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最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)20040304 http://www.nj933.cn/article.php?id=1902發(fā)布時(shí)間：2010-05-09 點(diǎn)擊率：1159 （[2003]民一他字第11號(hào)　2004年3月4日最高人民法院公布） 　云南省高級(jí)人民法院： 　　你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》報(bào)告收悉。 　　經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同 因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況 分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租 賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓 館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃 合同效力的必要條件。 　　附：云南省高級(jí)人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》 　　云高法報(bào)[2003]45號(hào) 　　最高人民法院： 　　近年來(lái)，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉(xiāng)分割的二元體制，對(duì)城市和農(nóng)村的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收及是否需要辦理房屋所 有權(quán)證的要求并不一致。在我省，對(duì)農(nóng)村特別是城郊結(jié)合部的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和辦理房屋所有權(quán)證實(shí)際上并無(wú)強(qiáng)制性的規(guī)定。在城郊結(jié)合部，農(nóng)民集體在 集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建筑法》的規(guī)定進(jìn)行建筑工程的設(shè)計(jì)，也沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，后將自用房屋出租用于經(jīng)營(yíng)性用途；承租人 使用房屋后，也未因?yàn)榉课萦猛镜淖兏M(jìn)行相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)和完善或整改消防設(shè)施，或者因?yàn)榉课菟袡?quán)人未按相關(guān)規(guī)定建蓋房屋而導(dǎo)致承租人不能申報(bào)相關(guān)的消 防工程驗(yàn)收手續(xù)。另外，-些農(nóng)村地區(qū)原來(lái)不屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍而現(xiàn)在方納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時(shí)，常涉及租賃標(biāo)的物是否 經(jīng)消防驗(yàn)收而以此為據(jù)來(lái)認(rèn)定租賃合同效力的問(wèn)題。 　　《消防法》及公安部《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》等均規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建內(nèi)部裝修以及用途變更的建筑工程項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓?消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后，方可交付施工。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自使用的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改 正，并可對(duì)直接責(zé)任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對(duì)拒不改正或限期不改的，責(zé)令停止施工，已經(jīng)完工的，責(zé)令停止使用。情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé) 任。在租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收和租賃合同效力的關(guān)系問(wèn)題上，我院存在兩種意見(jiàn)： 　　一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防工程驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格，應(yīng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。 　　另一種意見(jiàn)認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單地以租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格就一律以租賃合同違反消防法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定租賃合同無(wú)效，而應(yīng)區(qū) 分不同情況分別作出處理：（一）對(duì)城市房屋，如果建筑工程從設(shè)計(jì)開(kāi)始就沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)，也未經(jīng)公安消防管理部門(mén)審核就開(kāi)工，導(dǎo)致消防工程不合格而影響 租賃合同履行的，應(yīng)以標(biāo)的物違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效；如果有消防設(shè)計(jì)并經(jīng)審核施工，竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進(jìn)一步完善、整改，且公安 消防管理部門(mén)未責(zé)令停止使用的，不宜認(rèn)定合同無(wú)效。