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1、鞋業(yè)市場調查報告及項目建議鞋業(yè)項目調查報告目 錄第一部分市場調查與分析3一、市場環(huán)境分析國內鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況31、國內鞋業(yè)概況32、廣東鞋業(yè)概況4二、廣州鞋業(yè)市場商圈分析51、環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場概況62、環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場租金情況113、環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析124、西灣路-西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況145、廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析17第二部分項目可行性建議20一、項目的相關情況20二、項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）22三、項目建議23四、潛在客戶群體分析30五、項目經濟效益分析之一（配套策略-倉儲業(yè)態(tài)）32六、項目經濟效益分析之二（補充策略-倉儲商務區(qū)業(yè)態(tài)）35七、項目經濟效益分析之三

2、（跟隨+領先策略-展貿商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)）39概述中國鞋業(yè)生產和銷售在近十年的發(fā)展過程中得到飛速發(fā)展，盡管存在各種各樣的諸如品牌建設差、研發(fā)能力弱、銷售模式單一、成本壓力上升等問題，但由于國內經濟的持續(xù)快速發(fā)展和國際產業(yè)分工的專業(yè)化，我國鞋業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展。廣東鞋業(yè)尤其是作為商貿窗口的廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈已經日趨成熟。作為全球鞋業(yè)的重要部分，在產品生產、市場營銷等方面占有較大的份額，也擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。經過對廣州市環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各類專業(yè)市場及其配套產業(yè)的調查和分析，結合項目的條件進行定位研究，得出以下結論：1、 鞋業(yè)行業(yè)發(fā)展的總體趨勢較好，正在朝高層次、品牌化、規(guī)?；?、產銷一體化經營的方向發(fā)

3、展。2、 西灣路-西槎路作為環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉儲物流配套乃至辦公商貿升級的替換，具有良好的發(fā)展空間。3、 市場對展貿式商務或項目的需求強烈，鞋業(yè)商圈面臨擴大和升級的要求，本項目擁有較好的發(fā)展?jié)摿陀臻g；尤其是如果定位為展貿式商務中心而且操作比較成功，則項目的投資回報非?？捎^（已有類似項目成功先例）?？傮w來看，本項目基本可行。因此，建議本項目定位于打造集鞋業(yè)貿易、展示、倉儲物流一體化的現代化展貿商業(yè)區(qū)。第一部分市場調查與分析一、 市場環(huán)境分析國內鞋業(yè)和廣東鞋業(yè)概況1、 國內鞋業(yè)概況（1） 規(guī)模龐大，區(qū)域特色顯著經過20多年的快速發(fā)展，中國一躍升為全球最大的鞋類生產國和出口國，目前已經有近3

4、萬家生產企業(yè)，已在廣東、福建、溫州、成都、重慶等地形成了五大鞋類生產集散地，這個區(qū)域在產品、品牌和營銷形成了特色。大體上說，福建以生產運動鞋和休閑鞋為主，既面向國內市場也面向國際市場；溫州已生產中高檔男鞋為主，主力廠家面向國內市場，二線廠家面向國外市場；成都以生產真皮女鞋為主，面向國內市場和前蘇聯國家；重慶以生產真皮男鞋和童鞋為主，面向國內市場；廣東鞋業(yè)包羅萬有，產品涵蓋各個門類，既有國內市場的領軍品牌，也有國內鞋業(yè)外向型生產龍頭企業(yè)，不過在各個區(qū)域也形成了一定的側重點。中國是全球鞋出口量最多的國家，而且逐年大幅度增長。目前，鞋類作為中國出口創(chuàng)匯前三位商品，出口已占總產量的50至55，2010

5、年出口鞋達到近100億雙。（2） 問題多多，品牌缺失最重首先，從產品層次來看，出口鞋高檔產品及自有品牌所占比例很小，且出口產品多以貼牌生產（OEM）方式進行。目前我國鞋業(yè)出口85仍是中低檔品種，價格較低，一般在1030美元之間，很多甚至低于10美元，出口皮鞋的平均單價近三年來不是上升而是下降。受CPI飛速上漲的沖擊，在人力資源明顯不足的情況下，遭遇成本大幅上升的局面，制鞋業(yè)面臨的經營壓力越來越大。另一方面，生產廠商盲目擴大產量、供過于求的矛盾仍十分突出；相當一部分制鞋企業(yè)存在著短視的行為，尤其不重視產品開發(fā)，多以來樣加工或以相互模仿、抄襲為主，很少投入必要的資金研究、開發(fā)產品，很少投入時間和精

6、力去做系列的市場調查、分析等，致使出口檔次提不高，價格賣不上去，總在中低檔市場徘徊。再次，制鞋行業(yè)缺少與國際同行進行鞋技術、鞋時尚、鞋品牌交流的平臺。我國制鞋企業(yè)大多僅作為眾多國際品牌的品牌鞋加工車間，與國內外同行交流的機會極少，對流行資訊、品牌經營了解甚微。最后，品牌建設差，研發(fā)能力低下，中高級專業(yè)人才尤其是專業(yè)技術人才（設計開發(fā)人才）和高級管理人才缺少。目前我國鞋業(yè)缺少的就是國際知名品牌，而且創(chuàng)立一個國際性的品牌，需要有時間、有經驗、有資本還需要有規(guī)劃，也正因為如此，注重打造國際性知名鞋業(yè)品牌就顯的更為重要。2、 廣東鞋業(yè)概況廣東是全球最大的制鞋基地，年產量占世界的七分之一，堪稱全球鞋業(yè)最

7、活躍最具潛力的地區(qū)之一。根據有關資料，廣東目前具有一定規(guī)模的制鞋企業(yè)有近六千家，年產量達30多億雙，出口外銷總額達到47億多美元，產銷總量占全國近一半，均為全國之冠；同時形成了以東莞、深圳、廣州、中山、南海、順德、鶴山等珠三角的企業(yè)為龍頭，逐步伸展至粵東、粵西兩翼，如惠東、潮州、揭陽、吳川、茂名等。龐大的鞋業(yè)也帶動了鞋材制革業(yè)、制鞋機械、五金配件、化工原料等相關行業(yè)的配套發(fā)展，廣東各地鞋材、鞋機生產企業(yè)達3000多家，據不完全統計，全省制鞋業(yè)及相關行業(yè)從業(yè)人員達200萬人以上。目前，廣東鞋業(yè)的銷售逐漸集中到廣州，鞋業(yè)市場發(fā)展趨向高檔次和規(guī)范化，配套功能日趨完善，鞋業(yè)內銷外銷的“窗口”功能日益明

