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1、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟！ 住在富人區(qū)的她 大連理工大學22春“工程管理”《房地產(chǎn)估價》離線作業(yè)（一）輔導答案 一.綜合考核(共50題) 1.運用成本法估價時首先需要搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 2.假設(shè)開發(fā)法的操作過程中，首先需要選

2、擇最佳的開發(fā)利用方式。() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 3.運用路線價法進行土地估價的關(guān)健，是路線價的確定和深度指數(shù)表的制作。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 4.房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見。() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 5.房地產(chǎn)種類的不同，影響其價格的主要區(qū)位有不同要求，如住宅區(qū)主要看重繁華程度、輻射范圍等。() A.錯誤 B.正確 參考答案：A 6.影響房地產(chǎn)供給量的因素主要包括該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好等等。() A.正確 B

3、.錯誤 參考答案：B 7.市場比較法操作過程中，選取的可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A 8.實地查勘是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、記錄估價對象的狀況。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A 9.待開發(fā)房地產(chǎn)，可以分為待開發(fā)土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房三大類。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A 10.假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)必要支出及應得利潤。() A.正確 B.錯誤

4、參考答案：A 11.對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易情況修正。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 12.對于應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 13.房地產(chǎn)估價都有誤差但是誤差應在合理范圍內(nèi)。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 14.求取建筑物折舊的方法主要有()。 A.年限法 B.分解法 C.分部分項法 D.市場提取法 E.指數(shù)調(diào)整法 參考答案：ABD 15.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于

5、未來凈收益的大小、獲得凈收益的可靠性以及獲得凈收益期限的長短等三個因素。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 16.成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。 A.開發(fā)商所期望獲得的利潤 B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤 C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤 D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤 參考答案：CD 17.()也稱為被估房地產(chǎn)、估價標的。 A.估價客體 B.估價程序 C.估價原則 D.估價方法 參考答案：A 18.三大基本估價方法不包括()。 A.長期趨勢法 B.市場法 C.收益法 D.成本

6、法 參考答案：A 19.長期趨勢法可用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 20.房地產(chǎn)的類型按()劃分，可以包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、磚混和磚結(jié)構(gòu)等。 A.實物形態(tài) B.開發(fā)程度 C.用途 D.經(jīng)營使用方式 參考答案：A 21.在比較法中，提高估價精度的一個基本保證，是指搜集的交易實例的內(nèi)容信息要()。 A.針對 B.獨特 C.準確 D.完整 E.真實 參考答案：CDE 22.從宏觀角度看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期，在每一價

7、格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務的數(shù)量。() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 23.長期趨勢法中直線趨勢法適用于房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。() A.錯誤 B.正確 參考答案：A 24.運用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估時，交易實例與待估房地產(chǎn)在當?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系應該基本一致。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 25.收益法中確定報酬率的基本方法包括()。 A.累加法 B.市場提取法 C.指數(shù)調(diào)整法 D.收益乘數(shù)法 E.投資報酬率排序插入法 參考答案：

8、ABE 26.房地產(chǎn)種類不同，影響其價格的主要區(qū)位有不同要求，如商業(yè)房地產(chǎn)主要看其()、臨街狀況、交通等。 A.繁華程度 B.便利舒適 C.運輸條件 D.周圍環(huán)境和景觀 參考答案：A 27.評估某宗收益性房地產(chǎn)的價格時，在其他因素不變的情況下，預測的未來凈收益越小，評估出的價格會()。 A.越高 B.越低 C.不變 D.難說 參考答案：B 28.最高最佳使用原則，要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。() A.錯誤 B.正確 參考答案：A 29.()是指一個估價項目中估價師對于那些估價所必要

9、、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的某種假定。 A.估價對象 B.估價原則 C.估價假設(shè) D.估價目的 參考答案：C 30.房地產(chǎn)估價都有誤差但是誤差應在合理范圍內(nèi)。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A 31.房地產(chǎn)價格各種影響因素引起價格變動方向不同。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 32.在估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價對象是龍頭。() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 33.對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力比較弱的說法，錯誤的有()。 A.

10、標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱 B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱 C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱 D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱 E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱 參考答案：ABC 34.()是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途。 A.估價對象 B.估價原則 C.估價假設(shè) D.估價目的 參考答案：D 35.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于未來凈收益的大小、獲得凈收益的可靠性以及獲得凈收益期限的長短等三個因素。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A 36.最直觀、更可

11、靠，最能反映房地產(chǎn)估價實質(zhì)的估價方法是()。 A.成本法 B.市場比較法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.長期趨勢法 參考答案：B 37.市場比較法操作過程中，選取的可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 38.用收益法計算房地產(chǎn)價格V，若凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，則V=A。() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 39.下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是()。 A.再次抵押貸款 B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測 C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

12、D.處置抵押房地產(chǎn) E.租賃抵押房地產(chǎn) 參考答案：ABC 40.消費者對未來的預期能夠影響房地產(chǎn)的需求量。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 41.收益法不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 42.關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有()。 A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出 B.重新購建價格相當于賬面價值 C.重新購建價格是客觀的重新購建價格 D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格 E.土

13、地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格 參考答案：CD 43.根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計分析，可以判斷該類房地產(chǎn)目前的價格或未來一定時日的價格。這就是長期趨勢法的理論依據(jù)。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 44.房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影響估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 45.路線價法在操作過程中首先需要設(shè)定標準深度。

14、() A.正確 B.錯誤 參考答案：B 46.房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期可分為()。 A.前期 B.建設(shè)期 C.經(jīng)營期 D.銷售期 E.預售期 參考答案：BC 47.房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 48.用收益法計算房地產(chǎn)價格V，若凈收益A每年不變，報酬率為0，收益年限為n，則V=A。() A.錯誤 B.正確 參考答案：A 49.收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化。() A.錯誤 B.正確 參考答案：B 50.應用市場比較法進行房地產(chǎn)估價，在選取可比實例時，可比實例的用途應與待估房地產(chǎn)的用途相同。() A.正確 B.錯誤 參考答案：A