意后，方能進(jìn)入公司。 5、接待用品和禮儀，統(tǒng)一由綜合部請示總經(jīng)理后進(jìn)行安排，基本接待禮儀如下： (1) 接待人員必須衣冠整潔，舉止文明，禮貌待客。 (2) 客人來訪，前臺文員將客人帶至各部。 (3) 接待客人必須在指定地點(diǎn)（接待

28、室或會議室），不得在辦公桌邊接待，以免影響他人辦公。 (4) 在接待過程中，須相隔10—20分鐘添加茶水。 (5) 客人來訪或來 ，如被訪人不在，前臺文員須填寫“訪客 留言單”，并將留方言單交本人或職務(wù)代理人。 6、負(fù)責(zé)公司文件的打印，并負(fù)責(zé)辦公室 、 、復(fù)印機(jī)等設(shè)備的使用權(quán)與管理 7、負(fù)責(zé)報(bào)刊、信件的發(fā)放、轉(zhuǎn)送工作。 8、積極參與各項(xiàng)活動，協(xié)助綜合部主任處理應(yīng)急事  第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法 1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工

29、作，實(shí)施項(xiàng)目成本全過程控制，增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目利潤效益。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作。 3、職責(zé)： 3.1成本控制部： 3.1.1、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實(shí)，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)； 3.1.2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項(xiàng)目造價(jià)管理。 3.2、采購部：負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)的招標(biāo)、采購、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商的管理工作。 3.3、財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購中各項(xiàng)款項(xiàng)的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測算、計(jì)劃、核算。 3.4、工程部：

30、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場對施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的實(shí)施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進(jìn)度的確認(rèn)。 3.5、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。 4、管理辦法： 4.1、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度） 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程控制 4.2.1、項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段： 依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌黾艾F(xiàn)行的政策法規(guī)，盡可能地進(jìn)行精準(zhǔn)的項(xiàng)目全成本估算，編制項(xiàng)目《新項(xiàng)目成本估算表》、《項(xiàng)目投資收益測算表》，制定項(xiàng)目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：

31、①、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標(biāo)成本科目分類及說明；③、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引） 4.2.2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段： 1)、對入圍的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，編制《設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表》，便于最佳方案的確定。 2)、在設(shè)計(jì)方案確定后5個工作日內(nèi)對目標(biāo)成本科目進(jìn)行細(xì)化和修訂，明確工程造價(jià)的最高限額，盡可能地實(shí)行合理的限額設(shè)計(jì)，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 3)、加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，減少因設(shè)計(jì)變更造成的造價(jià)失控。 4)、在施工圖完成后60個工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成

32、本的精準(zhǔn)度，及時調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)成本。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開市場價(jià)格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。 4.2.3、項(xiàng)目招投標(biāo)階段： 1)、深入分析現(xiàn)行的計(jì)價(jià)定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費(fèi)系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費(fèi)依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。 2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項(xiàng)目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理辦法） 3)、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價(jià)失控的現(xiàn)象

33、。（支持文件：工程合同有關(guān)造價(jià)商務(wù)條款會簽指引） 4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務(wù),細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé),要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。 5)、及時做好所有與項(xiàng)目相關(guān)合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：①、合同管理辦法） 4.2.4、項(xiàng)目施工階段 4.2.4.1、施工組織設(shè)計(jì)的審核 1)、參與施工組織設(shè)計(jì)的審核工作，對大型機(jī)械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行造價(jià)分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機(jī)械選用、開挖方式、

34、運(yùn)輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護(hù)，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。） 2)、在審批施工組織設(shè)計(jì)時應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實(shí)際發(fā)生時應(yīng)以現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)。 4.2.4.2、施工現(xiàn)場的監(jiān)管、配合 1)、堅(jiān)持每周最少兩次進(jìn)行施工現(xiàn)場的全面巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。 2)、參與大型節(jié)點(diǎn)的隱蔽工程驗(yàn)收并制作、保存影像資料,對于未按圖紙

35、施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。 3)、配合工程施工進(jìn)度及時開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場調(diào)查和確認(rèn)工作。 4.2.4.3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證 1)、應(yīng)詳細(xì)分析每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量和對造價(jià)的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而引起提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費(fèi)用的事件發(fā)生。 2)、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對工期的影響。 3）、成本控制部應(yīng)參與設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的審核工作，有權(quán)對其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進(jìn)行復(fù)核，必要時應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工