8、顯，越來越多省外和國外品牌進軍廣州鞋業(yè)市場。但是，廣東鞋業(yè)還存在很多不足：一方面廣東鞋類產業(yè)產品附加值低和產品市場規(guī)模大不相適應，企業(yè)研發(fā)實力弱和企業(yè)市場能力強不相適應，產業(yè)根植性弱和產業(yè)規(guī)模經濟實力強不相適應等；另一方面，因特殊的產業(yè)歷史緣故，廣東鞋業(yè)自主品牌和知名品牌的匱乏。這種狀況，不僅與廣東其它行業(yè)的品牌發(fā)展極不相稱，也同最大鞋業(yè)基地的名分相差甚遠。在鞋類的35個中國馳名商標中，廣東僅有1個。二、 廣州鞋業(yè)市場商圈分析廣州市環(huán)市西路地段、直徑300米左右的范圍內，聚集了環(huán)球國際商貿中心（步云天地）、天富-西城、國際鞋城等17個鞋業(yè)鞋材專業(yè)批發(fā)市場群，形成廣州環(huán)市西路鞋業(yè)批發(fā)商圈。目前，

9、站西路鞋業(yè)批發(fā)商圈已形成了占地面積超十萬平方米，總建筑面積達50萬平方米，近10000家商鋪的龐大鞋業(yè)交易市場商圈，年貿易額達300億元，位居全國第一?，F有從業(yè)人員4萬人，已形成國內乃至全球規(guī)模最大、品種最全、輻射范圍最廣的鞋業(yè)鞋材專業(yè)市場。這些專業(yè)鞋業(yè)市場由于產業(yè)發(fā)展和市場流通的需要，建立了齊全的皮鞋產品、鞋材輔料、生產設備等批發(fā)銷售網絡，成為行業(yè)最集中的產品展示、交易、信息交流、原材料選購的中心。1、 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各主要市場概況（1） 廣州環(huán)球國際商貿中心(步云天地鞋城)項目地址：廣州市站西路26號項目概況：步云天地總建筑面積約10萬m2，共有約1500個商鋪，主體建筑分為三期，一、二

10、期于十年前改建而來，主要經營鞋業(yè)，負一層和1-3層為商鋪，每層共有260個左右商鋪，三期主要經營鞋材，1-3層每層188個商鋪（單個商鋪建筑面積約20-30m2，實用率50%）；4-12層為展貿式辦公室（每層約80個辦公室，每間辦公室約75-100m2，實用率約70%）。評價：多數經營戶均自有工廠（75%），該類商戶往往購置一間以上商鋪或辦公室，在市場不景氣的時候往往將其中一間或多間出租以降低風險；市場出租率超過99%，出租情況非常好。銷售價格：步云天地發(fā)展商將大約40%商鋪及辦公室銷售出去了，目前商鋪的銷售價格較高，首層商鋪售價為8-10萬元/m2（較好位置的商鋪單價高達30萬元/m2），2

11、、3層商鋪售價為5萬元/m2，辦公室售價為2.5萬元/m2。（2） 歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城項目地址：廣州市站西路24號宏基大廈項目概況：專業(yè)鞋業(yè)批發(fā)中心，主要經營國內外鞋類、皮革制品業(yè)務。歐陸鞋業(yè)城1-3為商鋪（共約300間）、4-10層展貿式辦公室（約100間），絕大部分物業(yè)已經出租，未見商鋪轉讓。評價：該市場為重建商場，整體規(guī)劃較好，市場運營具有較好條件，商圈成熟，經營存在先天優(yōu)勢。（3） 廣州國際鞋業(yè)廣場項目地址：環(huán)市西路103號項目概況：國際鞋業(yè)廣場位于步云天地國際商貿鞋城對面，創(chuàng)建于1985年，占地面積達12000平方米，鋪位2000多個。該市場為建筑面積約12萬m2，1-3層為商鋪（共

12、約190個，每層約60個），4-9樓為展貿式辦公室，絕大部分物業(yè)已經出租（每層樓僅有1-2個商鋪轉租，而辦公室目前全部租滿并無轉租者）。商家的經營模式是全批發(fā)，絕不零售?，F時廣場已經有數百家鞋業(yè)經銷商進駐經營，展銷的鞋款數以萬計，但全部都只有單邊一只。評價：該市場為重建商場，整體規(guī)劃較好，市場運營具有較好條件，商圈成熟，經營存在先天優(yōu)勢。（4） 富力國際鞋業(yè)商貿中心項目地址：環(huán)市西路290號項目概況：該中心為富力集團開發(fā)的獨幢建筑，物業(yè)共28層（地下兩層、地上26層），總建筑面積約12萬m2，主要建筑物為展貿式辦公室；除2-3層定位為香港式產品經營專區(qū)而失敗外，大部分物業(yè)已經出租，絕大部分經營

13、鞋業(yè)。評價：該市場定位清晰，對2-3層的整體規(guī)劃創(chuàng)意也不錯，但是經營缺少力度和市場運營配套，致使無法兌現商鋪銷售時的租金承諾，導致產生糾紛；經過五年經營，目前出租率較高，也集中了一大部分經營實力不錯的商家（廠家）。銷售價格：發(fā)展商銷售了大約60%商鋪及辦公室，目前商鋪的銷售價格較高，2-3層商鋪售價為3.5-4萬元/m2，辦公室售價為2萬元/m2左右；（5） 天和鞋城項目地址：站西路2022號項目概況：座落于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈中心地帶，天和鞋城經營10多年，為站西路段最早的鞋類批發(fā)市場之一。天和鞋城建筑面積約14000m2， 1-2層為商鋪（約200個），3-9層為展貿式辦公室（約150間），主

14、營國內、外鞋類批發(fā)，其中更以男鞋為主。天和鞋城內通道寬敞，配套設施齊全，設施配備較為先進。評價：成熟的、較有特色的鞋業(yè)市場，但經營檔次較周邊的幾個市場為低，租金水平也相應略低；少有商鋪轉租。（6） 西城鞋業(yè)廣場（天富-西城鞋業(yè)商圈）：項目地址：環(huán)市西路89號-95號項目概況：西城鞋業(yè)廣場共有8幢建筑，總建筑面積約10萬m2，共有商鋪約3000個（其中鞋業(yè)商鋪約1500個、鞋材商鋪約1500個）、展貿式辦公室約700間，主體建筑分為西城鞋材市場、華麗宮鞋業(yè)展貿中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場四部分，其余建筑作為配套（約4萬m2倉儲物流等）和輔助功能（個別作為輔助專業(yè)市場）；最初市場經營的時間為1

15、995年，目前為同一個運營管理商，進行統一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同：1-2層為商鋪（共約1000間，單個商鋪建筑面積約20-30m2，實用率50%），3層以上為展貿式辦公室（共約250間，每間辦公室約100-150m2，實用率70%）；基本租滿，少有商鋪轉讓或轉租（即便有也全部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉讓費，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪1000元/ m2，辦公室為300元/m2）。評價：該廣場商戶整體實力較步云天地（環(huán)球國際商貿中心）略差，半數經營戶均自有工廠（50%），該批商戶往往購置多間商鋪或辦公室，市場不景氣時往往縮小規(guī)模，將其中一間或多間出租；市場出

