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1、市場研究報告前 言原理與思路：市場研究與市場推廣是市場營銷的兩個步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者通過詳盡的市場調(diào)查，采集相關(guān)市場數(shù)據(jù)，并運用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)的預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭形式，最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果市場定位解決市場推廣中的具體措施，如價格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。簡言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。體系與方法：市場調(diào)研報告將從宏觀和微觀兩個層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)?，房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品自

2、身與市場營銷的所處階段與具體特征；微觀方面包括：項目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)及人文狀況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色）2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計局）（1） 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全省增長率當(dāng)?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會消費品零售總額

3、D商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資二、 區(qū)位分析1、 項目區(qū)域位置與自然概況（1） 項目所在區(qū)域概況（項目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項目具體位置、占地及位置優(yōu)勢）（3） 區(qū)域景觀條件（項目所在區(qū)域景觀）2、 項目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項目所在區(qū)域的交通情況（項目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項目周邊的公交線路；項目到達(dá)市中心的乘車路線及時間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置

4、與項目距離、時間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項目距離、時間）D、 分析項目與上述區(qū)域的關(guān)系3、 城市規(guī)劃對項目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對項目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費2、 項目的區(qū)位優(yōu)劣勢3、 項目的交通優(yōu)劣勢4、 大規(guī)劃與項目周邊的小規(guī)劃對項目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特

5、征、需求狀況）（3） 整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（商業(yè)）市場供求分析（1） 市場供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價格變化（各類房產(chǎn)項目的價格及漲幅：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展特點（1） 政府對市場的管理調(diào)控力強（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）（2） 市場體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場熱點

6、向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強進(jìn)程加快（外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場格局（根據(jù)市場狀況將城市劃分為幾個區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價格、交房、檔次、銷售率）二、 項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項目進(jìn)行分析，為本項目提供依據(jù)。1. 項目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點

7、建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項目開工時間開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)： 元/式管理本次開發(fā)銷售期情況（1#3#4#7#）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價格多層均價小高層均價整體均價元/買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項目評價優(yōu)勢： 劣勢：2. 項目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項目所在區(qū)域代表性項目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米15萬平方米大于5萬平方米項目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計及戶型特點（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主

8、：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項目所在區(qū)域的銷售特點（1） 營銷推廣特點（通過對濟(jì)南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查）（2） 從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制（3） 從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率（5） 客戶特點：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測：項目區(qū)域規(guī)劃與項目聯(lián)系，項目所在區(qū)域

9、的市場供求及消化預(yù)測三、 典型個案（詳細(xì)介紹區(qū)域內(nèi)主要項目的特點或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計分析內(nèi)容：3. 問卷統(tǒng)計分析結(jié)論第三部分 項目條件分析一、 項目地塊自身條件分析1. 地理位置（現(xiàn)場）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場、與發(fā)展商交流）二、 項目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項目地塊車距）3. 項目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項目周邊居民狀況5

10、. 項目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項目附近公建配套設(shè)施分析1. 購物中心（商場、超市、菜市場）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級醫(yī)院、藥店及質(zhì)量）4. 金融（各種銀行）5. 郵政局、所6. 娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價格等六、 項目條件分析結(jié)論第四部分 市場研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場的發(fā)展來看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開發(fā)實力4. 市場產(chǎn)品主要競爭點及產(chǎn)品趨

11、勢二、 從項目所在區(qū)域的市場分析來看1. 從項目開發(fā)的規(guī)模來看2. 區(qū)域項目類型、主力戶型3. 從項目所在區(qū)域的銷售情況來看：期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價4. 從客戶情況來看，主要客戶群體5. 從項目的營銷推廣來看，綜合評估三、 從對區(qū)域市場的調(diào)查分析來看1. 選擇在本區(qū)域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶對區(qū)域房價的接受能力3. 從潛在客戶對戶型面積的選擇上看例：1 區(qū)域分析1.1 濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.1.1 濟(jì)南市概況地理位置濟(jì)南位于山東省中西部，泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪，西、北與聊城、德州接壤。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷

12、城五區(qū)，章丘市和長清、平陰、濟(jì)陽、商河四縣。全市總面積8154平方公里，其中市區(qū)面積2119平方公里。城市性質(zhì)及地位濟(jì)南是山東省省會，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠(yuǎn)流長，泉水馳名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國家級的歷史名城。濟(jì)南不但是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心，同時也是副省級城市，是我國東部沿海開放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區(qū)作用的經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐。城市規(guī)模到2005年，濟(jì)南中心城區(qū)的城市人口從1995年的160萬人增至198萬人，城市建設(shè)用地控制在186平方公里以內(nèi)；2010年城市人口增至220萬人，城市建設(shè)用地控制在205平方公里以內(nèi)

13、。城區(qū)地人口增長，城市建設(shè)用地的擴充，將對地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的刺激作用。城市總體布局濟(jì)南中心城區(qū)為“東西帶狀組團(tuán)式”布局，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團(tuán)組成，主城區(qū)與組團(tuán)之間以綠色空間相隔離。中心城區(qū)的建設(shè)以主城區(qū)的調(diào)整改造和以“先東后西”的時序發(fā)展建設(shè)外圍組團(tuán)為重點。加快主城區(qū)調(diào)整改造，控制外延，重點調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局，強化省會城市的中心功能，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善城市環(huán)境，突出泉城特色，保護(hù)歷史文化名城。 1.1.2 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計年鑒國民經(jīng)濟(jì)快速增長，綜合實力進(jìn)一步增強。2001年濟(jì)南市國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破千億元

14、大關(guān)，達(dá)到1066.2億元，比上年增長12.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值97.2億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值442.7億元，增長9.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值526.3億元，增長15.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為9.1：41.5：49.4。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18843元，增長11.0%。資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計年鑒居民收入增加，生活水平繼續(xù)改善。2001年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8607元，比上年增長12.9%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7110元，比上年增長8.3%。2001年，受行政事業(yè)單位人員增資因素的影響，在崗職工收入顯著增加，平均工資11980元，比上年增長15.0%。同時城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生改變

15、，生活條件日益改善，城市恩格爾系數(shù)降至32.0%。1.2 區(qū)位分析1.2.1 項目區(qū)域位置與自然概況歷下區(qū)概況項目地塊位于歷下區(qū)，歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化繁榮，教育發(fā)達(dá)，既是全市的文化區(qū)和商業(yè)區(qū)，又是科技區(qū)和風(fēng)景區(qū)；是省人大、省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等50多家省、市機關(guān)的駐地 ，也是110多家科研單位和高等院校的所在地。幾年來，歷下區(qū)大力實施“科技興區(qū)”戰(zhàn)略，把依靠科技進(jìn)步作為發(fā)展區(qū)街鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)的突破口，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展。全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)五年增幅保持在20，財政收入增幅名列市區(qū)之首，社會各項事業(yè)均走在全市前列，獲得了“全國科技工作先進(jìn)城區(qū)”等榮譽稱號。 項目地塊位置圖區(qū)域

16、位置項目位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟(jì)南名勝大明湖400米。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街。占地4.33萬平方米，可規(guī)劃用地3.27萬平方米。.濟(jì)南市傳統(tǒng)的景觀軸線自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黃河森林公園等組成，是濟(jì)南市最寶貴的自然景觀資源，而本項目位于傳統(tǒng)歷史景觀中軸的中心位置附近，與大明湖、東湖相伴，具備極強的區(qū)域景觀優(yōu)勢。同時，沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線，將CBD（中央商務(wù)區(qū)）、CRD（中心商業(yè)區(qū)）、CID（科技商務(wù)中心區(qū)）連于一體，而本項目位于CBD 、CRD和CID這條軸線上。區(qū)域景觀條件本區(qū)是濟(jì)南古城所在地，文物古跡眾多。古城區(qū)“家家泉水，戶戶垂楊”，素有“泉

17、城”之稱。趵突泉被譽為“天下第一泉”，大明湖被譽為“泉城明珠”，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是歷下的真實寫照。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，形成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。泉城廣場是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的公眾廣場。沿黑虎泉泉城廣場趵突泉五龍?zhí)洞竺骱M成的泉池園林景觀區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分體現(xiàn)了濟(jì)南文化和園林藝術(shù)特色。1.2.2 項目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析項目所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。道路網(wǎng)布局由3條環(huán)路、9條放射路、9條南北向和