（二）對(duì)城郊結(jié)合部農(nóng)民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場(chǎng)所，如果標(biāo)的物的出租不符合《消防法》的 強(qiáng)制性規(guī)定，可在責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)后，認(rèn)定租賃合同有效；對(duì)租賃等房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但產(chǎn)權(quán)明確為出租人的，或者房屋雖未經(jīng)竣工 驗(yàn)收但各方對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。 　　上述兩種意見(jiàn)，我們傾向于后一種意見(jiàn)。 　　當(dāng)否，請(qǐng)批復(fù)。 附：中華人民共和國(guó)消防法 第十條　按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的 消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門(mén)不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。 　　經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個(gè)人不得變更。 　　按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。 相關(guān)案例： 【審判名稱(chēng)】：梁匯釗與佛山市南海區(qū)民政局房屋租賃合同糾紛上訴案 【審判程序】：二審 【案件分類(lèi)】：民事 【公 布 號(hào)】： 【裁判文書(shū)字號(hào)】：（2005）佛中法民五終字第202號(hào) 【裁判文書(shū)類(lèi)型】：民事判決書(shū) 【裁判時(shí)間】：二○○五年六月八日 【受理法院】：廣東省佛山市中級(jí)人民法院 【案例全文】： 梁匯釗與佛山市南海區(qū)民政局房屋租賃合同糾紛上訴案 廣東省佛山市中級(jí)人民法院 民事判決書(shū) （2005）佛中法民五終字第202號(hào) 上訴人（原審原告）梁匯釗，男，1963年4月22日出生，漢族，住所佛山市南海區(qū)黃岐街道辦六聯(lián)北村。 委托代理人譚建彬，廣東雅信律師事務(wù)所律師。 委托代理人潘潔顏，廣東雅信律師事務(wù)所律師助理。 被上訴人（原審被告）佛山市南海區(qū)民政局。住所佛山市南海區(qū)桂城街道辦南新四路一號(hào)。 法定代表人廖先偉，局長(zhǎng)。 委托代理人曹建宇，廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師。 委托代理人唐達(dá)，廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師。 上訴人梁匯釗與被上訴人佛山市南海區(qū)民政局房屋租賃合同糾紛一案，不服佛山市南海區(qū)人民法院（2004）南民三初字第795號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院認(rèn)定：2003年5月20日，原告以“佛山市南海區(qū)黃岐長(zhǎng)江賓館”的名義（原告的個(gè)體戶(hù)工商字號(hào)）與被告簽訂了《房屋出租合同》并經(jīng)佛山市南海區(qū) 公證處公證。合同約定：被告將位于佛山市南海區(qū)桂城街道辦桂瀾路成人學(xué)校側(cè)的彩票中心辦公樓的部分樓層出租給原告；從大樓通過(guò)建委整體驗(yàn)收之日起3個(gè)月后 為開(kāi)始計(jì)算租金起始日，租賃期限為2003年6月1日至2023年5月31日，租期20年；租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，第1-3年每年70萬(wàn)元，從第4年起每年按 5%遞增，租金按月交收，原告在每月10日前將月租金存入被告指定帳戶(hù)；合同簽訂后，原告立即支付被告20萬(wàn)元作合同履行保證金，在合同履行完畢后由被告 退回原告，不計(jì)利息；原告租賃房屋作酒店用途，可以裝修但不得改變主體結(jié)構(gòu)，大堂及各樓層內(nèi)裝修及水電、消防安裝等設(shè)施由原告自行解決、費(fèi)用自理；被告提 供大樓的全套圖紙給原告使用，大樓交付使用時(shí)要通過(guò)質(zhì)檢站驗(yàn)收，保證土建主體工程合格等；違約責(zé)任，原告自行終止合同或因原告原因?qū)е潞贤獬?，裝修歸 被告所有且保證金不退回；被告無(wú)故提前終止合同的，須提前三個(gè)月通知原告，原告有權(quán)要求繼續(xù)履行或賠償相關(guān)損失。2003年9月30日，原告向被告支付了 20萬(wàn)元合同保證金。2004年6月16日，被告向原告發(fā)出《關(guān)于終止我局與你賓館簽署的<房屋租賃合同>的通知》，要求單方終止合同。被告 所出租的房屋用地是以出讓方式取得的，辦理了規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，但尚未辦理房屋所有權(quán)證，也尚未進(jìn)行綜合驗(yàn)收。由于建設(shè)房屋占用了福利基金，經(jīng)南海區(qū)政府同 意，該房屋產(chǎn)權(quán)以資產(chǎn)置換形式移交給區(qū)城市建設(shè)投資有限公司。 原審判決認(rèn)為：原、被告所簽訂的《房屋出租合同》符合平等自愿、協(xié)商一致的原則，雙方的意思表示真實(shí)，簽訂合同時(shí)，被告對(duì)房屋有相應(yīng)的處分權(quán)，合同內(nèi)容并 沒(méi)有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。