《【廣告策劃-PPT】VIP會(huì)員消費(fèi)積分返利計(jì)劃》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《【廣告策劃-PPT】VIP會(huì)員消費(fèi)積分返利計(jì)劃（40頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃 嚴(yán)格掌控渠道 打造全新 BMC流水線 省錢賺錢 就業(yè)創(chuàng)業(yè) 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) 打造全新通用渠道 VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃的特點(diǎn) 1 2 3 首創(chuàng) VIP消費(fèi)積分返利平臺(tái)；倡導(dǎo)“心?！睉?zhàn)略經(jīng)營(yíng)消費(fèi)的理念與方式，真正幫助會(huì)員“省錢 +賺錢”！會(huì)員可購(gòu)買超低折扣品牌商品、預(yù)訂全國(guó)航空機(jī)票、繳納全國(guó)移動(dòng) /聯(lián)通 /電信話費(fèi)等，并可獲得相應(yīng)的消費(fèi)積分返利（ PV）。 免費(fèi)注冊(cè)即可獲贈(zèng)代金券； 邀請(qǐng)朋友免費(fèi)注冊(cè)可再次獲贈(zèng)代金券。 無限累積邀請(qǐng)人數(shù)（ 消費(fèi)過的有效會(huì)員 ）達(dá)到 “ VIP會(huì)員感恩回報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)表 ”中相 應(yīng)數(shù)量，可獲得感恩回報(bào)獎(jiǎng) PV積分。 免費(fèi)注冊(cè) 無限累積 消費(fèi)積分返利

2、VIP消費(fèi)積分返利的特點(diǎn) 4 5 6 VIP及以上資格會(huì)員在自然消費(fèi)的同時(shí)還可獲得 PV積分返利，且獲取 PV的途徑越來越廣，目前有：消費(fèi) BMC商城上有形無形的商品、推廣“無界太平通寶”線上線下使用商戶、直接邀請(qǐng)“太平洋社區(qū)”有效會(huì)員、個(gè)人擔(dān)?！?BMP誠(chéng)信貸款”業(yè)務(wù)、邀請(qǐng)會(huì)員辦理太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)與各大銀行聯(lián)名信用卡、辦理太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)與中國(guó)聯(lián)通聯(lián)名 3G手機(jī)卡套餐業(yè)務(wù)等； VIP會(huì)員消費(fèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)益可以轉(zhuǎn)讓。 合格誠(chéng)信渠道商及以上資格會(huì)員除了擁有市場(chǎng)招商的各種經(jīng)營(yíng)權(quán)益外，還可享受高級(jí)誠(chéng)信渠道商旅游獎(jiǎng)勵(lì)。 PV的來源 旅游獎(jiǎng)勵(lì) 經(jīng)營(yíng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃的優(yōu)勢(shì) 一、

3、 會(huì)員只需要自然消費(fèi)太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) BMC商城上有形無形的商品、經(jīng)營(yíng)推廣太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)各大項(xiàng)目，無限累積積分達(dá) 1000PV,就可以成為合格誠(chéng)信渠道商。另外還可交納 7000元誠(chéng)信保證金，擔(dān)保無限消費(fèi)累積積分可達(dá) 1000PV，提前獲得合格誠(chéng)信渠道商資格，最終誠(chéng)信保證金將 100%全額返還； 二、 省、市、區(qū) /縣誠(chéng)信渠道商可以大量購(gòu)買 PV積分批發(fā)或零售以獲取最大的利潤(rùn)分配，永遠(yuǎn)沒有時(shí)間規(guī)定和地區(qū)限制； 三、 通過無限累積業(yè)績(jī)也可達(dá)到最高返利標(biāo)準(zhǔn)，公司 100%撥出相應(yīng)資格消費(fèi)積分返利； 四 、會(huì)員完全可以按照自己喜歡的方式消費(fèi)，按照自己的時(shí)間來經(jīng)營(yíng)； 五 、無需自己零售，即便是幾千萬人

4、的消費(fèi)， 網(wǎng)站強(qiáng)大后臺(tái)系統(tǒng)將幫助會(huì)員做好所有的零售工作；誠(chéng)信渠道商只須推廣會(huì)員免費(fèi)注冊(cè)或招商即可。誠(chéng)信渠道商還可以將自己所代理的其它商品放在太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)站上銷售。 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃的優(yōu)勢(shì) VIP消費(fèi)積分返利比例表 （ 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)金卡及以上資格會(huì)員 PV積分累積返利比例表 ） 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) PV的含義 PV是英文“ present value” 的縮寫，本意是“現(xiàn)值”，而現(xiàn)值就是現(xiàn)在和將來（或過去）的一筆交易或現(xiàn)金在今天產(chǎn)生的價(jià)值。在這里， PV是利潤(rùn)。太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)將所有利潤(rùn)明晰化、透明化，以 1000PV作為一張“電子消費(fèi)券”，直接鎖定未來消費(fèi)，將利潤(rùn)