18、9條東西向主干路（簡稱“三環(huán)九射，九縱九橫”）構(gòu)成總體框架。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟(jì)齊路、營市街等圍合組成，項目地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常密切，不到一公里的道路距離就能與此環(huán)路相連接。本項目地塊的外圍交通發(fā)達(dá)。地塊南臨菜市南街，往西400米有明湖北路和黑虎泉北路（通31、37、87、41、等四路公交車）及歷黃路南北歷山路（通41、83、14、33、等公交車），往西500米市東關(guān)大街（通30、K98、37等公交車）、800米是歷山路，往北1000米是北園大街。通過這幾條快速路和城市干道，項目與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點的連接十分便利，乘公交車道省政府和泉城廣場也只需15分鐘。主要

19、的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項目的關(guān)系沿“經(jīng)四路泉城路解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。CBD（中央商務(wù)區(qū)）:以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地區(qū)規(guī)劃建設(shè)，由此逐步建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣息濃郁、時代鮮明的城市形象標(biāo)志區(qū)。與本項目的道路距離為4.5公里。CRD（中心商業(yè)區(qū)）：西門地區(qū)泉城路南門地區(qū)。集購物、游覽、悠閑、餐飲、娛樂和服務(wù)于一體，集中了為數(shù)眾多、功能齊全的大型商貿(mào)場所，充分體現(xiàn)了繁榮都市風(fēng)貌。與本項目的道路距離為2公

20、里。CID（科技商務(wù)中心區(qū)）以“山大路電子一條街”為軸線形成“科技商務(wù)區(qū)”，現(xiàn)已集聚了以IT科貿(mào)為主的1000余家高科技企業(yè)，產(chǎn)品輻射全省及周邊省份，是濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)的核心地帶。與本項目的道路距離為2公里。本項目與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)密切，交通十分便捷，通過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相連接。其次沿濼源大街沿線發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購買能力較強。以上地域與本項目距離僅有3公里左右。1.2.3 城市規(guī)劃對項目開發(fā)的影響今后濟(jì)南城

21、區(qū)住宅建設(shè)按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿足人民群眾日益增長的居住需要。根據(jù)城市總體布局，將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片，形成29個居住生活片區(qū)，而本項目位于明湖居住片區(qū)。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保留居住用地比例較大，其改造和建設(shè)的力度直接關(guān)系到城市的形象和功能配套。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項改造工程與本項目的開發(fā)關(guān)系極其密切：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為50米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。其二是項目東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂

22、岸的泉城特色。隨著這兩項工程的規(guī)劃實施，本項目的區(qū)域形象將得到有力提升。按照“十五”計劃舊城改造工作重點，大明湖公園是濟(jì)南是重點的擴建項目。同時，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點改造的風(fēng)景線。由政府對明湖擴建的決心可見，大明湖不但是城市歷史景觀中心，同時更是城市持續(xù)發(fā)展的寶貴資源后盾，含概歷史、景觀、人文等多重意義，并以成為具有強大輻射的文化核心。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時尊重并從分體現(xiàn)明湖特色、體現(xiàn)濟(jì)南泉城文化。1.3 區(qū)域分析結(jié)論1 濟(jì)南市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高，尤其是在崗職工收入顯著增加。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費之首。2 本項目

23、位于泉城歷史景觀軸線和新興商務(wù)區(qū)軸線交匯的中心區(qū)域，商業(yè)價值和環(huán)境價值十分顯著。項目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊的同時，還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。3 項目外圍的交通十分便利，公交線路齊全，與城市中心的各大重要功能點均有快捷的聯(lián)系，增強了項目對周邊區(qū)域的輻射能力。4 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項目的開發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在項目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項目的檔次形象。2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市整體住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)展回顧及簡

