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1、有關(guān)小區(qū)業(yè)主維權(quán)幾個(gè)問題的探討,從物權(quán)法及司法解釋等相關(guān)法律談起,,引 言 因購買商品房，我們成了鄰居，共同成為小區(qū)業(yè)主。因?yàn)樽》?，物業(yè)服務(wù)走進(jìn)我們的生活。小區(qū)業(yè)主該如何處理與開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會、其他業(yè)主關(guān)系？如何正當(dāng)行使自己權(quán)利、維護(hù)自身利益呢？,,主要法律規(guī)定 1、物權(quán)法 2、物業(yè)管理?xiàng)l例 3、 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 ，簡稱建 筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋 4、 最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問題的解釋，簡稱物業(yè)服務(wù)司法解釋 5、侵權(quán)責(zé)任法,,一、小區(qū)業(yè)主身份的認(rèn)定 1、提出問題： 小區(qū)

2、“業(yè)主”一般為房屋所有權(quán)人，而“房屋所有權(quán)人”以辦理房屋所有權(quán)登記為準(zhǔn)，那么沒有辦理物權(quán)登記的人是否能夠成為小區(qū)業(yè)主呢？ 2、法條依據(jù)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 物權(quán)法第二章第三節(jié) 第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第29九條：

3、因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。第30條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。,,一、小區(qū)業(yè)主身份的認(rèn)定 3、法條釋義： 上述法條有利于解決“以經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為認(rèn)定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)”所引起的問題。沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，但符合法律特別規(guī)定的取得房屋專有部分所有權(quán)的人，享有業(yè)主地位。法律這樣規(guī)定符合現(xiàn)實(shí)需要，可以解決現(xiàn)實(shí)生活中因住房引起的系列問題，也符合法律公平正義的精神。 4、注意事項(xiàng)： 尚未依法辦理所有權(quán)登記的，雖可以認(rèn)定為業(yè)主，但房屋所有權(quán)畢竟還沒有通過公權(quán)力機(jī)關(guān)登記。為避免開發(fā)商一房二賣、明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、便于業(yè)主權(quán)

4、利行使、購房落戶、購房配套教育等順利辦理，應(yīng)盡早到房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。 對于因繼承、贈與或裁決確認(rèn)的自然取得所有權(quán)的（不登記也有所有權(quán)），如想進(jìn)行交易，需要辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)登記，首先將原產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)通過變更登記變更到自己名下，然后再與房屋受讓方交易。,,二、小區(qū)內(nèi)業(yè)主專有部分和共有部分的區(qū)分 1、提出問題： 業(yè)主專有部分與共有部分，直接關(guān)系到業(yè)主權(quán)利范圍和尺度，我們需要正確區(qū)分專有部分和共有部分，合理合法行使權(quán)利 2、法條依據(jù)： 物權(quán)法第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)

5、的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第2條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)

6、當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,,二、小區(qū)內(nèi)業(yè)主專有部分和共有部分的區(qū)分 3、法條釋義： 專有部分具有構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，能夠登記成特定業(yè)主所有。不屬于業(yè)主專有部分，不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的，為共有部分。業(yè)主對于

7、專有部分享有獨(dú)占權(quán)，在不損害其他業(yè)主、公共利益條件下，可自由行使自己的權(quán)利。業(yè)主對共有部分享有成員權(quán)，需要通過集體表決方式行使共有權(quán)。 4、注意事項(xiàng)： 小區(qū)內(nèi)，業(yè)主專有部分范圍狹窄，按照法學(xué)界比較通行的“最后粉刷表層說”(專有部分以室內(nèi)最后表層為界)，我們所購房屋實(shí)際是一個(gè)立體空間，還要除去空間內(nèi)的承重墻、公共通行的管道等，專有權(quán)利受到很大限制。我們在裝修房屋時(shí)，對共有部分，如屋頂、外墻、承重墻等基本結(jié)構(gòu)不能隨意改造，如需改造要經(jīng)過相關(guān)方同意，并不得危及公共安全。左鄰右舍裝修房屋中，對于危機(jī)共有部分權(quán)益的，應(yīng)進(jìn)行勸阻。,,三、業(yè)主共有權(quán)及其行使 1、提出問題： 業(yè)主共有權(quán)利的行使，受到業(yè)主專

8、有房屋面積、業(yè)主人數(shù)、表決人數(shù)比例等條件的限制。業(yè)主有那些共有權(quán)利，這些權(quán)利如何行使呢？ 2、法條依據(jù)： 物權(quán)法76條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過

9、半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第8條：物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第9條：物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)?/p>

