《住宅建設(shè)成本控制《樓層數(shù)建筑高度與成本的關(guān)系》》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《住宅建設(shè)成本控制《樓層數(shù)建筑高度與成本的關(guān)系》（6頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 住宅建設(shè)成本控制《樓層數(shù)與成本的關(guān)系》 在住宅建設(shè)中，推廣多層建筑是比較結(jié)合實(shí)際的，同時(shí)是一項(xiàng) 非常有意義的事情，僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮，應(yīng)該說(shuō)多層住 宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層 住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。 一、首先講住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系 1～ 30F 住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以 劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段： 1 ～ 6F：僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮， 應(yīng)該說(shuō)多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地的優(yōu)

2、點(diǎn)。據(jù)資料分析，多層住宅樓層 層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。 將一層住宅造價(jià)定為 100，則二層為 84.72 ，三層為 78.51 ，四 層為 74.98 ，五層為 73.65 ，六層為 72.37 。因此，可得出結(jié)論，六 層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多， 造價(jià)越低， 且相鄰層次間造價(jià)差值也越小， 多層住宅以采用 5～ 6 層為好。 7 ～ 12F：11 層及 11 層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開(kāi)向樓梯間的戶門(mén)應(yīng)為乙級(jí)防火門(mén)，且梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。 13 ～ 18F： 12 層以上不應(yīng)少于 2 臺(tái)電梯，其中宜配

3、置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。 19 ～ 30F：19 層及 19 層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。 通過(guò)以上分析得出結(jié)論是 ：在確定的各范圍段內(nèi)， （例如確定的 層數(shù)段為 12～18F, 如果規(guī)范都滿足的情況下，采取 18F 比較合適） 層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價(jià)成本越低、開(kāi)發(fā)建設(shè)獲利越大。 在磚混建筑中， 8 層比 6 層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框 6 躍 7 建筑中，如果樓板現(xiàn)澆，則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在中高層、高層建筑中，結(jié)構(gòu)造價(jià)因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個(gè)平衡點(diǎn)要經(jīng)過(guò)很多專業(yè)

4、的計(jì)算，成本自然不一樣。 二、再講建筑總高度與成本控制的關(guān)系 民用住宅按層數(shù)劃分為 多層建筑住宅 （4～ 6 層）、中高層住宅（ 7～ 9 層）、高層住宅 （ 10 層以上）。毫無(wú)疑問(wèn)，建筑工程造價(jià)是隨著層 數(shù)增加而提高的。但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟? 土地費(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積 成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費(fèi)用以及節(jié) 約用地以合理利用空間等優(yōu)點(diǎn)。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多 越經(jīng)濟(jì)，即六層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過(guò)七層，就要增加電梯費(fèi)用，

5、需 要較多的交通空間（過(guò)道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和 供電設(shè)備等）。特別是高層住宅， 要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載， 需要提高 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大幅度上升。對(duì)于地皮 特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住 宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。 概括地講，建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、 形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。建筑物越

6、 高，電梯及樓梯的造價(jià)將有提高趨勢(shì)， 建筑物的維修費(fèi)用也將增加，但是采暖費(fèi)用有可能下降。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開(kāi)發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。 以下從三個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系 （一）、從建筑消防要求上講 普通民宅層數(shù)的 臨界點(diǎn) 為 6 層、 9 層、 12 層、 18 層；其高度的 臨界點(diǎn) 為 24 米、 32 米、 50 米。 6 層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）或高度  24 米以下（無(wú)商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)）的民宅沒(méi)有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，

7、所以 在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近 臨界點(diǎn) 高度的層數(shù)。 6 層以下或高度 24 米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求， 所以 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。 7～ 9 層或 24 米至 32 米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次； 13～ 18 層以上或 32 米至 50 米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn) 依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近 臨界點(diǎn) 高度的層數(shù)。 （二）、從基礎(chǔ)形式上講 就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，其臨界層數(shù)為 7層、12層。 7 層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)； 7 至