24、況一、起步興起期九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開發(fā)始于八十年代初期，開始時真正商品住宅項目極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸形成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互較量又互為補充的局面。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實力花苑和北部的柳云小區(qū)。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。同期，經(jīng)濟(jì)適用房開始出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。這一時期所開發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設(shè)計以方正實用為主要指導(dǎo)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)布局等與同期的單位宿舍相差無幾，小區(qū)規(guī)劃基本為多層行列式布局，區(qū)內(nèi)配套簡單、綠化粗糙；住戶以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以

25、滿足基本居住條件為主。由于市場發(fā)展水平相對較低，市民對商品住宅的認(rèn)識有限，最關(guān)心的還是價格和地段。二、平穩(wěn)發(fā)展期九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開始實施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購買現(xiàn)象，同時二次置業(yè)者開始出現(xiàn)，市場需求膨脹。在這一時期，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。這一時期住宅市場細(xì)分日愈明顯，城區(qū)西北部的經(jīng)濟(jì)實用房、南部的高檔住宅及城區(qū)中心的一些中檔住宅不同開發(fā)檔次住宅項目的差異化開始顯現(xiàn)出來。少數(shù)本地發(fā)展商開始注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝，產(chǎn)品設(shè)計從建筑外立面到功能布局等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。小區(qū)的規(guī)劃布局、周邊景觀資源的利用、會

26、所的配備等，使產(chǎn)品的素質(zhì)得到了一定的提升，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。三、整合提升期2000年以后經(jīng)過幾年的運作，濟(jì)南房地產(chǎn)市場進(jìn)入大盤主導(dǎo)、品牌競爭時代。2001年外地實力開發(fā)商爭相進(jìn)入濟(jì)南，大盤涌現(xiàn)（陽光舜城、新世界陽光花園、陽光100國際新城），相繼成為市場熱點。如此多的大規(guī)模樓盤和外地實力發(fā)展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實力強，市場影響深遠(yuǎn)。2001年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤”稱號，標(biāo)志著濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平得到快速提升。樓市中大盤的增多一方面表明濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)正在從零星開發(fā)向成片開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤的配套優(yōu)勢、環(huán)境

27、優(yōu)勢、成本優(yōu)勢又能為購房者帶來更多的實惠。同時，外地實力發(fā)展商進(jìn)入濟(jì)南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但打破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改變著濟(jì)南房地產(chǎn)的開發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。匯統(tǒng)房產(chǎn)與國內(nèi)家電巨人海爾正式簽約，結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及泉城一批放心房的評選，代表著品牌和服務(wù)已逐漸成為濟(jì)南樓市今后的競爭焦點。一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出，具備先進(jìn)技術(shù)、管理理念的項目必定會對市場的競爭規(guī)則產(chǎn)生影響。而產(chǎn)品開發(fā)沒有特色，理念沒有創(chuàng)新的開發(fā)商將面臨被淘汰的命運，從市場的發(fā)展來看，這些影響已經(jīng)或正在凸現(xiàn)。近年來濟(jì)南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從1994年到1999年，

28、濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造項目的進(jìn)行，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U大。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。2001年房地產(chǎn)開始施工面積達(dá)到730萬平方米，其中住宅施工面積突破620萬平方米。從外來發(fā)展商計劃的大規(guī)模開發(fā)項目情況估計，2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將達(dá)到400多萬平方米，大盤供應(yīng)的急劇增加對市場形成嚴(yán)峻的壓力，如果市場需求不能同時保持同步增加，2002年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)折點，形成真正意義上的買方市場。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦

29、資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦 資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦二、市場需求方面2000年濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)（銷）售面積明顯上升，已超越232萬平方米，其中住宅預(yù)（銷）售面積約占總預(yù)（銷）售面積的91%。2001年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破30億元。個人購房面積持續(xù)幾年保持繼續(xù)上升的良好勢頭，表明個人購房已占據(jù)濟(jì)南商品房銷售的主流。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦三、價格變化2002年第一季度房屋銷售價格指數(shù)項目以上年同季價格為100以上季價格為100總指數(shù)101.5100.2(一)住宅101.5100.21、經(jīng)濟(jì)適用房101.9100.42、普通住宅101.4100.1(1)多