10、數(shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。,,三、業(yè)主共有權(quán)及其行使 3、法條釋意： 物權(quán)法76條可概括為雙2/3規(guī)則和雙1/2規(guī)則。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，適用雙2/3規(guī)則，即該兩項(xiàng)表決通過，需有專有部分面積站總面積2/3以上、且人數(shù)占業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意方可。除該兩項(xiàng)事項(xiàng)外的其他適用雙1/2規(guī)則。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋對專有部分面積計(jì)算，業(yè)主人數(shù)的計(jì)算進(jìn)行了明確，有利于業(yè)主正確行使自己的共有權(quán)。 4、注意事項(xiàng)： 業(yè)主應(yīng)積極參與小區(qū)內(nèi)各個(gè)事項(xiàng)的表決，行使自己的權(quán)利。對于小區(qū)業(yè)主委員會，不按照相關(guān)法律規(guī)定及業(yè)主議事規(guī)則、不按程序作出決議事

11、項(xiàng)，損害共有權(quán)利的，應(yīng)及時(shí)提出異議，通過行政管理部門調(diào)處，無法調(diào)解的可以通過司法途徑撤銷業(yè)主委員會做出的決議(該撤銷權(quán)行使期間為“知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)”)。,,四、小區(qū)車庫、車位分配 1、提出問題： 時(shí)下，小區(qū)內(nèi)有車族較多，為了停車擠得頭破血流，小區(qū)停車位也成了開發(fā)商一大賣點(diǎn)。小區(qū)業(yè)主如何應(yīng)對車位、車庫問題呢？ 2、法條依據(jù)： 物權(quán)法第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主

12、共有。 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第5條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。第6條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。,,四、車庫、車位分配 3、法條釋義： 建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位在售房前，開發(fā)商享有產(chǎn)權(quán)，可以自由處分買賣。但小區(qū)的車庫、車位本身是小區(qū)的重要附屬設(shè)施，為了防止開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小

13、區(qū)外的人以牟取高額利潤而損害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，上述規(guī)定對開發(fā)商出售車庫、車位進(jìn)行了限制，要求車庫、車位首先要滿足小區(qū)業(yè)主的需要。 4、注意事項(xiàng)： 我們在選購新房時(shí)，應(yīng)將停車位作為選小區(qū)條件之一，了解小區(qū)規(guī)劃的停放汽車車庫、車位與專有部分的比例，對于停車位、車庫少而戶數(shù)多的小區(qū)，需要意識到將來小區(qū)可能面臨擁堵問題。購房時(shí)，留心開發(fā)商如何分配小區(qū)內(nèi)的車庫、車位以及小區(qū)的共有車位情況，已購車或考慮購車的朋友，可通過開發(fā)商附贈、提前購買等方式取得車位。,,五、業(yè)主住改商問題 1、提出問題： 小區(qū)中，由于業(yè)主將住宅樓改為商用（比如將住宅改成了歌廳影響了其他業(yè)主正常生活），引起業(yè)主不滿情況時(shí)有發(fā)生。如

14、何避免該類糾紛呢？ 2、法條依據(jù)： 物權(quán)法第77條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第10條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第11條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)

15、主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。,,五、業(yè)主住改商問題 3、法條釋意： 為了防止住改商侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益，物權(quán)法規(guī)定，住改商應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對于有利害關(guān)系的業(yè)主的認(rèn)定，司法解釋進(jìn)一步明確“住改商所在的本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為當(dāng)然的有利害關(guān)系的業(yè)主“。對于其他樓棟的業(yè)主是否能成為有利害關(guān)系的業(yè)主，為了避免有利害關(guān)系超過必要限度，司法解釋還要求主張自己是利害關(guān)系人的業(yè)主證明”住改商對自己房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或可能受到不利影響”。 4、注意事項(xiàng)： 我們在使用房屋過程中，如想將居住功能轉(zhuǎn)為商住功能

16、，應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及小區(qū)管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，避免住改商后引起糾紛，盡量選擇噪音小、排污少、不會導(dǎo)致樓棟公共部位和公共設(shè)施過度使用的商業(yè)項(xiàng)目。對于其他業(yè)主住改商嚴(yán)重影響自己生活質(zhì)量的，應(yīng)先行協(xié)商，找業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，并注意收集相關(guān)證據(jù)材料，實(shí)在無法協(xié)商的可以通過法律途徑解決。,,六、業(yè)主知情權(quán) 1、提出問題： 我們?nèi)胱⌒^(qū)，要交納維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用，對于這些費(fèi)用的使用，業(yè)主享有知情權(quán)，除此外，業(yè)主還在那些事情上享有知情權(quán)呢？ 2、法條依據(jù)： 物業(yè)管理?xiàng)l例 第6條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：....（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

