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1、經(jīng)典房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的模板清華領(lǐng)導(dǎo)力商業(yè)報(bào)道根據(jù)測試房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。樓盤文案策劃房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的模板 一、項(xiàng)目前期市場研究與前期策劃階段 （一）房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告與市場機(jī)會(huì)分析 1. 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告分析 （1） 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告與分析 （2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析 （3） 項(xiàng)目概況分析 （4） 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史概況分析 （5） 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析 2. 市場機(jī)會(huì)分析 (1) 市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析 (2) 策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定 (3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會(huì)分析

2、(4) 策劃項(xiàng)目（樓盤）市場機(jī)會(huì)分析 (5) 介入市場身份設(shè)定 （二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析 1 項(xiàng)目市場定位分析 (1) 項(xiàng)目總體定位分析 (2) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析 (3) 項(xiàng)目價(jià)格定位分析 (4) 項(xiàng)目檔次定位分析 (5) 項(xiàng)目形象定位分析 (6) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析 2 項(xiàng)目建筑策略分析 (1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析 (2) 項(xiàng)目建筑功能分析 (3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì) (4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì) (5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析 (6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議 （三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定 1. 售樓部包裝模式設(shè)定 2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定 4. 工地圍墻樣

3、式推薦 5. 售樓書設(shè)計(jì) 6. 海報(bào)設(shè)計(jì) 7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì) 8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì) （四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì) 1 項(xiàng)目品牌資源分析 2 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定 3 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議 4 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制 （五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 1項(xiàng)目概念塑造 （1） 貴陽現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析 （2） 本項(xiàng)目概念形成分析 （3） 本項(xiàng)目概念升華 （4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析 2 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 （1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析 （2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析 （3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析 （4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析 （5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析 （6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點(diǎn)分析 （7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析

4、（8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析 （9） 項(xiàng)目的營銷模式賣點(diǎn)分析 （六）項(xiàng)目銷售策略決策 1 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策 2 項(xiàng)目銷售模式分析決策 3 項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析 4 項(xiàng)目公開期策略分析 5 項(xiàng)目銷售中期策略分析 6 銷售后期策略分析 7 廣告跟進(jìn)策略分析決策 8 媒體組合分析建議 9 銷售組織與管理分析決策 （七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評估 1 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析 2 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析 3 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析 （八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議 1. 銷售前期準(zhǔn)備要案 2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排 3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排 4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排 二、測試房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告階段

5、 主要以問卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告項(xiàng)目策劃方案決策階段 根據(jù)測試房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告市場調(diào)查報(bào)告階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 樓盤文案策劃房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告大全（二） 第一部分 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告分析 一、 貴陽宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告分析 (一) 2000年貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告整體分析 2000年貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)市

6、場調(diào)查報(bào)告業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會(huì)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告，這從

7、2000年貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。 （二） 2000年貴陽高層住宅市場分析 貴陽系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。 2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以

8、前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時(shí)，市場中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。 高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智

9、能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。 縱觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。 （三）2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析 貴陽市高層市場在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對高層項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”

10、的是開發(fā)高層會(huì)有高額的利潤回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。 為此，敝司通過了幾個(gè)月的時(shí)間，對貴陽的高層市場進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對整個(gè)市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。（僅供參考） l高層整體市場走勢預(yù)測 任何一個(gè)市場都必須經(jīng)過： 萌芽 成長 成熟 衰落 更新 貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)： 1高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。 目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前，“在水一方”的推出就拉開了這

11、種走勢的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開發(fā)商青睞。 2高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。 貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭購的熱點(diǎn)。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈

12、公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢搶占市場。 3市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。 現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。 未來的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。 4高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、

13、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會(huì)越來越?jīng)]有市場。 5“供大于求”使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。 據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過100萬平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。 而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會(huì)以各種方式變向的降價(jià)促銷。對價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場價(jià)格的動(dòng)蕩，形成高層市場的惡性競爭。 今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市

14、場將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。 （四）貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告市場利好政策和市場特征分析 房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告利好政策： 房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告政策的落實(shí)在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有： l住房公積金貸款 l住房公積金的實(shí)施 l存量補(bǔ)貼的發(fā)放 l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低） l個(gè)人住房貸款 這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來

15、看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。 此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有房屋產(chǎn)權(quán)所有證及貴陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告交易市場準(zhǔn)入證的職工、

16、未購公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。職工持增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。 (五) 2001年貴陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告發(fā)展趨勢 1. 房價(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降； 2. 延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大； 3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多； 4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多； 5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備； 6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售； 7. 中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告分析 （一）區(qū)域市場地段的特性 1從市場板塊角度分

