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四川省2015年房地產估價師《相關知識》：所有權模擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、不屬于影響房地產的因素是__。 A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．經(jīng)濟因素 D．政策因素 2、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業(yè)廠房。 A：4 B：8 C：12 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 3、納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準占用耕地之日起日內繳納耕地占用稅。 A：15 B：30 C：60 D：120 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 4、通常以完成特定事項為代理內容，事項完成后代理即告終結。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 5、《城市房地產權屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產權屬檔案應當以為單元建檔。 A：房號 B：街道 C：丘 D：幢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、當某開發(fā)商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是__。 A．領導定價法 B．挑戰(zhàn)定價法 C．隨行就市定價法 D．滲透定價法 7、房地產管理部門對房地產轉讓雙方提供的文件進行審查，當超過__日視為同意受理。 A．10 B．20 C．5 D．7 8、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為萬元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。 A．空置率 B．利息備付率 C．容積率 D．成本利潤率 10、下列關于確認和計量的一般原則的說法，錯誤的是。 A：權責發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認，不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認 B：按照權責發(fā)生制原則，凡是不屬于當期的收入或費用，只要款項已經(jīng)在當期收到或支付，就應作為當期的收入或費用 C：歷史成本原則的依據(jù)是成本是實際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠；歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得 D：劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當期收益相關的支出計入當期的損益，將與當期以及以后多個期間的收益相關的支出計入資產的價值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 11、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 12、資質有效期屆滿，房地產估價機構繼續(xù)從事房地產估價活動的，資質許可機關應當根據(jù)申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的，有效期延續(xù)年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、某大型房地產開發(fā)項目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產的市場價值，這說明該項目具有。 A：壟斷性 B：外部性 C：復雜性 D：信息不對稱性 E：借款合同 14、長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的__。 A．上升 B．下降 C．不變 D．不確定 15、是對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護進行全面規(guī)劃。 A：區(qū)域規(guī)劃 B：土地利用總體規(guī)劃 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃 D：國土規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 16、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為__。 A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日 17、征收集體土地的補償費歸所有。 A：縣級以上人民政府土地管理部門 B：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府 C：土地使用者 D：農村集體經(jīng)濟組織 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 18、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是（）。 A．成本利潤率 B．動態(tài)投資回收期 C．投資利潤率 D．財務內部收益率 19、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是。 A：本次貸款的月還款額／月均收入 B：(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)／月均收入 C：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)／月均收入 D：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額)／月均收入 E：借款合同 20、現(xiàn)實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。 A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量 B．存量+新開發(fā)量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量 21、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內應以書面或其他形式進行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章 22、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。 A．風險辨識 B．風險估計 C．風險評價 D．風險決策 23、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是__元。 A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7 24、大型復雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的__。 A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0% 25、所謂__，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．標準科學使用 C．標準操作手段 D．科學操作手段 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有__。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 2、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為 100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為__。 A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元 3、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有（）。 A．上市 B．增發(fā)新股 C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款 4、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。 A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值 5、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為。 A：工期索賠 B：工程變更索賠 C：合同中明示的索賠 D：合同中默示的索賠 E：費用索賠 6、甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。 A．經(jīng)市(縣)人民政府批準 B．經(jīng)委托人書面同意 C．經(jīng)房地產行政主管部門批準 D．經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準 7、某城市2011年房屋銷售面積是另一城市的240％，該指標稱為相對指標。 A：強度 B：結構 C：比例 D：比較 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 8、下列房地產中，不得抵押的有。 A：集體所有的土地使用權 B：村辦企業(yè)廠房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經(jīng)設定抵押權的房地產 9、按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)的模式。 A：同質偏好 B：同形偏好 C：集群偏好 D：分散偏好 E：從眾偏好 10、王某通過A房地產經(jīng)紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經(jīng)紀公司可收取王某房屋租賃代理費為__元。 A．100 B．250 C．500 D．1000 11、保險活動所特有的內在功能是__。 A．組織經(jīng)濟補償 B．分散風險 C．融通資金 D．防災防損 12、某個國家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推斷。 A：該國家的居民收入分配趨于平均化 B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、根據(jù)《房產測量規(guī)范》的規(guī)定，下列項目中計算一半建筑面積的是__。 A．無頂蓋的室外樓梯 B．無柱的雨篷 C．無頂蓋的陽臺 D．房屋之間無上蓋的架空通廊 14、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后__日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A．10 B．20 C．30 D．40 15、估價所需的資料包括下列幾個方面__。 A．對房地產價格有普遍影響的資料 B．對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料 C．類似房地產的交易、成本、收益實例資料 D．反映估價對象狀況的資料 E．反映估價對象權益和區(qū)位狀況的資料 16、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12% 17、折價處置抵押房地產的，應當參照 A：原購買價 B：重建價格 C：重置價格 D：市場價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 18、橫道圖法用于項目建設階段的。(2009年試題) A：質量控制 B：進度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同 19、下列關于瑕疵請求權的含義，表述正確的是。 A：瑕疵請求權是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道應該知道的拍品缺陷 B：相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人不負有告知的義務 C：瑕疵泛指拍賣標的在質量、品質、數(shù)量等方面的缺陷 D：拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償 E：瑕疵請求權是依賴過錯責任理論和擔保責任理論原理得以操作的 20、反映企業(yè)長期償債能力的指標是__。 A．流動比率 B．速動比率 C．資產負債率 D．存貨周轉率 21、實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括。 A：物業(yè)服務成本 B：法定稅費 C：物業(yè)服務企業(yè)的利潤 D：物業(yè)服務支出 E：物業(yè)服務企業(yè)的酬金 22、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。 A：商品房的結構形式變化 B：商品房的戶型變化 C：商品房的施工方式 D：商品房的空間尺寸、朝向變化 E：出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的情形的 23、美國某家庭2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調整為8 5％，則該家庭在第28個月的月還款額為美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 24、在運用假設開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標準是__。 A．用途 B．檔次 C．規(guī)模 D．建筑結構 25、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是。 A：區(qū)位選擇異常重要 B：不易產生資本價值風險 C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同