8、12 層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在 同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近 臨界點(diǎn) 高度的層數(shù)。 （三）、從預(yù)算定額角度講 從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù) 為 6 層、 9 層、 12 層、 15 層、 18 層等，即 6 層及以下適用一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)， 7～9 層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近 臨界點(diǎn) 高度的層數(shù)。 綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有 利降低開(kāi)發(fā)成本。在多個(gè)因素中找出 臨界點(diǎn) 的交叉點(diǎn) 是必須的。 三、 其次是超高層建筑成本與安全分析

9、 建筑高度達(dá)到或超過(guò) 100 米的超高層 民用建筑要到省里去報(bào)批，手續(xù)繁雜得多，不過(guò)事實(shí)不止這些，關(guān) 鍵問(wèn)題是建筑成本將大幅度提升： 100 米高樓的消防等級(jí)必須提高一個(gè)檔次。 消防成本提高不止一點(diǎn)， 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50045) 修訂后，高層住宅已突破 100 米的限制，上限不再是 30 層。即使如此，該防火規(guī)范中以  100 米為分界點(diǎn)，對(duì)超高樓消防提 出了很多不同等級(jí)的強(qiáng)制性要求。  比如說(shuō)，100  米以內(nèi)的高樓每  2-3 層必須做 防火墻 ，但是 100 米超高樓

10、必須 每層 都做防火墻 ； 100 米 住宅超高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤(pán)；建筑 高度超過(guò) 100 米的超高層建筑，除面積小于 5 平方米的衛(wèi)生間、廁 所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng) 報(bào)警系統(tǒng)等，規(guī)范不一而足。 一幢 99 米高樓與 101 米超高樓的消 防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無(wú)到有的質(zhì)的差別。另外， 第一是安全問(wèn)題，比如萬(wàn)一遭遇火災(zāi)，超高層逃生的風(fēng)險(xiǎn)加大。第 二是環(huán)境問(wèn)題。高空強(qiáng)風(fēng)可通過(guò)樓層引至地面，造成超高樓附近局 部強(qiáng)風(fēng)，城市暴風(fēng)，影響行

11、人的安全。此外，由于空調(diào)、照明等設(shè) 備均需較大的能量供應(yīng)， 產(chǎn)生的大量熱能會(huì)改變城市原有的熱平衡， 導(dǎo)致城市熱島現(xiàn)象加劇。第三是成本問(wèn)題。超高層建筑的維護(hù)費(fèi)用 是一般建筑的 3 倍。目前建筑界的共識(shí)是，高度超過(guò) 300 米的摩天 大樓已經(jīng)失去了節(jié)約用地的經(jīng)濟(jì)意義。比如， 420 米高的金茂大廈， 其建造投資成本高達(dá)每平方米 2 萬(wàn)元，每天用于大廈的管理費(fèi)和維 護(hù)費(fèi)超過(guò)了 100 萬(wàn)元。兩架擦窗機(jī)一天到晚不停地擦，擦完一遍也 要一年。又為什么世界第一高樓不斷被刷新呢， 她社會(huì)效益是 ：她 體現(xiàn)一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市、一個(gè)

12、企業(yè)整體實(shí)力和形象。 出師表 兩漢：諸葛亮 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。 將軍向?qū)?/p>

13、，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、 信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。 臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。 先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來(lái)，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎(jiǎng)率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復(fù)漢室，還于舊都。此臣所以報(bào)先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進(jìn)盡忠言，則攸之、祎、允之任也。 愿陛下托臣以討賊興復(fù)之效，不效，則治臣之罪，以告先帝之靈。若無(wú)興德之言，則責(zé)攸之、祎、 允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自謀，以咨諏善道，察納雅言，深追先帝遺詔。臣不勝受恩感激。 今當(dāng)遠(yuǎn)離，臨表涕零，不知所言。