17、析 貴陽市的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告市場從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類，可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。 中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心，也是貴陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，近兩來一直是房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的熱點(diǎn)市場，房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展，同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念，對推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告業(yè)起了巨大的作用，因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受，成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶，置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升，由于開發(fā)相對過量，處于供過于求的狀態(tài)，加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻，

18、因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。 （二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析 去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動(dòng)，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會(huì)成為客戶爭購

19、的優(yōu)質(zhì)居住地。 今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因： 首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。 其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告營銷雖是品牌營銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。

20、最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 貴陽市今年的高層報(bào)建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場推出的新盤，價(jià)格會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。部分急需資金的開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，

21、這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場的價(jià)格下滑。 通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場，高層客戶會(huì)越來越理性。今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競爭中趨于平衡。 （三） 區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析 本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開發(fā)和銷售，因此針對本項(xiàng)目真正具有競爭性的卻較少。 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 起價(jià) 均價(jià) 建筑風(fēng)格 目標(biāo)客戶定位 天恒 城市花園 富水北路與延安東路交匯處 占地1萬平

22、方米 3100元/M2 3208元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群 鴻基 都市花園 棗山路和延安西路交匯處 總建面3萬M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式風(fēng)情花園 中高收入人群 新進(jìn) 貴山苑 民生路貴山街 3幢高層，1幢多層組成 2680元/ M2 2910元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群 海恒 貴山苑 富水路與省府路交界處 占地：1.8 M2 總建面：8.9萬M2 2830元/ M2 3030元/ M2 歐式風(fēng)格 高收入人群 新大陸 廣場 中華南路 總建面：3.1萬M2 2980元/ M2 3250元/ M2 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 高收入人群 龍港 國際中心 中華南路 25

23、層的躍層商住樓，29層的平層組成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式風(fēng)格 高收入人群 時(shí)代 名仕樓 中華中路 總建面：2.4萬M2 3270元/ M2 現(xiàn)代風(fēng)格 高收入人群 天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時(shí)代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項(xiàng)一步，因此在時(shí)間上與本項(xiàng)目不具可比性。我們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價(jià)格相符的同質(zhì)樓盤。 樓盤文案策劃房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告大全（三） 競爭對手推廣手法： 新大陸廣場： 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。

24、人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 該項(xiàng)目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。 1. 新大陸廣場在推出市場時(shí)的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。 b.

25、 裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。 c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘。 2) 全新健康舒暢居住空間 a. 3.3米層高。 b. 全景落地窗與大凸窗。 c. 觀景陽臺(tái)與生活融合。 d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。 3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。 b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。 c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。 4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵 a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生； b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所； c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。 5) 全新智能化物管

26、模式 a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國際物業(yè)管理體系； b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心； c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 本大廈高140多米，共35層，凌于時(shí)代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會(huì)所于一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。 1. 時(shí)代名仕樓在推出市場時(shí)的形象是： 享不盡的都市風(fēng)情 1） 總體規(guī)劃 規(guī)劃

27、設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。采用超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。 2） 小區(qū)功能配套 a. 康體中心； b. 兒童游樂園； c. 1600M2的高級觀光會(huì)所； d. 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)； e. 4000多M2大型地下停車場。 3） 物業(yè)管理 a. 安全服務(wù) 保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。 b. 商務(wù)服務(wù) 郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。 c. 維護(hù)服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購物等方面的服務(wù)。 2. 目標(biāo)客戶群 1)

28、在中華路做生意的大商家； 2) 追捧在鬧市中生活的高級人仕； 3) 用于辦公的企業(yè)或單位； 4) 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士； 3. 推廣策略 項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。相對來說它的推廣比較成功的。 新進(jìn)貴山苑： 此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià)2680元/ M2 ，均價(jià)大約在2910元/ M2左右；以地段和周邊配套成

29、熟來吸引買家。強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營造出寧靜溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報(bào)紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計(jì)會(huì)在四月份有較大的推廣動(dòng)作。此外，樓盤的多層也以2538元/ M2的起價(jià)開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點(diǎn)面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動(dòng)景。在戶型的設(shè)計(jì)上，聘請深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來體現(xiàn)尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。 在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開通服務(wù)熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)較低，只有0.6元/ M2左右；每戶均設(shè)有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設(shè)置有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。 在樓盤裝修方面，外墻用進(jìn)口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺(tái)高速電梯。