30、層住宅101.3100(2)高層住宅101.6100.43、豪華住宅101.3100.1（1）別墅101.8100 （2）高檔公寓100.9100.1(二)非住宅101.3100.31、寫字樓103.1100.3 2、商業(yè)用房101.2100.3 3、其他101.3100資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計局從上表可以看出，在2002年第一季度，濟(jì)南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢頭。濟(jì)南商品住宅市場發(fā)展特點一、政府對市場的管理調(diào)控加強2000年9月，濟(jì)南開始執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)測量規(guī)范，出臺了濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖及房產(chǎn)面積測量計算實施細(xì)則。2001年6月1日起正式實施的商品房銷售管理辦法對商品房的

31、銷售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅實基礎(chǔ)，為消費者撐起了保護(hù)傘，給解決房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律依據(jù)。2001年中，濟(jì)南市開發(fā)辦開展了濟(jì)南市2001年度“放心房”評選活動。匯統(tǒng)等19個商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評選為2001年度“放心房”，這些活動的進(jìn)行對房地產(chǎn)市場消費和規(guī)范化發(fā)展起到了促進(jìn)作用。此外隨著政府對用地、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場等多方面實施更嚴(yán)格的管理，將逐步為濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)市場構(gòu)建一個公開、公平、公正的市場運作機制。二、住宅市場體系逐步完善濟(jì)南市政府近幾年致力于構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目標(biāo)模

32、式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應(yīng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。在一手市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，全市二手房交易市場進(jìn)一步繁榮。2001年二手交易量約占總交易量的40%，而在2000年，二手房交易量僅占到總交易量的5%。二手房交易的增長說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場形態(tài)的不斷完善，滿足了市場不同層次的需求，促使市民形成逐步改善、梯級消費的住宅消費觀念。三、市場熱點向規(guī)?；_發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項目開發(fā)的規(guī)?；厔菰絹碓矫黠@，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。濟(jì)南過去由于土地分割出讓及開發(fā)商實力普遍不強的

33、原因，導(dǎo)致大盤少，2001年以來，新世界陽光花園及陽光100國際新城等大型樓盤開始出現(xiàn)，成為市場熱點。大盤開發(fā)帶來的規(guī)模效應(yīng)，在景觀營造、生活配套到社區(qū)氛圍、及開發(fā)成本多方面都占有優(yōu)勢，在一定程度上可以提高居住品質(zhì)。從景觀環(huán)境看，大規(guī)模社區(qū)提供了數(shù)量較大且集中的綠化面積，設(shè)計師可以精心雕琢，使之呈現(xiàn)豐富的景觀層次；從社區(qū)配套看，大型社區(qū)可以增加一些小型樓盤所無法配置的設(shè)施；大型社區(qū)也有條件營造寧靜的社區(qū)環(huán)境。四、個人購房成為主流1996年以來，隨著住房制度改革的深入，濟(jì)南住宅市場個人購房時代已經(jīng)到來。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，個人購房比例由1996年9%逐年攀升到2001年66%，表明濟(jì)南個人住宅消費市

34、場已經(jīng)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。近年濟(jì)南商品住宅個人購房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)（銷）售面積（萬平方米）118.589.56103.9126.4252.3232.83個人購房面積（萬平方米）90.4877.7394.29117.6241.4212.51個人購房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強進(jìn)程加快目前濟(jì)南市近300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均注冊資金不足1000萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有2億多元，手中握有項目的只占總數(shù)的13。許多的老開發(fā)商因為觀念陳舊，實力不強，面對激

35、烈的競爭，只能吃老本，也有部分開發(fā)商一個項目要做5至6年，動作太慢。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項目公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。今后一段時間濟(jì)南市場將陷入“戰(zhàn)國時代”，隨著各開發(fā)企業(yè)的激烈爭奪，強者愈強、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，市場的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實力、講信譽、重品牌的發(fā)展商。面對外地發(fā)展商的大舉進(jìn)攻，無疑對本地發(fā)展商形成很大壓力。但從另一角度看，外來發(fā)展商的進(jìn)入，對加快濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的完善，將起到一個很好的推動作用。預(yù)計隨著更多外來開發(fā)商的進(jìn)入，今后幾年將是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整

