《開封西區(qū)豪徳項(xiàng)目提案123頁》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《開封西區(qū)豪徳項(xiàng)目提案123頁（124頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、開封中豪項(xiàng)目提案開封中豪項(xiàng)目提案2010年1月12日在我開始匯報前在我開始匯報前我想先讓大家看幾個問題我想先讓大家看幾個問題世界上最名貴的手表？世界上最名貴的手表？百達(dá)裴麗百達(dá)裴麗世界上最具尊貴的轎車世界上最具尊貴的轎車?勞斯萊斯勞斯萊斯世界上最有權(quán)利的人？世界上最有權(quán)利的人？奧巴馬奧巴馬 世界上最富有的人？世界上最富有的人？比爾蓋茨比爾蓋茨世界上最高端的物業(yè)？世界上最高端的物業(yè)？迪拜迪拜20112011年開封最高端的樓盤年開封最高端的樓盤在哪里？在哪里？我想：當(dāng)這些問題并列出現(xiàn)時，可能最后一個問題最難回答。我想：當(dāng)這些問題并列出現(xiàn)時，可能最后一個問題最難回答。剝?nèi)ニ鼈兊奈锢硖卣魅ふ宜鼈児残?/p>

2、的時候，剝?nèi)ニ鼈兊奈锢硖卣魅ふ宜鼈児残缘臅r候，我們發(fā)現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)它們都是某個行業(yè)和領(lǐng)域的它們都是某個行業(yè)和領(lǐng)域的領(lǐng)袖領(lǐng)袖中豪要成為開封中豪要成為開封20112011年高端樓盤年高端樓盤一定要成為地產(chǎn)界的一定要成為地產(chǎn)界的領(lǐng)袖？領(lǐng)袖？開封地產(chǎn)市場解讀開封地產(chǎn)市場解讀20032003年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會和年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了省政府制定了河南省全面建設(shè)小河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要康社會規(guī)劃綱要，作出了實(shí)施區(qū)，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略城市群

3、發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以決策，并確定以鄭州鄭州為中心，一個為中心，一個半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的開封開封、洛陽洛陽、新新鄉(xiāng)鄉(xiāng)、焦作焦作、許昌許昌、平頂山平頂山、漯河漯河、濟(jì)源濟(jì)源9 9個省轄市組成個省轄市組成中原城市群中原城市群。鄭汴一體化由來鄭汴一體化由來 20052005年年4 4月月1717日河南省發(fā)改委受省日河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州新世紀(jì)大委、省政府委托，在鄭州新世紀(jì)大廈召開了中原城市群規(guī)劃開封專題廈召開了中原城市群規(guī)劃開封專題座談會。在這次座談會上，中原城座談會。在這次座談會上，中原城市群規(guī)劃中先后兩次提到市群規(guī)劃中先后兩次提到“一體化一體化”這個概

4、念。這個概念?！班嶃暌惑w化鄭汴一體化”由官方正式提出。由官方正式提出。20062006年年1010月，鄭州開封兩地電月，鄭州開封兩地電信同價，信同價，取消或降低長途費(fèi)用取消或降低長途費(fèi)用。20062006年年1111月月1919日，鄭汴城市快日，鄭汴城市快速通道速通道鄭開大道通車鄭開大道通車。鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國河南省鄭州市和開封市的一條連接中國河南省鄭州市和開封市的高速公路，高速公路，20062006年年1111月月1919日正式通車日正式通車。鄭開大道總長為鄭開大道總長為39.239.2公里公里，起始于鄭州，起始于鄭州市金水東路和

5、東四環(huán)的相交處，向東穿市金水東路和東四環(huán)的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設(shè)計時速西端。設(shè)計時速8080公里公里/小時小時，從鄭州，從鄭州市區(qū)到開封僅需市區(qū)到開封僅需3030分鐘（開封汴西新區(qū)分鐘（開封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置）位置到鄭州鄭東新區(qū)位置）。鄭開大道鄭開大道宏觀大勢：宏觀大勢：鄭汴融城、輕軌在建、經(jīng)濟(jì)增長鄭汴融城、輕軌在建、經(jīng)濟(jì)增長 西區(qū)騰飛、地產(chǎn)爆發(fā)西區(qū)騰飛、地產(chǎn)爆發(fā)開封新區(qū)開封新區(qū)作為作為“鄭汴新區(qū)鄭汴新區(qū)”的重要組成部分，規(guī)的重要組成部分，規(guī)劃總面積劃總面積287287平方公里，主要劃分為中央商務(wù)區(qū)、平方公里，主要