16、租率超過99%，出租情況一直較好，市場人氣旺盛，成交活躍。銷售價格及轉手費：發(fā)展商未銷售商鋪及辦公室，但收取經營權費（每間商鋪或辦公室大體為10-15萬元，個別的則高達20萬元以上）；大部分商鋪及辦公室須交付轉讓費（每間商鋪大體為10-15萬元，而辦公室則高達50萬元以上）。（7） 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場項目地址：廣州站西路30-32號項目概況：勝其路鞋業(yè)市場為后來專門建設的獨幢建筑，物業(yè)共7層，總建筑面積約6萬m2，市場首層為商鋪（約330個）、2-7層為展貿式辦公室（共約150間）主要建筑物為展貿式辦公室。評價：該市場定位清晰，商圈成熟，市場運營配套較好，租金較高且穩(wěn)定；該市場經過近十年經營，

17、出租率較高，集中了部分經營實力不錯的商家（廠家較少）。（8） 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場項目地址：廣州市環(huán)市西路克山三街20號項目概況：位于鞋業(yè)商圈天富-西城市場對面，離環(huán)市西路還有兩百余米，原為倉儲市場，建筑主要為倉庫，占地約40畝，建筑面積約30000m2，鋪位1000多間，主要經營運動休閑服裝、鞋業(yè)產品。1-3層為商鋪，大部分曾經出租（業(yè)態(tài)復雜），但管理混亂、經營不好，目前首層商鋪租金約為150元/m2/月（實用率70%，含管理費）；二層租金約60元/m2/月（含管理費）；整個市場大部分未租出（出租率約30%）。評價：由于離主力商圈有一定距離，客商到達不便，加之開業(yè)后初期運營不錯而經營者盲目樂

18、觀缺少市場推廣，遇上金融危機造成的市場萎縮后便難于抵擋沖擊，造成市場逐漸冷清。特別說明：由于本報告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場及其相關商戶的分析，對鞋材、皮具等市場的情況不作整理和分析，具體情況可參見調查日志（附后）。2、 環(huán)市西路商圈各大鞋業(yè)市場租金情況序號市場名稱出租率檔口位置與租金情況備注一線鋪位租金情況二線鋪位租金情況1步云天地99%1樓：A026（約50）1樓：1000元/月1樓：C055（約100）1樓：900元/月 含管理費；售價較高；展貿式辦公室月租金均價約為300元；與商場管理處簽約，3年一簽，轉手費高。2樓：A232（約50）2樓：800-900元/月2樓：C226（約40）2樓：700

19、-800元/月3樓：A385（約65）3樓：700-800元/月3樓：C337（約120）3樓：600-700元/月2 歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城100%1樓：103B（約30）2萬元/月3樓：349（約50）3萬元/月已含管理費。與現租檔主簽約，一年一簽轉讓收費較高。3西城鞋業(yè)廣場98%2樓：2301（約45）800-1000元/m2/月第一手出租單價商鋪為500元/m2/月，辦公室為250-300元/m2/月4廣州國際鞋業(yè)廣場99%1樓：B182（約50）3.5萬元/月2樓：B151（約50）2.3萬元/月5天和鞋城100%1樓：A117（約60）3.5萬元/月2樓：207（約35）2萬/月 6勝

20、其路鞋業(yè)批發(fā)市場95%1樓：D177（約50）3萬元/月該商城只有街鋪7富力國際鞋業(yè)商貿中心95%4-26樓（約80m2）100元/m2/月2-3樓（約30m2）50-55元/m2/月8廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場30%1樓：A573-576（約65）150元/m2/月2樓：C203（約50）60元/m2/月注：大部分鞋業(yè)市場的商鋪管理費20元/m2/月，辦公室管理費10元/m2/月。3、 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈分析（1） 市場呈多層次梯級布局：鞋類專業(yè)市場目前形成了以步云天地為核心、歐陸鞋城+國際鞋城+天富-西城鞋業(yè)市場為緊密層、廣園西路的多個市場為松散層的多層次商圈，越靠近核心層的市場其租金水平、管理水

21、平、品牌檔次和客商層次就越高，反之亦然；核心層和緊密層商圈內的市場均擁有較多展貿式辦公室，說明該類辦公室已經成為主力商家的重要甚至主要營業(yè)場所。第一層次：步云天地鞋業(yè)、富力國際商貿中心兩個項目均是近年新建的大型鞋批發(fā)，檔次高、規(guī)模大、裝修豪華，尤其是步云天地地理位置上佳；集中了廣州規(guī)模最大、客流量最大、檔次最高的鞋業(yè)商貿商戶，款式新穎時尚，代表著廣州鞋業(yè)的最新潮流，作為國內中高檔真皮鞋對外展示和貿易窗口，得到客商的普遍認可。步云天地負一層為“萬國童鞋批發(fā)”，集中了廣東各地的最主要的童鞋研發(fā)生產企業(yè)，是廣東童鞋對外展示和貿易中心。第二層次：國際鞋城、天和鞋城、歐陸鞋城特點：建成較早，資格較老，檔

22、次居中，地段處于站西路-廣園西路鞋業(yè)核心商圈中心位置。第三層次：勝其路鞋業(yè)城、天富-西城鞋業(yè)成特點：檔次較第一、二層次略低，地段處于站西路-廣園西路鞋業(yè)核心商圈邊緣位置，客商層次略低，PU鞋較多。（2） 環(huán)市西路鞋業(yè)市場劣勢分析： 優(yōu)勢環(huán)市西路鞋業(yè)商圈內部配套設施相對較全，餐飲、商務、酒店、會議、展示功能齊全，但是相對而言相關配套數量較少，配套檔次較低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周邊地區(qū)。鞋業(yè)商圈內缺少供采購商要求的中高檔次的餐飲配套服務，商務功能主要集中在廣園西路，酒店配套的金馬、天富兩處檔次不高且房間供應量較少，不能有效解決國外采購商的需求。而對于現代化的專業(yè)市場商廈，該

23、商圈缺乏必要的會展、會議、信息發(fā)布等功能。 劣勢批發(fā)市場群相配套的倉庫、物流配套遠離鞋業(yè)商圈。在鞋業(yè)商圈的內部僅有北城、天惠在其商場的地下一樓和地上5樓擁有自己的倉庫，其余市場一般都將倉庫設置在離商圈較遠的西灣路-西槎路一帶。西灣路段共有規(guī)模以上倉庫8個，租金水平在30至60元/月不等，但是大部分租金在40元/月左右。相比較而言，由于圈內鋪位、寫字間供應比較緊張，租金比較高，將倉庫設在鞋業(yè)商圈內不經濟，成本比較高。西灣路一帶相對比較便宜的租金和倉庫供應量比較大，是鞋業(yè)商圈將倉庫集中在這一帶的原因。但是，這也增加了鞋業(yè)商戶的經營成本，并給其經營帶來不便。大部分鞋業(yè)批發(fā)市場還處于比較低級的階段。雖

