《北京甲房地產開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證報告.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《北京甲房地產開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證報告.doc（30頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、2011土地增值稅清算鑒證報告業(yè)務約定書備案號：*鑒字2010*號事務所鑒證報告號：*鑒字2010*號北京甲房地產開發(fā)公司：我們接受委托，對被鑒證人花園項目的土地增值稅清算申報事項進行鑒證，并出具鑒證報告。被鑒證人的責任是，及時提供與土地增值稅清算申報事項有關的會計資料和納稅資料，并保證其真實、準確、完整和合法，確保被鑒證人填報的土地增值稅清算申報表及其附表符合中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實納稅申報。我們的責任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則、中華人民共

2、和國土地增值稅暫行條例及其實施細則和有關政策、規(guī)定，按照注冊稅務師管理暫行辦法、注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則和土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則等行業(yè)規(guī)范要求，對被鑒證人花園項目土地增值稅清算申報的真實性、準確性、完整性和合法性實施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對被鑒證人提供的會計資料及納稅資料等實施了審核、驗證、計算和職業(yè)推斷等必要的鑒證程序。我們相信，我們獲取的鑒證證據(jù)是充分的、適當?shù)?，為發(fā)表鑒證意見提供了基礎。現(xiàn)將鑒證結果報告如下：經對被鑒證人花園項目土地增值稅清算申報事項進行鑒證，我們認為，本報告后附的土地增值稅清算申報表及

3、其附表已經按照中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則以及其他稅收法律法規(guī)的相關規(guī)定填報，在所有重大方面真實、準確、完整地反映了被鑒證人花園項目土地增值稅清算申報情況。部分數(shù)據(jù)摘錄如下：（一）普通住宅1.收入總額：478,814,494.59元；2.扣除項目金額：400,856,786.25元；3.增值額：77,957,708.34元；4.增值率：19.45%；5.適用稅率：30.00%；6.應繳土地增值稅稅額：23,387,312.50元；7.免繳土地增值稅稅額：23,387,312.50元；8.已繳土地增值稅稅額：0.00元；9.應補繳土地增值

4、稅稅額：0.00元。 （二）其他商品房1.收入總額：314,537,825.00元；2.扣除項目金額：306,560,678.11元；3.增值額：7,977,146.89元；4.增值率：2.60%；5.適用稅率：30.00%；6.應繳土地增值稅稅額：2,393,144.07元；7.免繳土地增值稅稅額：0.00元；8.已繳土地增值稅稅額：0.00元；9.應補繳土地增值稅稅額：2,393,144.07元。清算事項的具體情況詳見附送資料。本報告僅供被鑒證人項目向主管稅務機關辦理土地增值稅清算申報時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本鑒證業(yè)務的稅務師事務所及注冊稅務師無關。注冊稅務師：*

5、項目負責人：*助理人員：*所長：*（蓋章）聯(lián)系電話：* 傳真：*聯(lián)系地址：* 郵編：*年 月 日附送資料：1.土地增值稅清算鑒證報告說明；2.土地增值稅清算申報表及其附表；3.稅務師事務所執(zhí)業(yè)證復印件。附件1：土地增值稅清算鑒證報告說明一、企業(yè)基本情況說明（一）工商登記情況說明企業(yè)名稱：北京甲房地產開發(fā)公司，注冊地址：北京市東城區(qū)和平里，成立日期：1998年9月17日，法定代表人：*，工商營業(yè)執(zhí)照號：*，經營期限：2010年03月24日至2030年03月23日年，經營范圍：房地產開發(fā)及商品房銷售；出租商業(yè)用房；房地產項目投資；房屋工程設計；專業(yè)承包；酒店管理，注冊資本：6,000.00萬元，企

6、業(yè)類型：有限責任公司（自然人投資或控股）。（二）組織機構代碼證和銀行開戶情況說明組織機構代碼證編號：*，開戶許可證編號：*，開戶銀行：建行*支行，銀行賬號：*。（三）稅務登記情況說明稅務計算機代碼：*，稅務登記證號：*，主管稅務機關：東城地稅局*稅務所。（四）股權結構說明股東*，股本3,000.00萬元，占注冊資本比例為50.00%。股東*，股本900.00萬元，占注冊資本比例為15.00%。股東*，股本900.00萬元，占注冊資本比例為15.00%。股東焦*，股本600.00萬元，占注冊資本比例為10.00%。股東*，股本600.00萬元，占注冊資本比例為10.00%。五、分支機構情況說明經

7、鑒證，被鑒證人無分支機構。二、主要會計政策和稅收政策（一）執(zhí)行企業(yè)會計制度及有關規(guī)定。（二）清算期間自2000年1月16日至2011年10月31日。（三）會計核算方法：按照企業(yè)會計制度的規(guī)定制訂并實施。1.記賬本位幣為人民幣；2.壞賬核算方法按備抵法核算；3.成本結轉方法采用按單位成本結轉；4.低值易耗品攤銷法為一次攤法；5.固定資產按直線法計提折舊，殘值率為3%;6.無形資產采用直線法進行攤銷（四）企業(yè)基本的稅收政策（各稅種適用稅率）：營業(yè)稅5%；城建稅7%；教育費附加3%；企業(yè)所得稅25%。（五）本次清算適用的主要稅收政策文件依據(jù)：1.中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則；2.財政

