房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討,Sf0_jt 2008-10-24,4、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：,1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；,2、土地增值稅；,3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；,目 錄,一、營(yíng)業(yè)稅,二、土地增值稅,四、個(gè)人所得稅,五、案例,三、企業(yè)所得稅,公園15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車(chē)送百萬(wàn)元意大利家具(圖) http:/ 2008年03月24日11:26 新浪房產(chǎn) 贈(zèng)奔馳車(chē)活動(dòng)：銷(xiāo)售滿8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車(chē)一部(由奔馳公司為奧運(yùn)打造的AMG SLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。 贈(zèng)送價(jià)值300-400萬(wàn)B B(意大利)原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲(意大利)B B考察，親自去B B公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星級(jí)酒店3晚的住宿。,廣告：“購(gòu)房屋、送空調(diào)”，“購(gòu)房送家具”，送,稅收策劃案例 1,促銷(xiāo)方式的稅收策劃,解釋?zhuān)?銷(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷(xiāo)售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。,將合同條款變?yōu)椋轰N(xiāo)售帶空調(diào)、家具的房屋。,稅收策劃案例 2,某房地產(chǎn)企業(yè)A開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米的商品房，成本總計(jì)5億元（5000元/平米），預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平米。找到稅務(wù)策劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下： 自行成立房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司B， B公司以6000元/平米的價(jià)格買(mǎi)斷其10萬(wàn)平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。 A公司按6000元/平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。 B公司按照（8000元-6000元）*10萬(wàn)平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。,策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。,國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文： 采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品； （2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品； （3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分 成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ； （4）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 。,實(shí)際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷(xiāo)方式，在銷(xiāo)售過(guò)程中，部分房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開(kāi)具收款憑據(jù)，隱瞞銷(xiāo)售收入。,偷稅行為,2006年，某大型國(guó)有企業(yè)給專(zhuān)家年薪50萬(wàn)元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎(jiǎng)金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知（國(guó)稅發(fā)1996107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除800元的費(fèi)用（后來(lái)調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收入，再按12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。專(zhuān)家應(yīng)納個(gè)稅為（500000121600）30%337512103740元。,案例 3,依據(jù)關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)20059號(hào)）第七條：“本通知自2005年1月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)1996206號(hào))和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知(國(guó)稅發(fā)1996107號(hào))同時(shí)廢止?！?方案二適用法規(guī)已作廢,某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為15500萬(wàn)元，取得土地價(jià)款為4000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的10%，其他可扣除的稅金為1000萬(wàn)元。 納稅籌劃前的土地增值稅： 扣除項(xiàng)目為40005000（40005000）（10%20%）100012700萬(wàn)元。 土地增值額為15500127002800萬(wàn)元。 土地增值率為28001270022%。 應(yīng)納土地增值稅為：280030%840萬(wàn)元。,案例 4,納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬(wàn)元后） 扣除項(xiàng)目為40005200（40005200）（10%20%）100012960萬(wàn)元。 土地增值額為15500129602540萬(wàn)元。 土地增值率為25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬(wàn)元。 納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬(wàn)元。,根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號(hào)）第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！?房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。,企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容,企業(yè)效益最大化,相對(duì)減輕稅負(fù),資金時(shí)間價(jià)值,維護(hù)合法權(quán)益,涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零,營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅等。,增值稅，消費(fèi)稅，車(chē)輛購(gòu)置稅,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。,地方附加、耕地占用稅,關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅,國(guó)稅局系統(tǒng),地稅局系統(tǒng),地方財(cái)政部門(mén),海關(guān)系統(tǒng),稅收征管范圍劃分,納稅人,稅率,稅目,征稅對(duì)象,稅法構(gòu)成要素,即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織,是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅項(xiàng)目,形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超率累進(jìn)稅率,主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為,稅法實(shí)施原則,1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；,2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。),3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；,4、實(shí)體法從舊，程序法從新。,營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍,1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。,2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。,1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。,2）銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。,3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。,4）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)日珍N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。,銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù),1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。,2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。,3）納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：,A、按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；,B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；,C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）,營(yíng)業(yè)稅收入范圍,1、價(jià)外費(fèi)用,3、維修基金 （不計(jì)征 ）,4、動(dòng)遷補(bǔ)償,2、違約金,5、還本方式銷(xiāo)售,6、銷(xiāo)售折扣,7、物業(yè)代收費(fèi)用,8、視同銷(xiāo)售,10、實(shí)質(zhì)重于形式,9、售后回租和售后回購(gòu),合作建房的討論,第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。,A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。,B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。,第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函20051003號(hào)）,江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上簽的租金為每年1200萬(wàn)元，租期10年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬(wàn)元。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額4120萬(wàn)元。裝修材料費(fèi)為3000萬(wàn)元，人工費(fèi)1000萬(wàn)元，稅款120萬(wàn)元。,籌劃前：,案 例,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加： 12005%（17%3%）66萬(wàn)元；,策劃后,如意公司,正大公司,吉祥公司,租金每年1000萬(wàn)元,中介服務(wù)費(fèi)200萬(wàn)元/年,稅款節(jié)約55萬(wàn)元，與如意公司各享受一半：27.5萬(wàn)元/年,年?duì)I業(yè)稅及附加： 2005%（17%3%）11萬(wàn)元。稅款節(jié)約66-11萬(wàn)元。,更加穩(wěn)定的客戶和租金收入,簽訂中介合同,簽訂租賃合同,籌劃前： 吉祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為41203%（17%3%）136萬(wàn)元。,籌劃后： 光明公司采取清包工的形式，代為吉祥公司采購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的形式簽訂合同。,裝修策劃,裝飾工程應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：（100030）3%（17%3%）34萬(wàn)元。13634102萬(wàn)元,節(jié)稅利益分?jǐn)?企業(yè)以物抵貸（債）的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅,（國(guó)稅函1998771號(hào)）規(guī)定： “單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！?（財(cái)稅200316號(hào)）文件規(guī)定： “單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知 非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200213 號(hào)） 企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息不征收營(yíng)業(yè)稅 。,利息問(wèn)題,土地增值稅法,1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。,2、按照中華人民共和國(guó)憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。,具體事項(xiàng)的征稅,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 50%以下含50% 30% 0 超過(guò)50%100%（含100%） 40% 5% 超過(guò)100%200%（含200%） 50% 15% 200%以上 60% 35%,1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； 2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； 3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。 4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。,土地增值稅的稅收策劃,三、可暫緩征收土地增值稅,二、給予免征,一、不征收土地增值稅,繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的；2、雙方合作建房后分房自用；3、企業(yè)兼并。,1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20；2、依法征用、收回的房地產(chǎn)。,一、收入策劃法,1、降低銷(xiāo)售價(jià)格,例：假定某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅，可扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查，可以定價(jià)在900-1000萬(wàn)元之間。如果定價(jià)為1000萬(wàn)元，則增值額為200萬(wàn)元，增值率為25%（200/800），超過(guò)20這一減免底線，此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為60萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為140萬(wàn)元。如果定價(jià)為960萬(wàn)元，則增值額為160萬(wàn)元，增值率為20%（160/800），不超過(guò)20這一減免底線，該企業(yè)不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為160萬(wàn)元。,2、分散銷(xiāo)售收入,某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備出售其開(kāi)發(fā)的一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（里面已經(jīng)安裝簡(jiǎn)單的家具設(shè)施），全部市場(chǎng)價(jià)值是1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)為800萬(wàn)元，其中各種家具設(shè)施的價(jià)格約為200萬(wàn)元，成本約為100萬(wàn)元。,一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額200萬(wàn)元，增值率為25%，適用30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅60萬(wàn)元。,二是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上僅注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬家具設(shè)施購(gòu)銷(xiāo)合同，這樣進(jìn)行籌劃后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為800萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為700萬(wàn)元，增值額100萬(wàn)元，增值率為14%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。,銷(xiāo)售與裝修分開(kāi),兩種裝修方式,直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本：收入和成本均增加，但因裝修的利潤(rùn)空間較大，因此對(duì)土地增值稅的影響不大。,成立裝修公司與客戶簽定兩份合同： 一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同。只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅,納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià) 國(guó)稅函199853號(hào),二、扣除項(xiàng)目策劃法,1、房地產(chǎn)精裝房,2、自行設(shè)立建筑公司,3、加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的列支,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,企業(yè)所得稅,國(guó)稅發(fā)200084號(hào)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法,中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法08年1月1日?qǐng)?zhí)行,國(guó)稅發(fā)200631號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 ,國(guó)稅函2008299號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知,國(guó)稅發(fā)200886號(hào)關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 ,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知,國(guó)稅函2008299號(hào) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。