24、然大中型批發(fā)市場的數量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場建設水平比較低。有些市場是利用閑置的倉庫和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面只是簡易棚式建筑，場內布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。此外，許多鞋業(yè)批發(fā)市場的選址與開發(fā)建設缺乏科學、統一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設等現象較為嚴重。市場的建設水平體現在市場的功能之上。只有剛剛過半數的批發(fā)市場能具備代辦年檢的服務功能，提供價格信息和供求信息的功能，提供設有銀行網點的金融結算功能，具備經常進行一些包括路牌廣告在內的促銷功能。而在一些重要功能方面，如物流配送功能、加工包裝功能、商品檢測功能、展示功能、其它服務功能等方面卻相對缺乏，尤其是假冒偽劣商品

25、投訴理賠、行業(yè)發(fā)展動態(tài)及需求預測分析的信息提供方面顯得十分不足。這些重要功能的缺失表明站西路老鞋業(yè)批發(fā)市場的總體建設水平不高。市場建設水平較低還反映在市場信息化程度上，大部分鞋業(yè)批發(fā)市場沒有建立電子信息系統和電子信息網絡，還未廣泛采取電子信息管理手段和電子交易方式。交易方式還是以傳統的現貨對面交易為主，只有很少的批發(fā)市場有拍賣交易、期貨交易等現代化交易方式。環(huán)市西路鞋業(yè)市場群各市場建筑外觀設計、形象設計等方面缺乏統籌規(guī)劃、開發(fā)，導致批發(fā)市場的功能、特色不統一，布局較凌亂、形象不鮮明。4、 西灣路-西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況西灣路-西槎路位于廣州市鞋業(yè)商圈的邊緣地帶，主要作為鞋業(yè)市場的倉儲配套，目前

26、由于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈辦公室的稀缺和緊張，已有部分中型外地鞋業(yè)企業(yè)在西槎路設立集倉儲、商務、展示等于一體的辦公室，未來還將有廣州越秀城建集團在西灣路開發(fā)的財富廣場項目投入使用。各主要鞋業(yè)物業(yè)情況簡要如下：（1） 財富天地廣場項目位置：荔灣區(qū)西灣路東側項目概況：該項目為廣州市越秀城建集團興建（目前已接近封頂，預計今年底投入使用），占地面積約120畝，總建筑面積約27萬m2，主要經濟技術指標見下表：項目名稱財富天地廣場總建筑面積(m2)26.5萬結構類型框架結構單層面積(m2)地下5.6萬m2；地上3.2萬m2層數7層（地上5層，地下2層）層高(m)首層6.5，二層以上4.5樓層承重(kg/ m2)

27、500最大電量22000kW可供水量400 m3/天電梯數量86臺主要業(yè)態(tài)鞋業(yè)展貿配套餐飲等注：由于目前該項目并未投入是執(zhí)行招商和宣傳，對其租金水平和具體定位、經營思路及配套均無從了解，需要待后進行調查。評價：該項目是廣州城建集團迄今開發(fā)的最大型商貿項目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無霸項目。但由于距離核心商圈1000m以上，需要在產品設計、市場運營和招商推廣方面進行較為周詳的規(guī)劃和比較到位有效的操作；根據目前鞋業(yè)發(fā)展的實際情況，可能還需要一定的時間進行培育。（2） 西城同德鞋業(yè)市場項目位置：西槎路31號院內項目概況：該市場原為廣州市西城同德倉儲有限公司物業(yè)，占地面積約80畝，建筑物分布雜亂無章，總建

28、筑面積約12萬m2，主要建筑物為倉庫，場內大部分物業(yè)已經出租（最主要的一幢主體建筑出租作為華麗宮大酒店），絕大部分經營鞋業(yè)。租金及管理費等：臨街商鋪租金約為50-55元/m2/月（實用率75%，樓層較高，可搭建閣樓，但沿街商鋪基本空置），華麗宮大酒樓的二層辦公室（實用率60%）租金和倉庫租金約為30元/m2/月；暫時不收管理費；商鋪及辦公室不收轉讓費。評價：該市場缺少整體規(guī)劃和市場運營，經營存在先天不足；該市場轉型已經兩年，2009年招商的出租率較高，但由于之前商業(yè)經營不甚理想，大部分商戶退出（除倉儲部分外）。（3） 天富新都市鞋業(yè)現貨廣場項目位置：西槎路31號院內項目概況：該市場為天富鞋城發(fā)

29、展商從廣州市西城同德倉儲有限公司租賃場內部分物業(yè)（華麗宮大酒樓的首層物業(yè)），建筑面積約2萬m2，商鋪約450個；2009年五月開業(yè)，當時大部分物業(yè)已經出租，絕大部分經營鞋業(yè)；但去年經營不善，大部分商戶自2011年以來未交納租金并退出（尤其是B區(qū)商戶），目前開門率約35%。租金及管理費等：兩年前租金約為90-100元/m2/月（實用率50%），今年調整后租金為40元/m2/月；暫時不收管理費；大部分商鋪不收轉讓費。評價：該市場和同德鞋業(yè)市場一樣，缺少整體規(guī)劃和市場運營，經營存在一定不足；目前該市場正進行調整，除調整租金政策外，引導B區(qū)商戶集中至A區(qū)經營，同時也在利用天富鞋城的客戶資源和目前工商行

30、政管理部門打擊仿冒的契機加強招商，目前勢頭逐漸轉好。（4） 神明國際鞋服商貿中心項目位置：石槎路388號項目概況：神明國際鞋業(yè)商貿中心為當地經濟社（潭村或平沙村）所建物業(yè)，占地面積約35畝，建筑面積約5萬m2，共12幢兩層框架結構建筑，除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉儲物流、商務辦公、研發(fā)于一體的展貿式辦公室（約70%，共約12家，每家租用面積1000m2以上），租金為35元/m2/月（實用率90%，租金每年遞增10%）、管理費3元/m2/月，出租率約90%。評價：該物業(yè)建于2007年底，布局尚可，切合市場需求，雖然距主要商圈有一定距離，但由于市場定位清