5、提前給消費(fèi)者。同時(shí)， PV以美元作為參考價(jià)， 1PV相當(dāng)于 1美元，為防止美元匯率的頻繁波動(dòng)帶來不必要的結(jié)算麻煩，進(jìn)而損害到消費(fèi)者與商家的利益，我們將 1PV固定等于 7元人民幣。美元是國(guó)際通用貨幣單位，而我們的目標(biāo)就是將太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)打造全球誠(chéng)信購(gòu)物一條街的消費(fèi)平臺(tái)。我們立足于全球，旨在讓全球的公民都能享受到太平洋直購(gòu) 官方網(wǎng)帶來的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和致富商機(jī)！ PV積分的來源 一、 PV積分來自消費(fèi) BMC商城所有有形無形的商品。 （ 1）、通過自然消費(fèi)太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) BMC商城數(shù)百萬種低折扣品牌商品，可獲得 PV積分。 例如，消費(fèi)者購(gòu)買一個(gè)市場(chǎng)價(jià)為 1020元的哥弟手提女包，通過太平洋直購(gòu)官方

6、網(wǎng) BMC商城購(gòu)買則只需支付 165元，在享受 1.6折優(yōu)惠立省 855元的同時(shí)還可獲得 1PV的消費(fèi)積分返利。 （ 2）、通過中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通、電信全國(guó)繳費(fèi)和全國(guó)機(jī)票酒店預(yù)訂等一站式服務(wù)，可獲得 PV積分。 例如，北京移動(dòng)用戶每繳納 100元話費(fèi)，通過太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)只需繳納 98.5元，立即節(jié)省 1.5元，另外還可獲得 0.16PV的消費(fèi)積分返利。 （ 3）、通過自然消費(fèi)眾多誠(chéng)信聯(lián)盟返利商家的商品，可獲得 PV積分 。例如，消費(fèi)者通過太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) BMC商城去“也買茶”購(gòu)買 100元商品，還可獲贈(zèng) 2.75PV的消費(fèi)積分返利。 PV積分的來源 （ 4）、通過推廣或辦理太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)與各

7、大銀行共同發(fā)行的聯(lián)名卡，可以獲得 PV積分。 例如，每推廣或辦理 1張聯(lián)名卡可以獲得 1PV消費(fèi)積分返利。 （ 5）、通過首次辦理太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)與中國(guó)聯(lián)通共同推出的聯(lián)名 3G手機(jī)卡相關(guān)套餐業(yè)務(wù)，可獲得 PV積分 。例如，首次辦理 156元 /月的套餐，可獲得 2.8PV。套餐不同，消費(fèi)積分返利量不同，最高可達(dá) 26.30PV。 二、 PV積分來自推廣商家使用“無界太平通寶”。 推廣線上線下商家使用“無界太平通寶”進(jìn)行交易，可獲取 PV積分返利（按每產(chǎn)生 10000元交易額積 3PV的比例計(jì)算，可永遠(yuǎn)累積）。 PV積分的來源 三、 PV積分來自“ BMP誠(chéng)信貸款”的利息。 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)母公

8、司（江西精彩生活投資發(fā)展有限公司）搭建誠(chéng)信互助平臺(tái)，誠(chéng)信渠道商可將自己個(gè)人的“誠(chéng)信”作擔(dān)保，幫助其他個(gè)人向公司貸款。公司將誠(chéng)信貸款產(chǎn)生的利息折算成 PV，并按一定規(guī)則將 PV返利給貸款會(huì)員，這不僅革新了傳統(tǒng)貸款的歷史，減輕了貸款會(huì)員的資金壓力，還為貸款會(huì)員帶來新的贏利來源點(diǎn)。 四、 PV積分來自邀請(qǐng)好友免費(fèi)注冊(cè)“太平洋社區(qū)”有效會(huì)員。 邀請(qǐng)好友免費(fèi)注冊(cè)“太平洋社區(qū)”有效會(huì)員，可獲得相應(yīng) PV積分。 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) PV“批發(fā)”的原則 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)誠(chéng)信渠道商可以根據(jù)自己購(gòu)買的積分“批發(fā)”給市場(chǎng)開發(fā)的其他誠(chéng)信渠道商，通過賺取進(jìn)貨差價(jià)的方式來獲得巨大利潤(rùn)： 1、進(jìn)貨（ PV積分）折扣較低的誠(chéng)信