8、部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（國稅函發(fā)1995110號）；3.國家稅務總局關于印發(fā)的通知（財稅字（1995）48號）；4.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）；5.國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）；6國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）。三、審核事項形成原因北京*稅務師事務有限公司根據(jù)與被鑒證人北京甲房地產開發(fā)公司簽訂的涉稅鑒證業(yè)務約定書（編號為：*鑒字【2011】第*號）的委托，對被鑒證人開發(fā)建設花園項目土地增值稅清算事項進行鑒證。四、項目基本

9、情況說明（一）項目概況1項目名稱：花園項目2項目地址：東城區(qū)*3開發(fā)項目類型：住宅、商業(yè)4占地面積：21,566.73（平方米）5項目建筑結構：鋼筋混凝土、剪力墻6項目裝飾裝修情況為：7五證取得情況及批準文號：建設用地規(guī)劃許可證批準文號：2000-規(guī)地字-0064。建設工程規(guī)劃許可證批準文號：2003-規(guī)建字1246號、2002規(guī)建字0234號、2001規(guī)建字0634號。建設工程開工證批準文號：00（建）2004.3155、01（建）2005.0221、京建開字2005第2756號、施0020041845（建）。國有土地使用證批準文號：京東國用（2005）出第A00454號、京東國用（2005

10、）出第更0451號、京東國用（2005）出第更0452號。銷售許可證批準文號：京房售證字（2006）53號、京房售證字（2007）843號。（二）項目建設情況花園項目為住宅和配套商業(yè)，總建筑面積（含人防）為153,107.21平方米；拆遷戶回遷面積為：0平方米；出租的不征稅面積為3,856.42平方米；自用的不征稅面積為4,617.80平方米；總可售面積為140,974.23平方米；公共配套設施面積為10,401.21平方米；其他不可售面積為1,731.77平方米。1普通住宅總建筑面積（含人防）：85,465.62平方米；拆遷戶回遷面積：0平方米；出租的不征稅面積：0平方米；自用的不征稅面積：

11、2,645.96平方米；總可售面積：78,237.83平方米；公共配套設施面積：5,890.10平方米；其他不可售面積：1,337.69平方米。2其他商品房總建筑面積（含人防）：67,641.59平方米；拆遷戶回遷面積：0平方米；出租的不征稅面積：3,856.42平方米；自用的不征稅面積：1,971.84平方米；總可售面積：62,736.40平方米；公共配套設施面積：4,511.11平方米；其他不可售面積：394.08平方米。（三）項目銷售情況1普通住宅普通住宅已取得預售許可證；截止清算基準日已售面積75,591.87平方米；截止清算基準日未售面積：2,645.96平方米；已售面積占可售面積比

12、例：96.62%；已售面積占總建筑面積比例：88.45%；本次清算截止基準日：2011年10月31日。2其他商品房其他商品房已取得預售許可證；截止清算基準日已售面積：56,908.14平方米；截止清算基準日未售面積：5,828.26平方米；已售面積占可售面積比例：90.71%；已售面積占總建筑面積比例：84.13%；本次清算截止基準日：2011年10月31日。五、成本核算對象（清算單位）確認情況說明（一）普通住宅的判定情況說明1.項目規(guī)劃容積率為：2.84。2.該項目屬于二級級土地。3.每套銷售價格。該級別土地上普通住宅每套銷售價格2,150,000.00元，該級別土地上普通住宅每套銷售價格上

13、限2,580,000.00元。4.單棟號樓戶均建筑面積及售價：（1）32號樓，共有61套住房，總建筑面積14,628.67平方米，戶均建筑面積239.81平方米，總售價113,347,947.00元，已售面積12,656.83平方米，平均單價8,955.48元，已售套數(shù)61套，每套平均售價1,858,163.07元。經判定，該棟樓不是普通標準住宅。（2）27號樓，共有164套住房，總建筑面積18,276.15平方米，戶均建筑面積111.44平方米，總售價110,677,602.68元，已售面積17,435.72平方米，平均單價6,347.75元，已售套數(shù)164套，每套平均售價674,863.4

14、3元。經判定，該棟樓是普通標準住宅。（3）28號樓，共有187套住房，總建筑面積20,814.42平方米，戶均建筑面積111.31平方米，總售價122,567,855.00元，已售面積20,331.87平方米，平均單價6,028.36元，已售套數(shù)187套，每套平均售價655,443.07元。經判定，該棟樓是普通標準住宅。（4）29號樓，共有188套住房，總建筑面積20,871.58平方米，戶均建筑面積111.02平方米，總售價131,959,669.00元，已售面積20,389.03平方米，平均單價6,472.09元，已售套數(shù)188套，每套平均售價701,913.13元。經判定，該棟樓是普通標

15、準住宅。（5）30號樓，共有164套住房，總建筑面積18,275.68平方米，戶均建筑面積111.44平方米，總售價113,609,367.00元，已售面積17,435.25平方米，平均單價6,516.07元，已售套數(shù)164套，每套平均售價692,740.04元。經判定，該棟樓是普通標準住宅。（二）成本核算對象（清算單位）確認情況說明經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目能夠按照稅收政策規(guī)定確認成本核算對象（清算單位），并分別核算普通住宅和非普通住宅。因此，我們在進行土地增值稅清算時，應對所有成本項目分別按普通住宅和非普通住宅進行土地增值稅清算。（三）分期開發(fā)項目共同成本扣除情