31、晰，租金較低而得到一批租戶認同。（5） 溪雨國際鞋業(yè)總匯項目位置：西槎路603號項目概況：溪雨國際鞋業(yè)總匯占地面積約15畝，建筑面積約2.4萬m2，主要建筑為兩層框架結構，大部分物業(yè)已經出租（95%以上），大部分（80%左右）為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉儲物流、商務辦公、研發(fā)于一體的展貿式辦公室。評價：從對整個西灣路-西槎路-石槎路的相關物業(yè)總體考察來看，具有一定實力的鞋類企業(yè)在倉儲物流、產品研發(fā)和商務辦公方面的需求較大。5、 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析（1） 商戶構成情況地域分布：來自全國各地，主要為廣東（約50%）、浙江（約25%）。與廠家合作的情況l 廠家直營：擁有自我的品牌或者商號，約占50%（尤

32、其是高檔次鞋業(yè)市場高達70%）；l 廠家深度合作：大部分為廠家老板的親戚，一般采用廠家商標作為自己的品牌，在產品和財務方面深度依賴廠家支持，約占20%；l 廠家廣泛合作：往往經營幾個廠商提供的商品，尤其是中低檔次市場和商家為主，約占30%。（2） 商戶的經營管理情況和思路目標市場和客戶對象：商戶的目標市場比較清晰，一般分為歐美、中東、南亞和非洲幾個類別和層次。產品組合：商戶經營品類比較專業(yè)-男鞋、女鞋、童鞋、運動鞋、休閑鞋劃分得比較清晰，也往往因目標市場的不同在產品設計等方面而呈現較大區(qū)別。營業(yè)管理：面向不同的目標市場，其管理方式也卻有不同；部分實力商家均采用“商鋪+展貿辦公室”相結合的方式開

33、展營業(yè)，現場營業(yè)管理更多重視實際的溝通和推介能力；在客戶資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開始撤銷商鋪而改以展貿式辦公室為經營場所。經營思路：大部分商家均在實際營業(yè)中明確外貿訂單、國內批發(fā)、零售的界限，只把其中某一類作為經營中心，說明商家的經營思路較幾年前有大幅度提升。（3） 商戶考慮的實際情況經營的投入和產出情況：鞋業(yè)進入的門檻目前不高，一般投資20-50萬即可；但是如果進行系統的產品開發(fā)、生產和市場營銷尤其是進行品牌建設和營銷網絡的建設，則需要較大投入和較長時間。因此，大部分商戶都在市場競爭面前更多考慮現實因素。影響行業(yè)或企業(yè)發(fā)展的幾個因素：l 行業(yè)的起伏波動：廣東鞋業(yè)以外銷為主，海外市場的變化波

34、動對行業(yè)影響較大，商戶對此一般都比較重視；l 金融因素的影響-人民幣升值對出口的影響；l 市場競爭的因素-工商管理部門的打假行動等：大部分缺少自主品牌，在產品開發(fā)和品牌建設方面缺少投入和經驗；l 經營因素的變化-成本加大、利潤降低：目前原材料和人力資源成本的上漲，使得鞋業(yè)企業(yè)的利潤大大降低，因此在投入方面更為慎重。其他外部因素：例如行業(yè)聚集等。第二部分項目可行性建議一、 項目的相關情況1、 項目概況：該項目位于廣州市荔灣區(qū)西北部，地塊總占地面積約30畝，建筑面積可達6萬m2，緊鄰荔灣至白云的交通要道之一西灣路西側（原廣州水泥廠舊址南方），前身為廣東二輕儲運公司西灣倉庫。項目周邊目前尚處于開發(fā)階

35、段，商業(yè)配套較少，但項目處于由眾多皮具、鞋業(yè)、服裝批發(fā)市場組成的環(huán)市西路-梓元崗商圈邊緣，東南與環(huán)市西路鞋業(yè)商圈相連；項目北面緊鄰城建集團開發(fā)的大型住宅樓盤“嶺南灣畔”，對面的西灣路東側則是城建集團開發(fā)的大型鞋業(yè)商貿項目財富天地廣場；周邊即廣州火車站、汽車客運站、專用航運碼頭、內環(huán)路與高速公路，區(qū)塊將在兩年內基本發(fā)完成，是商業(yè)地產開發(fā)的較好區(qū)域。項目具有一定的開發(fā)價值；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實際，項目可能需要2年左右的培育期。2、 項目主要經濟技術指標：項目名稱未定總建筑面積()6萬單層面積()2萬結構類型框架結構層數(層)3層樓層承重(/)500層高(m)首層5.8，2-3層4.5使用年

36、限20年建設投入1.2億元3、 項目建筑物情況（略）。4、 項目周邊配套情況（略）。 5、 項目周圍交通：（1） 交通距離：10分鐘車程可以到達火車站或環(huán)市西路鞋業(yè)商圈，30分鐘可到達天河商務辦公區(qū)，45分鐘車程可到達廣州白云機場，一小時車程覆蓋廣州市區(qū)、珠三角主要城市及主要鞋業(yè)產區(qū)。（2） 公共交通：l 20多路公車線近在門口（黑山站）：有 17 、62、71、80、134、175、176、179、196、212、215、225、228、238、241、524、543、545、832、夜2、夜15、夜21路車。l 地鐵五號線西村站步行5分鐘即可到達。6、 項目所在商圈位置：二、 項目優(yōu)劣勢分

37、析（SWOT分析）1、 優(yōu)勢分析（1） 地理位置優(yōu)勢：項目處于城郊結合部，交通方便，運輸條件較好，是現代大型物流中心布局的理想區(qū)域。（2） 集群優(yōu)勢：項目周邊已有多個大型物流-展貿式辦公室項目，尤其以財富天地廣場為最有利的支撐，對提升項目層次、促進項目的快速發(fā)展均有相當重要的拉動作用。2、 劣勢分析（1） 地理位置：本項目離環(huán)市西路鞋業(yè)商圈約1000米，且周邊沒有大型鞋業(yè)市場，吸引鞋業(yè)商貿客流移步到本項目有一定的難度。（2） 交通：項目主入口道路為4車道區(qū)域主干線，車流量較大，對由財富天地廣場過往的人行造成一定的影響。（3） 配套：項目除了相鄰的大型社區(qū)嶺南灣畔餐飲配套外，周邊餐飲、商旅配套缺

38、乏。3、 項目的機會分析（1） 展貿式辦公室需求越來越大，而市場供給有限，本項目位于商圈的邊緣地帶，租金成本相對較低，這是本項目一個較好的機會點。（2） 站西路的大部分鞋業(yè)批發(fā)市場還處于比較低級的階段，雖然大中型批發(fā)市場的數量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場建設水平比較低。而如果我們的項目定位將跟隨甚至領先財富天地廣場，從物業(yè)及設施配套、商務配套、經營環(huán)境、倉儲物流都比現有的批發(fā)市場高一定的檔次，這樣可以吸引有經營環(huán)境需求的商家進駐。（3） 廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的大部分商家（賣家）均以外貿為主要業(yè)務類型，但是目前廣州乃至全國都缺少一個行業(yè)性的鞋業(yè)外貿電子商務平臺。如果項目在前述基礎上引入

