關(guān)于長沙及周邊工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展市場調(diào)研報(bào)告,2011年來，公司陸續(xù)開始了國際工業(yè)園二期，望城工業(yè)園項(xiàng)目，云龍總部企業(yè)公園等幾個項(xiàng)目的啟動，就目前公司的發(fā)展趨勢及各項(xiàng)目工作推進(jìn)的速度來看，公司將在未來三年以工業(yè)地產(chǎn)為主軸的發(fā)展并以工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。如能為公司項(xiàng)目提供一份好的市場調(diào)研，提供一個好的銷售招商模式對我司打造一個個優(yōu)秀的樣板園區(qū)以提升自身品牌競爭優(yōu)勢與品牌知名度是有必要的，更重要的是讓孵化器的后續(xù)服務(wù)為中心進(jìn)行園區(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化取得持續(xù)發(fā)展。因此在項(xiàng)目不斷啟動和拓展的過程中除要求有好的市場拓展團(tuán)隊(duì)與建設(shè)團(tuán)隊(duì)，也更需要有一個堅(jiān)實(shí)的孵化器企業(yè)銷售招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)與之配合并真正的貫徹實(shí)施到處。只有做好了對整個工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境的調(diào)研與分析并做好孵化理念的理解才是項(xiàng)目成功的要素。對于本部門特就園區(qū)銷售招商市場的各項(xiàng)摸排調(diào)查工作做如下總結(jié)并匯報(bào)。,一、整體環(huán)境調(diào)查,我國房地產(chǎn)行業(yè)因自2008年金融危機(jī)走向低迷以來，2009年初，政府加大對房地產(chǎn)行業(yè)扶持的力度，然而，房地產(chǎn)行業(yè)崛起帶來的是房價(jià)一直居高不下，最后高房價(jià)引發(fā)了各種民生問題。從2010年4月份來陸續(xù)出臺了各種嚴(yán)厲的樓市調(diào)控。在經(jīng)歷2010年一輪又一輪的樓市調(diào)控后，雖在絕大部分城市成交面積環(huán)比下降，但一二線城市年度20%47%的房價(jià)漲幅，使得政府不得不在出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也就是2011年1 月26日國務(wù)院出臺的“國八條”。嚴(yán)厲的調(diào)控使得各城市土地市場出現(xiàn)蕭條，國內(nèi)各線城市土地成交明顯放緩，房地產(chǎn)投資增速下降。 上半年長沙房地產(chǎn)市場情況分析： 經(jīng)歷前幾年持續(xù)亢奮后，長沙樓市順應(yīng)著調(diào)控政策的方向，進(jìn)入了緩和通道。一直緊縮的房產(chǎn)調(diào)控政策在2011年更是步步趨緊，市場環(huán)境“危機(jī)四伏，困難重重”。特別是年初“新國八條”的出臺及隨后引出了限購令、限漲令、房產(chǎn)稅、明碼標(biāo)價(jià)、保障房建設(shè)等一連串調(diào)控抓手，加之頻繁調(diào)整的利率、存款準(zhǔn)備金率等金融措施，都為促進(jìn)市場溫和平穩(wěn)發(fā)展加上籌碼?！罢{(diào)控”毫無疑問將是未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的主旋律，隨著政策調(diào)控的持續(xù)，市場出現(xiàn)降溫態(tài)勢，市場情況統(tǒng)計(jì)如下:,土地出讓方面：2011年上半年，全市招拍掛出讓土地掛牌29宗，土地面積112.49萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌18宗，土地面積73.40萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬m2；工業(yè)用地掛牌10宗，土地面積33.61萬m2。全市土地實(shí)際成交32宗，成交面積196.40萬m2，成交總金額1219947萬元，綜合地價(jià)水平值6212元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積66.32萬m2，成交金額1118445萬元；住宅用地成交面積13.91萬m2，成交金額41400萬元；工業(yè)用地成交面積116.17萬m2，成交金額60102萬元。工業(yè)用地的成交比率明顯比去年上漲37個百分點(diǎn)，說明政策的調(diào)控已逐步開始影響了商業(yè)地產(chǎn)的投資，更多有眼光的企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向于能適應(yīng)市場發(fā)展需求的工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但這也對工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，最合適的市場定位，最強(qiáng)的銷招商團(tuán)隊(duì)，最好的品牌企業(yè)的入駐才是一個好的工業(yè)地產(chǎn)的成功要素。 