36、和的新時期。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場格局為便于針對性地了解項目所處市場環(huán)境特點，我們按照近年來濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)育形成的板塊特點，分成中部（項目所在區(qū)域）、東部、南部、西北部和西南部五個板塊，從區(qū)域背景、市場特點幾個方面進(jìn)行概述。一、東部概況區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。發(fā)展背景：該區(qū)域處于繁榮的城區(qū)中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，是一個學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快，越往東發(fā)展越不成熟?？偟膩碇v，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。但由于濟(jì)南城區(qū)開始實施向東西兩翼展開的城市發(fā)展戰(zhàn)略，東部

37、良好的規(guī)劃前景吸引到一些開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)，同時經(jīng)十路向東擴展延伸將推動?xùn)|部樓市的發(fā)展。樓盤特點：該區(qū)域項目地塊占地較為適中，為內(nèi)部環(huán)境的營造和提升創(chuàng)造了條件，適宜發(fā)展成為中等規(guī)模的中檔實用性住宅小區(qū)，建筑類型大多為多層、小高層住宅。開發(fā)時間較長且市場反映較好的項目有百花小區(qū)、齊魯世紀(jì)園等，這兩個項目通過滾動開發(fā)逐步積累了市場經(jīng)驗，并不斷提升每一期開發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)，滿足變化中的市場要求，贏得客戶的信任。而東部大型開發(fā)項目代表雅居園（國家康居示范小區(qū)之一）由于初期定位過高，與區(qū)域客戶層次的消費特點不吻合，在銷售時遇到挫折。銷售情況：該地區(qū)發(fā)展欠成熟，目前在售樓盤大部分中等偏下檔次，售價在2500

38、3500元/平方米之間，新開盤的三慶都市新城由于位置較遠(yuǎn)，初期開盤售價不到2000元/平方米。二、南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。發(fā)展背景：本地區(qū)由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳薄Ｄ喜刻烊华毜降纳降刈匀粭l件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強大的市場機會，濟(jì)南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤特點：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類檔次的項目，大型經(jīng)濟(jì)實用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項目的代表。相對而言，高檔住宅項目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域

39、近期開發(fā)的項目大多為高檔項目，但整體規(guī)小，中檔項目數(shù)量較少，但整體開發(fā)規(guī)模大。銷售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費品，市場目標(biāo)廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶型受到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在2000元/平方米左右，銷售異常的好。陽光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見雛形，為其后期開發(fā)及市場形象的樹立奠定了基礎(chǔ)。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項目規(guī)模較大，消費群來自于濟(jì)南的各個地區(qū)，在集團(tuán)認(rèn)購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及

40、開發(fā)進(jìn)程的放緩，多少說明濟(jì)南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。陽光舜城目前小高層的售價在3900元/平方米左右。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價在6000元/平方米以上。三、西北部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟(jì)濼路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：北部由于工廠較多，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般，但交通較為方便，而居民消費能力低，使得開發(fā)條件和市場條件受到限制。樓盤特點：本地區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主，目前占據(jù)市場主導(dǎo)地位的是配套齊，售價低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交

41、線路，形成自成一體的獨立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼，是本地區(qū)也是濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房的代表。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設(shè)計，煤氣等生活設(shè)施上也基本齊全。但總體來看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純凈水入戶等方面的建設(shè)還沒有形成大面積推廣的局面。銷售情況：目前該區(qū)域在售項目的售價在15002000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價低廉是其最大的優(yōu)勢，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。發(fā)

42、展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機床廠、軸承廠、機車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動，因此西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后。但隨著大量經(jīng)濟(jì)適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項目進(jìn)行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。進(jìn)入2001年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進(jìn)入改變了市場格局，兩個大型工廠用地被征用開發(fā)，他們所開發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開始占據(jù)市場主導(dǎo)地位，并形成全市性的影響。樓盤特點：該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在早期以經(jīng)濟(jì)適用房為主流，一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)實用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60100平方米之間。已經(jīng)全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)