6、劃分為中央商務(wù)區(qū)、教育園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)、教育園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、高鐵服務(wù)區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、高鐵服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、運(yùn)糧河生態(tài)休閑帶、馬家河生綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、運(yùn)糧河生態(tài)休閑帶、馬家河生態(tài)休閑帶和沿黃生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。態(tài)休閑帶和沿黃生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。開封商品住宅最近開封商品住宅最近10年整體供求分析年整體供求分析0707年之前供求基本穩(wěn)定，且波動幅度不大年之前供求基本穩(wěn)定，且波動幅度不大自自0707年全國樓市價格上漲過快，國家出臺緊縮的貨幣政策和財政政策，又趕上全球金融危機(jī)影響，年全國樓市價格上漲過快，國家

7、出臺緊縮的貨幣政策和財政政策，又趕上全球金融危機(jī)影響，0808年出現(xiàn)供過年出現(xiàn)供過于求于求.在在0808年底實(shí)施的保增長政策之后，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，出現(xiàn)了年底實(shí)施的保增長政策之后，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，出現(xiàn)了0909年以來嚴(yán)重的供不應(yīng)求，由于年以來嚴(yán)重的供不應(yīng)求，由于0808年危機(jī)影響，年危機(jī)影響，各開發(fā)商相繼減少新開工面積，直接導(dǎo)致各開發(fā)商相繼減少新開工面積，直接導(dǎo)致0909、1010年新增量的急劇下降年新增量的急劇下降，而各類刺激政策的影響又導(dǎo)致壓抑已久的，而各類刺激政策的影響又導(dǎo)致壓抑已久的剛性需求集中爆發(fā)，種種原因?qū)е聞傂孕枨蠹斜l(fā)，種種原因?qū)е?909、1010年樓市的火爆。年樓市

8、的火爆。1111年的剛性需求仍然強(qiáng)勢，供求關(guān)系呈上升趨勢。年的剛性需求仍然強(qiáng)勢，供求關(guān)系呈上升趨勢。08-09年月度商品住宅供求分析年月度商品住宅供求分析在在0808年中，單月供求表現(xiàn)出供大于求，年中，單月供求表現(xiàn)出供大于求，0909、1010年之后，單月供求比則在供求平衡線之下，供求比長期處于平衡線以下，年之后，單月供求比則在供求平衡線之下，供求比長期處于平衡線以下，導(dǎo)致市場供應(yīng)相對緊張，價格快速上漲，導(dǎo)致市場供應(yīng)相對緊張，價格快速上漲，隨著開發(fā)商加速工程進(jìn)度，我們預(yù)計未來一年，供求比將會回復(fù)平穩(wěn)。隨著開發(fā)商加速工程進(jìn)度，我們預(yù)計未來一年，供求比將會回復(fù)平穩(wěn)。截止截止20102010年年12

9、12底商品房累計可售面積底商品房累計可售面積200200多萬多萬，商品住宅累計可售面積，商品住宅累計可售面積130130多萬多萬 供應(yīng)面積段分析供應(yīng)面積段分析從從20102010年供應(yīng)的房型可以看出，由于房價持續(xù)上升，市場對年供應(yīng)的房型可以看出，由于房價持續(xù)上升，市場對120-144120-144接受能力下降，接受能力下降，100-100-120120平方米以下戶型供應(yīng)量明顯增加。平方米以下戶型供應(yīng)量明顯增加。成交面積段概況成交面積段概況全市商品住宅成交以首置需求為主，其中全市商品住宅成交以首置需求為主，其中130130平以下產(chǎn)品成交占比在逐月走高，較平以下產(chǎn)品成交占比在逐月走高，較0808年