新建商品房、住宅供應(yīng)情況方面：2011年上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬m2，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬m2，同比減少0.27%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬m2，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬m2，同比減少16.94%。 銷售方面：2011年上半年全市新建商品房累計(jì)銷售備案992.93萬m2，同比減少9.88%，其中住宅銷售備案894.25萬m2，同比減少12.92%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案692.56萬m2，同比減少6.65%，其中住宅銷售備案628.05萬m2，同比減少8.43%。從數(shù)據(jù)來看，全市累計(jì)銷售備案量同比減少接近一成，但分地域來看，四縣市比內(nèi)五區(qū)降幅更為明顯。,以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，長沙市的商業(yè)地產(chǎn)明顯處于一個市場調(diào)節(jié)期間，各開發(fā)企業(yè)也謹(jǐn)慎于投資項(xiàng)目的數(shù)量和體量。因國家調(diào)控房產(chǎn)市場的同時(shí)對于土地市場的輔助調(diào)控也十分嚴(yán)厲，國家連發(fā)幾個極具針對性的土地調(diào)控通知，對“地王”的打擊、對閑置用地的查處等使土地市場開始降溫和冷靜。長沙政府明顯放緩了純住宅用地推地的速度和數(shù)量，這一信號完全是配合房產(chǎn)調(diào)控，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始尋求更適合于市場的渠道及產(chǎn)品發(fā)展模式。加之相對住宅市場而言,工業(yè)地產(chǎn)市場具有六大優(yōu)勢:a利潤率較高;b競爭遠(yuǎn)不如住宅市場激烈;c不受國家宏觀調(diào)控政策影響;d地價(jià)相對便宜;e建筑成本較低(單體建筑墻面較少、建筑高度較低);f資金占用率較少。而在充分考慮到市場對純住宅用地的鋼性需求的減少，購買市場更趨理性化而做出的政策調(diào)控的各項(xiàng)因素后，各項(xiàng)政府工作方向的調(diào)整促使一部份有眼光的開發(fā)企業(yè)開始尋求更能適應(yīng)市場發(fā)場和相對壓力較小的項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)市場將隨著市場的需要而逐步占據(jù)一定的市場份額。 作為長株潭城市群“兩型”社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)五大示范區(qū)之一的珠州云龍示范區(qū)，將建成株州乃至長株譚新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先顧區(qū)，承擔(dān)長株譚城市群內(nèi)的區(qū)域性專業(yè)服務(wù)功能，形成初具規(guī)模的“三網(wǎng)融合”全業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，推動湖南進(jìn)入發(fā)展智慧經(jīng)濟(jì)的前沿高地。2005年別墅用地停批后，各具相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)也漸漸都開始打造真正高端的“生態(tài)別墅工業(yè)園”，為企業(yè)創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的辦公居住環(huán)境，提高項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。別墅工業(yè)園，也許是開發(fā)商為成功營銷打的政策“擦邊球”，即將工業(yè)別墅衍生至商務(wù)別墅一種方式，便于銷售。,“十一五”期間，長沙高新區(qū)各主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值一直保持著健康的發(fā)展，最高以50%以上的速度在增長，到2011年5月30日止，累計(jì)完成高新技術(shù)總產(chǎn)值2855億元，實(shí)現(xiàn)利稅332億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到690億元，占全市90%以上，全省30%以上。高端裝備制造業(yè)、軟件和電子信息、新材料、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集群格局基本形成。先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，成為全省首個千億產(chǎn)業(yè)，其龍頭企業(yè)中聯(lián)重科蜚聲國際，排名世界工程機(jī)械第10位；新材料產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)紛呈；電子信息產(chǎn)業(yè)正在跨越發(fā)展；生物醫(yī)藥異軍突起；新能源光伏產(chǎn)業(yè)不斷壯大。應(yīng)此規(guī)模的發(fā)展和速度，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也速度的發(fā)展起來。麓谷企業(yè)廣場中小企業(yè)孵化基地、科技企業(yè)加速器和服務(wù)外包基地、麓谷商業(yè)中心等項(xiàng)目加快建設(shè)，也將科技產(chǎn)業(yè)新城功能將進(jìn)一步完善的要求提升至極致。 