16、況說明經鑒證，本次清算項目未進行分期開發(fā)。六、清算項目土地增值稅的收入事項情況說明（一）土地增值稅收入項目情況說明1轉讓行為發(fā)生情況經鑒證，截至2011年10月31日止，貴公司已取得了銷售許可證，許可證號為：京房售證字（2004）53號、京房售證字（2003）843號。根據(jù)貴公司提供的加蓋公章的銷售情況統(tǒng)計表，已經銷售132,500.01平方米。2轉讓對象為國有土地使用權經鑒證，截至2011年10月31日止，貴公司已取得了國有土地使用權證書，并簽定了國有土地使用權出讓或轉讓合同，支付了地價款，取得了相關票據(jù)。3認定取得增值收入經鑒證，截至2011年10月31日止，貴公司的花園小區(qū)項目已經銷售，

17、并向購買方開具了收款憑證收取款項，取得增值收入。4收入的確認條件說明（1）轉讓收入的確認。房地產銷售，指房地產經營商自行開發(fā)房地產，并在市場上進行的銷售。房地產銷售與一般的銷售商品類似，應按銷售商品收入的確認原則確認收入。如果房地產經營商事先與買方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)房地產的，相關的收入確認應按建造合同的處理原則處理。根據(jù)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）和國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）規(guī)定的土地增值稅清算條件，對于符合土地增值稅清算條件的房地產開發(fā)項目，所取得的轉讓房地產的全部價款及有關的經

18、濟收益，均應確認轉讓收入。（2）開發(fā)產品視同銷售確認收入。國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。（二）征收土地增值稅收入情況說明1普通住宅轉讓收入鑒證。經鑒證，截止至2011年10月31日，確認被鑒證人本項目普通住宅土地增值稅應稅收入478,814,494.59元，銷售面積75,591.87平方米。

19、具體情況如下：（1）貨幣形式取得的收入478,814,494.59元，非貨幣性收入0元，視同銷售收入0元。（2）銷售貨幣金額478,814,494.59元，換取非貨幣性資產作價金額0元，分配股東作價金額0元，分配投資人作價金額0元，用于職工福利作價金額0元，用于職工獎勵作價金額0元，用于贊助作價金額0元，對外投資金額0元，抵償債務金額0元，取得其他收益金額0元，合計478,814,494.59元。其中：計入房價的代收費用金額0元。（3）轉讓土地收入0元，轉讓地上建筑物及其附著物478,814,494.59元。2其他商品房轉讓收入鑒證。經鑒證，截止至2011年11月29日，確認被鑒證人本項目其他

20、商品房土地增值稅應稅收入314,537,825.00元，銷售面積81,973.79平方米。具體情況如下：（1）貨幣形式取得的收入173,806,478.90元，非貨幣性收入0元，視同銷售收入140,731,346.10元。（2）銷售貨幣金額173,806,478.90元，換取非貨幣性資產作價金額0元，分配股東作價金額106,606,195.00元，分配投資人作價金額0元，用于職工福利作價金額0元，用于職工獎勵作價金額0元，用于贊助作價金額0元，對外投資金額0元，抵償債務金額0元，取得其他收益金額34,125,151.10元，合計314,537,825.00元。其中：計入房價的代收費用金額0元。

21、（3）轉讓土地收入0元，轉讓地上建筑物及其附著物314,537,825.00元。（三）不征收土地增值稅收入情況說明1.不征收土地增值稅收入情況說明經鑒證，截止至2011年10月31日，確認被鑒證人本項目取得的不征收土地增值稅收入，是商品房出租的租金收入4,100,000.00元。商品房出租以外的自用面積，未取得經營收入。2.不征收土地增值稅收入的面積情況說明經鑒證，截止至2011年10月31日，確認被鑒證人本項目取得的不征收土地增值稅收入總面積8,474.22平方米，具體數(shù)據(jù)如下：（1）商品房出租的自用面積3,856.42平方米；（2）商品房出租以外的自用面積4,617.80平方米。（四）代收

22、費用情況說明經鑒證,未發(fā)現(xiàn)被鑒證人本項目發(fā)生未計入房價代收費用行為。七、清算項目土地增值稅扣除項目情況說明（一）清算項目成本分攤比例1.本次清算項目總成本分攤比例經鑒證，截止至2011年10月31日,普通住宅成本分攤比例55.00%=普通住宅的可銷售面積78,237.83平方米本次清算總可銷售面積140,974.23平方米；其他商品房成本分攤比例45.00%=其他商品房的可銷售面積62,736.40平方米本次清算總可銷售面積140,974.23平方米；貴公司花園項目總成本分攤采用可售面積分攤的方法，本次清算總可銷售面積140,974.23平方米，具體數(shù)據(jù)如下：（1）普通住宅的可銷售面積78,2

23、37.83平方米；（2）其他商品房的可銷售面積62,736.40平方米。2.本次清算項目清算成本分攤比例（1）依據(jù)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）文件中的規(guī)定，清算成本分攤比例=已售面積/可售面積。（2）經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目清算成本的分攤比例明細數(shù)據(jù)如下：花園項目清算成本的分攤比例93.99%=已售面積（75,591.87+56,908.14）平方米可售面積140,974.23平方米；普通住宅清算成本的分攤比例96.62%=普通住宅已售面積75,591.87平方米普通住宅可售面積78,237.83平方米；其

