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1、上海市居住房屋租賃管理辦法 (征求意見稿)第一條 (目的和依據)為了加強本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發(fā)展，根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法、商品房屋租賃管理辦法、上海市房屋租賃條例和其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條 (適用范圍)本辦法適用于本市行政區(qū)域內的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日(時)、按床位出租的，視作旅館經營行為，適用國家和本市關于旅館業(yè)管理的規(guī)定。公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉租的，除應當遵守公有居住房屋出租的有關規(guī)定外，還應當遵循本辦法。市政府

2、對經濟適用住房、公共租賃房和廉租房等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應當遵守其規(guī)定。第三條 (基本原則)居住房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則，租賃當事人不得利用租賃房屋從事違法活動，不得損害相鄰業(yè)主合法權益和社會公共利益。本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩(wěn)定的房屋租賃關系。居住房屋的出租人應當依法納稅。第四條 (管理部門)市和區(qū)、縣房屋行政管理部門是居住房屋租賃的行政管理部門，依法對居住房屋租賃市場實施監(jiān)督管理。社會治安綜合治理部門負責組織、協(xié)調、督促各有關部門共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。公安部門負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登

3、記及戶政管理。工商行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無照經營等違法經營行為。稅務部門負責居住房屋租賃的稅收征收管理。民防、價格、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、人口和計劃生育、規(guī)劃土地、國家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。第五條 (屬地管理)本市居住房屋租賃實行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應當將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關管理部門共同做好轄區(qū)內居住房屋租賃管理工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設立的社區(qū)事務受理中心具體承擔居住房屋租賃相關手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊伍根據相關部門的要求，開展居住房屋租賃信息采

4、集和相關服務工作。第六條 (居住房屋租賃當事人)居住房屋的出租人應當是依法取得房地產權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利人。居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。第七條 (出租房屋的條件)有下列情形之一的居住房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；(三)被鑒定為危險房屋的；(四)違反規(guī)定改變房屋使用性質的；(五)未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的；(六)權屬有爭議的；(七)共有的房屋

5、，未經全體共有人書面同意的；(八)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應當符合下列條件：(一)房屋結構及其附屬設施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關規(guī)定。非居住房屋未依法經相關部門批準，不得用于出租居住，但施工工地上的臨時宿舍除外。第八條 (出租房屋的禁止行為)不得將原始設計的居住房間再分隔、搭建并按分隔間或按床位出租。不得將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住。第九條 (人均承租面積標準)一間原始設計用于居住的房間為最小出租和轉租單位，只能建立一個居住房屋租賃關系。租賃居住房屋，承租的人

6、均居住面積不得低于5平方米，但居住使用人之間屬于父母子女關系(方案二：具有法定贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務)的除外。第十條 (集中出租管理)在同一物業(yè)管理區(qū)域內，同一出租人出租房屋供他人居住，租住人員達到15人以上的，出租人應當建立相應的管理制度，明確管理人員，建立租住人員信息登記簿。單位承租房屋供本單位職工居住的，單位應當按照前款規(guī)定履行管理職責。公安機關應當統(tǒng)一印刷出租房屋租住人員信息登記簿，并免費提供。第十一條 (租賃合同)居住房屋的租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同，居住房屋租賃合同應當包括下列主要內容：(一)租賃當事人(包括共同居住人)的姓名、住所、有效身份證件及其號碼；(二)房屋坐落、面積、結構、

7、附屬設施和設備狀況；(三)租賃用途；(四)房屋交付日期；(五)租賃期限和續(xù)租；(六)租金數額、支付方式和期限；(七)物業(yè)服務費及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費的承擔；(八)房屋使用要求和維修責任；(九)房屋返還時的狀態(tài)；(十)違約責任和爭議解決方式；(十一)租賃當事人約定的其他內容。房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應當聯(lián)合制訂居住房屋租賃合同示范文本，并在政府網站上公開。第十二條 (租賃合同備案)居住房屋租賃合同訂立后三十日內，租賃當事人應當到租賃房屋所在地的區(qū)、縣房屋行政管理部門辦理房屋租賃登記備案。第十三條 (租賃合

8、同網上簽約)市房屋行政管理部門應當建立居住房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統(tǒng)。第十四條 (租金)居住房屋租賃的租金由租賃當事人在合同中約定，承租人應當根據合同約定按時支付租金。居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當事人應當在租賃合同中一次性確定租金；租賃期限為一年以上的，每年只能調整一次，但租賃合同中對租金調整另有約定的，從其約定。居住房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施的，雙方可以協(xié)商調整租金。第十五條 (租賃保證金)出租人可以按照居住房屋租賃合同的約定數額向承租人收取租賃保證金

9、。對數額未約定的，租賃期限一年及一年以下的，租賃保證金不超過1個月租金數額；租賃期限一年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數額。第十六條 (轉租)居住房屋轉租的，應當經出租人書面同意，并符合本辦法第七條、第八條、第九條的規(guī)定。居住房屋轉租后，除接受轉租人繼續(xù)居住使用的以外，不得再進行轉租。轉租人違反上述規(guī)定的，出租人可以解除居住房屋租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。第十七條 (轉租合同的訂立)居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房屋轉租后，承租人不再居住使用的，接受轉租人應當與出租人訂立書面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同不再履行。第

10、十八條 (續(xù)租)居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。居住房屋租賃合同對續(xù)租已經作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應當在租賃期滿前1個月通知承租人。出租人未在租賃期滿前1個月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應當自書面通知承租人之日起，給予承租人不少于1個月的寬限期。第十九條 (買賣不破租賃)房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權人不得以房屋所有權已轉移為由要求承租人騰退房屋。承租人