隨著長沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展，加快促進(jìn)城市的進(jìn)一步擴(kuò)張，在提高城市建設(shè)和管理水平后望城也在今年正式成為長沙的第五大城區(qū)，正處望城經(jīng)開區(qū)的項(xiàng)目，交通極為便利，離城中心距離較近。望城經(jīng)開區(qū)的政府領(lǐng)導(dǎo)部門也亟待一個有理念，有實(shí)力，有基礎(chǔ)的領(lǐng)頭軍企業(yè)來帶領(lǐng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，如何充分發(fā)揮省會城市和“兩型社會”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)核心項(xiàng)目的示范帶動作用。 云龍總部企業(yè)公園、國際工業(yè)園二期項(xiàng)目及望城工業(yè)園在這一時(shí)間內(nèi)熊踞這三大快速發(fā)展的板塊之中，項(xiàng)目的陸續(xù)啟動也將成為公司適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的重頭戲。這對說明我司一直重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域型經(jīng)濟(jì)和園區(qū)型經(jīng)濟(jì)也是符合市場發(fā)展的需求的。但正因這三大塊板處所的地域特殊性也對我們項(xiàng)目整個團(tuán)隊(duì)的建設(shè)提出了不一樣的要求。作好項(xiàng)目的銷售和招商工作，并能為有效持續(xù)的項(xiàng)目的后期管理提供堅(jiān)實(shí)的依據(jù)，也是我們這次調(diào)研工作的目的之一。我部門特就長沙及周邊相關(guān)地區(qū)的園區(qū)做了一個詳細(xì)的走訪調(diào)查并總結(jié)，將在公司的各項(xiàng)目正式啟動之前，對整個公司項(xiàng)目的招商及銷售工作做一個完整的調(diào)研報(bào)告以供公司參考。,二、項(xiàng)目周邊各大園區(qū)調(diào)查：,我部門于2011年8月下旬對長沙市各類型工業(yè)園進(jìn)行了一系列的市場調(diào)研及資料信息收集。經(jīng)過認(rèn)真的數(shù)據(jù)比對，長沙高新開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行市場調(diào)查的各類型園區(qū)七家，長沙其它區(qū)域的各類型園區(qū)項(xiàng)目兩家。并分析匯總?cè)缦拢?調(diào)查園區(qū)租憑價(jià)格表（單位元/。月）,調(diào)查園區(qū)銷售價(jià)格表（單位元/。）,麓谷企業(yè)廣場,新長海中心,麓谷信息港,橡 樹 園,高新區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園）,麓谷國際工業(yè)園,長沙市生產(chǎn)力促進(jìn)中心,長沙佳海工業(yè)園,長沙國際企業(yè)中心,妙盛國際企業(yè)孵化港,綜合以上述調(diào)查情況表明，各式各樣園區(qū)的建立也客觀反映了目前入園企業(yè)對園區(qū)有著多樣化的需求，在我司的各園區(qū)開發(fā)過程中，我們有必要借鑒以上園區(qū)的先進(jìn)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)與營銷策劃，而且更需要我們從以前的園內(nèi)發(fā)展過程中能規(guī)避一些不良的因素，從而打造自身品牌提高競爭優(yōu)勢并吸引更多的優(yōu)秀企業(yè)入駐。 但從招商銷售的角度來看這次的調(diào)研，目前所以的綜合園區(qū)均提出了孵化的概念，說明了企業(yè)也開始真正認(rèn)識到了政策支持的力度，并開始對各類型園區(qū)的后期服務(wù)提出了更高的要求。在同一時(shí)期和同一地點(diǎn)銷售招商的園區(qū)，也明顯的有銷售周期長短和銷售單價(jià)高低的區(qū)別，除了產(chǎn)品和定位的區(qū)別外，更多是銷售的統(tǒng)籌和把控， 把好的項(xiàng)目通過銷售招商的渠道傳播出去得到好的銷售招商回報(bào)也是眾多園區(qū)開發(fā)企業(yè)最為關(guān)注的工作重點(diǎn)之一，但綜合工業(yè)園區(qū)的銷售和招商工作，不僅僅是銷售產(chǎn)品更要求是能引進(jìn)好的企業(yè)入駐， 公司的快速發(fā)展，給各部門的工作提出了更高的要求，但如何建設(shè)一個能真正符合市場需求，如何做好三個園區(qū)的整體銷售和招商，并形成有續(xù)的競爭和發(fā)展；如何建立一個良好的銷售招商平臺和有效招商體系也是各項(xiàng)目在啟動之初應(yīng)考慮的重點(diǎn)任務(wù)之首。 對于工業(yè)地產(chǎn)的銷售和招商，特別做好一個有良好的后期管理和持續(xù)經(jīng)營的孵化園區(qū)的銷售招商管理也是一個全新的挑戰(zhàn)，要做這個工作，除了了解市場的發(fā)展，更需要對孵化的理念孵化服務(wù)意識的深入了解，在大多數(shù)人眼里，工業(yè)地產(chǎn)的概念就等于廠房，是類似住宅的純物業(yè)。這大概是因?yàn)椋L沙地區(qū)最早出現(xiàn)的各式廠房及生產(chǎn)企業(yè)到處都是零散的、各種各樣的廠房，獨(dú)立的管理和經(jīng)營，美其名曰某某工業(yè)園，見得多了便成為一種固有印象。,那些所謂工業(yè)園的特點(diǎn)是：由一些小開發(fā)商或私營業(yè)主建造的廠房，設(shè)計(jì)簡易、功能單一，進(jìn)駐企業(yè)類別雜亂等等?？