,變化：國(guó)稅函2008299號(hào)文件是對(duì)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅預(yù)繳作出的新規(guī)定，根據(jù)2008299號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳稅款的， 即：當(dāng)期應(yīng)納稅額 當(dāng)期預(yù)售房款收入*預(yù)計(jì)利潤(rùn)率*25（當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤(rùn)與其預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額）*25。,關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)200886號(hào),一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。,二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。,企業(yè)所得稅稅前扣除辦法,第三十六條 納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。,第四十四條 納稅人申報(bào)扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，主管稅機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)提供能證明真實(shí)性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。,第五十二條 納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。,國(guó)稅發(fā)200084號(hào),發(fā)票使用及審核新規(guī),國(guó)稅發(fā)200880號(hào)： 在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱(chēng)的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)。有偷逃騙稅行為的，依照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。,國(guó)稅總局稽便函200842號(hào) 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作的通知： 各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平均銷(xiāo)售額排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。 檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。,代收款的相關(guān)政策,營(yíng)業(yè)稅：中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金不納稅。,企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)200631號(hào)：“開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。”,代收款除住房維修基金不納稅外，其他代收款均須納稅。,土地增值稅：財(cái)稅字199548號(hào)：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用”。,房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。待該房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生銷(xiāo)售時(shí)，再繳納營(yíng)業(yè)稅。,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展2007年稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作的通知國(guó)稅發(fā)200722號(hào) 1.房地產(chǎn)業(yè) （1）營(yíng)業(yè)稅 檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。五、是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。,公司設(shè)立,子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。,當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差，則設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。,分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。,示例一：A公司所得稅稅率為25%。2008年1月擬投資設(shè)立一公司，預(yù)測(cè)其當(dāng)年的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為3萬(wàn)元，假定A公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元。現(xiàn)有兩種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向A公司分配利潤(rùn)2萬(wàn)元；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng))。,設(shè)立全資子公司 子公司繳納的所得稅=320%=0.6萬(wàn)元； A公司繳納的所得稅=10025%+2(1-20%)(25%-20%)=25.13萬(wàn)元； 集團(tuán)公司整體稅負(fù)=0.6+25.13=25.73萬(wàn)元。,設(shè)立分公司 A公司繳納的所得稅=(100+3)25%=25.75萬(wàn)元。,當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。,示例二：B公司所得稅稅率為25%，2008年1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù)測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損600萬(wàn)元，假定B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，現(xiàn)有兩方案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在其他納稅調(diào)整事項(xiàng))。,設(shè)立子公司 子公司當(dāng)年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，用以后年度所得彌補(bǔ)。 B公司當(dāng)年繳納的所得稅=100025%=250萬(wàn)元；集團(tuán)公司整體稅負(fù)=250萬(wàn)元。,設(shè)立分公司 B公司當(dāng)年繳納的所得稅=(1000-600)25%=100萬(wàn)元。,當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式,設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析,優(yōu)勢(shì)： 第一，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。 第二，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費(fèi)用（如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收負(fù)擔(dān)更趨合理。 第三，公司內(nèi)投資收益不存在根據(jù)稅率差異補(bǔ)稅問(wèn)題。,風(fēng)險(xiǎn)：由于稅法和會(huì)計(jì)制度存在差異，加之各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)在理解及執(zhí)行政策尺度、口徑上可能存在一定的差異，可能會(huì)有一定難度。,同一區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)項(xiàng)目的情況下，從稅收的角度考慮最好成立分公司。,公司組織職工集體旅游是否應(yīng)該計(jì)入個(gè)人所得稅？,自2008年3月1日起施行的中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例明確規(guī)定：個(gè)人所得的形式除現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券外，還有其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。并規(guī)定所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。,財(cái)稅200411號(hào)按照我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人所得稅法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，對(duì)商品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證卷等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。,個(gè)人所得稅,國(guó)稅函200057號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)部分單位和部門(mén)在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來(lái)及其它活動(dòng)中，為其它單位和部門(mén)的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券。