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. 開發(fā)商逾期交房如何承擔違約責任 案情簡介 2013年11月，李某等人與西疇縣某房地產(chǎn)開發(fā)商共同簽訂商品房購銷合同，合同約定：李某等人以1246536元的價格向開發(fā)商購買開發(fā)商開發(fā)的第C組團第C5-46幢房屋，建筑面積為439.23㎡，共五層。約定交房的時間為2014年3月1日，如開發(fā)商逾期交房，從合同約定的交房期限屆滿之次日起自交房之日30天內(nèi)，開發(fā)商需向李某等人按200元/天支付違約金；逾期60天后，若李某等人要求繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商需要向李某等人按500元/天支付違約金。合同簽訂后，李某等人已按照合同約定履行全部付款義務。現(xiàn)合同約定的交房期限早已屆滿，李某等人多次找被告協(xié)商交房事宜及被告違約問題，但都開發(fā)商以各種借口加以搪塞，拒不履行合同約定的交房義務，也不承擔合同約定的違約責任。2015年1月8日，李某等人在萬般無奈之下，向西疇縣人民法院提起訴訟，要求追究開發(fā)商違約責任。 庭審現(xiàn)場 通過西疇縣人民法院開庭審理，李某等人向人民法院舉證商品房購銷合同、付款證明，證明李某等人向開發(fā)商購買房屋的事實以及交房的期限。開發(fā)商承認存在逾期交房，但開發(fā)商辯稱：1、逾期交房是因為政府行為導致，屬于不可抗力，不愿意承擔逾期交房的違約責任。2、開發(fā)商已通知其他客戶交房，有其他客戶已經(jīng)領取鑰匙，開發(fā)商認為自己不存在違約。3、開發(fā)商認為逾期交房的違約金過高，要求法院予以調(diào)整。 法院裁決 在西疇縣人民法院的多方調(diào)解下，最終李某等人與開發(fā)商達成了一致調(diào)解意見，由開發(fā)商向李某等人支付4.5萬元逾期購房違約金，法院免收李某等人訴訟費。 法理評析 1、 交鑰匙不等于交房，交房必須符合達到法定的交房條件 國家法律規(guī)定，商品房交付必須符合以下要件： （1）、驗收合格。 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。另外《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條、《商品房銷售管理辦法》第四十條 、《建設工程質(zhì)量管理條例》第五十八條等也明確規(guī)定商品房交付必須是經(jīng)過驗收合格方能交付，否則，就算領取鑰匙也不能算已交付房屋。 （2）、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保險責任。 （3）、房屋的配套基礎設施具備交付的條件。 《商品房銷售管理辦法》第七條第六項“供水、供熱、燃氣、供電、通訊等配套設施具備交付的條件，其他的配套設施具備交付使用的條件或者已經(jīng)確定施工進度和交付日期”。 2、政府行為不一定都屬于不可抗力 不可抗力屬于法定的免責事由，但什么叫做不可抗力呢？根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規(guī)定：本法所稱的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中，開發(fā)商以政府要求“三線下地”不能如期完工為由，認為屬于不可抗力，拒不承擔逾期交房的違約責任。首先，開發(fā)商并沒有舉證政府要求“三線下地”的正式文件，并不知道政府下發(fā)文件的時間是在簽訂購房合同之前還是之后，所以該政府行為是否具有可預見性并不能確定；其次，政府“三線下地”與開發(fā)商能否如期完工之間是否具有因果關系并未可知，且針對“三線下地”的政府行為是否可以克服開發(fā)商也不能舉證證明。綜上，政府行為必須是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，才屬于不可抗力，否則，就算是因為政府行為，開發(fā)商同樣要承擔逾期違約責任。 3、違約金過高的判斷標準及調(diào)整方法 最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。這就要求應先確定因違約所造成的損失，以實際損失為基礎，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益等多項因素予以綜合權(quán)衡。那么商品房買賣合同中，如何計算購買者的損失呢？根據(jù)最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。 本案中，如不是通過調(diào)解結(jié)案，必然會涉及租金評估的問題，如通過評估，法院一般會支持的違約金為： 逾期交房違約金=違約期間的評估租金+違約期間的評估租金30％。 律師提醒 作為開發(fā)商在簽訂商品房銷售合同中，律師提醒應當注意以下幾個問題： 1、 如開發(fā)商銷售的是期房，計算好自己的工期，盡量如期交房，以免造成自身的信譽損失及經(jīng)濟損失。 2、 除非明確可以按質(zhì)按量完工并如期交房，不要約定過高的違約金，否則最終只能落得自己定的違約金，自己要求降低的笑柄。 3、 如確實出現(xiàn)逾期交房，盡量不要和客戶糾纏過多違約與否的問題，要勇于擔當，及時做好客戶的解釋、安撫工作，并支付違約金，以維護自身的良好信譽。 作為購房者在簽訂商品房銷售合同中，律師提醒應當注意以下幾個問題： 1、因為期房的不確定因素太多，如無必要，最好不要購買期房。 2、交鑰匙不等于交房，交房時必須要保證開發(fā)商擁有“一證兩書”，即商品房驗收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 3、如開發(fā)商約定的違約金過低，可以請求適當提高，提高的數(shù)額為按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準。 4、如遇到開發(fā)商逾期交房，既不愿意承擔違約責任，也沒有任何表示的，及時通過法律手段維護自身的合法權(quán)益。 云南華匯（文山）律師事務所 簡明、蔣德順律師 2015年6月16日 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設計，word文檔制作、圖文設計制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 精選資料