24、他商品房清算成本的分攤比例90.71%=其他商品房已售面積56,908.14平方米其他商品房可售面積62,736.40平方米。（3）經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司花園項目總可售面積140,974.23平方米，其中：普通住宅的可銷售面積78,237.83平方米，其他商品房的可銷售面積62,736.40平方米，具體數(shù)據(jù)如下：已售面積132,500.01平方米，其中：普通住宅已售面積75,591.87平方米，其他商品房已售面積56,908.14平方米；未售（用）面積8,474.22平方米，其中：普通住宅未售面積2,645.96平方米，其他商品房未售面積5,828.26平方米；a.已

25、自用面積4,617.80平方米，其中：普通住宅自用面積2,645.96平方米，其他商品房自用面積1,971.84平方米；b.出租面積3,856.42平方米，其中：普通住宅出租面積0平方米，其他商品房出租面積3,856.42平方米。（二）清算項目成本分攤公式1.本次清算項目總成本分攤公式（公式一）：普通住宅（或其他商品房）成本分攤金額=本次清算項目總成本普通住宅（或其他商品房）成本分攤比例2本次清算項目清算成本分攤公式（公式二）：普通住宅（或其他商品房）本次清算總成本普通住宅（或其他商品房）清算成本的分攤比例（三）清算項目本次扣除總金額情況說明經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目

26、本次扣除總金額為707,417,464.36元，本次未扣除總金額43,181,932.84元，具體計算情況如下：1清算項目扣除項目總額經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目確認土地增值稅扣除項目總額750,599,397.20元。2清算項目本次扣除金額經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目本次扣除總金額707,417,464.36元，其中：普通住宅400,856,786.25元，其他商品房306,560,678.11元。具體數(shù)據(jù)如下：（1）取得土地使用權所支付的金額106,499,627.40元，其中：普通住宅57,650,018.95元，其他商品房48,849,6

27、08.45元；（2）房地產開發(fā)成本408,155,263.33元，其中：普通住宅230,839,329.79元，其他商品房177,315,933.54元；（3）房地產開發(fā)費用51,481,852.90元，其中：普通住宅29,116,460.05元，其他商品房22,365,392.85元；（4）與轉讓房地產有關的稅金38,317,014.92元，其中：普通住宅25,018,057.34元，其他商品房13,298,957.58元；（5）稅收規(guī)定的其他扣除項目（加計20%）102,963,705.81元，其中：普通住宅58,232,920.12元，其他商品房44,730,785.69元。3本次未扣除

28、總金額計算本次未扣除總金額43,181,932.84元=清算項目扣除項目總額750,599,397.20元本次扣除總金額707,417,464.36元。（四）清算項目本次扣除金額明細情況說明（加公式一、公式二）1.取得土地使用權所支付的金額經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為113,519,261.56元；本次扣除金額106,499,627.40元，其中：普通住宅57,650,018.95元，其他商品房48,849,608.45元；本次未扣除金額7,019,634.16元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)土地出讓合同的約定，直接確認普通住宅分攤的可

29、扣除取得土地使用權所支付的金額59,666,755.28元，其他商品房分攤的可扣除取得土地使用權所支付的金額53,852,506.28元；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的取得土地使用權所支付的金額57,650,018.95元=59,666,755.28元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的取得土地使用權所支付的金額48,849,608.45元=53,852,506.28元90.71%。2.房地產開發(fā)成本經鑒證，截至2011年10月31日止，確認被鑒證人允許扣除的房地產開發(fā)成本為434,390,263.28元。本次扣除金額408,155,263.33元，其中：普通住宅230

30、,839,329.79元，其他商品房177,315,933.54元；本次未扣除金額26,234,999.95元。具體數(shù)據(jù)如下：（1）土地征用及拆遷補償經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的土地征用及拆遷補償為172,129,234.01元。本次扣除金額161,733,488.93元，其中：普通住宅91,471,196.25元，其他商品房70,262,292.68元；本次未扣除金額10,395,745.09元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得土地征用及拆遷補償94,671,078.71元=172,129,234.01元55.00%，其他商品

31、房分攤的可扣除土地征用及拆遷補償77,458,155.31元=172,129,234.01元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的土地征用及拆遷補償91,471,196.25元=94,671,078.71元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的土地征用及拆遷補償70,262,292.68元=77,458,155.31元90.71%。（2）前期工程費經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的前期工程費為8,315,381.33元。本次扣除金額7,813,173.88元，其中：普通住宅4,418,876.79元，其他商品房3,394,297.09元；本次

32、未扣除金額502,207.46元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得土地征用及拆遷補償4,573,459.73元=8,315,381.33元55.00%，其他商品房分攤的可扣除前期工程費3,741,921.61元=8,315,381.33元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的前期工程費4,418,876.79元=4,573,459.73元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的前期工程費3,394,297.09元=3,741,921.61元90.71%。（3）建筑安裝工程費經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的建

