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1、土地增值稅清算鑒證報告規(guī)范要求一、 鑒證報告正文樣本土地增值稅清算鑒證報告*鑒字*號*（委托單位）：我們接受委托，于*年*月*日至*年*月*日對（被鑒證單位）*項目土地增值稅進行鑒證審核。（被鑒證單位）的責任是對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性和完整性負責。我們的責任是對該項目土地增值稅清算所有重大事項的合法性、合規(guī)性和準確性發(fā)表鑒證意見。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則等有關政策規(guī)定，按照土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則和江蘇省土地增值稅鑒證業(yè)務規(guī)程的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。經(jīng)審核，我們

2、認為：（被鑒證單位）*項目已具備土地增值稅清算條件，截至*年*月*日該項目的收入總額、扣除項目金額、土地增值稅稅額分別為：1收入總額：*元；2扣除項目金額：* 元；3增值額：* 元；4增值率（增值額與扣除金額之比）：*%；5適用稅率：*%；6應繳土地增值稅稅額：* 元；7已繳土地增值稅稅額：* 元；8應補繳土地增值稅稅額：* 元。本鑒證報告僅供貴公司向主管稅務機關報送土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。*稅務師事務所(蓋章)稅務師事務所所長（簽名或蓋章）中國注冊稅務師：(蓋章)地址： 報告日期：*年*月*日 附件：1、

3、土地增值稅清算鑒證報告說明； 2、土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；（2）與收入相關的面積審核調(diào)整明細表（附表一）；（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表（附表二）；（4）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表（附表三）；（5）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關稅費審核調(diào)整明細表（附表四）；（6）土地增值稅繳納情況審核匯總表（附表五）；3、稅務師事務所執(zhí)業(yè)資格證書復印件。二、土地增值稅清算鑒證報告說明樣本及披露要求（一）企業(yè)基本情況1、成立日期：2、稅務登記證號：3、地 址：4、法人代表：5、注冊資本：6、投資總額：7、企業(yè)類型：8、經(jīng)營范

4、圍：9、其他：（二）項目基本情況1、項目地址：2、項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關批文的情況。3、項目建設規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積。4、項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品目前現(xiàn)狀。（三）主要會計政策（年度之間或本年度內(nèi)發(fā)生變化或與稅收處理有差異的應逐項說明。）1、會計制度公司執(zhí)行 會計準則或會計制度及有關規(guī)定。2.、會計年度公司會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。3、記賬基礎和計價原則公司以權(quán)責發(fā)生制為記賬基礎，以歷史成本為計價原則。4、開

5、發(fā)產(chǎn)品完工的標準5、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準6、主要內(nèi)部控制制度（四）審核情況說明（披露的基本原則：重點披露江蘇省土地增值稅清算規(guī)范中提及的審核要點，發(fā)生的納稅調(diào)整事項必須詳細披露。）1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核說明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，其中：包括貨幣收入*元、實物收入*元、其他收入*元。 2、扣除項目的審核的審核說明（1）取得土地使用權(quán)所支付金額的審核說明取得土地使用權(quán)所支付的金額賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（2）土地征用及拆遷償費的審核說明土地征用及拆遷償費賬載金額*元，由于原因

6、，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（3）前期工程費的審核說明前期工程費賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（4）建筑安裝工程費的審核說明建筑安裝工程費賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（5）基礎設施費的審核說明基礎設施費賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（6）公共配套設施費的審核說明公共配套設施費賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（7）開發(fā)間接費的審核

7、說明開發(fā)間接費賬載金額*元，由于原因，應調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后的審定數(shù)*元，累計已售面積可扣除數(shù)*元。（8）開發(fā)費用的審核說明A、本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應據(jù)實扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。B、本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的審核說明扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的營業(yè)稅金及附加

8、 *元，其中：營業(yè)稅*元、城市維護建設稅*元、教育費附加*元。（10）財政部規(guī)定的其他扣除項目的審核說明貴公司根據(jù)稅收有關規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為 元。3、應納稅額的審核說明（1）確認的增值額為*元。（2）增值率（增值額與扣除金額之比）：*%；（3）適用稅率：*%；（4）應繳土地增值稅稅額：*元（5）已繳土地增值稅為*元（6）應補繳土地增值稅為*元。三、土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表（樣表）13土地增值稅清算稅款鑒證主表稅款所屬時間： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日納稅人識別碼:

9、 清算日: 年 月 日項目: 單位：元、平方米計委立項批文 立項時間 計劃總投資 計劃建筑面積 用途 完工時間 可售面積（來源于附表一）單元(套)每平方造價預售時間 已售面積（來源于附表一）已售單元自用面積每平方售價其中最高價最低價平均價項 目行次審定數(shù)一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)收入總額1=2+3+41其 中貨幣收入2（來源于附表二）實物收入3（來源于附表二）其他收入4（來源于附表二）二、扣除項目金額合計5=6+7+8+15+18+2451.取得土地使用權(quán)所支付的金額6（來源于附表三）2.房地產(chǎn)開發(fā)成本7=8+9+11+12+13+147其中土地征用及拆遷補償費8（來源于附表三）前期工程費9（