本案原、被告是該合同的雙方，作為合同糾紛，雙方的主體資格均適格。訟爭(zhēng)房屋尚未通過(guò)驗(yàn)收而不符合 交付條件且沒(méi)有交付使用，屬于合同的履行問(wèn)題，不影響合同的效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條的規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng) 事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)按照合同的約定享有權(quán)利并全面履行各自的義務(wù)。但由于涉訴房屋已以資產(chǎn)置換形式劃歸佛山市南海區(qū)城市建設(shè)投資有限公司所有， 被告已喪失處分權(quán)，在法律上或事實(shí)上均已不能繼續(xù)履行合同，故原告請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行《房屋出租合同》的主張，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》 第八條、第六十條、第一百一十條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、原告梁匯釗與被告佛山市南海區(qū)民政局于2003年5月20日所簽訂的《房屋出租合同》合 法有效。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100 元，由被告負(fù)擔(dān)。 宣判后，原審原告梁匯釗不服，向本院提起上訴稱(chēng)：原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。第一，原審法院以被上訴人未取得爭(zhēng)訴房屋的產(chǎn)權(quán)證為由認(rèn)定上訴人與 被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》為無(wú)效合同的判決是不當(dāng)?shù)摹?、原審法院認(rèn)為：“被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，甚至尚未通過(guò)驗(yàn)收而不符合交付使用的 條件且已以資產(chǎn)置換形式劃歸佛山市南海區(qū)建設(shè)投資有限公司處理，被告已喪失處分權(quán)，在法律或事實(shí)上均已不能繼續(xù)履行合同?！鄙显V人認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí) 不清，被上訴人雖然沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，但是這并不代表其于簽訂合同時(shí)對(duì)訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有處分權(quán)，況且，正如原審法院所言：“已以置換形式劃歸佛山市南海區(qū)城市建 設(shè)投資有限公司處理”，既然被上訴人有置換權(quán)，那么，為什么又說(shuō)其沒(méi)有處分權(quán)？根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，即使訴爭(zhēng)房屋已以資產(chǎn)置換形式劃歸佛山市南海 區(qū)城市建設(shè)投資有限公司處理，上訴人與被上訴人之間的租賃合同關(guān)系仍然有效。而根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其 效力的函復(fù)〉》[（2003）民一他字第11號(hào)]的內(nèi)容，出租沒(méi)有經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格的房屋不屬于必須經(jīng)過(guò)公安消防驗(yàn)收合格才能出租的房屋，因而，不能以訴 爭(zhēng)房屋未經(jīng)驗(yàn)收而判決就其出租而驗(yàn)收的《房屋租賃合同》無(wú)效。2、根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函 復(fù)〉》[（2003）民一他字第11號(hào)]的內(nèi)容：“經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題 的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效，缺乏法院依據(jù)?！币虼耍显V人認(rèn)為原審法院以被上訴人未取得爭(zhēng)訴房屋的產(chǎn)權(quán)證為 由認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》為無(wú)效的判決是不當(dāng)?shù)?。根?jù)該函復(fù)，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋出租合同》屬于有效合同。第二、上訴人認(rèn) 為原審法院適用法律不當(dāng)。原審法院認(rèn)為：“原、被告所簽訂的《房屋租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效合同?！逼湟罁?jù)是《中華人民共和國(guó)合同法》第五 十二條、第五十六條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條的規(guī)定。上訴人認(rèn)為原審法院適用法律不當(dāng)：１、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條的規(guī)定并非法律的強(qiáng)制性規(guī)定。該條只是規(guī)定房屋租賃的定義，并沒(méi)有規(guī)定租賃合同的出租人必須是房屋的所有 人，否則房屋租賃合同無(wú)效，因此，該條規(guī)定不屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。