36、現(xiàn)場核對。（支持文件：工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法） 4.2.4.4、工程索賠管理 1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán)密性，限制或者否定承包商工期順延和費(fèi)用索賠的權(quán)利,盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實(shí)施合同過程中因文字漏洞而造成索賠機(jī)會，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門應(yīng)注意全面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 2）、在設(shè)計(jì)管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計(jì)圖紙、資料，并要求設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能地減少因設(shè)計(jì)原因增加工程造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確若因設(shè)計(jì)變更引起的工程索賠費(fèi)用，設(shè)計(jì)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3）、在物資供

37、應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時、保質(zhì)保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類、付款方式、現(xiàn)場驗(yàn)貨及材料保管，以及提供數(shù)量清單的時間和責(zé)任單位，防止因甲定乙供材料的供應(yīng)不及時、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。 4）、在處理工程索賠時：首先應(yīng)及時收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料的真實(shí)性、可信度，資料認(rèn)定后要及時地處理索賠。其次要仔細(xì)分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合同規(guī)定的索賠條款、計(jì)價(jià)方式結(jié)合實(shí)際情況處理工期索賠和費(fèi)用索賠?！　　? 4.2.4.5、工程款付款控制 1）、各合作單位應(yīng)按合同約定

38、向工程部審報(bào)《工程款付款申請單》，工程部負(fù)責(zé)對其形象進(jìn)度的審核和確認(rèn)。 2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進(jìn)度，按合同約定對進(jìn)度款金額的審核和確認(rèn)。 3）、財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)付進(jìn)度款的審核、確認(rèn)及合同總價(jià)款的控制。 4）、各項(xiàng)進(jìn)度款的支付達(dá)到合同總價(jià)款的80%時應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動權(quán)。（支持文件：①、工程進(jìn)度款審核、審批程序，②、工程款審批流程） 4.2.4.6、工程成本的進(jìn)度計(jì)劃、核算 應(yīng)配合工程進(jìn)度做好建造成本的進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度核算工作,及時反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌

39、備的依據(jù)。（支持文件：工程成本進(jìn)度計(jì)劃、核算編制指引） 4.2.4.7、材料、設(shè)備的采購成本控制 1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。 2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛的詢價(jià)，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購的方式，要從質(zhì)量、價(jià)格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法） 3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。 4）、工程部負(fù)責(zé)對甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場到貨驗(yàn)收，要嚴(yán)格按合同要求對其

40、數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗(yàn)收并出具驗(yàn)收報(bào)告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。 5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗(yàn)收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財(cái)務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購管理辦法） 4.2.4.8、新工藝的造價(jià)控制 8.1、在施工合同中應(yīng)明確關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現(xiàn)行定額沒有相匹配子目的工程項(xiàng)目）的結(jié)算辦法。 8.2、施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個月向工程部申報(bào)新工藝的施工方案、工程造價(jià)及市場信息，工程部在收到申報(bào)資料3日內(nèi)展開對其相關(guān)信息的

41、調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對我公司調(diào)查的工程造價(jià)不接受時，工程部可將該部分另外分包，并不予計(jì)取總承包管理費(fèi)。 4.2.4.9、工程竣工驗(yàn)收 1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等相關(guān)資料，驗(yàn)收過程中不再受理任何單位遞補(bǔ)的工程資料。 2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗(yàn)收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證對工程完成情況全面核查驗(yàn)收。 3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計(jì)取費(fèi)用,減少部分以實(shí)結(jié)算。 4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場竣工驗(yàn)收后

42、5日內(nèi)編制竣工驗(yàn)收報(bào)告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個工作日內(nèi)向工程部申報(bào)竣工決算資料，逾期未申報(bào)的視為以甲方核算為準(zhǔn)。 10、項(xiàng)目動態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項(xiàng)目啟動后每月前3日內(nèi)協(xié)同財(cái)務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對上月份的動動態(tài)成本進(jìn)行核算，并編制的《項(xiàng)目動態(tài)成本核算表》。及時體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動態(tài)表現(xiàn)及時對各職能部門的責(zé)任成本進(jìn)行考核和控制。 4.2.5、竣工結(jié)算階段 1)、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： ①、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質(zhì)量評