對(duì)個(gè)人取得該項(xiàng)所得，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法中規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。,依據(jù)稅收征管法第六十九條的規(guī)定，若扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。,企業(yè)贈(zèng)送個(gè)人所得稅,房地產(chǎn)公司為了促進(jìn)銷(xiāo)售，經(jīng)常會(huì)贈(zèng)送家具、家電、閣樓、車(chē)庫(kù)、地下室車(chē)位等,個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn),國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006144號(hào),營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200675號(hào)規(guī)定：從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。,個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)受贈(zèng)人全額交契稅、印花稅。,個(gè)人所得稅：個(gè)人將承受的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)： 1、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征； 2、按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 3、稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收。,問(wèn)題：個(gè)人接受其他個(gè)人的捐贈(zèng)是否需要繳納個(gè)人所得稅？,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的稅收相關(guān)問(wèn)題,1、營(yíng)業(yè)稅,2、土地增值稅,3、房產(chǎn)稅、契稅,4、企業(yè)及個(gè)人所得稅,重要稅收,策劃方案1,基本情況： 甲公司取得一塊土地，成本1000萬(wàn)，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)乙公司要購(gòu)買(mǎi)該塊土地，出價(jià)1800萬(wàn)元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。 假設(shè)條件： 1、甲公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，全部用于該土地； 2、甲公司沒(méi)有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用； 3、所有工作都在2008年度完成。,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即甲公司直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。,相關(guān)稅金： （為計(jì)算方便，未考慮城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等小稅種，下同） 1、營(yíng)業(yè)稅：18005%=90萬(wàn)元 2、土地增值稅：可抵扣金額1090萬(wàn)元，適用稅率40%，（18001090）*40%10905%=229.5萬(wàn)元 3、所得稅：（1800100090229.5）25%=120.125萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)439.625萬(wàn)元。,政策依據(jù)： 對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)）,優(yōu)點(diǎn)： 1、思路明確，操作簡(jiǎn)單，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)； 2、乙公司的購(gòu)買(mǎi)款可以全額抵扣所得稅和土地增值稅。,缺點(diǎn)： 1、稅金成本相對(duì)較高（439.6/1800） 2、未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上的，不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄖ袊?guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條）。,策劃方案2,投資成立新公司，即甲公司用土地作價(jià)1800萬(wàn)元投資成立一家新公司，然后將股份轉(zhuǎn)讓給乙公司。,相關(guān)稅金：可抵扣金額1000萬(wàn)元，適用稅率40% 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅： （18001000）*40%10005%=270萬(wàn)元 3、所得稅：（18001000270）25%=132.5萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)402.5萬(wàn)元。,政策依據(jù)： 1、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字1995048號(hào)； 2、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均繳納土地增值稅。（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)； 3、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知財(cái)稅2002191號(hào)）,優(yōu)點(diǎn)： 1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單； 2、稅金成本比思路一降低一些。,缺點(diǎn)： 1、稅金成本高（402.5/1800）； 2、根據(jù)公司法，無(wú)形資產(chǎn)最多只能占到注冊(cè)資本的70%，因此需要額外投入771萬(wàn)元，占用資金較多。,策劃方案3,轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)，即甲公司股東直接將所有的甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。,相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅：0元 3、所得稅： 股東為企業(yè)（18001000）25%=200萬(wàn)元 股東為個(gè)人（18001000）20%=160萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)200/160萬(wàn)元。,政策依據(jù)： 1、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知財(cái)稅2002191號(hào)）； 2、原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函2007244號(hào)）,優(yōu)點(diǎn)： 1、操作相對(duì)簡(jiǎn)單； 2、稅金成本相對(duì)較低； 3、運(yùn)作時(shí)間短，不涉及到土地、規(guī)劃等部門(mén)的過(guò)戶問(wèn)題。,缺點(diǎn)： 1、甲公司股東是否愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，甲公司可能利用現(xiàn)有的相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以及已有的人員、資產(chǎn)等； 2、可能會(huì)存在債權(quán)、債務(wù)、以及對(duì)外擔(dān)保等，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。,策劃方案4,公司分立/合并，即采用甲公司先分立后轉(zhuǎn)讓。,1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅：0元 3、所得稅：（18001000）25%=200萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)：200萬(wàn)元。,優(yōu)點(diǎn)： 1、稅金成本低。 缺點(diǎn)： 1、公司分立/合并需要的手續(xù)繁雜，時(shí)間長(zhǎng)，有的需要債權(quán)人配合； 2、公司分立/合并對(duì)于稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重點(diǎn)，過(guò)程也很長(zhǎng)； 3、同樣存在潛在的債權(quán)、債務(wù)及擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。,相關(guān)稅金：,政策依據(jù)： 1、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字199548號(hào)） 2、企業(yè)合并，通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)2000119號(hào)） 3、被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。（同上） 4、公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。債權(quán)人自接到通知書(shū)之日起三十日內(nèi)，未接到通知書(shū)的自公告之日起四十五日內(nèi)，可以要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。（公司法第一百七十六條） 5、公司分立，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。（公司法第一百七十八條）,策劃方案5,間接投資：即乙公司用1800萬(wàn)貨幣投資成立一家新的丙公司（非房地產(chǎn)行業(yè)），然后甲公司繼續(xù)在丙公司投資，將土地使用權(quán)過(guò)戶給乙公司，以換取乙公司在丙公司的股權(quán)。,相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 2、土地增值稅：0元 3、所得稅：（18001000）25%=200萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)200萬(wàn)元。