39、成熟的電子商務機構，將提升項目的服務能力和商務檔次，從而大幅度提升項目的競爭力。（4） 根據行業(yè)未來發(fā)展的趨勢和需要，項目如果引入相關專業(yè)機構在專業(yè)技術人才培育、企業(yè)品牌培育等方面提供輔助性配套和專業(yè)化支持，將增強對目標企業(yè)客戶的吸引力。4、 項目的威脅分析（1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈部分鞋業(yè)市場的拆遷、改造是逐步進行的，并未形成市場大的動作，要吸引那里的商戶離開存在著較大的困難。（2） 對面的財富天地廣場體量巨大、物業(yè)條件良好，起點較高，將搶奪大量的客戶資源，企業(yè)具有較好實力，與本項目形成直接的競爭。三、 項目建議1、 項目經營業(yè)態(tài)的可能性選擇與建議（1） 項目經營的方向：從前述的情況來看，本項

40、目應圍繞作為鞋業(yè)行業(yè)的商貿配套來開展建設和經營。原因有三：項目位于廣州環(huán)市西路-梓元崗大商圈的邊緣地帶（而周邊又缺少其他能夠支撐項目發(fā)展的行業(yè)性商圈），這個商圈涵蓋皮具、鞋業(yè)及其配套的皮料、五金行業(yè)。脫離這個大商圈，項目的經營將缺少專業(yè)特色，不能形成競爭優(yōu)勢；另一方面，項目離梓元崗皮具商圈上距離較遠、到達性很弱，加之西灣路-西槎路地段大部分項目均為鞋業(yè)類企業(yè)作配套，從行業(yè)專屬性來考慮，建議項目面向鞋業(yè)行業(yè)；廣州鞋業(yè)商圈作為國內鞋業(yè)對外出口的主要窗口，具有大量穩(wěn)定的銷售和市場需求，尤其是鞋業(yè)企業(yè)（不含鞋材企業(yè)）在商貿辦公等方面需求較大，也能夠承擔一定的場地租賃成本；環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的辦公物業(yè)和餐

41、飲、酒店配套緊缺且層次較低，無法滿足高端客戶的需求，因此項目具有較好的發(fā)展空間。（2） 競爭策略與相應的運營管理機制 策略一：配套策略，即對現有物業(yè)略加整修，定位為面向鞋業(yè)企業(yè)的專業(yè)倉儲區(qū)或財富天地廣場商戶的倉儲配套。依據：目前環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的倉儲需求巨大，已經很難得到滿足；如果財富天地廣場投入運營，其入駐商家必然需要大量的倉儲配套，而本項目坐擁地利，較易實施。配套：只需對現有物業(yè)進行適當改建或擴建。運營：少量管理服務人員即可，不需要進行宣傳推廣等等。投入與產出：投入較小，產出也相應較低。評價：簡便易行；但難以實現土地的增殖，不具備長遠競爭優(yōu)勢。策略二：補充策略，面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的倉儲-展

42、貿式辦公區(qū)，作為對環(huán)市西路鞋業(yè)商圈或財富天地廣場的補充。依據：中小型鞋業(yè)企業(yè)數量巨大，對展貿式辦公物業(yè)的需求也非常大，而環(huán)市西路一帶目前的辦公物業(yè)租金很高、購置成本高昂，非大部分商戶所能承受；該商圈周邊包括西灣路-西槎路的幾個小型物業(yè)已經開始轉型并已經取得較好效果，但是由于其缺少整體配套措施，目前物業(yè)的增值空間不大；本項目體量不大，在短期內交易消化。配套：需要對現有物業(yè)進行升級改造和擴建，并增加相應的配套。運營：適量管理服務人員，并需要一定量招商人員，需要進行一定的宣傳推廣等等。投入與產出：建設投入一般（估計800元/m2），租金將有一定提升。評價：簡單易行，土地的增值空間不大，不具備長期競爭

43、優(yōu)勢。策略三：跟隨策略，面向中小型鞋業(yè)企業(yè)的專業(yè)化展貿式辦公區(qū)。依據：環(huán)市西路鞋業(yè)商圈需要升級，而部分中小型鞋業(yè)企業(yè)有較強烈的升級愿望卻又無法承擔環(huán)市西路鞋業(yè)商圈各專業(yè)市場的高昂租金成本；財富天地廣場定位為專業(yè)化展貿式辦公區(qū)并進行相應的配套，本項目臨近財富天地廣場，只要跟隨其發(fā)展將具有較好的發(fā)展空間和升值空間。配套：需要對現有物業(yè)較大規(guī)模的改造和升級擴建，并增加商務會議、商旅餐飲配套等功能。運營：建立企業(yè)管理體系，一定量管理服務人員，并需要較多營銷人員，需要進行一定的宣傳推廣。投入與產出：投入較大（預計1800元/m2），租金將有較大的提升。評價：從中長期著眼，前期投入較大，需要一定的市場培育

44、時間（預計兩年）；土地的增值空間較大，具備一定的競爭能力。策略四：領先策略，面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的高層次商貿服務區(qū)。依據：市場稀缺高層次商貿服務物業(yè)，尤其在軟件方面缺少行業(yè)性領先或成熟的電子商務平臺及與之相配套的行業(yè)研發(fā)、信息交流中心。富力國際鞋業(yè)商貿中心是一個硬件上成功的旁證，而帶有較好服務功能并能促進商貿發(fā)展的高層次商貿服務區(qū)則能吸引優(yōu)質客戶的進駐。配套：除了需要對現有物業(yè)進行大規(guī)模改造和擴建、增加商務硬件配套外，更需要在此基礎上進行品牌孵化、專業(yè)的鞋業(yè)外貿電子商務平臺建設。運營：需要建立規(guī)范的企業(yè)管理體系、配置較多管理服務人員，前期需要較多營銷人員，需要進行一定的宣傳推廣等等。投入與產出：投

45、入較大（預計1800元/m2），配套建設及相應合作伙伴引進需要提供相應的租金政策支持，前期宣傳推廣等的投入也相應加大；增值空間較大，具備核心競爭力和長期競爭優(yōu)勢。評價：前期投入較大，建設周期較長，但建設完成后將大幅提升項目的競爭力，從而創(chuàng)造較好的增值空間，是行業(yè)未來發(fā)展的方向。（3） 經過以上幾種策略的比較，同時考慮財富天地廣場的高層次商貿服務區(qū)定位，建議本項目在前期采取跟隨策略，但從長遠發(fā)展可適當結合領先策略，因此第三種選擇結合第四種選擇較優(yōu)（財務分析也支持該種定位，詳見后文），即：打造集鞋業(yè)展示、貿易、電子商務、研發(fā)一體化的現代化展貿商業(yè)區(qū)。2、 項目建設的建議根據定位于現代化展貿商業(yè)區(qū)的