43、花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和建造按照國家康居示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，是西南部從中低檔的市場形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過渡產(chǎn)品，開發(fā)商在營銷推廣活動上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計和園林公建配套起點高，銷售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經(jīng)濟(jì)實用房項目價位在2000元/平方米左右，戶型也普遍在100平方米以下，總價控制在20萬元以下，適合普通工薪階層消費，銷售理想。新世界陽光花園售價較高，多層售價3400元/平方米，

44、已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。陽光100國際新城今年推出市場不久，首期推出的板式住宅大部分被集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購，剩下的點式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價在2800元/平方米左右。隨著西南部幾個大盤開發(fā)進(jìn)入高潮期，市場供給激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費者后和集團(tuán)購買后，將主要依賴其他各個地區(qū)，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售預(yù)計將遇到更大的壓力。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，

45、緯六路以東區(qū)域。發(fā)展背景：中部處于濟(jì)南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場等濟(jì)南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開發(fā)基本上只能通過舊城改造來實現(xiàn)。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目分散、項目開發(fā)規(guī)模小、售價高的主要原因。樓盤特點：住宅項目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬平方米，項目規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。少數(shù)規(guī)模相對較大的項目利用占地規(guī)模優(yōu)勢營造出宜人的園林環(huán)境。銷售情況：該區(qū)域是濟(jì)南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價才能有利可圖。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價在3000

46、4000元/平方米之間，少數(shù)項目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價可以達(dá)到50006000元/平方米。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟(jì)南城區(qū)分板塊商品住宅市場進(jìn)行概況分析中，已經(jīng)簡單將本項目所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)行介紹，為進(jìn)一步了解項目所處市場環(huán)境，本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項目的產(chǎn)品特征和銷售特點進(jìn)行分析，為本項目的發(fā)展提供依據(jù)。項目所在區(qū)域代表性商品住宅項目概況1.3.1.1 數(shù)碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司占地面積4.6萬平方米總建面積13.3萬平方米物業(yè)類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發(fā)進(jìn)程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點板式小高層住宅行

47、列式加點式組合建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間2001.11；開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)精裝修與簡單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫、幼兒園、會所、商鋪物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.98元/封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（1#3#4#7#）銷售情況推售總套數(shù)198套銷售率70%戶型主力戶型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100-122127-140平面結(jié)構(gòu)類型平層價格多層均價小高層均價4000元/整體均價4000元/（簡單裝修減約200元/）買家特征層次IT人士、高級白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)

48、域分布山大路附近營銷推廣主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現(xiàn)場展示、讀書文化節(jié)、電影晚會、發(fā)展論壇、客戶聯(lián)誼會后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積第二期數(shù)碼時代廣場（寫字樓）項目評價優(yōu)勢：企業(yè)品牌、營銷推廣操作能力強劣勢：施工進(jìn)度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬平方米物業(yè)類型組合6棟多層分期開發(fā)進(jìn)程即將交樓規(guī)劃布局特點板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營造簡單項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.3元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)72銷售率75%戶型主力戶型

49、2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)主要面積范圍90-100110-120主要結(jié)構(gòu)類型平層價格多層均價2650元/買家特征層次報社集團(tuán)購買42套，其余為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營銷推廣主題內(nèi)容價格推廣策略現(xiàn)場掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近路段無商品房開發(fā)、低價劣勢：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建面積2.5萬物業(yè)類型組合5棟板式多層分期開發(fā)進(jìn)程一次開發(fā)，基礎(chǔ)工程規(guī)劃布局特點三排行列式建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造不詳項目開工時間2002.7裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半

50、地下車庫物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.3-0.5元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)238銷售率10%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)主要面積范圍98-105127-156主要結(jié)構(gòu)類型平層價格整體均價3450元/買家特征層次白領(lǐng)、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略網(wǎng)頁、路牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢：小區(qū)門前市政路道路級別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側(cè)、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產(chǎn)公司占地面積約2萬平方米總建面積5萬平方米物業(yè)類型組合首期5棟小高層分期開發(fā)進(jìn)程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動工規(guī)劃布局特點點式小高