11、在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。第二十條 (優(yōu)先購買權)房屋租賃期間出租人出售房屋的，應當根據租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應當提前15天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。承租人放棄優(yōu)先購買權的，應當向出租人明確表示，到期未作出明確表示的，視作放棄優(yōu)先購買權。承租人放棄優(yōu)先購買權的，出租人可以向其他人出售，但出售前應當就出售房屋需要實地看房的時間等內容與承租人進行協(xié)商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。第二十一條 (合同的解除)居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當事人協(xié)商一致外，一方當事人不得擅自解除租賃合同。第二

12、十二條 (出租人的義務)居住房屋的出租人應當履行下列義務：(一)查驗承租人及共同居住人的身份證件，不得向無身份證明的人出租，并按照公安部門的要求登記承租人及共同居住人的姓名、身份證件的種類和號碼；(二)按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數，并督促、配合承租人及共同居住人按照國家和本市的有關規(guī)定及時辦理居住登記；(三)告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；(四)發(fā)現承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動的，及時報告公安等有關部門；(五)負責出租房屋及其提供的設施設備的安全，并進行安全檢查和維護，及時發(fā)現和排除安全隱患，但不得妨礙承租人對房屋的正常、合理使用；(六)配合有關管理部門調查、

13、制止及處罰工作。第二十三條(承租人的權利和義務)居住房屋的承租人應當享有以下權利和履行以下義務：(一)有權查驗房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；(二)按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；(三)按照房屋規(guī)劃用途、結構、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負責房屋及設施設備的使用安全，不得擅自改變房屋用途，或者實施其他違法建設行為。發(fā)現承租房屋有安全或者消防隱患的，及時消除或者告知出租人予以消除；(四)如實向出租人說明承租的居住人數，并出示本人及共同居住人的有效身份證件；(五)租賃期間增加共同居住人的，應當告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國家

14、和本市的有關規(guī)定及時辦理居住登記。第二十四條 (對房地產經紀機構和經紀人員的要求)房地產經紀機構和房地產經紀人員從事居住房屋租賃經紀業(yè)務時，應當遵守下列規(guī)定：(一)嚴格遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規(guī)定，不得居間代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務；(二)不得改變房屋內部結構分割出租；(三)不得承租自己提供經紀服務的房屋；(四)不得對居住房屋租賃當事人隱瞞真實的房屋租金等信息，賺取差價；(五)使用居住房屋租賃合同示范文本，并按照規(guī)定通過網上操作系統(tǒng)訂立居住房屋租賃合同；(六)及時登記居住房屋租賃當事人的姓名、身份證件種類和號碼，并定期報送該居住房屋所在地的公安派出所；(七)向居住房屋租

15、賃當事人宣傳有關居住房屋租賃、實有人口服務和管理、稅收征收等政策。第二十五條 (代理經租)鼓勵專業(yè)代理經租機構從事居住房屋的代理經租業(yè)務。代理經租機構應當具備與其從事代理經租業(yè)務相適應的資金、人員，并建立相應的管理制度。房地產經紀機構根據居住房屋租賃當事人需要提供除基本服務項目外的其他服務的，可以與租賃當事人協(xié)商收取相應的服務費用。第二十六條 (業(yè)主自我管理)出租人應當將居住房屋出租的有關情況告知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會可以根據本居住小區(qū)房屋租賃情況，經業(yè)主大會同意后，制定相應的管理措施納入管理規(guī)約，并委托物業(yè)服務企業(yè)具體實施。居住房屋租賃當事人違反本居住小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約、損害其

16、他業(yè)主合法權益的，業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第二十七條 (對物業(yè)服務企業(yè)的要求)物業(yè)服務企業(yè)應當按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處的要求，將其物業(yè)管理區(qū)域內存在居住房屋租賃關系的居住房屋租賃當事人的姓名、房屋坐落等有關情況資料，報送所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處；發(fā)現租賃當事人或房地產經紀機構及經紀人員有違法違規(guī)行為，應當及時勸阻并報告業(yè)主委員會或者有關管理部門。第二十八條 (調解和法律援助)出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成，可以向人民調解委員會申請調解，也

17、可以依法申請仲裁或提起訴訟，符合規(guī)定條件的還可以依法向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處申請法律援助。第二十九條(租賃當事人的法律責任)出租人違反本辦法第七條第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(八)項的規(guī)定，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。出租人違反本辦法第八條、第九條規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令其限期整改；逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。房屋出租人或轉租人將房屋出租或轉租給無身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，由公安部門處兩百元以上五百元以下罰款。居住房屋租賃當事人違反本辦法第

18、十二條的規(guī)定，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處以一千元以下罰款；對單位處以一千元以上一萬元以下罰款。居住房屋租賃當事人利用租賃房屋從事違法活動的，由公安、工商等有關管理部門依法處理。第三十條(經紀機構和房地產經紀人員的法律責任)房地產經紀機構和經紀人員違反本辦法第二十四條第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令其限期整改，記入信用檔案；對房地產經紀人處以一萬元罰款；對房地產經紀機構，整改期間可暫停網上備案資格；逾期不改正的，取消網上備案資格，處以三萬元罰款。房地產經紀機構違反本辦法第二十四條第(四)項規(guī)定的，構成價格違法行為的，由區(qū)、縣價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。房地產經紀機構違反本辦法第二十四條第(六)項規(guī)定，未登記相關信息并報送公安派出所的，由公安部門責令改正，處兩百元以上一千元以下罰款或者警告。第三十一條(施行日期)本辦法自2011年 月 日起施行。4