43、定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ③、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》、《工程結(jié)算工作交接單》。 2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證只作為參考。 3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對后的工程總造價(jià)要進(jìn)行內(nèi)部三級審核，總造價(jià)超過100萬元的可聘請?jiān)靸r(jià)咨詢單位進(jìn)行復(fù)審。 4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進(jìn)行分

44、析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。 5）、財(cái)務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進(jìn)度款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核進(jìn)行工程財(cái)務(wù)結(jié)算。（支持文件：①、工程造價(jià)管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序） 4.2.6、營銷階段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨(dú)分包招標(biāo)，其各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)核算，編制相應(yīng)的費(fèi)用明細(xì)表和成本費(fèi)用核算表。 2）、銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需要增加或調(diào)整綠化、公建配套等變更項(xiàng)目時，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售

45、成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計(jì)劃。并編制《銷售費(fèi)用計(jì)劃表》送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部備案。 4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的各項(xiàng)費(fèi)用匯總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，確保動態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn)確性，便于銷售成本的控制并及時調(diào)整營銷費(fèi)用計(jì)劃。 5）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入?yún)R總送報(bào)財(cái)務(wù)部和成本控制部，便于項(xiàng)目的投資收益情況核算。 4.2.7、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）、盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。在市場經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。 2）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目

46、中的管理費(fèi)用金額協(xié)同項(xiàng)目工程部合理安排整個項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)劃，并做好月度管理費(fèi)用計(jì)劃和月度管理費(fèi)用核算。 3）、財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項(xiàng)目的總體資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、工程款年度付款計(jì)劃及年度銷售計(jì)劃，以便于控制費(fèi)用開支和資金流轉(zhuǎn)。 4)、財(cái)務(wù)部門應(yīng)自項(xiàng)目啟動后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動態(tài)成本核算。 5、支持文件: 5.1、成本控制相關(guān)文件； 5.2、招標(biāo)管理辦法及相關(guān)文件； 5.3、合同管理辦法及相關(guān)文件； 5.4、工程造價(jià)管理辦法及相關(guān)文件； 5.5、工程采購管理辦法及相關(guān)文件。

47、 工程成本管理流程 1、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。 2、范圍：適用于公司所屬項(xiàng)目的成本控制工作。 3、術(shù)語和定義： 3.1、目標(biāo)成本指導(dǎo)書:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件； 3.2、動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時的成本； 3.3、成本控制相關(guān)文件:指“新項(xiàng)目成本估算”、 “目標(biāo)成本指導(dǎo)書”“設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析”、“責(zé)任成本體系”等成本控制重要文件。 4、職責(zé)： 4.1、策劃銷售部: 4.1.1、督促設(shè)計(jì)單位完成建筑方案設(shè)計(jì),組織建筑方案會審; 4

48、.1.2、要求設(shè)計(jì)單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù); 4.1.3、組織完成初步設(shè)計(jì)及會審; 4.1.4、督促設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì),組織工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖評審; 4.1.5、組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖會審; 4.1.6、在工程施工過程中進(jìn)行有助于優(yōu)化工程設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)變更; 4.1.7、負(fù)責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計(jì)、施工合同的簽訂; 4.1.8、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的合同履行的監(jiān)督和確認(rèn)及設(shè)計(jì)單位合同價(jià)款的審批和結(jié)算; 4.1.9、負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用的控制; 4.1.9、參加成本控制相關(guān)文件的評審。 4.2、綜合

49、辦公室: 4.2.1、負(fù)責(zé)土地價(jià)款（包括土地出讓金、配套費(fèi)）的支付； 4.2.1、負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的控制; 4.2.1、負(fù)責(zé)政府性收費(fèi)的控制和支付; 4.3、成本控制部: 4.3.1、參加對建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)的評審,評審?fù)ㄟ^后按要求編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”； 4.3.2、招標(biāo)時編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書,并對投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行分析評審; 4.3.3、組織編制施工圖預(yù)算; 4.3.4、工程施工進(jìn)度款的審核、批復(fù); 4.3.5、負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的造價(jià)審核; 4.3.6、項(xiàng)目動態(tài)成的核算、分析; 4.3.7、工程竣工結(jié)算的審核; 4.3.8、組織成本控制相關(guān)文件的編制和評審;