9、渠道商可以批發(fā)給進(jìn)貨（ PV積分）折扣較高的誠(chéng)信渠道商。從五級(jí)誠(chéng)信渠道商開始享受 7.4折優(yōu)惠，代理資格越高，進(jìn)貨折扣越低！ 2、四級(jí)（含）以上資格的誠(chéng)信渠道商 PV積分批發(fā)，不允許全部批發(fā)給同一個(gè)市場(chǎng)，必須有至少三分之一的業(yè)績(jī)批發(fā)于其他市場(chǎng)，市場(chǎng)招商的數(shù)量不受限制。 3、總進(jìn)貨量不滿 5000PV誠(chéng)信保證金的誠(chéng)信渠道商，必須通過直接開發(fā)的市場(chǎng)來進(jìn)行 PV積分批發(fā)。 如何成為太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) VIP會(huì)員 只要滿足上述中任何一條，即可成為太平洋直購(gòu)官方網(wǎng) VIP會(huì)員。 B C A D 以會(huì)員￥ 50購(gòu)買 VIP會(huì)員資格。 三個(gè)月內(nèi)通過自然消費(fèi)累積達(dá) 498元 (一站式服務(wù)、機(jī)票預(yù)訂除外，且不含郵

10、費(fèi) )。 在本站一次性消費(fèi)滿 288元(一站式服務(wù)、機(jī)票預(yù)訂除外，且不含郵費(fèi) )。 普通會(huì)員在本站部分 “ 誠(chéng)信聯(lián)盟返利商家”成功消費(fèi)一次，經(jīng)本站確認(rèn)后，提升為 VIP 會(huì)員 。 VIP會(huì)員的兩種身份 消費(fèi)者 -通過自然消費(fèi)享受本站成千上萬低折扣品牌商品，并無限累積消費(fèi)積分，實(shí)現(xiàn)省錢 +賺錢！ 經(jīng)營(yíng)者 -通過組建自然消費(fèi)者聯(lián)盟體 團(tuán)購(gòu)消費(fèi) 經(jīng)營(yíng)消費(fèi)，累積積分，實(shí)現(xiàn)“零條件”、“零風(fēng)險(xiǎn)”就業(yè) +創(chuàng)業(yè) ! 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 如何成為太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)誠(chéng)信渠道商 誠(chéng)信渠道商 成為 VIP會(huì)員之后 180天內(nèi)（自成為 VIP之日開始計(jì)算），累積自然消費(fèi)積分達(dá) 100PV即可成為公司的金卡會(huì)員，即可擁有市場(chǎng)

11、招商的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)權(quán)益及權(quán)利，并無限累積自然消費(fèi)積分達(dá)到 1000PV后，即可成為合格誠(chéng)信渠道商。 交納 7000元誠(chéng)信保證金，即可提前成為合格誠(chéng)信渠道商，且最終誠(chéng)信誠(chéng)信保證金將 100%全額返還。 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)誠(chéng)信渠道商享受的權(quán)益 1、會(huì)員享受首次交納誠(chéng)信保證金后的 15天冷靜期（自會(huì)員交納誠(chéng)信保證金或通過借款完成誠(chéng)信保證金的交納起開始計(jì)算，含當(dāng)日）的權(quán)利，在冷靜期內(nèi)，會(huì)員可以無條件向公司申請(qǐng)全額退還誠(chéng)信保證金。（所有誠(chéng)信渠道商均須是個(gè)人或者企業(yè)法人。會(huì)員申請(qǐng)誠(chéng)信渠道商資格時(shí)，必須在三個(gè)月內(nèi)向公司提交個(gè)人身份證、個(gè)體或企 業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼等相關(guān)證明材料。） 2、各資格