17、設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用.... 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第13條：業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。,,六、業(yè)主知情權(quán) 3、法條釋義： 知情權(quán)是業(yè)主的一項(xiàng)重要權(quán)利，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的履行

18、，維修基金等各項(xiàng)費(fèi)用的使用、小區(qū)公共管理等情況，享有有監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)。從司法解釋規(guī)定看，業(yè)主要求公布、查閱小區(qū)相關(guān)事項(xiàng)的，開發(fā)商、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位、有義務(wù)公開相關(guān)信息，接受小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督。 4、注意事項(xiàng)： 小區(qū)的管理，關(guān)系到小區(qū)的每個(gè)人。業(yè)主可以要求開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會對小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作定期進(jìn)行公示，以便于及時(shí)了解小區(qū)內(nèi)的動態(tài)信息，維護(hù)自己權(quán)益，避免開發(fā)商后續(xù)開發(fā)、物業(yè)管理等影響到正常的生活。對于公布的情況有異議的，業(yè)主可要求給予說明，進(jìn)行復(fù)核。特別是住宅專項(xiàng)維修金、公共設(shè)施改造調(diào)整，共有部分收益分配的，直接關(guān)系到房屋的正常合理使用，更應(yīng)該引起重視。,,七、第三方實(shí)際使用房

19、屋問題 1、提出問題： 小區(qū)內(nèi)，房屋的實(shí)際使用人可能并不是業(yè)主本人，那么小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)約是否能適用實(shí)際使用人呢？ 2、法條依據(jù)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第16條： 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。第12條：因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。,,七、第三方實(shí)際使用房屋問題 3、

20、法條釋意： 根據(jù)上述司法解釋，業(yè)主以房屋出租、出借等方式，將房屋交由他人實(shí)際使用的。實(shí)際使用人因居住在小區(qū)這一特定區(qū)域，應(yīng)該同小區(qū)業(yè)主一樣，遵守小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定，受到物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約的約束。房屋實(shí)際使用人不能以自己不是小區(qū)業(yè)主，而主張管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定對其無約束力。 4、注意事項(xiàng)： 業(yè)主在將自己住房交給他人使用時(shí)，最好明確告知承租人小區(qū)內(nèi)的管理規(guī)約、業(yè)主委員會的有關(guān)決議、與其他業(yè)主的約定。對于通過出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，最好簽訂書面的租賃合同，明確約定“承租人已全面知曉小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)約，對小區(qū)各項(xiàng)規(guī)約和業(yè)主委員會的決議自覺遵守”。業(yè)主要加強(qiáng)對實(shí)際使用

21、人的監(jiān)管，避免實(shí)際使用人原因給自己造成麻煩和損失。,,八、擅自處分小區(qū)共有部分的問題 1、提出問題： 開發(fā)商為了利益最大化，將業(yè)主共有部分的擅自處分、改變用途、進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 2、法條依據(jù)： 商品房銷售管理辦法第24條：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后 , 開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 建筑物區(qū)分所有司法解釋第14條：建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收

22、益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。,,八、擅自處分小區(qū)共有部分的問題 3、法條釋義： 上述法律對開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等擅自改變規(guī)劃、擅自占有、處分業(yè)主共有部分、改變共有部分使用功能進(jìn)行了規(guī)定。對于開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等侵害共有權(quán)利時(shí)，其他業(yè)主可以權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的。 4、注意事項(xiàng)： 在買房或者入住后，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃（比如業(yè)主將原綠地新建高樓）的，應(yīng)盡早提出異議，避免改變規(guī)劃后，新的房屋、設(shè)施、設(shè)備建成成為既成事實(shí)后，因涉及新業(yè)主利益，而難以通過撤除恢復(fù)原狀。對于物業(yè)

23、公司改變共有部分用途的，業(yè)主可根據(jù)是否改善小區(qū)環(huán)境、是否影響業(yè)主生活質(zhì)量、是否提升物業(yè)管理水平等，提出異議。,,九、業(yè)主高空拋物致害賠償問題 1、提出問題： 高空拋物、高空墜物將樓下行人砸傷事故，屢見不鮮。小區(qū)內(nèi)同棟業(yè)主可能因其他業(yè)主的高空拋物、墜物行為承擔(dān)責(zé)任。對此法律如何規(guī)定的呢？ 2、法條依據(jù)： 侵權(quán)法第85條：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第87條：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以