50、 4.4、工程部: 4.4.1、負(fù)責(zé)工程從開工到竣工階段的管理; 4.4.2、負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的合理性審核; 4.4.3、竣工后辦理竣工結(jié)算交接手續(xù); 4.4.4、參與成本控制文件的評審。 4.5、采購部: 4.5.1、組織各類招標(biāo)、確定總包、分包施工單位及材料設(shè)備供貨廠家,與供貨方簽訂合同； 4.5.2、參加成本控制文件的評審。 4.6、財(cái)務(wù)部: 4.6.1、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核、支付; 4.6.2、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制、報(bào)批、下達(dá)執(zhí)行; 4.6.3、參加成本控制文件的評審。 4.7、主管副總: 4.7.1、負(fù)責(zé)“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”的審核、簽批; 4.7.2、

51、負(fù)責(zé)各類工程款項(xiàng)的審核、簽批; 4.7.3、負(fù)責(zé)相關(guān)成本控制文件的審批。 4.8、董事長: 4.8.1、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)扣類款項(xiàng)的支付; 4.8.2、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)成本控制文件的執(zhí)行。 5、工作程序： 5.1、項(xiàng)目確定前: 5.1.1、策劃銷售部確定地塊信息,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),成本控制部負(fù)責(zé)成本估算,財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),形成“新項(xiàng)目成本估算”交策劃銷售部; 5.1.2、公司各職能部門對“新項(xiàng)目成本估算”進(jìn)行評審。 5.2、工程開工前: 5.2.1、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì),工程部對建筑方案技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評審,成本控制部對建筑方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評審,確定經(jīng)濟(jì)合理的建筑

52、方案; 5.2.2、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì),工程部參與結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的確定,成本控制部對設(shè)計(jì)的產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評審; 5.2.3、初步設(shè)計(jì)完成后,成本控制部按照“目標(biāo)成本編制指引”編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”,由主管副總批準(zhǔn); 5.2.4、設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)后,策劃銷售部組織工程部、成本控制部、采購部對施工圖進(jìn)行評審,評審?fù)ㄟ^后由采購部組織招標(biāo),成本控制部編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。定標(biāo)后按 “工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同; 5.2.5、與總承包商簽訂合同后, 由策劃銷售部組織設(shè)計(jì)單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進(jìn)行施工圖會審; 5.2.6、成本控制

53、部組織編制施工圖預(yù)算完成后,對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。 5.3、工程施工中: 5.3.1、工程開工后,工程部根據(jù)工程進(jìn)展安排,通過招標(biāo)確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商,安排施工單位進(jìn)行施工; 5.3.2、在總包和分包工程施工過程中由于工程需要,設(shè)計(jì)單位出“設(shè)計(jì)變更通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施; 5.3.3、項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程需要簽發(fā)“現(xiàn)場簽證通知單”,按照“工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實(shí)施; 5.3.4、在工程施工過程中,成本控制部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進(jìn)行核算分析,形成月報(bào)。 5.4、工程竣工后: 5.4.1、工程竣工后,工程

54、部及時收集完整的結(jié)算資料并通知施工單位送報(bào)結(jié)算資料,填寫《工程結(jié)算工作交接單》和《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》。 5.4.2、成本控制部進(jìn)行結(jié)算審核并配合造價(jià)咨詢公司對審核完畢的結(jié)果進(jìn)行復(fù)審,完成審核后填寫《工程結(jié)算定案單》,并按照結(jié)算造價(jià)進(jìn)行成本核算分析。 6、工程成本管理流程（附件）： 附件: 工程成本管理流程 項(xiàng) 目 決 策 和 設(shè) 計(jì) 階 級 策劃銷售部 設(shè)計(jì)單位 工程部 成本控制部 財(cái)務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 提供項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制目標(biāo) 項(xiàng)目論證 目標(biāo)地塊確定

55、 繪制施工圖 初步設(shè)計(jì) 詳細(xì)建筑方案 建筑方案 參與項(xiàng)目建安目標(biāo)成本的評審 技術(shù)方案 存檔 組織成本控制相關(guān)文件的編制、評審 編制成本指導(dǎo)書 經(jīng)濟(jì)合理性評審 經(jīng)濟(jì)合理性評審 組織成本估算 提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo) 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 提供材料目標(biāo)成本 參與材料設(shè)備選型 審核、批準(zhǔn) ①、項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序 ②、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 項(xiàng) 目 施工 階 級 及后期成本管理 策劃銷售部 設(shè)計(jì)單位 工程部 成本控制部 財(cái)務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 施工圖完成 工程竣工 項(xiàng)目實(shí)施