,目的：規(guī)避財(cái)稅200621號(hào),政策依據(jù)： 1、，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字1995048號(hào)規(guī)定，對(duì)外投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征收土地增值稅； 2、由于所投資的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，因此不適用財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財(cái)稅200621號(hào)； 3、有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（公司登記管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第451號(hào)第三十五條），因此新投資方不用驗(yàn)資，也就可以把土地直接過(guò)戶給乙公司。,優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn),1、稅金成本低；2、操作簡(jiǎn)單。,1、間接投資，是否屬于投資，土地增值稅方面有待確定； 2、間接投資，是屬于投資還是屬于非貨幣交易，營(yíng)業(yè)稅方面有待確定；,根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅字1995048號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅【2006】第021號(hào)） 說(shuō)明： 一、任何企業(yè)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。,新的企業(yè)所得稅法第四十七條之規(guī)定：“企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”,江中藥業(yè)成功避稅案例,江中藥業(yè)一直以來(lái)都租賃使用著灣里生產(chǎn)區(qū)做為公司的藥品生產(chǎn)基地，而這塊地又是江中藥業(yè)的控股母公司江中集團(tuán)所有。按照2003年簽署的協(xié)議，約為每年600萬(wàn)元。由于近年來(lái)土地租賃價(jià)格大幅度提升，這筆土地租賃費(fèi)到了2008年可能會(huì)被調(diào)整到每年2000多萬(wàn)元。,操作過(guò)程： 一、江中集團(tuán)先注冊(cè)成立全資子公司“南昌江中資產(chǎn)管理有限公司”； 二、江中集團(tuán)將灣里的生產(chǎn)用地以增加注冊(cè)資本的方式置入南昌江中資產(chǎn)管理有限公司，并完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及公司注冊(cè)資本變更手續(xù)； 三、江中藥業(yè)與江中集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓南昌江中資產(chǎn)管理有限公司的全部股權(quán)，完成股權(quán)變更登記手續(xù)。至此，江中藥業(yè)成功購(gòu)得該片土地。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)的固定資產(chǎn)問(wèn)題,1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅2001160號(hào)）三、納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得收入和為本獨(dú)立核算單位以外單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記帳，分別核算。凡是分別記帳，未分別核算的，一律征收營(yíng)業(yè)稅。,2）土地增值稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。,3）企業(yè)所得稅：在沒(méi)有明確廢止國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)固定資產(chǎn)的行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。,1、將銷(xiāo)售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來(lái)賬上，或隱匿收入，或不作/不及時(shí)作賬務(wù)處理，或直接沖減開(kāi)發(fā)成本。 2、分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 3、在境外銷(xiāo)售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷(xiāo)售收入。 4、私建違建閣樓、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷(xiāo)售使用權(quán)開(kāi)具收款收據(jù)，隱匿收入。 5、價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。有的企業(yè)以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；有的企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)實(shí)現(xiàn)收入。 6、無(wú)正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。 7、產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅。 8、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，未按視同銷(xiāo)售申報(bào)納稅。,一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類(lèi)1,一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類(lèi)2,9、開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。 10、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入。即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬。 11、按揭銷(xiāo)售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。 12、售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入。 13、舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價(jià)收入沒(méi)有合并收入計(jì)算繳納所得稅。 14、以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入。 15、以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理。 16、與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入。 1 7、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，對(duì)裝修部分房款開(kāi)據(jù)建筑業(yè)發(fā)票少繳營(yíng)業(yè)稅。,二、虛列/多列成本費(fèi)用類(lèi),1、發(fā)生銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。 2、從外地虛開(kāi)材料采購(gòu)發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。 3、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本。 4、在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷(xiāo)售單價(jià)，虛增銷(xiāo)售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本。 5、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業(yè)將正在開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)。 6、向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 7、將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本。 8、有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，按增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬。 9、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)；虛構(gòu)施工合同，騙開(kāi)建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。,三、其他情形,1、故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，少繳土地增值稅，躲避土地增值稅結(jié)算。 2、少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅。 3、虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅。 4、未按規(guī)定繳納開(kāi)發(fā)期間土地使用稅。 5、將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅。 6、未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。 7、聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務(wù)，不按相應(yīng)政策規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅,謝謝大家！ 請(qǐng)批評(píng)指正！,