46、策略，對項目建設做概要性說明。（1） 物業(yè)改建和擴建： 建設階段：項目啟動后即對物業(yè)進行改造和擴建； 建設規(guī)模和層次：根據策略定位的不同，有兩種選擇方案。如果采取配套策略或補充策略，則僅僅需要在現有物業(yè)布局的基礎上加建或擴建，可分期分批進行，減少資金占用并降低經營風險；如果采取跟隨策略或領先策略，鑒于本項目規(guī)模較大，建議采取一次性建設到位的策略，安排好工程建設和招商、經營的工作節(jié)奏，從而減少建設周期和空置時間，實現經濟效益的最大化。 建筑設想：建筑建筑采用鋼筋混凝土框架結構，以三層建筑為主，建筑總高度不超過16m，首層高度6-6.5m、23層高度4.5-4.8m；其中，一樓為商鋪，二三樓為展貿

47、辦公區(qū)及其他配套服務設施。 建筑規(guī)劃：根據項目定位而定，大體有兩種選擇：l 如果按照第一、第二兩種策略定位，則無需大范圍調整現有建筑物布局，只需要相應增加園林和道路建設；l 如果按照第三、第四兩種策略定位，則需要調整現有建筑布局，增加園林和道路建設、配套設施，須另行專門規(guī)劃設計。 占地面積與容積率：項目占地面積約5萬m2，根據鞋業(yè)專業(yè)市場的特性和高規(guī)格建設的要求，按照1.2容積率和商鋪65%、辦公區(qū)75%、配套85%的實用率進行規(guī)劃、設計和建設。 建筑面積：建筑面積預計為6萬m2。其中，商鋪面積占30-35%，面積約為2萬m2；辦公區(qū)面積占55-60%，面積約為3.5萬m2；其余物業(yè)配套設施和

48、商業(yè)配套面積占10%，面積約為0.6萬m2。 結構：無論何種策略定位，都需要增加現有建筑物業(yè)面積，因此需要將現有物業(yè)全部改建為三層框架式結構物業(yè)；從項目長遠發(fā)展角度考慮，建議在整體物業(yè)條件方面定位于面向品牌鞋業(yè)企業(yè)的現代化展貿商業(yè)區(qū)。 物業(yè)建設的主要經濟技術指標大體為：項目名稱待定總建筑面積(m2)6萬結構類型框架結構單層面積(m2)2萬m2層數3層層高(m)首層6，二層和三層4.8樓層承重(kg/ m2)500最大電量6000kW可供水量100 m3/天電梯數量8-12臺主要業(yè)態(tài)鞋業(yè)展貿配套餐飲等 物業(yè)用途：首層為商鋪，2-3層為商貿辦公區(qū)。 硬件配套：加建和設置消防系統、廣播系統和智能監(jiān)控

49、系統、升降梯（1-3層）和扶手梯（首層商鋪與2層辦公室之間）、戶外照明系統、電信網絡系統、供配電系統等。（2） 物業(yè)規(guī)劃建議（此建議為基于現代化展貿商業(yè)區(qū)定位的建議） 建筑形式：主體建筑為獨幢建筑或連體建筑； 建筑布局：完全改變現有物業(yè)布局； 通道：主通道3.6-4.2m，次通道2.8-3.2m。 商鋪/辦公室面積規(guī)劃建議（可根據項目最后定為進行調整）：首層商鋪30-50 m2，23層展貿式辦公室可以有30-50m2、70-90m2和120-150 m2等不同面積（可組合）。 商鋪/辦公室數量：商鋪約600個，辦公室約250間。（3） 商務配套建設：如果采取跟隨策略或領先策略，定位于高層次展貿

50、服務區(qū)，前期即需著手引入專業(yè)外貿電子商務服務企業(yè)（例如敦煌網、米蘭網等），開展電子商務平臺、展貿服務等配套功能的建設；視具體情況，可以考慮增加酒店、餐飲等服務功能。（4） 招商開展： 以品牌中小型鞋業(yè)企業(yè)（或有潛質、潛力和創(chuàng)設品牌愿望者）為主要招商對象，同時引入實力廠商； 以在廣州環(huán)市西路鞋業(yè)商圈開展業(yè)務的本土企業(yè)為主要招商對象，適當引入國內外知名品牌鞋業(yè)企業(yè)的代理商或經銷商； 主要以專業(yè)媒體為宣傳媒介，相機深入外省產區(qū)（福建、江浙、成都和重慶等地）進行招商； 借助財富天地廣場的營銷進行市場推廣，同時保持自身的特色，以收到事半功培的效果。（5） 商業(yè)運營： 管理體系設計：項目公司采用董事會領導

51、下的總經理負責制，設立綜合辦公室、營銷中心（策劃部和招商部）、物業(yè)部（包括建筑及物業(yè)管理中心或客戶服務中心）、保安部、財務部等部門； 設立專業(yè)化服務窗口，按照星級酒店管理標準提供服務，實行全區(qū)封閉式物業(yè)管理，通過電子商務等手段幫助入駐企業(yè)擴展業(yè)務； 利用行業(yè)媒體和網絡媒體進行項目形象宣傳，適時組織行業(yè)性高端活動，不斷提升行業(yè)內的知名度和項目的高度，樹立較好的口碑。3、 租金建議物業(yè)租金與業(yè)態(tài)定位密切相關。不同的業(yè)態(tài)定位，其營銷推廣的策略和投入也有極大不同，而其租金水平則更有巨大差距。租金建議分別為：（1） 補充策略-定位于倉儲+展貿辦公區(qū)：租金增長空間不大，增速較緩。位置一線位置二線位置三線位

52、置首層120元/月/m2110元/月/m2100元/月/m22層60元/月/m255元/月/m255元/月/m23層50元/月/m250元/月/m250元/月/m2 以上僅為首期租金價格建議。 此價格參考了神明國際鞋業(yè)商貿中心的租金水平，亦參考了西槎路口天富新都市鞋業(yè)廣場和華逸鞋業(yè)城的租金或銷售價格。（2） 跟隨策略-定位于展貿商業(yè)區(qū)：租金增長空間較大，增速較快。位置一線位置二線位置三線位置首層220元/月/m2200元/月/m2180元/月/m22層110元/月/m2100元/月/m290元/月/m23層90元/月/m285元/月/m280元/月/m2 以上僅為首期租金價格建議（考慮項目培育

