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1、物業(yè)公司應如何妥善解決房屋漏水問題? 在做好調查分析的基礎上，分別不同情況處理。調查分析主要包括：漏水的部位是公共 部位還是專有部位，漏水的原因是房屋質量、自然耗損、人為原因還是不可抗力原因，維修 方案及可預見費用規(guī)模。 1、首先分清是公共部位還是業(yè)主鄰里之間的專有部位漏水，即責任主體是誰。 如果是樓上樓下之間，因業(yè)主專有部位之間的相鄰關系導致的漏水,最常見的是樓上裝修（包 括相鄰業(yè)主裝修）的防水工程沒有處理好導致樓下（隔壁）業(yè)主家受損。物業(yè)應做的工作是 在做出正確的認定后建議業(yè)主協(xié)商解決，緊急情況經雙方同意可先幫助制止繼續(xù)漏水（有一 方不同意那么可免，合理費用先說好由誰承當）。其后，可

2、在雙方同意的情況下進行調解，如 果因任一方原因不接受物業(yè)的調解，那么建議受損業(yè)主依法通過法律程序解決，同時說明物業(yè) 的態(tài)度：物業(yè)不是侵權責任主體，也不是維修責任主體。任一方業(yè)主不應因此拒繳物業(yè)費。 物業(yè)可為受損業(yè)主提供必要的證明材料。 2、如果是公共部位漏水，再區(qū)分是否在開發(fā)建設單位的保修期內。 （1）如在保修期內，向業(yè)主解釋清楚維修（包括賠償）的責任主體應該是開發(fā)商，依據是 房屋質保書。物業(yè)可以書面形式向開發(fā)商反映，要求其履行維修及賠償責任（賠償內容及金 額由業(yè)主“舉證”即提供證明），注意保存向開發(fā)商反映情況的送達證據。同時告之業(yè)主可 自行向開發(fā)商主張權利。緊急情況物業(yè)要及時制止因漏水所

3、產生的損失擴大，所發(fā)生的費用 一定要注意保存證據，以備日后向開發(fā)商主張。物業(yè)的應對歸納有三：一是向開發(fā)商反映， 要求維修；二是及時制止防止損失擴大，發(fā)生的費用保存好證據。三是向業(yè)主解釋清楚責任 主體及索賠對象。注意：保存好上述行為的（送達）證據。 （2）如已超出保修期，一應向業(yè)主解釋清楚，公共部位的維修應由全體業(yè)主共同（通過使 用維修資金方式）承當（沒有維修資金的由全體業(yè)主出資）；二是以書面形式向業(yè)主委員會（沒有業(yè)主委員會的向社區(qū)）反映情況，要求組織使用維修資金。物業(yè)可提供維修方案，介 紹維修資金使用的程序。 3、物業(yè)公司處理上述事宜一定要做到“痕跡管理”，保存證據。法律上所講的“事實”跟我 們日常所理解的“事宜”的關鍵區(qū)別在于，法律上的事實不僅是指客觀存在的，而且一定要 能”被證明”的事實，而日常所講的事實僅指”客觀存在物業(yè)公司的痕跡管理包括： （1）有業(yè)主反映漏水后及時到現場進行調查分析及處理的工作記錄（請業(yè)主簽字確認）； （2）向開發(fā)建設單位反映情況并要求質保維修的書面函告；（3）緊急情況進行維修處理的工作記錄和費用記錄（材料費、零配件費、人工費等）； （4）向利益關聯業(yè)主、業(yè)主委員會或社區(qū)反映情況要求申請使用維修資金的情況說明及維 修方案說明；（5）向應承當維修或賠償責任的業(yè)主送達書面函告的證據。