33、筑安裝工程費為206,683,947.66元。本次扣除金額194,201,270.65元，其中：普通住宅109,833,916.63元，其他商品房84,367,354.02元；本次未扣除金額12,482,677.01元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得建筑安裝工程費113,676,171.21元=206,683,947.66元55.00%，其他商品房分攤的可扣除建筑安裝工程費93,007,776.45元=206,683,947.66元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的建筑安裝工程費109,833,916.63元=113,676,

34、171.21元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的建筑安裝工程費84,367,354.02元=93,007,776.45元90.71%。（4）基礎設施費經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的基礎設施費為28,097,408.72元。本次扣除金額26,400,465.73元，其中：普通住宅14,931,243.97元，其他商品房11,469,221.76元；本次未扣除金額1,696,943.00元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得基礎設施費15,453,574.80元=28,097,408.72元55.00%，其他商品房分攤的可扣除基礎

35、設施費12,643,833.93元=28,097,408.72元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的建筑安裝工程費14,931,243.97元=15,453,574.80元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的基礎設施費11,469,221.76元=12,643,833.93元90.71%。（5）公共配套設施費經鑒證，截止至2011年10月31日,確認貴公司允許扣除的公共配套設施費為2,047,965.28元。本次扣除金額1,924,278.41元，其中：普通住宅1,088,309.22元，其他商品房835,969.19元；本次未扣除金額123,686.87元。具

36、體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得公共配套設施費1,126,380.90元=2,047,965.28元55.00%，其他商品房分攤的可扣除公共配套設施費921,584.38元=2,047,965.28元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的公共配套設施費1,088,309.22元=1,126,380.90元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的公共配套設施費835,969.19元=921,584.38元90.71%。（6）開發(fā)間接費經鑒證，截止至2011年10月31日，確認貴公司允許扣除的開發(fā)間接費為17,116,326.24元。本次

37、扣除金額16,082,585.72元，其中：普通住宅9,095,786.92元，其他商品房6,986,798.80元；本次未扣除金額1,033,740.53元。具體計算過程如下：（1）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得開發(fā)間接費9,413,979.43元=17,116,326.24元55.00%，其他商品房分攤的可扣除開發(fā)間接費7,702,346.82元=17,116,326.24元45.00%；（2）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的開發(fā)間接費9,095,786.92元=9,413,979.43元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的開發(fā)間接費6,986,798.80元

38、=7,702,346.82元90.71%。3.四項成本測算的說明（查表中四項成本的公式）（1）四項成本總額。經測算，截止至2011年10月31日,貴公司其他商品房項目發(fā)生四項成本總計244,497,495.98元,分別為：前期工程費7,813,173.88元；建筑安裝工程費194,201,270.65元；基礎設施費26,400,465.73元；開發(fā)間接費16,082,585.72元；清算建筑面積142,276.11平方米。（2）每平米實際四項成本。經測算，截止至2011年10月31日,貴公司其他商品房項目的每平方米的四項成本為1,718.47元,計算過程如下：每平方米工程造價1,718.47=

39、244,497,495.98元142,276.11平方米。（3）稅務機關文件規(guī)定的四項成本。根據(jù)文件規(guī)定，單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米0元。（4）測算結果。被鑒證人每平米單位實際四項成本大于單位面積建安造價允許扣除金額標準1,718.47元，具體原因如下：4.房地產開發(fā)費用經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能提供金融機構票據(jù)的，其房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額113,519,261.56元與開發(fā)成本434,390,263.24元之和547,909,524.80元的10%扣除54,790,952.48元。經計算，清算項目應

40、負擔的房地產開發(fā)費用為54,790,952.48元，本次扣除金額51,481,852.90元，其中：普通住宅29,116,460.05元，其他商品房22,365,392.85元；本次未扣除金額3,309,099.58元。具體計算過程如下：（1）清算項目可扣除的房地產開發(fā)費用54,790,952.48元=（取得土地使用權所支付金額113,519,261.56元+開發(fā)成本434,390,263.24元）10%；（2）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得房地產開發(fā)費用30,135,023.86元=54,790,952.48元55.00%，其他商品房分攤的可扣除房地產開發(fā)費用24,655,92

41、8.62元=54,790,952.48元45.00%；（3）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的房地產開發(fā)費用29,116,460.05元=30,135,023.86元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的房地產開發(fā)費用22,365,392.85元=24,655,928.62元90.71%5.與轉讓房地產有關的稅金（1）應繳稅金及附加經鑒證，截止至2011年10月31日，應繳稅金總額43,634,377.58元，其中：應繳營業(yè)稅39,667,615.98元，應繳城市維護建設稅2,776,733.12元，應繳教育費附加1,190,028.48元。（2）已繳稅金及附加經鑒證，截止至201

42、1年10月31日，已繳稅金總額38,317,014.92元，其中：已繳營業(yè)稅34,833,649.93元，已繳城市維護建設稅2,438,355.49元，已繳教育費附加1,045,009.50元。（3）普通住宅分攤的已繳稅金經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人賬面確認普通住宅收入金額為454,873,769.86元，由于被鑒證人僅對賬面確認收入部分計算繳納相關稅費，因此被鑒證人允許扣除的與轉讓房地產相關的稅金如下：普通住宅分攤的已繳稅金總額25,018,057.34元，其中：普通住宅分攤的已繳營業(yè)稅22,743,688.49元=收入454,873,769.86元5%，普通住宅分攤的已繳