53、的初期），須考慮租金的遞增標準。 此價格參考了天富-西城鞋業(yè)市場商鋪的租金水平和富力國際鞋業(yè)商貿中心辦公室的租金水平；如有可能，參考財富天地廣場的租金或銷售價格。 可以考慮在上述租金基礎上出售各個商鋪一定期限的經營權，具體辦法另議。四、 潛在客戶群體分析1、 項目潛在的客戶群體（1） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈市場群現有的鞋業(yè)經營戶；（2） 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈以外的鞋類市場經營戶；（3） 國內外品牌鞋類產品代理商；（4） 投資專業(yè)市場商鋪的人群。2、 市場容量分析考慮到環(huán)市西路鞋業(yè)商圈的改造搬遷以及新建市場對環(huán)市西路鞋業(yè)商圈以外市場經營戶的吸引，其潛在客戶至少有1000戶，其市場容量是相當可觀的。同時由于

54、項目的經營不是環(huán)市西路鞋業(yè)商圈批發(fā)市場群的簡單復制，其目標定位是將此項目按照未來鞋業(yè)商貿批發(fā)市場的發(fā)展目標和現代物流的發(fā)展方向，要求集貿易、物流、研發(fā)、信息、服務于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿中心。建設本項目完善的市場網絡和經營設施條件（或借用財富天地廣場的相關配套），預計可以吸引國內外知名品牌及代理商、中高檔次鞋業(yè)廠商進駐。3、 目標客戶群體的購買心理分析通過對鞋業(yè)市場經營戶的調查研究，我們發(fā)現，在這些潛在的客戶群體當中主要存在著以下幾種購買心理：（1） 由租戶向業(yè)主轉變的要求。現有環(huán)市西路鞋業(yè)商圈除步云天地、富力國際鞋業(yè)商貿中心、廣州國際鞋業(yè)廣場外，其他鞋業(yè)批發(fā)市場的經營戶均以

55、租賃方式取得商鋪的經營權，25m2左右的鋪面月租金一般在3-5萬元，且租賃費用呈逐年上升的趨勢。鋪位而且還十分搶手，造成經營者經營成本的大幅上升，因此，經營戶中大多數人都希望與批發(fā)市場直接簽約。（2） 投資增值的要求。現有商鋪在經過3-5年的經營后，其租金水平往往翻番，甚至轉讓費用更是達到驚人的50萬元以上。（3） 對降低經營成本的考量。相比較環(huán)市西路鞋業(yè)商圈租賃辦公室，在西灣路等地的經營成本將大幅度降低；在客戶資源、企業(yè)運作比較穩(wěn)定和成熟的情況下，企業(yè)愿意考慮將辦公甚至展貿的功能遷移至具有一定行業(yè)集中度的商圈邊緣地帶。五、 項目經濟效益分析之一（配套策略-倉儲業(yè)態(tài)）1、 項目建設規(guī)模作為倉儲

56、配套業(yè)態(tài)，工程建設可以分兩至三年完成，以三年完成為例，其工程投入及進度如下表：項目第一年第二年第三年小計建設面積（m2）2萬2萬2萬2萬配套建筑（m2）0.25萬000.25萬其他建設150萬元50萬元50萬元250萬元累計2.25萬平方米/1950萬元2萬平方米/1650萬元2萬平方米/1650萬元6.25萬平方米/5250萬元注：工程造價按照800元/m2預計；其他建設指道路建設和綠化工程等。三年建設期可出租面積分別約為：2.5萬m2、4.5萬m2、6萬m2。2、 項目經營規(guī)模（1） 經營面積：項目的整體經營建筑面積約為6萬m2，商業(yè)配套0.25萬m2；另有硬地面積2.5萬m2（含綠化面積

57、1.5萬m2）。（2） 收入規(guī)模： 按照定位于倉儲配套區(qū)：目前租金應當為4050元/m2，而且租金增長空間不大，增速較緩。 假定項目物業(yè)出租率達到90%，則物業(yè)租金收入216萬元/月（含物業(yè)管理費）；預計項目整體建設完成后，每年收入約為2592萬元。3、 項目投資額：預計總投資規(guī)模11500萬元左右，項目建設資金投入5500萬元左右。包括：（1） 土地轉讓金：10000萬元土地轉讓金。（2） 項目租賃費用：1700萬元/年。（3） 建設投入：按照800元/m2成本計算，商鋪、辦公區(qū)部分和商業(yè)配套物業(yè)總建筑成本約為5000萬元，其他建設成本約為500萬元（含地面硬化費用、綠地費用以及水電、通訊、

58、圍墻、大門、消防等園區(qū)配套成本和公司開辦費用）；本項目建設投入總計5500萬元左右。4、 經營期財務預測（1） 經營期年經營支出：在此統指一切經營支出，包括管理費用、經營成本（含宣傳推廣、折舊費用）、稅金等等。按照專業(yè)市場行業(yè)的情況，預計經營期第一年的經營支出約為500萬元（含開辦費用等），之后每年經營支出為400萬元。（2） 經營期年度收入預測：假定項目市場經營得當，物業(yè)出租率達到90%，每年租金遞增6%，則前五年各年度經營收入預計如下表（單位：萬元）：項目第一年第二年第三年第四年第五年小計租金租賃面積2.54.56666租金均價4042.444.94447.640650.4991月租金10

59、0190.8269.664285.844302.994配套商鋪租金配套面積0.250.250.250.250.250.25租金單價100106112.36119.102126.248月租金2526.528.0929.775431.5619月均收費出租100%125217.3297.754315.619334.556出租90%112.5195.57267.979284.057301.101年收入出租90%13502346.843215.743408.693613.2113934.5（3） 經營期年度利潤預測：預計經營期第一年度稅前利潤約為980萬元，預計經營期第五年度稅前利潤達到3250萬元。（

60、4） 經營期第一至第十年主要經濟指標（萬元）項目建設期第一年第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年營業(yè)收入13502346.83215.73408.73613.238304059.84303.44561.64835.3經營費用25015015050505050505050折舊費用6%117216315315315315315315315315稅前利潤9831980.82750.73043.73248.234653694.83938.44196.64470.3稅金10%98.3198.08275.07304.37324.82346.5369.48393.84419.6644

61、7.03稅后利潤884.71782.82475.72739.32923.43118.53325.33544.63776.94023.3土地租金-10000-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700-1700建設投入-1950-1650-1650現金流入-11950-14298-13511090.71354.31538.41733.51940.32159.62391.92638.3（5） 經營期第一至第五年稅后主要經濟指標項目稅后利潤總額財務凈現值內部報酬率動態(tài)投資回收期指標值2305.83萬元-11031萬元低于10%超過十年5、 財務分析結論（1） 本項目的動態(tài)投資回收期超過十年，內部報酬率低于10%。（2） 本項目需累計投資約16000萬元（其中首期投資11950萬元）。（3） 假定投資