２、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于1994年7 月5日通過(guò)，1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)公布的法律；而《中華人民共和國(guó)合同法》為全國(guó)人民代表大會(huì)于1999年3月15日通過(guò)，并 于1999年10 月1日起施行的法律。顯然，《中華人民共和國(guó)合同法》既是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的上位法，也是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的后法， 根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”的原則，《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定應(yīng)該優(yōu)先適用于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。而根據(jù) 《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》并不屬于無(wú)效合同，因此，原審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī) 定認(rèn)定該《房屋租賃合同》為無(wú)效合同屬于適用法律不當(dāng)。3、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》既不是法律，也不是行政法規(guī)，因而不屬于《中華人民共和國(guó)合同》第 五十二條規(guī)定的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑?條的規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同效力， 應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！憋@然，《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》不可以作為合 同無(wú)效的依據(jù)而于判決中引用。原審法院以《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定為依據(jù)，認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定因而 屬于無(wú)效合同的判決顯然屬于適用法律不當(dāng)。綜上所述，上訴人認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，提請(qǐng)二審法院改判。 被上訴人答辯稱(chēng)：第一、答辯人與梁匯釗所簽訂的《房屋出租合同》依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。1、《房屋出租合同》因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。（1）、本案擬出租物——佛 山市南海區(qū)福利彩票發(fā)行中心綜合大樓（下稱(chēng)中心大樓）并非全由答辯人之自有資金投入建設(shè)而成的，事實(shí)上，大部分建設(shè)資金屬于政府資金，答辯人無(wú)權(quán)自行占 用。在答辯人未有獲得政府有關(guān)部門(mén)授權(quán)或追認(rèn)的情況下，答辯人對(duì)中心大樓并不享有完整的處分權(quán)；政府有關(guān)部門(mén)有權(quán)以追究占用資金為名來(lái)處分中心大樓（事實(shí) 上也是如此）。（2）、答辯人在與梁匯釗簽訂合同時(shí)，中心大樓仍屬于尚未建成的物業(yè)，答辯人并未取得其所有權(quán)；現(xiàn)，上級(jí)部門(mén)為填補(bǔ)資金，以行政命令的形式 強(qiáng)令中心大樓通過(guò)資產(chǎn)置換，置換給佛山市南海區(qū)城市建設(shè)投資有限公司（下稱(chēng)城建公司）所有，即城建公司才是中心大樓的所有權(quán)人。（3）、中心大樓的資產(chǎn)置 換，并非答辯人之意志體現(xiàn)，而是政府行政指令所確定的行為。中心大樓的資產(chǎn)置換，根本不能體現(xiàn)答辯人的處分行為，反而證實(shí)答辯人對(duì)中心大樓是無(wú)權(quán)處分的， 是聽(tīng)命于上級(jí)部門(mén)的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合 同有效?！倍诒景钢校褐行拇髽遣⒎侨纱疝q人之資金建設(shè)而成，答辯人并不享有完整的處分權(quán)；答辯人處分（在本處指出租）中心大樓的行為，并未得到上級(jí)政 府或者城建公司的追認(rèn)；答辯人現(xiàn)己不可能取得中心大樓的所有權(quán)；中心大樓的處分（在本處指資產(chǎn)置換）并非由答辯人所決定或者控制。據(jù)此，本案的《房屋出租 合同》依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。2、本案根本不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”。 （1）、答辯人與第三人城建公司之間的資產(chǎn)置換行為并非買(mǎi)賣(mài)行為。這是在政府行政指令下所發(fā)生的行為，是政府的行政指令所確定的行為，根本不以答辯人或者城建公司之意志為轉(zhuǎn)移（即答辯人不可以不置換，城建公司不可以不接受）。 （2）、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”而事實(shí)上，答辯人并未取得過(guò)中心大 樓的所有權(quán)，本案并不存在所有權(quán)的變動(dòng)，只是中心大樓所有權(quán)的確定（確權(quán)）而己。3、《房屋出租合同》因擅自為第三人設(shè)定義務(wù)而無(wú)效。 根據(jù)民法理論，為第三人設(shè)定權(quán)利可以不經(jīng)第三人同意，即所謂允許“為第三人利益合同”存在，但法律并不允許未經(jīng)第三人同意而為其設(shè)定義務(wù)，這樣的設(shè)定均屬 無(wú)效，對(duì)第三人不具有任何約束力。