v看全球工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強(qiáng)的政治性和政策導(dǎo)向性的。如果沒有地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方政府招商政策的支持，成功開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會十分困難。 工業(yè)房地產(chǎn)是以地方政策為背景，開發(fā)服務(wù)于其他生產(chǎn)、經(jīng)營性企業(yè)為目的一種功能性產(chǎn)品。工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)首先需要制定發(fā)展目標(biāo)，并合理利用手中掌握的資源，逐步實(shí)現(xiàn)這個既定的目標(biāo)。在這個周期中，企業(yè)需要根據(jù)市場的需求和自身的情況制定總體發(fā)展目標(biāo)，這個類似宏觀政策的發(fā)展目標(biāo)是整個項(xiàng)目進(jìn)行的依據(jù)和方向。有目標(biāo)后，企業(yè)按照進(jìn)度進(jìn)行人力資源、建設(shè)物資、建設(shè)資金的合理調(diào)度、按需整合；同時(shí)關(guān)注外部環(huán)境的變化，適時(shí)做出反應(yīng)，進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整。因此，工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)更是一個管理的過程，其最高境界就是管理系統(tǒng)化、決策科學(xué)化、全程可控化。 事實(shí)證明，在土地日趨緊張的情況下，工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。長沙這幾年經(jīng)過政府和部份有投資工業(yè)地產(chǎn)理念的企業(yè)共同努力下，高新技術(shù)開區(qū)內(nèi)部份工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上已明顯開始走集約化發(fā)展道路。開發(fā)商不僅是建幾棟標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更重要的是引進(jìn)先進(jìn)的管理模式；項(xiàng)目為進(jìn)駐企業(yè)提供橫跨整個生產(chǎn)供應(yīng)鏈的全套服務(wù)。內(nèi)容包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的管理服務(wù)。,而目前調(diào)就我部門針對長沙城區(qū)及周邊調(diào)查園區(qū)情況來看，除麓谷高新技術(shù)開區(qū)已經(jīng)是開始往這方面逐步靠攏外，更多的區(qū)域僅以純工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，真正把區(qū)域政策、區(qū)域優(yōu)勢發(fā)展至極的企業(yè)并不多，而更多的開發(fā)企業(yè)有好的思想?yún)s沒有好的契機(jī)，而公司云龍總部企業(yè)公園的啟動，國際工業(yè)園及望城經(jīng)開區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目的建立，也是公司真正將地產(chǎn)與管理有效結(jié)合并推廣的起點(diǎn)。 在我部陸續(xù)與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)園內(nèi)的各類型部門企業(yè)走訪過程中，也收集了不少企業(yè)主對園區(qū)的要求和意見。真正符合企業(yè)需求，符合企業(yè)健康快速成長的不僅僅是建幾棟標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更重要的是引進(jìn)先進(jìn)的管理模式；工業(yè)園項(xiàng)目能為進(jìn)駐企業(yè)提供橫跨整個生產(chǎn)供應(yīng)鏈的全套服務(wù)。內(nèi)容包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的管理服務(wù)；在經(jīng)歷這幾年中國在國際市場經(jīng)濟(jì)市場的快速蓬勃發(fā)展，國內(nèi)部分新興企業(yè)迅速成長，許多開發(fā)企業(yè)逐漸認(rèn)識到中國逐漸成為中外企業(yè)投資建廠最為聚集的地區(qū)之一，這更增加了市場對高端工業(yè)園的需求望城項(xiàng)目如何在這個契機(jī)內(nèi)穩(wěn)鍵的發(fā)展，因此，為使我司陸續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目更有市場競爭力，除產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新外更對于我們管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。 好的項(xiàng)目市場定位，有續(xù)的銷售招商平臺搭建，高效的孵化服務(wù)理念產(chǎn)將是我司贏取市場的三大要素，但要做好這些，除了我司自身的調(diào)研工和培訓(xùn)工作工作到位外，更需要為企業(yè)提供優(yōu)勢的政府政策支持。如何運(yùn)用最好的政府政策來吸引企業(yè)的快速入駐和成長，也是我們下一步調(diào)研的重點(diǎn)。,