56、 技術(shù)標(biāo)評標(biāo) 編制技術(shù)標(biāo)書 存檔 項(xiàng)目成本核算、評估 竣工結(jié)算 項(xiàng)目成本動態(tài)管理 施工圖預(yù)算 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評標(biāo) 編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 審核 確定施工單位 組織評標(biāo) 組織招標(biāo) 審核、簽發(fā) ①、招標(biāo)管理辦法 ②、施工圖預(yù)算編制、審批程序 ③、工程結(jié)算審核、批復(fù)程序 責(zé)任成本管理體系制度 1、目的：為提高公司成本管理水平，細(xì)劃各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，建立有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項(xiàng)目。 3、職責(zé)： 3.1、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。 3.2

57、、公司所屬各開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。 4、責(zé)任成本體系釋義： 4.1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作和各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 4.3、項(xiàng)目責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核、評價(jià)其職責(zé)履行情況；旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。 5、責(zé)任成本體系的組成要素： 5.1、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財(cái)務(wù)、成本控制等職能部門為責(zé)任主體，并在

58、各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門、配合部門、考核部門。 5.2、責(zé)任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責(zé)任部門，工程建造以外成本按成本科目劃分責(zé)任范圍。 5.3、責(zé)任目標(biāo)：公司成本管理宗旨---以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的竟?fàn)幜?，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。在各個責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品竟?fàn)幜?、行業(yè)成本優(yōu)勢為成本管理所追求的目標(biāo)。 5.4、反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。 5.5、考核部門：及時計(jì)算并提供反饋指標(biāo)，同時在各部門發(fā)表自我評價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 6、責(zé)任成本體系細(xì)劃 由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部

59、組織，經(jīng)過各職能部門參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)。 附件：1、責(zé)任成本體系表 2、成本指標(biāo)明細(xì)表 附件1: 責(zé)任成本體系表 責(zé)任范圍 主導(dǎo)部門 配合部門 反饋指標(biāo) 考核部門 土地費(fèi)用 決策層 策劃銷售、成本控制 每平方米地價(jià)、土地獲得時間 財(cái)務(wù)部 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 每平方米費(fèi)用及節(jié)減率 成本控制部 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 策劃銷售 采購部 每平方米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本控制部 三通及臨時設(shè)施費(fèi) 工程部 每平方米費(fèi)用 成本控制部 工程建

60、造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園林綠化費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 策劃銷售 工程部 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 成本控制部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 工程部 成本控制部 每平方米鋼筋、混凝土含量 成本控制部 招標(biāo)及簽約 采購部 工程部、成本控制部 招標(biāo)比率、最低價(jià)定標(biāo)比率 成本控制部 材料、設(shè)備采購 采購部 成本控制部、工程部 甲供材料、甲定材料占造價(jià)比率 統(tǒng)購材料購買率 成本控制部 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)院 工程部、成本控制部 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比率 成本控制部 現(xiàn)場簽證 工程部 成本控制部 現(xiàn)場簽證占造價(jià)的比率 成本控制部 工程款批復(fù)、支付 成本控制部、財(cái)

61、務(wù)部門 工程部 合同執(zhí)行情況 財(cái)務(wù)部 工程竣工驗(yàn)收 工程部 成本控制部 施工完成情況 工程部 工程結(jié)算、審核 成本控制部 工程部、財(cái)務(wù)部 結(jié)算錯漏率 財(cái)務(wù)部 工程監(jiān)理費(fèi) 采購部 工程部 每平米監(jiān)理費(fèi) 工程部 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程部 財(cái)務(wù)部 每平方米管理費(fèi) 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 策劃銷售部 資金回收周期、利息支出 財(cái)務(wù)部 銷售費(fèi)用（營銷設(shè)施建造費(fèi)+銷售間期費(fèi)） 策劃、銷售部 成本控制部 每平方米銷售費(fèi)用、每方米廣告費(fèi)用、建造費(fèi) 成本控制部 行政管理費(fèi) 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部 人均行政費(fèi)用、固定資產(chǎn)購置費(fèi) 財(cái)務(wù)部