10、高，說明首次置業(yè)需求是支撐開封住年高，說明首次置業(yè)需求是支撐開封住宅市場成交的主力軍；宅市場成交的主力軍；由于價格的高漲可能積壓部分客戶需求，由于價格的高漲可能積壓部分客戶需求，130130戶型銷售率下降，戶型銷售率下降，成交區(qū)域分析成交區(qū)域分析整體上開封市房地產(chǎn)開發(fā)及去化以金明區(qū)為主整體上開封市房地產(chǎn)開發(fā)及去化以金明區(qū)為主金明區(qū)域內(nèi)整體供應(yīng)量較去年同期下降，同時區(qū)域內(nèi)土地存量大；金明區(qū)域內(nèi)整體供應(yīng)量較去年同期下降，同時區(qū)域內(nèi)土地存量大；預(yù)計預(yù)計20112011年金明區(qū)土地投放量及開發(fā)量會繼續(xù)加大比重，市場呈現(xiàn)供需兩旺現(xiàn)象年金明區(qū)土地投放量及開發(fā)量會繼續(xù)加大比重，市場呈現(xiàn)供需兩旺現(xiàn)象由于由于2

11、0112011年國家會出臺新的調(diào)控政策，開發(fā)商將加快開發(fā)速度，汴西區(qū)將出現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)熱潮年國家會出臺新的調(diào)控政策，開發(fā)商將加快開發(fā)速度，汴西區(qū)將出現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)熱潮成交區(qū)域分析成交區(qū)域分析開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析迪臣迪臣世紀(jì)豪苑世紀(jì)豪苑開 發(fā) 商：迪臣置業(yè)發(fā)展（開封）有限公司地理位置：西門大街388號占地面積：12萬平方米總 建 面：地上15萬平米，地下5萬平米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義產(chǎn)品形態(tài)：5 層電梯洋房、別墅、四合院、商鋪總戶 數(shù)：近800戶，一期推出約200戶容 積 率：1.2戶型配比：一期：兩室兩廳：30套，三室兩廳：90套，四室兩廳：90套定位語：皇城中央龍亭水岸尊貴生活設(shè)施配

12、套：內(nèi)部配套：雙水雙氣，配有百貨商場、超市、品牌店、餐廳、電影院、風(fēng)情街鋪、觀景酒樓等外部配套：實(shí)驗(yàn)中學(xué)、十三中、河南大學(xué)師范學(xué)院、河大醫(yī)學(xué)院、黃河水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市圖書館、汽車北站、龍亭醫(yī)院、龍亭公園、翰園碑林、清明上河園、山陜甘會館等開 發(fā) 商：開封未來房地產(chǎn)有限公司地理位置：西關(guān)北街與梁苑路交匯處西50米路北占地面積：約107畝總 建 面：10萬平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義產(chǎn)品形態(tài)：一期5棟、二期7棟、三期5棟，均為多層總戶 數(shù)：約1000戶容 積 率：1.4戶型配比：一兩室兩廳：80余套三室兩廳：800余套，四室兩廳：60余套部分商鋪（三期）定位語：大梁門外梁苑靜巷，人文院落友居生活設(shè)施

13、配套：教育：毗鄰開封教育學(xué)院、梁苑幼兒園、梁苑小學(xué)、開封教育學(xué)院、大梁高中、市二十七中等。市政：50米寬的風(fēng)景帶、清明上河園、龍亭風(fēng)景區(qū)醫(yī)療：河大一附院、職工醫(yī)院、婦幼保健院，及多家便民診所、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站消費(fèi)：梁苑農(nóng)貿(mào)市場、梁苑工業(yè)品市場、萬家福超市、新世紀(jì)超市、華美家私以及遍布的便利店、小超市、菜市場、餐飲小店理財：中國銀行、工商銀行、信用合作社、郵政儲蓄等開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析未來美好家園未來美好家園開 發(fā) 商：開封新芒果房地產(chǎn)有限公司地理位置：五一路魏都路交匯處占地面積：約 80 畝總 建 面：7.8萬平方米建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)：多層電梯洋房總戶 數(shù)：約753戶容