如上所述，在本案中，答辯人與城建公司的資產(chǎn)置換屬于政府行為，城建公司并無(wú)任何選擇權(quán)（即必須要接受）。在這種情況 下，如果允許答辯人將中心大樓出租，并承認(rèn)其效力，這就相當(dāng)于為作為第三人的城建公司設(shè)定了義務(wù)（即必須強(qiáng)制接受出租義務(wù)），影響了城建公司對(duì)中心大樓的 利用，損害了城建公司的合法權(quán)益。而且，這對(duì)城建公司而言，是極不公平的。本身，城建公司接受中心大樓就屬于聽(tīng)命于政府，但再?gòu)?qiáng)制城建公司履行二十年的出 租義務(wù)，更是強(qiáng)人所難，有何公平可言？第二、即使認(rèn)為《房屋出租合同》有效，但其因履行不能，依法也應(yīng)予解除。1、中心大樓依法不得出租作為賓館、酒店業(yè) 使用。 根據(jù)原南海市計(jì)劃局（即現(xiàn)佛山市南海區(qū)計(jì)劃局）的批文，中心大樓規(guī)定的用途是作為南海區(qū)福利彩票發(fā)行中心的辦公大樓，即大樓建設(shè)總規(guī)劃為7500平方米， 其中用于停車(chē)場(chǎng)1600平方米，倉(cāng)庫(kù)800平方米，交易大廳3200平方米，網(wǎng)站人員培訓(xùn)室500平方米，配套設(shè)施1400平方米。由此可見(jiàn)，根據(jù)計(jì)劃主 管部門(mén)的規(guī)定，中心大樓只可以用作彩票發(fā)行中心之辦公大樓，不得用于賓館、酒店業(yè)使用。在本案中，答辯人與梁匯釗擬私自將辦公大樓挪用作賓館、酒店業(yè)使 用，該行為違反了中心大樓之規(guī)定用途，這在事實(shí)上是不可能得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)的，是不可能得以履行的。2、中心大樓己經(jīng)確權(quán)給城建公司所有。中心大樓從未 有過(guò)確權(quán)，直至政府確定其置換給城建公司為止。因此，現(xiàn)在，答辯人根本不可能將屬于城建公司所有的財(cái)產(chǎn)出租給梁匯釗。本案，無(wú)論從法律上還是從事實(shí)上而 言，均己屬于履行不能。即使法院強(qiáng)令判決答辯人將中心大樓出租給梁匯釗，在實(shí)踐中也是無(wú)法執(zhí)行的，徒浪費(fèi)司法資源而己。這一點(diǎn)，懇請(qǐng)法官明鑒。第三，即使 認(rèn)定《房屋出租合同》有效、應(yīng)予履行，但根據(jù)合同約定，答辯人向梁匯釗交付中心大樓的條件尚未成就?！斗课莩鲎夂贤凡⑽醇s定生效日期（未有約定自簽訂之 日起生效），也未約定答辯人向梁匯釗交付中心大樓的日期。合同本身簽訂的日期為2003年5月20日。合同第二條約定了兩個(gè)期限，一是從大樓通過(guò)整體驗(yàn)收 之日起3個(gè)月后為開(kāi)始計(jì)算租金起始日，二是二零零三年六月一日至二零二三年五月三十一日。這兩個(gè)期限明顯矛盾，因?yàn)椋涸诤贤炗喼眨?003年5月20 日），中心大樓尚未通過(guò)整體綜合驗(yàn)收，而自中心大樓經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之日起3個(gè)月，肯定超過(guò)2003年6月1日。因此，答辯人認(rèn)為，本案《房屋出租合同》的生效日 期、也即答辯人向梁匯釗交付中心大樓的日期應(yīng)當(dāng)為第一個(gè)期限，即自大樓通過(guò)整體驗(yàn)收合格之日起3個(gè)月。理由如下：（1）、依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定， 答辯人作為出租人，在向梁匯釗交付大樓時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)將經(jīng)驗(yàn)收合格、具備交付使用條件的房屋交付使用。據(jù)此，這兩個(gè)矛盾的期限中只能選擇第一個(gè)期限，才符合 法律規(guī)定。（2）、對(duì)于作為上訴人的梁匯釗而言，顯然也不想取得未有經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，即使取得，其也是無(wú)法辦理有關(guān)營(yíng)業(yè)手續(xù)的，因此，將本案合同的生效 日期定為經(jīng)驗(yàn)收合格之日起3個(gè)月后也符合雙方的真實(shí)意思表示，符合梁匯釗的實(shí)際利益的。（3）、這樣理解，符合合同解釋規(guī)則。根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的原 則，從大樓通過(guò)驗(yàn)收合格3個(gè)月后作為計(jì)算租金起始日，顯然也是答辯人交付房屋之日。（4）、合同第三條明確約定梁匯釗應(yīng)當(dāng)按月交付租金。如果認(rèn)為是從 2003年6月1日起，那么梁匯釗為何沒(méi)有按月向答辯人交付租金？而且合同第十二條第一款規(guī)定：乙方（指梁匯釗）不交付或者不按約定交付租金達(dá)三個(gè)月以上 的，答辯人有權(quán)解除合同。由上可見(jiàn)，《房屋出租合同》生效之日、答辯人向梁匯釗交付房屋之日應(yīng)當(dāng)為大樓通過(guò)整體驗(yàn)收之日起3個(gè)月后。而迄今為止，大樓尚未 通過(guò)整體驗(yàn)收，因此，合同尚未生效，答辯人向梁匯釗交付中心大樓的條件尚未成就。在這種情況下，梁匯釗并無(wú)任何權(quán)利受到損害，其要求繼續(xù)履行，言之過(guò)早。 第四、梁匯釗的訴訟請(qǐng)求（包括上訴請(qǐng)求）依法應(yīng)予駁回。 基于以上分析：1、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“無(wú)效的合同------自始沒(méi)有法律約束力?！睋?jù)此，本案的《房屋出租合同》自始沒(méi)有法律 約束力，對(duì)答辯人不產(chǎn)生任何權(quán)利義務(wù)約束。由于《房屋出租合同》系無(wú)效合同，因此，梁匯釗請(qǐng)求確認(rèn)合同有效毫無(wú)法律依據(jù)，依法應(yīng)不予支持，同時(shí)，因?yàn)楹贤?