12、誠(chéng)信渠道商可代理太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)品牌商品，在自己網(wǎng)站及實(shí)體店進(jìn)行銷售，公司根據(jù)不同的誠(chéng)信渠道商資格進(jìn)行相應(yīng) 的消費(fèi)積分返利； 3、每個(gè)誠(chéng)信渠道商擁有獨(dú)立創(chuàng)業(yè)結(jié)算頁面，無需誠(chéng)信渠道商進(jìn)貨、制作網(wǎng)站、投入時(shí)間、精力管理等。誠(chéng)信渠道商只需做好宣傳推廣即可根據(jù)自然消費(fèi)累積相應(yīng)積分，同時(shí)擁有在全國(guó)開發(fā)市場(chǎng)、招 募誠(chéng)信渠道商的資格； 4、太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)為各級(jí)別誠(chéng)信渠道商免費(fèi)提供相應(yīng)商品展示位，展示位數(shù)量依誠(chéng)信渠道商代理資格而定； 5、各資格誠(chéng)信渠道商個(gè)人會(huì)員帳戶上的消費(fèi)積分，無限累積達(dá)到規(guī)定資格消費(fèi)積分時(shí)， 100%全額返還誠(chéng)信渠道商的誠(chéng)信保證金； 6、各資格誠(chéng)信渠道商可無限累積消費(fèi)積分提升代理資格，享

13、受 VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃中相應(yīng)資格的所有消費(fèi)積分返利權(quán)益； 7、各資格誠(chéng)信渠道商所獲積分可參與換購(gòu)活動(dòng)，積分不消除，繼續(xù)累積積分可享受 VIP消費(fèi)返利比例中的相應(yīng)返利。 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)誠(chéng)信渠道商享受的權(quán)益 高級(jí)誠(chéng)信渠道商 特別獎(jiǎng)勵(lì) 1、海外旅游基金 當(dāng)消費(fèi)積分累積達(dá)到二級(jí)（ 10萬 PV）及以上誠(chéng)信渠道商資格時(shí)，即可參與公司的海外旅游基金積分分配計(jì)劃（按全網(wǎng)站年度消費(fèi)積分來計(jì)算）。這些基金將用于當(dāng)年所有二級(jí)及以上資格的誠(chéng)信渠道商海外出國(guó)旅游。 計(jì)算公式：全網(wǎng)站年度總消費(fèi)積分 1%=年度海外旅游基金 例如： 1000萬 PV 1%=10萬美金（無時(shí)間限制，可永遠(yuǎn)累積）。只要您 堅(jiān)持努力，百分

14、之百可以免費(fèi)獲得出國(guó)旅游獎(jiǎng)勵(lì)！ 2、最高榮譽(yù)豪車獎(jiǎng) 當(dāng)誠(chéng)信渠道商獲得全球誠(chéng)信渠道商資格（即消費(fèi)積分累積達(dá)到 1000萬PV），并擁有“六度空間”或以上的市場(chǎng)（即已開發(fā)最少六個(gè)市場(chǎng)），且每個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)總積分累積不少于 100萬 PV時(shí)，即可獲得公司為其頒發(fā)的“最高榮譽(yù)豪車獎(jiǎng)” 獎(jiǎng)勵(lì)市場(chǎng)價(jià)值 50萬元人民幣的豪華轎車一輛！ 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)誠(chéng)信渠道商申請(qǐng)流程圖 會(huì)員注冊(cè) 登入會(huì)員個(gè)人中心 填寫真實(shí)信息并提交 選擇渠道商申請(qǐng)選項(xiàng) 閱讀渠道商申請(qǐng)協(xié)議 申請(qǐng) 成功 太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì) VIP消費(fèi)積分返利計(jì)劃是太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)攜手省、市、區(qū) /縣級(jí)誠(chéng)信渠道商，通過身份證鎖定區(qū)域自然消費(fèi)，有效地掌控

15、通用渠道的利潤(rùn)分配，讓消費(fèi)者也參與到企業(yè)的利潤(rùn)分配中來，從而贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)社會(huì)公平、誠(chéng)信的發(fā)展！ 伴隨著網(wǎng)站穩(wěn)健、飛速發(fā)展的步伐，太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)以全新的理念不斷吸引著社會(huì)各界精英的紛紛融入。 2010年 8月中旬，太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)已開發(fā) 34個(gè)?。ê貐^(qū)）、 477個(gè)市、 2750個(gè)區(qū) /縣的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，省、市、區(qū) /縣已全部批發(fā)完畢。截止 2011年 1月底，太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)已經(jīng)與 50余家知名互聯(lián)網(wǎng)商家聯(lián)盟，與 20多家國(guó)內(nèi)外銀行合作，已擁有了近 300萬的網(wǎng)站注冊(cè)會(huì)員 這些數(shù)字極有力地彰顯著太平洋直購(gòu)官方網(wǎng)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)！ 謝 謝！ Yes, We Can! LOGO 如何進(jìn)行房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)分析 LOGO 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 LOGO 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消

17、費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ LOGO 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于

18、何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目

19、市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)

20、3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三

21、）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法

22、3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)

23、域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) LOGO 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)