14、 積 率：1.5戶型配比：7795兩房：450套，100139三房：243套，頂層復(fù)式：60套定位語：城南生活家設(shè)施配套：內(nèi)部配套：中心景觀花園、噴泉廣場、冷熱水等公交線路：10路、22路、7路、10路學(xué)校：縣街小學(xué)，開封市外國語中學(xué)，十五中，鐵中，二十七中，開封高中三毛超市，星級酒店，155醫(yī)院等開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析薩拉曼卡薩拉曼卡開 發(fā) 商：河南德金房地產(chǎn)有限公司地理位置：宋城路80號占地面積：約35畝總 建 面：共5萬平方米，三期約1.4萬平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義產(chǎn)品形態(tài)：高層、多層總戶 數(shù)：約 252 戶容 積 率：2.1戶型配比：A戶型4556：144套，B3戶型49

15、：36套，B1戶型79：36套，B2戶型71：36套定位語：金奢品質(zhì)，別樣生活設(shè)施配套：中小學(xué)：重點(diǎn)縣街小學(xué)、金明小學(xué)、開封大學(xué)、二十五中、金明中學(xué)商場:三毛生活廣場、三毛超市、魚水情超市醫(yī)院:淮河醫(yī)院、155醫(yī)院銀行:農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析長城雅苑三期長城雅苑三期藍(lán)郡藍(lán)郡開 發(fā) 商：開封開祥置業(yè)有限公司地理位置：鐵塔公園西500米占地面積：約118畝總 建 面：105952建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義產(chǎn)品形態(tài)：26棟多層洋房總戶 數(shù)：894戶容 積 率：1.35戶型配比：兩室兩廳（85），三室兩廳（103），（僅一期2329號樓7棟多層）定 位 語：國際養(yǎng)生院

16、景洋房開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析天下城天下城開 發(fā) 商開封好杰房產(chǎn)地理位置：地金明廣場西 200 米鄭開大道路北占地面積：228畝（一期80畝）總 建 面：8萬平方米（一期）產(chǎn)品形態(tài)：多層總戶 數(shù)：894戶容 積 率：1.6戶型配比：二室一廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳；以三居室為主社區(qū)配套：交通：16路、30路、31路、33路、17路及鄭開公交外部配套：幼兒園、金明小學(xué)、金明中學(xué)、世紀(jì)星幼兒園、開大、河大、金明廣場、金明池公園、市人大、市政協(xié)內(nèi)部配套：1350 米地下溫泉、電梯、地下大型停車場、5A 物管、雙水雙氣開封市個案樓盤分析開封市個案樓盤分析英倫春天英倫春天森林半島開元華

17、庭龍城錦繡花園萬麗鉑金翰宮碧麗華庭宋城雅居碧水藍(lán)城水岸家園偉業(yè)香堤灣區(qū)域樓盤散點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊一級競爭項(xiàng)目：項(xiàng)目周邊一級競爭項(xiàng)目：建業(yè)森林半島、開元華庭、偉業(yè)香建業(yè)森林半島、開元華庭、偉業(yè)香堤岸、水岸家園、碧水藍(lán)城。堤岸、水岸家園、碧水藍(lán)城。除建業(yè)森林半島、開元華庭之外，除建業(yè)森林半島、開元華庭之外，其他項(xiàng)目品質(zhì)較低，價格較低，會其他項(xiàng)目品質(zhì)較低，價格較低，會直接拉低一級圈內(nèi)整體均價。直接拉低一級圈內(nèi)整體均價。本案品質(zhì)在其他項(xiàng)目之上，項(xiàng)目崛起勢必本案品質(zhì)在其他項(xiàng)目之上，項(xiàng)目崛起勢必會引領(lǐng)區(qū)域內(nèi)新一輪的購房熱潮。會引領(lǐng)區(qū)域內(nèi)新一輪的購房熱潮。選取周邊代表性項(xiàng)目進(jìn)行個案研究，立足區(qū)域，挖掘項(xiàng)目價值賣

