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1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃,闞振芳 2009年7月,陽光節(jié)稅系列課程,目錄,1,2,3,土地增值稅187號(hào)文件 清算準(zhǔn)則清講 清算指南 實(shí)操技巧、熱點(diǎn)問題解決與處理、財(cái)務(wù)處理、匯算影響 土地增值稅鑒證報(bào)告為藍(lán)本介紹實(shí)例操作講解 土地增值稅的籌劃,新企業(yè)所得稅法及相關(guān)配套文件 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法與31號(hào)文件對(duì)比 開發(fā)產(chǎn)品完成審計(jì)處理 企業(yè)所得稅申報(bào)主要調(diào)整事項(xiàng),問題解答,新所得稅法與房地產(chǎn)企業(yè),交流互動(dòng),土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù),土地增值稅187號(hào)文件 清算準(zhǔn)則清講 清算指南 實(shí)操技巧、熱點(diǎn)問題解決與處理、財(cái)務(wù)處理、匯算影響 北京土地增值稅鑒證報(bào)告為藍(lán)本介紹實(shí)例操作講解 土地增值稅的籌劃

2、,第一部分 土地增值稅清算鑒證實(shí)務(wù),關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 二、土地增值稅的清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面

3、積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估

4、價(jià)值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 （一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、

5、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （四）裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。,土地增值稅清算管理規(guī)程,前期管理 第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取

6、得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。 第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。 第八條 對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。,審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求,（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支

7、出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,分期分類型影響討論,第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的

8、項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。,審核關(guān)注重點(diǎn),審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 （二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否

9、沖減利息支出。,北京市地稅局土地增值稅清算報(bào)告模板講解,土地增值稅清算鑒證報(bào)告 （200 ）土增鑒字 號(hào) 公司： 我們接受委托，于年月日至年月日，對(duì)貴單位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。 在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照土地增值稅清算鑒證

10、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況 （主要披露以下內(nèi)容） （一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。 （二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。 （三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。,二、鑒證結(jié)論 經(jīng)對(duì)貴公司 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)： 1.收入總額： 元； 2.扣除項(xiàng)目金額： 元； 3.增值額： 元； 4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %； 5.適用稅率： %；

11、 6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元； 7.已繳土地增值稅稅額： 元； 8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。 清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。 表格及詳細(xì)內(nèi)容見現(xiàn)象附件,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面有一土地價(jià)值1000萬元，2007年擬通過招拍的方式轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)價(jià)值達(dá)1億元，企業(yè)賬面無虧損，問企業(yè)此筆業(yè)務(wù)凈利？,土地增值稅對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的影響舉例,售價(jià)達(dá)到10倍土地轉(zhuǎn)讓成本、稅金、利潤(rùn)構(gòu)成,不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤(rùn)少 相對(duì)稅負(fù)輕利潤(rùn)高 1.670 1.797 （ 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)）,案例及圖表來源陽光節(jié)稅,新企業(yè)所得稅法、實(shí)施條例與房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定 2008、2009所得稅相關(guān)配套文件解

12、析國(guó)稅發(fā)200817號(hào)國(guó)稅函200844號(hào) 國(guó)稅函2008635號(hào)國(guó)稅函2008299號(hào)國(guó)稅發(fā)200886號(hào)國(guó)稅函2008828號(hào) 財(cái)稅2008121號(hào)國(guó)稅函20093號(hào)國(guó)稅函200918號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法與原31號(hào)對(duì)比解析 開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報(bào)告前期準(zhǔn)備、審計(jì)處理及籌劃、時(shí)間技巧 新企業(yè)所得稅法對(duì)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)和范圍的規(guī)定調(diào)整事項(xiàng)講解 稅收優(yōu)惠政策配套制度具體實(shí)施辦法及過渡和銜接辦法,第二部 新所得稅法、實(shí)施條例相關(guān)配套文件解析 與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃,PK老31：降低期中稅負(fù)嚴(yán)格完工管理,預(yù)征比例調(diào)低 救急1.25%,止：費(fèi)用 稅金口舌,權(quán)責(zé)發(fā)生 有所限制,轉(zhuǎn)固 不再

13、躊躇,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法,成本口徑明確 掌握有難度,結(jié)算要早 發(fā)票也好,*詳細(xì)見資料,新文件開發(fā)企業(yè)成本扣除與核算（重點(diǎn)部分）,見資料及現(xiàn)象題板結(jié)合核算重點(diǎn)講解 二次分配在所得稅中運(yùn)作技巧 如何理解細(xì)劃成本項(xiàng)目與模糊成本對(duì)象 附新舊31號(hào)文號(hào)比較,計(jì)稅成本核算處理 企業(yè)所得稅完工審計(jì) 開發(fā)項(xiàng)目與完工審計(jì)配合,所得稅項(xiàng)目完工實(shí)務(wù),稅務(wù)檢查項(xiàng)目清算所得稅完工,開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報(bào)告書,鑒字（2009）第號(hào) 公司： 我們接受委托，對(duì)貴公司開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行了審核。我們審核時(shí)主要依據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)的規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清

14、繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對(duì)貴公司提供的憑證、賬冊(cè)、有關(guān)會(huì)計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要的審核程序。 貴公司對(duì)所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。 貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。 經(jīng)過審查，貴公司開發(fā)產(chǎn)品完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：,可售面積平方米； 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積平方米； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售

15、收入元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本元； 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入元； 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額元； 實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異元。 （現(xiàn)場(chǎng)講解見資料） ,計(jì)稅成本管理,（1）會(huì)計(jì)成本核算 （2）計(jì)稅成本特點(diǎn) （3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計(jì)稅成本協(xié)調(diào) （4）不同會(huì)計(jì)核算處理優(yōu)劣 （5）新規(guī)動(dòng)向 （6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤(rùn)區(qū)別協(xié)調(diào),會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)配合,會(huì)計(jì)成本項(xiàng)目與所得稅土地增值稅配合 （1）成本項(xiàng)目要符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 （2）成本項(xiàng)目要與所得稅規(guī)定一致否則進(jìn)行調(diào)整 （3）開發(fā)間接費(fèi)用要進(jìn)足，否則可能多交土地增值稅 （4）不同分配方法會(huì)影響企業(yè)所得稅及土地增值稅（清算情況）交納 如何配合所得稅及土

16、增對(duì)不同分期處理？,二次分配影響地下車庫、會(huì)所幼兒園成本等舉例,規(guī)劃核算： 二次分配原理： 二次分配方法： 二次分配好處：,存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用資本化規(guī)定與稅法協(xié)調(diào),存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用資本化規(guī)定 (一) 資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生； (二) 借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；(三) 為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。 符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生的非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可

17、銷售狀態(tài)必要的程序，借款費(fèi)用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。 購建或者生產(chǎn)的符合資本化條 件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 所得稅規(guī)定 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。,存貨準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用資本化規(guī)定與稅法協(xié)調(diào),土地增值稅規(guī)定 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定 計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 協(xié)調(diào)： 稅務(wù)處理一般原則：能夠費(fèi)用化不資本化 核算舉例 見題板,問題解答,第三部分 交流時(shí)間,