24、確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。,,九、業(yè)主高空拋物致害賠償問題 3、法條釋義： 對于擱置物、懸掛物脫落、墜落，侵權(quán)法執(zhí)行的是過錯(cuò)推定的原則，不能證明自己沒過錯(cuò)，則推定為有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任； 對于拋擲物傷人的，鄰居“連坐”，根據(jù)前述法律規(guī)定，當(dāng)樓上墜物砸到人的，如果查不出來是誰造成的，由可能造成損害的居民共同承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。 4、注意事項(xiàng)： 關(guān)于懸掛物、擱置物，主要是窗臺或陽臺上養(yǎng)花、擱物。業(yè)主在陽臺上種花養(yǎng)草、擱置東西的，要加強(qiáng)安全防護(hù)，小心因刮風(fēng)等自然力造成的墜落砸人。 養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，不要從窗戶、陽臺往樓下扔?xùn)|西。對于其他業(yè)

25、主高空拋物致人傷害引起糾紛的，要避免不承擔(dān)賠償責(zé)任，需要證明自己不是侵權(quán)人（比如證明自己家中長期無人居住，物落砸人時(shí)全家都在外地旅游）。,,十、物業(yè)公司安保義務(wù) 1、提出問題： 小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施被盜，小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)物被盜，人身受到傷害，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任？ 2、法條依據(jù)： 物業(yè)管理?xiàng)l例第36條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第46條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止...。第47條：物業(yè)服務(wù)

26、企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。,,十、物業(yè)公司安保義務(wù) 3、法條釋義： 根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)公司有安全保障義務(wù)。業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司是否賠償，如何賠償，主要看物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同履行中是否有過錯(cuò)，是否是由于物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行自己義務(wù)造成管理漏洞。如果物業(yè)公司有過錯(cuò)，導(dǎo)致致害人有可乘之機(jī)，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)一定的賠償

27、責(zé)任。 4、注意事項(xiàng)： 為避免業(yè)主財(cái)物被盜引起的賠償糾紛，促進(jìn)物業(yè)公司加大安全管理力度，最好能在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定物業(yè)公司安保義務(wù)及賠償標(biāo)準(zhǔn)。 加強(qiáng)對物業(yè)公司安保義務(wù)履行的監(jiān)督,要求物業(yè)公司按規(guī)定配備安保設(shè)施、設(shè)備，通過門崗、巡邏、守護(hù)等方式加強(qiáng)安全防范，加強(qiáng)小區(qū)進(jìn)出管理，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)可疑人員應(yīng)主動詢問，對于可疑人員業(yè)主也應(yīng)提高警惕。 發(fā)生財(cái)物丟失的，業(yè)主應(yīng)收集證據(jù)，證明丟失物的價(jià)值，證明物業(yè)公司存在過錯(cuò)，違反了物業(yè)管理合同約定的安全保障義務(wù)。,,十一、共有部分收益分配 1、提出問題： 我們經(jīng)?？吹剑^(qū)房屋面或房頂被做上了各式各樣的平面或立體廣告，廣告主是否有權(quán)在這些區(qū)域做廣

28、告，這些廣告收益應(yīng)如何處分？ 2、法條依據(jù)： 物權(quán)法第73條：...建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理?xiàng)l例第55條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。,,十一、共有部分收益分配 3、法條釋義： 上述法律對共有部分的經(jīng)營收入分享進(jìn)行了規(guī)定，法律這樣規(guī)定的理由在于，業(yè)主在購買商品房時(shí)，已經(jīng)通過公攤方式享有了除專有部分外的其他部分的共有權(quán)，作為共有權(quán)人，共有部分使用當(dāng)然人要經(jīng)其同意，在共有部分產(chǎn)生收益時(shí)，當(dāng)然應(yīng)

29、該由業(yè)主共同分享。 4、注意事項(xiàng)： 除去業(yè)主專有部分，業(yè)主共有部分很多。如戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位、公共停車位等。當(dāng)開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主等未經(jīng)其他業(yè)主同意，利用這些共有部分進(jìn)行廣告等經(jīng)營活動時(shí)，我們可以選擇兩種方式解決。一是要求經(jīng)營者停止經(jīng)營，恢復(fù)原狀，二是選擇繼續(xù)由其經(jīng)營，但收益應(yīng)在業(yè)主之間進(jìn)行合理分配，由各業(yè)主按照專有部分面積的大小按比例分擔(dān)。,,十二、物業(yè)服務(wù)合同效力問題 1、提出問題： 物業(yè)公司容易利用自己的專業(yè)知識簽訂對自己有利的物業(yè)合同，為保護(hù)業(yè)主，法律對物業(yè)合同及有關(guān)條款效力作出了特別規(guī)定，具體哪些特殊規(guī)定呢？ 2、法條依據(jù)： 物業(yè)服務(wù)司法解釋第2條：符合下列