18、點(diǎn)，選取周邊代表性項(xiàng)目進(jìn)行個案研究，立足區(qū)域，挖掘項(xiàng)目價值賣點(diǎn)，集中引爆集中引爆項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積建筑規(guī)模建筑規(guī)模建筑類別建筑類別均價均價主力戶型主力戶型鼎力國際城鼎力國際城鼎立鼎立11501150畝畝112112萬萬高層小高層高層小高層37003700元元/二房、三房、四房二房、三房、四房碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城興和興和400400畝畝4040萬萬電梯洋房、疊加別墅、電梯洋房、疊加別墅、高層、小高層高層、小高層45004500元元/二房，三房二房，三房龍成錦繡花園龍成錦繡花園龍成龍成165165畝畝2020萬萬多層、小高層多層、小高層47004700元元/101-16510

19、1-165平方米二房、三房平方米二房、三房宋城雅居宋城雅居鄭州一建鄭州一建6060畝畝1313萬萬高層，小高層高層，小高層43004300元元/兩房、三房兩房、三房碧麗國都碧麗國都莊園莊園108108畝畝3030萬萬高層電梯洋房高層電梯洋房41004100元元/70-26070-260平米兩房、三房平米兩房、三房香堤灣香堤灣偉業(yè)偉業(yè)160160畝畝3232萬萬多層，高層多層，高層42004200元元/兩房，三房兩房，三房英倫春天英倫春天好杰好杰280280畝畝8 8萬萬多層洋房、七層電梯洋多層洋房、七層電梯洋房房42004200元元/三室二廳三室二廳 四室二廳四室二廳 五室二五室二廳廳周邊主要

20、項(xiàng)目概況周邊主要項(xiàng)目概況與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在資源、規(guī)模、產(chǎn)品形象均具備一定的優(yōu)勢；由于周邊項(xiàng)與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在資源、規(guī)模、產(chǎn)品形象均具備一定的優(yōu)勢；由于周邊項(xiàng)目目2010年都有一定程度的推貨量，因此與本項(xiàng)目存在一定的客戶爭奪！年都有一定程度的推貨量，因此與本項(xiàng)目存在一定的客戶爭奪！項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：鼎力國際城鼎力國際城建筑面積（）：建筑面積（）：112112萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房、四房二房、三房、四房均價（元均價（元/）：）：37003700項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：黃河大街北段路西黃河大街北段路西優(yōu)勢：地處老城區(qū)，目前基本生活較為便利，均價偏低，客戶群體以中高水平的為主。劣

21、勢：由于在老城區(qū)，生活品質(zhì)不理想，達(dá)不到高端社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，長遠(yuǎn)投資收效甚微。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：城市印象城市印象建筑面積（）：建筑面積（）：8080萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：45004500項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：大梁路與夷山大街交匯處大梁路與夷山大街交匯處優(yōu)勢：交通便捷，周邊生活配套完善，酒店，銀行，學(xué)校等非常方便。劣勢：停車?yán)щy、小區(qū)綠化不高項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：偉業(yè)偉業(yè)香堤灣香堤灣建筑面積（）：建筑面積（）：3232萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：42004200項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鄭開大道八一街鄭開大道八一街優(yōu)勢

22、：1.在西區(qū)大盤比較中價格比較低。2.目前銷售直接可以簽署合同。劣勢：1.位置有點(diǎn)太偏，道路還未修好。2.配套太差，對于居住來講不方便。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城建筑面積（）：建筑面積（）：4040萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房、四房二房、三房、四房均價（元均價（元/）：）：45004500項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鄭開大道與集英街鄭開大道與集英街1、宣傳濱水生活感受，2.聘請綠城物業(yè)作為項(xiàng)目的物業(yè)管理公司。3.合作單位：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景設(shè)計研究院項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：世紀(jì)豪苑世紀(jì)豪苑建筑面積（）：建筑面積（）：2020萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）