10、來源于附表三）其中：政府代收費用10（來源于附表三）建筑安裝工程費11（來源于附表三）基礎設施費12（來源于附表三）公共配套設施費13（來源于附表三）開發(fā)間接費用14（來源于附表三）3.房地產(chǎn)開發(fā)費用15=16+1715其中利息支出16（來源于附表三）其他房地產(chǎn)開發(fā)費用17=(6+7-10)5%174.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等18=19+20+21+22+2318其中營業(yè)稅19（來源于附表四）城市維護建設稅20（來源于附表四）教育費附加21（來源于附表四）22235.財政部規(guī)定的其他扣除項目24=（6+7-10）20%24三、增值額25=1-525四、增值額與扣除項目金額之比（%）26=255

11、26五、適用稅率（%）27六、速算扣除系數(shù)（%）28七、應繳土地增值稅稅額28=252752829八、免繳土地增值稅稅款30八、已繳土地增值稅稅額31（來源于附表五）九、應補（退）土地增值稅稅額32=29-30-3132說明：1、按項目填寫清算主表和附表，清算項目中有普通標準住宅的要單獨計算增值額、單獨填寫一張土地增值稅清算稅款鑒證主表。2、政府代收費用單獨列出一行，便于加計扣除時的計算。3、本表中數(shù)字來源于相應附表。附表一與收入相關的面積審核調(diào)整明細表填報單位（蓋章）： 項目 : 填報日期： 年 月 日 單位：平方米項目行次普通標準住宅其他類型房屋合計住宅商鋪車庫辦公樓會所學校等公共配套設施

12、其他小計123456789=2+3+4+5+6+7+810=1+9使用土地面積1總建筑面積2可售建筑面積3已售建筑面積4已售比例5說明：從納稅人的有關資料中可以取得不同的面積數(shù)據(jù)，如權(quán)屬證、房產(chǎn)證、發(fā)展改革委員會（計劃委員會）文件、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同等。當獲取相同性質(zhì)的上述面積數(shù)據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，一般按照外部證據(jù)比企業(yè)內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則確定適當?shù)拿娣e作為分配標準。附表二轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表填報單位（蓋章）： 填表日期： 年 月 日 單位：元開發(fā)項目名稱稅款所屬時間： 年 月 日至 年 月 日序號項 目帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123

13、=2+（-）11現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2普通標準住宅3其他類型房屋4小計 4=1+2+35實物收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)6普通標準住宅7其他類型房屋8小計8=5+6+79其他收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)10普通標準住宅11其他類型房屋12小計12=9+10+1113合計轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)13=1+5+914普通標準住宅14=2+6+1015其他類型房屋15=3+7+1116總計16=13+14+15說明：普通標準住宅和其他類型房屋的銷售收入分別計算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標準住宅的清算鑒證主表中。附表三扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表填報單位（蓋章）： 項目 填表日期： 年 月 日 單位：元、平方米行 次

14、 項 目賬載金額調(diào)整數(shù)審定總成本可售建筑 (土地)面積單位造價累計已售其他類型住宅(土地)面積累計已售其他類型住宅(土地)的銷售成本累計已售普通標準住宅面積累計已售普通標準住宅銷售成本123=2-145=3/467=6*589=8*51一、取得土地使用權(quán)所支付的金額*2二、開發(fā)成本2=3+4+6+7+8*3土地征用及拆遷補償*4前期工程費*5其中：政府代收費用6建筑安裝工程費*7基礎設施費*8公共配套設施費*9開發(fā)間接費*10三、房地產(chǎn)開發(fā)費用*11利息支出*12*13合 計13=1+2+10說明：普通標準住宅和其他類型房屋的銷售成本分別計算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標準住宅的清算

15、鑒證主表中。附表四與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關稅費審核調(diào)整明細表填表日期： 年 月 日 單位:元納稅人名稱(蓋章)項目:納稅起止時間行次稅種計稅、費基數(shù)應納稅、費金額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)1456=5+(-)411、營業(yè)稅土地使用權(quán)2普通標準住房3其他類型房屋4本項合計4=1+2+352、城市維護建設稅土地使用權(quán)6普通標準住房7其他類型房屋8本項合計8=5+6+793、教育費附加土地使用權(quán)10普通標準住房11其他類型房屋12本項合計12=9+10+11134、其他土地使用權(quán)14普通標準住房15其他類型房屋16本項合計16=13+14+1517合計17=4+8+12+16說明：普通標準住宅和其他類型房屋的銷售稅金分別計算，分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類型房屋、普通標準住宅的清算鑒證主表中。附表五土地增值稅繳納情況審核匯總表填報單位（蓋章）： 填表日期：年月日 單位：元項目名稱項目地址納稅起止時間行次稅款入庫日期繳款書號碼金 額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)11234567891011121314151617181920212223242526合 計說明：根據(jù)實際繳納的完稅憑證錄入，多個項目的要附說明，說明合計數(shù)中清算項目已繳稅款。