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1、物業(yè)設備管理基礎物業(yè)設備管理的意義和目標1物業(yè)設備概述 *什么是物業(yè)設備設施呢？物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。注：作為現代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質保證。只有這些設備、設施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現。第1頁/共85頁 2、物業(yè)設備管理的意義 注：物業(yè)設備管理

2、的基本內容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。 *管理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義： 物業(yè)設備管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設備管理是實現物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現代化、規(guī)范化的強有力手段。 物業(yè)設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。 物業(yè)設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。 物業(yè)設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設。第2頁/共85頁 物業(yè)設

3、備管理的目標 注：物業(yè)設備在整個物業(yè)內處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。 * 用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備管理的根本目標。 * 衡量物業(yè)設備管理質量的兩個指標： A設備有效利用率，； B設備的完好率，； 第3頁/共85頁 物業(yè)設備是否完好的標準為： 零部件完整齊全， 設備運轉正常 設備技術資料及運轉記錄齊全 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 第4頁/共85頁 物業(yè)設備管理的內容 物業(yè)設備基礎資料的管理 物業(yè)設備運行管理、 物業(yè)設備維修管理、 物業(yè)設備更新改造管理、 備品配件管理、 固定資產（設備）管理

4、和工程資料的管理等。 第5頁/共85頁 1、物業(yè)設備基礎資料的管理 注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。 （1）設備原始檔案 設備原始檔案包括： 設備清單或裝箱單。 設備發(fā)票。 產品質量合格證明書。 開箱驗收報告 第6頁/共85頁 產品技術資料 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告。 （2）設備技術資料 設備技術資料包括： 設備卡片 設備臺賬 設備技術登錄簿 竣工圖 系統資料 第7頁/共85頁 （3）政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件 2、物業(yè)設備運行管理 * 物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備

5、技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。 （應取得兩個方面的成果）： 一是 設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài) 針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。第8頁/共85頁 對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。 加強維護保養(yǎng)工作。 設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。 對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。 對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒

6、有采取改善措施不放過。 第9頁/共85頁 二是 從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。 設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行： （1）初期投資費用管理 在購置設備時，應綜合考慮以下因素： 設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 設備的價格及運行時能源的耗用情況。 設備的壽命。 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備，第10頁/共85頁 （2）運行成本管理 能源消耗的經濟核算。 操作人員的配置

7、 維修費用的管理 3、物業(yè)設備維修管理 設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。 （1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。第11頁/共85頁 （2）維護保養(yǎng)工作的實施 維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。 日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。第12頁/

8、共85頁 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。 應做好以下工作： 徹底內外清掃、擦洗、疏通； 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。第13頁/共85頁 （3）設備的點檢 設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。 設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。 設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：運行狀況及參數；安全保護裝置；易磨損的零部件；易污

9、染堵塞、需經常清洗更換的部件；在運行中經常要求調整的部位；在運行中經常出現不正?，F象的部位。第14頁/共85頁 設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢內容主要有：記錄設備的磨損情況，發(fā)現其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時間；安排檢修計劃。第15頁/共85頁 (4) 物業(yè)設備的計劃檢修 對在用設備，根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修 實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

10、第16頁/共85頁 (5) 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系第17頁/共85頁設備設施管理概述第18頁/共85頁一、房屋及設備設施的種類和組成部分一、房屋及設備設施的種類和組成部分第19頁/共85頁第20頁/共85頁第21頁/共85頁第22頁/共85頁第23頁/共85頁二、設備設施管理的基本要求二、設備設施管理的基本要求第24頁/共85頁100% 全全部部設設備備設設施施總總數數量量完完好好設設備備設設施施數數量量設設備備設設施施完完好好率率第25頁/共85頁三、設備設施管理的內容與方法三、設備設施管理的內容與方法第26頁/共85頁第27頁/共85頁第28頁/共85頁第29頁/共85頁二、設備設施維修

11、養(yǎng)護計劃與實施二、設備設施維修養(yǎng)護計劃與實施第30頁/共85頁設備設施維修養(yǎng)護計劃的制定設備設施維修養(yǎng)護計劃的制定第31頁/共85頁第32頁/共85頁第33頁/共85頁第34頁/共85頁第35頁/共85頁第36頁/共85頁l第37頁/共85頁第38頁/共85頁第39頁/共85頁明確目標明確目標收集材料收集材料計劃草案論證計劃草案論證計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，一般還要計劃確定，履行必要的批準手續(xù)，一般還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明向業(yè)主進行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃：根據實際情況的變化進行適當的執(zhí)行計劃：根據實際情況的變化進行適當的調整調整計劃的可計劃的可執(zhí)行性和執(zhí)行性和驗證辦法驗證辦法以往運

12、行記錄以往運行記錄技術狀況診斷技術狀況診斷技術檔案資料技術檔案資料計劃草案編寫計劃草案編寫技術可行技術可行性分析性分析資源的滿資源的滿足情況足情況資金的落資金的落實情況實情況能否滿足能否滿足需求需求第40頁/共85頁設備設施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責任人：人員構成、分工和責權維修養(yǎng)護的標準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證： 包括驗證的方法、記錄等第41頁/共85頁設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施第42頁/共85頁設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施第43頁/共85頁運行和使用

13、者的責任和配合運行和使用者的責任和配合第44頁/共85頁維修保養(yǎng)人員職責維修保養(yǎng)人員職責第45頁/共85頁月、季度檢查月、季度檢查第46頁/共85頁第47頁/共85頁半年檢查和書面報告半年檢查和書面報告第48頁/共85頁更換材料、設備的供應更換材料、設備的供應第49頁/共85頁安全工作安全工作第50頁/共85頁共用設備設施的運行管理共用設備設施的運行管理第51頁/共85頁第52頁/共85頁第53頁/共85頁第54頁/共85頁第55頁/共85頁第56頁/共85頁第57頁/共85頁第58頁/共85頁第59頁/共85頁房屋及共用設備設施維護管理項目的外包控房屋及共用設備設施維護管理項目的外包控制制第

14、60頁/共85頁第61頁/共85頁第62頁/共85頁第63頁/共85頁共用設備設施外包管理合同的簽署和外包控制共用設備設施外包管理合同的簽署和外包控制第64頁/共85頁第65頁/共85頁幾種典型設備設施的管理幾種典型設備設施的管理第66頁/共85頁第67頁/共85頁第68頁/共85頁第69頁/共85頁第70頁/共85頁第71頁/共85頁第72頁/共85頁第73頁/共85頁第74頁/共85頁第75頁/共85頁第76頁/共85頁第77頁/共85頁第78頁/共85頁第79頁/共85頁第80頁/共85頁第81頁/共85頁第82頁/共85頁第83頁/共85頁第84頁/共85頁感謝您的觀看！第85頁/共85頁