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專業(yè)資料 2017年江西省房地產(chǎn)估價師《相關知識》：房地產(chǎn)測繪的特點考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售最來制定價格的定價方法是。 A：目標定價法 B：成本加成定價法 C：隨行就市定價法 D：價值定價法 E：借款合同 2、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于__。 A．交通的通達程度 B．物業(yè)的規(guī)模大小 C．人口的分布密度 D．居民的購買能力 4、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由裁決。 A：A市房地產(chǎn)管理部門 B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 5、以下__因素不是導致商品住宅供給變化的主要因素。 A．開發(fā)成本的變化 B．收入的變化 C．價格的變化 D．開發(fā)商對未來的預期 6、某寫字樓的建筑面積為540㎡，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元／㎡，土地資本化率為10．8％。假設收益期限無限，該寫字樓用地的價格為萬元。 A：500 B：750 C：800 D：1000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是．【2005年考題】 A：某標準廠房 B：某酒廠廠房 C：某待出讓土地 D：某寫字樓 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地__。 A．最低價格 B．最高價格 C．平均價格 D．成交價格 9、下列不屬于產(chǎn)生測量誤差原因的是。 A：儀器誤差 B：觀測者的影響 C：旁觀者的影響 D：周圍環(huán)境的影響 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 10、是房地產(chǎn)權屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎和前提。 A：價值性 B：真實性 C：專業(yè)性 D：法律性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 11、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__元/m2。 A．2660 B．2427 C．2425 D．2294 12、城市房屋拆遷估價時點一般為。 A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協(xié)議之日 B：建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 D：房屋拆遷結束之日 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 13、下列關于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，錯誤的是（）。 A．是指有借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為 B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利 C．抵押擔保有財產(chǎn)作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產(chǎn)，優(yōu)先獲得受償 D．銀行發(fā)放貸款是以無財產(chǎn)抵押作為先決條件 14、一般中長期貸款都選用__。 A．名義利率 B．實際利率 C．固定利率 D．浮動利率 15、下列關于施工圖中的軸線，表述不正確的是__。 A．施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù) B．施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù) C．凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構件的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D．軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內注明編號。軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯數(shù)字由下而上編號 16、關于房屋施工面積的說法，正確的是__。 A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C．房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積 D．房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積 17、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時投入的費用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為__萬元。 A．61.84 B．78.35 C．84.88 D．173.17 18、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為__m2。 A．40 B．45 C．48 D．50 19、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。(2005年試題) A：減少 B：增加 C：不變 D：同步遞減 E：借款合同 20、在目標市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于。 A：選擇專業(yè)化 B：單一市場集中化 C：市場專業(yè)化 D：產(chǎn)品專業(yè)化 E：借款合同 21、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上是由決定的。 A：土地總量有限 B：規(guī)劃限制 C：房地產(chǎn)不可移動 D：價值量大 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應向__提交申請材料。 A．人力資源和社會保障部 B．住房和城鄉(xiāng)建設部 C．所在地省級人事行政主管部門 D．所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門 23、設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)豞_部門申請設立登記。 A．行政管理部門 B．房產(chǎn)管理部門 C．工商行政管理部門 D．中介管理部門 24、以下關于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。 A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任由使用者承擔 B：在估價報告使用期限內使用估價報告的相關責任由出具估價報告的估價師承擔，但使用者不當使用的除外 C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限 D：如果估價報告在其使用期限內得到使用，則估價責任期限應為無限期或者到估價服務的行為結束為止 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25、關于合同生效應具備的條件說法不正確的是__。 A．當事人具有相應的民事行為能力，無民事行為能力人不能訂立合同 B．意思表示真實 C．不違反法律 D．不違反社會公共利益 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、W省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應由__批準。 A．國務院 B．W省人民政府 C．A市人民政府 D．B縣人民政府 2、下列關于房屋轉租，表述正確的是。 