43、城市維護建設稅1,592,058.20元=營業(yè)稅22,743,688.49元7%，普通住宅分攤的已繳教育費附加682,310.65元=營業(yè)稅22,743,688.49元3%。（4）其他商品房分攤的已繳稅金經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人賬面確認其他商品房收入金額為241,799,228.71元，由于被鑒證人僅對賬面確認收入部分計算繳納相關稅費，因此被鑒證人允許扣除的與轉讓房地產相關的稅金如下：其他商品房分攤的已繳稅金總額13,298,957.58元，其中：其他商品房分攤的已繳營業(yè)稅12,089,961.44元=收入13,298,957.58元5%，其他商品房分攤的已繳城市維護建設

44、稅846,297.29元=營業(yè)稅12,089,961.44元7%，其他商品房分攤的已繳教育費附加362,698.85元=營業(yè)稅12,089,961.44元3%。6.稅收規(guī)定的其他扣除項目經鑒證，截止至2011年10月31日，貴公司花園項目根據(jù)國稅函發(fā)1995110號等文件規(guī)定，允許按取得土地使用權所支付金額113,519,261.56元與開發(fā)成本434,390,263.24元之和547,909,524.80元的20%加計扣除。經計算，貴公司稅收規(guī)定的其他扣除項目的金額為109,581,904.96元，本次扣除金額102,963,705.81元，其中：普通住宅58,232,920.12元，其他商

45、品房44,730,785.69元；本次未扣除金額6,618,199.15元。具體計算過程如下：（1）稅收規(guī)定的其他扣除項目109,581,904.96元=（取得土地使用權所支付金額113,519,261.56元開發(fā)成本434,390,263.24元）20%；（2）根據(jù)公式一計算得出，普通住宅分攤的可扣除取得稅收規(guī)定的其他扣除項目60,270,047.73元=109,581,904.96元55.00%，其他商品房分攤的可扣除稅收規(guī)定的其他扣除項目49,311,857.23元=109,581,904.96元45.00%；（3）根據(jù)公式二計算得出，本次清算普通住宅可扣除的稅收規(guī)定的其他扣除項目58,

46、232,920.12元=60,270,047.73元96.62%，本次清算其他商品房可扣除的稅收規(guī)定的其他扣除項目44,730,785.69元=49,311,857.23元90.71%。7.公共配套設施用途經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目共建有公共配套設施10,401.21平方米，具體情況如下：（1）居民服務公共配套設施。根據(jù)城市建設規(guī)劃，在開發(fā)項目以外為開發(fā)項目的居民服務的給排水、供電、供氣、的增容增壓、交通道路等公共配套設施0.00平方米。（2）不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施。開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施，如居委會、派出所、停車場（庫）、幼兒園（托

47、兒所）、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所、物業(yè)管理場所等公共配套設施10,401.21平方米。具體如下：人防：使用土地面積為0平方米，總建筑面積為9,517.32平方米，可售建筑面積為0平方米，已售建筑面積為0平方米，未售建筑面積為0平方米，自用建筑面積為0平方米。自行車棚：使用土地面積為0平方米，總建筑面積為883.89平方米，可售建筑面積為0平方米，已售建筑面積為0平方米，未售建筑面積為0平方米，自用建筑面積為0平方米。（3）營業(yè)性配套設施項目。開發(fā)小區(qū)內有可能有償轉讓的營業(yè)性配套設施項目，如商店、銀行、郵局以及非營業(yè)性公共配套設施中的中小學、文化站、醫(yī)院等公共配套設施0.00平方米

48、。具體如下：（五）清算時單位建筑面積成本費用經鑒證，截至2011年10月31日止，被鑒證人花園項目清算時單位建筑面積成本費用為4,972.15元/平方米，具體計算過程如下：清算時單位建筑面積成本費用4,972.15元/平方米=清算時允許扣除項目總金額707,417,464.36元清算總面積142,276.11平方米。八、應納稅額的計算情況說明（一）增值額及增值率的審核1.增值額和增值率的計算截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目轉讓房地產土地增值稅的增值額與增值率鑒證結果如下：（1）普通住宅增值額和增值率普通住宅土地增值稅的增值額77,957,708.34元=普通住宅銷售收入478,8

49、14,494.59元-普通住宅扣除項目總額400,856,786.25元。普通住宅增值率19.45%=普通住宅的增值額77,957,708.34元普通住宅扣除項目總額400,856,786.25元。（2）其他商品房增值額和增值率其他商品房土地增值稅的增值額7,977,146.89元=其他商品房銷售收入314,537,825.00元-其他商品房扣除項目總額306,560,678.11元。其他商品房增值率2.60%=其他商品房的增值額7,977,146.89元其他商品房扣除項目總額306,560,678.11元。2.普通住宅免征土地增值稅審核經鑒證，截至2011年10月31日止，被鑒證人花園項目普

50、通住宅與非普通住宅分別核算，該項目普通標準住宅的增值額，未超過扣除項目金額20%，符合免征土地增值稅政策條件。（二）土地增值稅稅款計算的審核1.應繳土地增值稅稅額審核經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目應繳土地增值稅稅款，具體情況如下：（1）普通住宅應繳稅款。普通住宅應繳稅款23,387,312.50元=普通住宅土地增值稅的增值額77,957,708.34元適用稅率30.00%-扣除項目金額400,856,786.25元速算扣除系數(shù)0%（2）其他商品房應繳稅款。其他商品房應繳稅款2,393,144.07元=其他商品房土地增值稅的增值額7,977,146.89元適用稅率30.0