30、情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。,,十二、物業(yè)服務(wù)合同效力問題 3、法條釋義： 無論是開發(fā)商聘任的物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主或業(yè)委會請求確認(rèn)無效的情況下，如出現(xiàn)上述規(guī)定，法院可認(rèn)定為合同無效或者條款無效，該規(guī)定有利于避免開發(fā)商、物業(yè)公司利用優(yōu)勢地位侵犯業(yè)主合法權(quán)益。

31、 4、注意事項(xiàng)： 對于物業(yè)公司將全部物業(yè)轉(zhuǎn)包第三方執(zhí)行，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的，可以要求物業(yè)公司清退第三方、親自切實(shí)履行物業(yè)管理義務(wù)。 雖然司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)公司責(zé)任、排除業(yè)主權(quán)利的條款無效，但為避免發(fā)生糾紛，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)對此類條款引起警覺，加強(qiáng)合同談判，使合同條款盡量公平、公正。,,十三、業(yè)主寵物傷人賠償問題 1、提出問題： 很多家庭喜歡養(yǎng)寵物，寵物傷人事件也時(shí)有發(fā)生，法律對寵物傷人有那些規(guī)定，業(yè)主應(yīng)如何避免寵物傷人造成的損失呢？ 2、法條依據(jù)： 侵權(quán)責(zé)任法第78條：飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重

32、大過失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。第79條：違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 第80條 禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險(xiǎn)動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。,,十三、業(yè)主寵物傷人賠償問題 3、法條釋義： 動物致人傷害，動物飼養(yǎng)人或管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任法對于飼養(yǎng)動物傷人的，執(zhí)行的是無過錯(cuò)責(zé)任原則。其中，對于采取了安全措施的一般動物侵權(quán)，采取的是相對無過錯(cuò)責(zé)任原則，存在被侵權(quán)人故意或重大過失的免責(zé)事由。但對于未采取安全措施的、飼養(yǎng)烈性犬等危險(xiǎn)動物傷人的，采取的是絕的無過錯(cuò)責(zé)任原則，即沒有免責(zé)事由，發(fā)生了傷害，飼養(yǎng)人、

33、管理人難逃其責(zé)。 4、注意事項(xiàng)： 法律對動物侵權(quán)規(guī)定了無過錯(cuò)責(zé)任的規(guī)則原則，動物傷人，業(yè)主要想免責(zé)較為困難。為了避免寵物傷人給他人造成不幸，也造成自己損失，業(yè)主飼養(yǎng)寵物的，應(yīng)盡量選擇性情溫順的小動物，不要養(yǎng)有毒、有害、烈性動物，在小區(qū)遛狗時(shí)，應(yīng)對小狗采取安全措施，如拴上狗鏈。,,十四、物業(yè)費(fèi)交納問題 1、提出問題： 實(shí)踐中，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)有發(fā)生，業(yè)主拖欠是否有理有據(jù)，對此法律如何規(guī)定的？ 2、法條依據(jù)： 物業(yè)服務(wù)司法解釋第5條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請

34、求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第6條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第7條：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,,十四、物業(yè)費(fèi)交納問題 3、法條釋義： 上述司法解釋，有利于遏制物業(yè)公司亂收費(fèi)和業(yè)主惡意拖欠的現(xiàn)象。對于物業(yè)公司濫收費(fèi)的，業(yè)主可以拒交；業(yè)主不能以未享受到或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)不繳納物業(yè)費(fèi)；由第三方導(dǎo)致欠繳物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。 4、注意事項(xiàng)： 在交納納物業(yè)費(fèi)問題上，業(yè)主應(yīng)合理行使抗辯權(quán)，避免拒交理由不當(dāng)，引起的違約費(fèi)用。對于物業(yè)公司不提供服務(wù)或提供服務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)證明材料，提出不交物業(yè)費(fèi)的理由。對于承租人等第三方導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)拖欠的，應(yīng)向物業(yè)公司說明情況，取得諒解，及時(shí)督促第三方補(bǔ)交或自己交納后找第三方人追償，需明確的是，不能以自己沒有入住、住一樓沒有享受電梯等不恰當(dāng)理由拖欠物業(yè)費(fèi)。,結(jié)語 提高維權(quán)意識，掌握維權(quán)基本知識，鄰里友愛、團(tuán)結(jié)互助，讓我們的生活更美好！讓我們的小區(qū)更和諧！,感謝您的關(guān)注！,