A：指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為 B：轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉租證明 C：承租人在租賃期限內如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意 D：轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外 E：轉租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止 3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。 A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制 D．單一市場集中化 4、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。 A．20% B．30% C．40% D．50% 5、下列各項符合房屋租賃政策的有__。 A．出租人持有《房屋所有權證》 B．公有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權 C．房屋需要拆遷時，租賃合同自動解除 D．承租人在租賃期間死亡的，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原合同 E．拖欠租金累計六個月以上的，出租人有權中止租賃合同 6、估價作業(yè)方案編制的思路包括。 A：擬采用的估價技術路線和估價方法 B：擬調查搜集的資料及其來源渠道 C：預計需要的時間、人力和經(jīng)費 D：估價作業(yè)步驟和時間進度安排 E：估價報告的編寫 7、某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。 A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2% 8、下列關于抵押的說法不正確的是__。 A．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 B．以共有的房地產(chǎn)抵押時，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意 C．預購商品房貸款抵押時，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證 D．訂立合同時，可以在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容 9、下列有關統(tǒng)計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題) A：隨著研究目的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位 D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致 E：相對指標是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比 10、工業(yè)用地使用權出讓方式不包括__。 A．招標方式 B．掛牌方式 C．劃撥方式 D．協(xié)議方式 11、城市房屋拆遷估價時點一般為之日。 A：房屋拆遷公告發(fā)布 B：房屋拆遷許可證頒發(fā) C：簽訂房屋拆遷協(xié)議 D：房屋拆遷實施 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是__。 A．土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有 B．地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有 C．由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用 D．由其他單位安置的人員，補助費發(fā)放給個人 13、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作（）。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法 14、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。 A．《中華人民共和國仲裁法》 B．《中華人民共和國憲法》 C．《中華人民共和國土地管理法》 D．《中華人民共和國土地使用法》 E．《中華人民共和國民法通則》 15、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的。 A：用途多樣性 B：合法性 C：相互影響性 D：外部性 E：易受限制 16、下圖表示的是（）。 A．富有彈性 B．缺乏彈性 C．單一彈性 D．完全彈性 17、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有。 A：風險產(chǎn)生的原因分析 B：風險發(fā)生的概率大小分析 C：風險因素檢驗 D：風險變量間的相關性分析 E：風險概率分布情況分析 18、列屬于會計恒等式的是。 A：資產(chǎn)-費用=負債+所有者權益-收入 B：所有者權益=資產(chǎn)+負債 C：資產(chǎn)+費用=負債+所有者權益+收入-利潤 D：負債=資產(chǎn)+所有者權益 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 19、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元／㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 20、下列關于維修基金管理的表述中，錯誤的是__。 A．業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管 B．業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管 C．維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時，不得挪作他用 D．業(yè)主轉讓房地產(chǎn)所有權時，結余維修基金予以退還 E．因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主 21、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有。 A：分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控 B：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用 C：要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30％ D：不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款 E：密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用 22、下列費用中，不屬于土地費用的是__。 A．土地使用權出讓金 B．城市建設配套費 C．拆遷安置補償費 D．基礎設施建設費 23、鋼筋混凝土結構建筑的結構形式主要有等多種形式。 A：墻承重結構 B：剪力墻結構 C：框架剪力墻結構 D：框架筒體結構 E：框架結構 24、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。 A．租金調整條款 B．代收代繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 25、2002年12月，w自治區(qū)A市C食品公司以出讓方式取得了一宗A市城市規(guī)劃區(qū)內的建設用地使用權，用于生產(chǎn)廠房建設，該宗地土地面積為12000，出讓用途為工業(yè)。2009年12月，由于生產(chǎn)經(jīng)營困難，C食品公司擬以其中的4500土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，建造商品住宅用于銷售，另外7500土地由C食品公司抵押給銀行進行貸款。同時，C食品公司2004~2009年生產(chǎn)經(jīng)營利潤分別為180萬元、210萬元、240萬元、260萬元、280萬元、300萬元。試回答以下問題：C食品公司改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途，應當。 A：征得受讓方同意 B：征得出讓方同意 C：經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準 D：經(jīng)土地管理部門和城市建設部門批準 E：最小二乘法 精心整理