23、：53005300項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：西門大街西門大街優(yōu)勢：位于市中心，周邊生活配套成熟，學(xué)校，醫(yī)院，商場非常方便。劣勢：居住環(huán)境嘈雜，停車不方便，綠化率不高，車位少項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：安聯(lián)朗潤園安聯(lián)朗潤園建筑面積（）：建筑面積（）：2525萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：43004300項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：西環(huán)路與復(fù)興大道交匯處西環(huán)路與復(fù)興大道交匯處項(xiàng)目是個較成熟的高層住宅社區(qū)，周邊生活配套也比較的齊全，但是社區(qū)定位不高，綠化率比較低項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：龍成錦繡花園龍成錦繡花園建筑面積（）：建筑面積（）：2020萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三

24、房均價（元均價（元/）：）：47004700項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：開封市集英街與漢興路交匯處北開封市集英街與漢興路交匯處北5050米米優(yōu)勢：價格在區(qū)域有一定優(yōu)勢。劣勢：檔次不高，環(huán)境，建材標(biāo)準(zhǔn)較低。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：山水華府山水華府建筑面積（）：建筑面積（）：1515萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：43004300項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：宋城路與金明大道交叉口宋城路與金明大道交叉口優(yōu)勢：地段好，離重點(diǎn)教育小學(xué)近，交通便利，新老城區(qū)交界處，發(fā)展迅速，產(chǎn)品豐富（多層，高層，小高層），價位適中。劣勢:密度大，生活環(huán)境不佳，周圍車輛較嘈雜，生活配套少。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名

25、稱：宋城雅居宋城雅居建筑面積（）：建筑面積（）：1313萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：43004300項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：宋城路與金明大道交叉口宋城路與金明大道交叉口優(yōu)勢：是個相對成熟的高層社區(qū)，周邊有建行，工行，金明小學(xué)，金明中學(xué)，移動公司，交通相對便利。劣勢：生活購物相對不便，小區(qū)環(huán)境和綠化幾乎沒有，品質(zhì)感不夠高。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目名稱：希爾斯希爾斯首府首府建筑面積（）：建筑面積（）：9 9萬萬主力戶型：主力戶型：二房、三房二房、三房均價（元均價（元/）：）：39003900項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：開封市漢興路開封市漢興路4646號號項(xiàng)目交通相對便捷，但是環(huán)

26、境較差汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析u多多土地多，樓盤多，占整個市場供應(yīng)的土地多，樓盤多，占整個市場供應(yīng)的60%60%。u大大大盤多，開發(fā)體量大，大部分樓盤供應(yīng)在大盤多，開發(fā)體量大，大部分樓盤供應(yīng)在2525萬平米以上。萬平米以上。u強(qiáng)強(qiáng)開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，樓盤品質(zhì)高，客戶購買實(shí)力強(qiáng)。開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，樓盤品質(zhì)高，客戶購買實(shí)力強(qiáng)。u烈烈競爭激烈，由于區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，樓盤之間客戶競爭激烈。競爭激烈，由于區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，樓盤之間客戶競爭激烈。建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總面積總面積一室一室73 1003.8%7300三房121 33818%40898135

27、 73940%99765155 42423%65720168 23015.2%38640合計合計18311831 237738 237738目前所售房源情況目前所售房源情況此項(xiàng)目占地約此項(xiàng)目占地約11001100畝（一期畝（一期200200余畝左右）有多層余畝左右）有多層1919棟、小高層棟、小高層4 4棟、高層棟、高層2 2棟、別墅棟、別墅6 6棟。棟。一期重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目部分樓棟戶型配比部分樓棟戶型配比123123123154167154154123167戶型設(shè)計特點(diǎn)：全明設(shè)計，南北通透，贈送面積大。戶型設(shè)計特點(diǎn)：全明設(shè)計，南北通透，贈送面積大。一期推出聯(lián)排、多層，一期推出聯(lián)排、多