62、 稅金 財(cái)務(wù)部 實(shí)際交納稅率 財(cái)務(wù)部 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)管理公司 物業(yè)實(shí)際盈虧額 財(cái)務(wù)部 附件2: 成本指標(biāo)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 單位 計(jì)算公式 備注 土地費(fèi)用 每平方米地價(jià) 元/㎡ =土地獲得成本/總建筑面積 與相似地塊比較 土地獲得時間 天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實(shí)到公司名下為至 與相似地塊比較 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 每平方米費(fèi)用 元/㎡ =每平方米費(fèi)用/總建筑面積 節(jié)減率 % =（按政策應(yīng)繳納費(fèi)用-實(shí)際繳納費(fèi)用）/按政策應(yīng)繳納費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

63、 每平方米設(shè)計(jì)費(fèi) 元/㎡ =規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積 可分類計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 三通 每平方米三通費(fèi) 元/㎡ =三通費(fèi)總額/總建筑面積 臨時設(shè)施費(fèi) 每平方米臨時設(shè)施費(fèi) 元/㎡ =臨時設(shè)施費(fèi)總額/總建筑面積 工程建造成本（主體建安費(fèi)+室外管網(wǎng)費(fèi)+園林綠化費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 天 自地地協(xié)議簽署日至施工圖完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實(shí)施周期 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 每平方米鋼筋 ㎏/㎡ =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的鋼含量 混凝土含量 M3/㎡ =混凝土總用量/

64、總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的混凝土含量，注明混凝土標(biāo)號 招標(biāo)及簽約 招標(biāo)比率 % =通過招標(biāo)定價(jià)的合約總額/造價(jià)總額 也可以按合同次數(shù)來統(tǒng)計(jì) 最低價(jià)定標(biāo)比率 % =最低價(jià)中標(biāo)的招標(biāo)合同總額/招標(biāo)合同總額 材料、設(shè)備采購 甲供材料占造價(jià)比率 % =甲供材料總額/工程總造價(jià) 甲定材料占造價(jià)比率 % =甲定材料總額/工程總造價(jià) 統(tǒng)購材料購買率 % =參與公司統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比率 % =設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額 可分類計(jì)算高計(jì)錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 現(xiàn)

65、場簽證 現(xiàn)場簽證占造價(jià)的比率 % =現(xiàn)場簽證的造價(jià)總額/工程造價(jià)總額 費(fèi)用項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 單位 計(jì)算公式 備注 工程款批復(fù)、支付 合同執(zhí)行情況 是否有超支現(xiàn)象，超支百分率 工程竣工驗(yàn)收 施工完成情況 施工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的完成情況 工程結(jié)算、審核 結(jié)算錯漏率 % =（甲乙方結(jié)算價(jià)格審核后結(jié)算價(jià)格）/審核后結(jié)算價(jià)格 工程監(jiān)理費(fèi) 合同履行 =監(jiān)理費(fèi)用總額/總建筑面積 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 每平方米管理費(fèi) 元/㎡ =項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金回收周期 天 自項(xiàng)目第一筆支

66、出日至第一筆銷售收入日 利息支出率 % =項(xiàng)目利息支出總額/項(xiàng)目投資總額 銷售費(fèi)用（營銷設(shè)施建造費(fèi)+銷售間期費(fèi)） 每平方米銷售費(fèi)用 元/㎡ =銷售費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面積 每方米廣告費(fèi)用 元/㎡ =管理費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面積 營銷設(shè)施建造費(fèi) 元/㎡ =營銷設(shè)施建造費(fèi)總額/總銷售面積 行政管理費(fèi) 人均行政費(fèi)用、 元/人 =項(xiàng)目行政費(fèi)用部額/當(dāng)年加權(quán)人數(shù) 固定資產(chǎn)購置費(fèi)率 % =當(dāng)年固定資產(chǎn)購置費(fèi)/固定資產(chǎn)總額 稅金 實(shí)際交納稅率 % =實(shí)際交納稅費(fèi)總額/總銷售收入 可分類計(jì)算所得稅、契稅、營業(yè)稅率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額 元/㎡ =（當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收八）/當(dāng)年物業(yè)服務(wù)總面積 項(xiàng)目可行性研究和投資決策控制程序 1、目的：通過對項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制，加強(qiáng)投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 2、范圍：本程序適用于公司所屬開發(fā)項(xiàng)