51、0%-扣除項目金額306,560,678.11元速算扣除系數(shù)0%2.已繳土地增值稅稅款審核經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目已預繳土地增值稅0元。3.免繳土地增值稅稅稅款審核經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目免繳土地增值稅23,387,312.50元，具體情況如下：（1）普通住宅免繳稅款23,387,312.50元；（2）其他商品房免繳稅款0元。4.應補（退）土地增值稅稅稅款審核經鑒證，截止至2011年10月31日，被鑒證人花園項目應補（退）土地增值稅2,393,144.07元。九、應當披露的其他事項（一）納稅義務人確認北京甲房地產開發(fā)公司是花園項目的開

52、發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：1.花園項目是經北京市規(guī)劃委員會批準的開發(fā)項目。該項目座落于東城區(qū)和平里，規(guī)劃批準總占地面積21,566.73萬平方米。2.北京甲房地產開發(fā)公司在申請土地增值稅清算之前，已經辦理并持有五證。3.北京甲房地產開發(fā)公司在1999年2月到北京市東城區(qū)地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。4.北京甲房地產開發(fā)公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經營收入。花園項目于2004年初開工建設，于2006年1月開始對商品房進行預銷售。截止至2011年10月31日，已銷售商品房面積占可銷售總建筑面積的比例，已達到0%。（二）清算條件的確認已竣工驗收的房

53、地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上（1）竣工驗收情況：經鑒證，被鑒證人花園項目在年月通過全部工程質量驗收，并取得了建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的建設工程質量合格證書。（2）轉讓商品房銷售。經鑒證，截止2011年10月31日，已出售面積為132,500.01平方米；（3）銷售進度：該項目已銷售面積占可銷售總建筑面積的比例為：銷售面積132,500.01平方米可銷售總建筑面積140,974.23平方米。（三）已辦理工作結算未取得發(fā)票入賬的成本經鑒證，截止2011年10月31日甲公司開發(fā)的花園項目已經于2009年1月竣工驗收合格，并取得相關證明資料。被鑒證人項目

54、開發(fā)商與施工企業(yè)或供貨商已經辦理工程結算，未實際付款給施工方或供貨方，未能夠取得發(fā)票的成本金額21,543,651.67元。十、被鑒證人對鑒證事項的意見貴公司對以上審核及納稅調整事項無異議，請此處加蓋公章。委托單位蓋章：注冊稅務師：項目負責人：助理人員：所長：（蓋章）聯(lián)系電話： 傳真：聯(lián)系地址： 郵編：年 月 日下面是贈送的勵志文檔需要的朋友可以好好欣賞，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！不想窮，就好好讀懂這些話！一言驚醒夢中人！ 1、成功的人，就是那種能用別人扔向他的石頭來鋪設路基的人。2、批評你的人是你今天的敵人，明天的朋友；吹捧你的人是你今天的朋友，明天的敵人。3、Nothing i

55、s impossible、只要選擇了目標，不要再想太遠，每天腳踏實地，風雨兼程。生命不息，戰(zhàn)斗不止。4、你和你的朋友會一起在將來打造一個可能很輝煌的事業(yè)。很好聽是嗎？記住，你們都要努力。 5、后悔是一種耗費精神的情緒，后悔是比損失更大的損失，比錯誤更大的錯誤，所以不要后悔。6、別怕丟人，追求丟人是一種成功的嘗試，至于為此笑話你的人，你可以把他們從你將來人生對手的名單中排除了，你也要為每一位上臺唱歌的人鼓掌。7、人生在世，需要不斷地為心靈除塵，自省、自責、自悟、自重。8、永遠不要對可能是壞事的事好奇，否則可能要了你的命。永遠不要在痛苦的時候做決定，否則你以后一定會后悔。9、別為你自己和別人下定論

56、，你所看到聽到的可能只是一面。10、如果周圍有人嫉妒你，那么你可以把他從你的競爭者之列排除了。11、很多事情別人通知你了，要說謝謝，沒有通知你，不要責怪，因為那些事你其實應該自己弄清楚。12、一個人最大的痛苦，莫過于被圈在自己設定的圈子里出不來。就像一只蠶，絲吐的越多，對自己捆綁得越緊，直到最后完全把自己包上，想出也出不來。13、善良是一種智慧，是一種遠見，一種自信，一種精神力量，是一種文化，一種快樂。14、一個人的腳步再大，也永遠無法丈量完腳下的道路。人生有限，道路無限，要想在有限的生命中多走一程，就時刻別停下腳步，別浪費分秒時間。15、遇到再大困難的時候，不要驚慌，千萬要學會冷靜；不要去想

57、著求別人，以前有家人幫你，現(xiàn)在需要你一個人面對挑戰(zhàn)，從絕望中尋找希望，人生終將輝煌。16、學會說謝謝，但謝謝并不是隨便敷衍，是對別人幫助的肯定和回報；更要學會說對不起，但對不起不是借口，是對自己過錯的彌補和內疚。17、處事不必求功，無過便是功；為人不必感德，無怨便是德。18、有時你的快樂是你的微笑之源，但是有時候你的微笑卻可能是你的快樂之源。19、不論男人還是女人，如果還把容貌當作重要的東西而過分重視的話，可能不會吃虧，但是早晚會吃虧、可能，很可能。20、放假的時候，要么留在家里多陪陪父母，幫他們做點事，遠走高飛的你能像以前天天守在他們身旁的時間已不多；要么多去社會中體驗生活，因為你不但要懂得