無(wú)效，無(wú)效合同不得請(qǐng)求繼續(xù)履行，故梁匯釗請(qǐng)求繼續(xù)履行合同也缺乏法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。2、退一步說(shuō)，《房屋出租合同》依法應(yīng)予解除，梁匯釗要求繼續(xù) 履行合同也缺乏事實(shí)根據(jù)與法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。3、再退一步說(shuō)，《房屋出租合同》尚未生效，梁匯釗無(wú)權(quán)要求繼續(xù)履行，其訴訟請(qǐng)求也依法應(yīng)予駁回。綜上 所述，答辯人認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，依法應(yīng)予維持。為此，答辯人懇請(qǐng)二審法院依法駁回梁匯釗的上訴請(qǐng)求。 二審期間，上訴人提交了一份《追加第三人參加訴訟申請(qǐng)書(shū)》，經(jīng)審查，因本案事實(shí)清楚，法律關(guān)系簡(jiǎn)單，第三人對(duì)查明本案事實(shí)并無(wú)補(bǔ)益，且處理結(jié)果對(duì)其并無(wú)法律上的利害關(guān)系，故本院在此對(duì)上訴人的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。 二審期間，上訴人提交了如下證據(jù)材料： 1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，證明訟爭(zhēng)房屋是由被上訴人建設(shè)施工的。 2、《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，證明使用權(quán)人是被上訴人。 3、案例一個(gè)，證明這間房屋作為租賃標(biāo)的物應(yīng)受到法律保護(hù)。 被上訴人質(zhì)證認(rèn)為：上訴人所提交的證據(jù)我方已在一審期間提交過(guò)；對(duì)土地證的意見(jiàn)明確規(guī)定了它的用途是辦公綜合樓，不能作他用；對(duì)規(guī)劃許可證上面的建設(shè)項(xiàng)目 明確是南海彩票發(fā)行中心，只能作為彩票發(fā)行的大樓，否則也是私自改變其用途；證據(jù)三只是案例不是證據(jù)，僅供參考。經(jīng)審查，因被上訴人同意質(zhì)證，未提出超出 舉證期限問(wèn)題，本院對(duì)上述證據(jù)1、2予以采信，因案例只能對(duì)法律適用問(wèn)題起到參考作用，不能對(duì)案件事實(shí)起到證明作用，不是證據(jù)，本院不予采信。 被上訴人提交了案例一個(gè)，證明私自改變土地用途是無(wú)效的。上訴人質(zhì)證認(rèn)為，被上訴人提交的案例只是行政劃撥的方式，完全不適合本案。因案例僅能作為法律適用時(shí)的參考作用，它不能對(duì)本案事實(shí)起到證明作用，不是證據(jù)，本院不予采信。 經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。 本院認(rèn)為：《房屋出租合同》系雙方真實(shí)意思表示，自簽訂之時(shí)起已經(jīng)成立。但是，從《國(guó)有土地使用證》可以看出，該合同標(biāo)的物國(guó)有土地是以出讓方式取得，其 用途是“辦公綜合樓”，綜合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《南海市計(jì)劃局文件》所列項(xiàng)目及單項(xiàng)工程來(lái)看，訴爭(zhēng)的房屋是不能用作經(jīng)營(yíng)性酒店；上訴人也沒(méi)有對(duì)此提 出有效的反駁?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥 批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變 土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意”，該條規(guī)定是強(qiáng)制性規(guī)定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，違反法律、行政 法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是無(wú)效合同，所以，雙方簽訂的《房屋出租合同》系無(wú)效合同。被上訴人作為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，在未按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定 進(jìn)行法定報(bào)批下，就擅自改變國(guó)有土地用途，與上訴人簽訂租賃合同，對(duì)此無(wú)效后果應(yīng)負(fù)主要責(zé)任；上訴人明知或應(yīng)知是辦公綜合樓，卻仍然與被上訴人簽訂合同， 對(duì)此無(wú)效后果應(yīng)負(fù)次要責(zé)任。依照《中 華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò) 的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，被上訴人可以不交付房屋或收回已交付的房屋給上訴人，上訴人可以要求被 上訴人返還其已交付的保證金，上訴人可以就其損失要求被上訴人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因上訴人在一審期間，并沒(méi)有向被上訴人提出賠償損失的訴訟請(qǐng)求，故本院 對(duì)賠償損失部分不作審理。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不妥，應(yīng)予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人梁匯釗負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。 審 判 長(zhǎng) 吳 俊 明 審判員 林 義 學(xué) 代理審判員 吳 亞 平 二○○五年六月八日 書(shū) 記 員 曹 新 娟