51、層（一梯4-5戶）建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造較好、有假山水池卵石徑項目開工時間2000.8裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)廚衛(wèi)精裝修，其它簡裝；YORK戶式空調(diào)；塑鋼中空玻璃轉(zhuǎn)角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)240套銷售率88%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93-123121-124178主要結(jié)構(gòu)類型平層平層躍復(fù)式價格整體均價3800元/買家特征層次團(tuán)體認(rèn)購多，私人老板等中產(chǎn)階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營銷推廣主題內(nèi)容位置、戶型、建材設(shè)備推廣策略報紙廣告后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積

52、二期用地規(guī)模不詳項目評價外觀設(shè)計及內(nèi)部建材裝修設(shè)備體現(xiàn)出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯4-5戶的設(shè)計令住戶私密性降低，導(dǎo)致部分戶型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號發(fā)展商山東白鶴（集團(tuán)）有限公司占地面積1.9萬總建面積4.9萬物業(yè)類型組合5棟12層；板式（一梯兩戶）為主和1棟高層點式分期開發(fā)進(jìn)程全部建成規(guī)劃設(shè)計特點行列式布局、人車分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、兒童游憩場所物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：1

53、.2元/封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶銷售率其中一座被團(tuán)購，共余20多套戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143-169主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格小高層均價（觀湖單位）6000元/小高層均價（不看湖單位）4100元/買家特征層次集團(tuán)購買（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營銷推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對話推廣策略有獎?wù)魑幕顒雍罄m(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的唯一支撐點；不看湖樓座基本為板式設(shè)計，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計適當(dāng)超前。劣勢：歐式庭院不夠精細(xì)、小高層一梯四

54、戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側(cè)、山大南路北側(cè)發(fā)展商山東東興置業(yè)集團(tuán)占地面積7萬平方米總建面積11.5萬平方米物業(yè)類型組合多層與小高層組合共17棟分期開發(fā)進(jìn)程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點多層行列式與小高層點式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特色新古典風(fēng)格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細(xì)，中央主題園景宜人項目開工時間1999年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、戶式中央空調(diào)樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.8元/（多層） 1.35元/（小高層）封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：

55、226余6套銷售率83%戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)主要面積范圍154-164104-110主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層均價3700元/小高層均價4200元/整體均價3900元/買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推廣主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細(xì)、戶型設(shè)計對應(yīng)市場需求。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口發(fā)展商濟(jì)南園城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積首期4萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層分期開發(fā)進(jìn)程首期三棟多層規(guī)劃布局特點板式聯(lián)體行列式布局建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營造粗

56、糙項目開工時間2001裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修；國產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、三聯(lián)塑鋼窗樓盤公建配套尚未建成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.5元/封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)70銷售率20%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍98-104146主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層整體均價2400元/（閣樓1888元/）買家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略現(xiàn)場展示后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積尚有大部分用地未開發(fā)項目評價優(yōu)勢：緊鄰北園大街，針對北園大街生意人劣勢：周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概況位置花園大街發(fā)展商濟(jì)南市拆遷服務(wù)公司占地面積總建面積物業(yè)類型組合

57、2棟多層分期開發(fā)進(jìn)程封頂規(guī)劃布局特點板式建筑風(fēng)格特色仿歐式園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修；市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)78（含12套閣樓）銷售率31%（閣樓僅余2套）戶型主力戶型3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)主要面積范圍125118102主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格多層均價3000元/買家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略無后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：地段成熟劣勢：規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概況位置經(jīng)十路東段發(fā)展商三慶房

58、產(chǎn)占地面積總建面積3.4萬平方米物業(yè)類型組合2棟高層分期開發(fā)進(jìn)程已封頂規(guī)劃布局特點東座25層、西座20層建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)初裝修；戶式中央空調(diào)加設(shè)燃?xì)鉅t；綜合布線、樓盤公建配套平臺花園、裙樓商場物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：1元/封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)148銷售率73%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍112-138145-178191-194主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格整體均價5000元/買家特征層次成功人士階層區(qū)域分布分散營銷推廣主題內(nèi)容看千佛山、鄰名校推廣策略企業(yè)品牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：看山鄰名校劣勢：高層一梯四戶的北向單位銷售阻力大項目所在區(qū)域商品住宅產(chǎn)品特點分析開發(fā)規(guī)模及配套情況通過對目前項目所在區(qū)域在售代表性樓