58、生活，還要學會如何去生活。21、心煩意亂或者無聊閑著的時候，多到圖書館去泡泡，書中有現(xiàn)實中難得的純明和清靜；多看些書，生活會漸漸少一些迷茫，多一些追求。22、一個人如果心中時刻能夠想著別人，別人也一定會時刻想著你。多替別人著想，就等于給自己鋪設一條道路。你付出的越多，你得到的也會越多，這就叫做感情投資或感情積累。23、你可輸給任何人，但不能輸給自己。24、經常給家里打個電話，即使嘴上都說不想對方，其實內心早已情動于中；有了女（男）朋友，也不能忘了爹和娘。25、多笑笑，會慢慢讓自己真的快樂起來。26、好好利用公開場合鍛煉、展示自我，哪怕只是一次課堂上的發(fā)言，別怕尷尬，更別怕丟人，也不要笑話在公眾

59、面前丟臉的人。27、小的眼睛里沒有君子，君子的眼睛卻可以識破小人。28、屈原說：“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索?！边@種精神可貴，但在現(xiàn)實之中卻很少有人能這樣執(zhí)著了。如果有人能夠做到，他一定會是最成功的人。29、永遠別渴望做個任何人都不得罪的人，有人反對有人支持然后自己做出決定是精彩的人生。30、一個生命完結，另一個生命誕生，世界就是在這種循環(huán)中得到永恒。用不著為死去的過于悲哀，也用不著為新生的過分高興。生命都是一種相同的過程，關鍵在于能否使它輝煌。如果一個人能活得無愧無悔，坦坦蕩蕩，雖未轟轟烈烈，但這仍可算作是偉大的一生。31、后悔是一種耗費精神的情緒、后悔是比損失更大的損失，比錯誤更大的錯

60、誤、所以不要后悔。32、你的確要學的有心計，但是記住，永遠記住，在社會上要勝利的唯一的方法永遠只是一個，那就是實力，永遠不用懷疑。34、人生百態(tài)，不要對新的看不慣的東西生氣，無所謂的。35、我們確實活得艱難，一要承受種種外部的壓力，更要面對自己內心的困惑。在苦苦掙扎中，如果有人向你投以理解的目光，你會感到一種生命的暖意，或許僅有短暫的一瞥，就足以使我感奮不已，所以我們要學會感激。36、冷靜，有大事時，能安靜并能快速想出辦法的人，很厲害。37、社會充滿競爭，贏得競爭靠的是自己的實力。38、一種對工作和學習的沖擊力及持久力會讓你有特殊的魅力和個人實力。39、父母給我們生命，生活給我們智慧。智慧產生

61、于社會實踐，這是千真萬確的真理。因此，不僅要珍惜生命，珍視生活，更要重視社會實踐。不經歷風雨就無法見到彩虹，沒有實踐就無法得到智慧。40、積水成淵，積土成山。不積跬步無以致千里，做事萬不可心急，必須從一點一滴做起，必須從每一件小事做起?，F(xiàn)在的人常是小事不做，大事做不來，到頭來空活一場，空耗一生。41、水漲船高，勿怕他人強于己。水落石出，別羨烏云壓枝低。42、你可以選擇堅持，也可以選擇放棄。沒有對錯。我是說對愛情來說，但是重要的是堅持你的選擇。43、如果老是去琢磨哪些人你討厭，哪些人與你志趣相投，那么你就大錯了，要想著如何讓別人接納你，而不是你能接受什么樣的人。44、對陌生人，或者把對方當做一張

62、白紙，或者把對方當你的朋友，總之別當做敵人，即使你聽到再多的關于他（她）的不好的傳聞。45、愛你的人，不管你接不接受，你都應該感謝對方，這是對他們的尊重。46、堅持在背后說別人好話，別擔心這好話傳不到當事人耳朵里，有人在你面前說某人壞話時，你只微笑。47、抽時間出來鍛煉身體。48、不管現(xiàn)在你對未來多困惑，多迷茫，都不要忘了樹立一個目標。一個人過去或現(xiàn)在的情況并不重要，將來想要獲得什么成就才最重要。除非你對未來有理想，否則做不出什么大事來。49、不要把過去的事全讓人知道，尊敬不喜歡你的人。50、成大事的方法多種多樣 ，別不接受你看不慣的方法。51、一切以健康為中心,遇事瀟灑一點，看世事糊涂一點。52、氣不鼓不能前進，氣太足可能爆胎。53、三個忘記：忘記年齡，忘記過去，忘記恩怨。54、樂觀的人看見問題后面的機會，悲觀的人只看見機會后面的問題，機會是從來不會主動敲響你的門，無論你等待多少年。它也只會如一陣風一樣拂面而過，需要你的反應能力和追隨速度。朝著一個目標前進，盡量使用你的潛能，才華橫溢的你會發(fā)現(xiàn)機會的存在。風雖然沒有顏色，可是拂過之后卻