28、層，二期推出多層、小高層、高層，二期推出多層、小高層、高層，三期推出別墅三期推出別墅四期推出高層四期推出高層目前推出產(chǎn)品：目前推出產(chǎn)品：斯波特小洋樓：斯波特小洋樓：7312073120世鉑匯（高層）：世鉑匯（高層）：123180123180蘭溪谷（電梯洋房）：蘭溪谷（電梯洋房）：131266131266外墻：外墻：外墻外保溫系統(tǒng)、高檔外墻面磚，局部高檔外墻涂料；外墻外保溫系統(tǒng)、高檔外墻面磚，局部高檔外墻涂料；單元入戶：單元入戶：雙水雙氣、斷橋彩色鋁合金門窗；雙水雙氣、斷橋彩色鋁合金門窗；單元大堂：單元大堂：局部挑高，酒店式精裝；局部挑高，酒店式精裝；入戶門入戶門：實(shí)木子母防盜門；：實(shí)木子母防盜

29、門；電梯：電梯：品牌電梯；品牌電梯；外墻窗：外墻窗：住宅外墻采用斷橋鋁合金中空玻璃；住宅外墻采用斷橋鋁合金中空玻璃；陽臺：陽臺：鋼制欄桿加安全玻璃；鋼制欄桿加安全玻璃；對講呼叫：對講呼叫：智能可視對講機(jī)；智能可視對講機(jī)；交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)森林半島森林半島20102010年成交客戶特征：年成交客戶特征：成交客戶以開封本地和尉氏、開封縣區(qū)為主，有少量鄭州的客戶成交客戶以開封本地和尉氏、開封縣區(qū)為主，有少量鄭州的客戶 ；成交客戶多以二次購房和多次購房為主；成交客戶多以二次購房和多次購房為主；品牌、區(qū)域、地段、戶型和升值潛力為客戶購買的主要誘因；品牌、區(qū)域、地段、戶型和升值潛力為客戶購買的主要誘因；介紹

30、、直遞、戶外、短信為成交客戶主要認(rèn)知渠道。介紹、直遞、戶外、短信為成交客戶主要認(rèn)知渠道。成交客源分析成交客源分析 森林半島森林半島優(yōu)勢：優(yōu)勢：戶型通透，全明戶型；地段；交通；小區(qū)景觀，區(qū)位配套齊全戶型通透，全明戶型；地段；交通；小區(qū)景觀，區(qū)位配套齊全針對不同產(chǎn)品制定不同的營銷策略帶動銷售針對不同產(chǎn)品制定不同的營銷策略帶動銷售森林半島劣勢：森林半島劣勢：項(xiàng)目景觀做的比較粗糙項(xiàng)目景觀做的比較粗糙大戶型所占比重較大，為后期銷售增加很大壓力大戶型所占比重較大，為后期銷售增加很大壓力u剛性需求的集中釋放；剛性需求的集中釋放；u擁有大宏大量的客戶資源；擁有大宏大量的客戶資源；u新區(qū)各條道路的建成通車；新區(qū)

31、各條道路的建成通車；u項(xiàng)目大盤形象的營造；項(xiàng)目大盤形象的營造；u開發(fā)商品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；開發(fā)商品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；u現(xiàn)場氛圍的營造（電子沙盤、售房部包裝、人員形象展示等）；現(xiàn)場氛圍的營造（電子沙盤、售房部包裝、人員形象展示等）；u一期已成現(xiàn)房，產(chǎn)品品質(zhì)受市場接受。一期已成現(xiàn)房，產(chǎn)品品質(zhì)受市場接受。銷售較好的主要原因：銷售較好的主要原因：開元開元華庭華庭項(xiàng)目位于汴西區(qū)高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場西項(xiàng)目位于汴西區(qū)高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場西南側(cè)。項(xiàng)目占地南側(cè)。項(xiàng)目占地14001400畝，前期畝，前期10081008畝。畝。項(xiàng)目從項(xiàng)目從0707年開始銷售，年開始銷售，20102010年年

32、9 9月月2222日瞰景高層開盤，水景聯(lián)日瞰景高層開盤，水景聯(lián)排別墅即將入市，開元華庭主要由退臺式花園洋房、聯(lián)排別排別墅即將入市，開元華庭主要由退臺式花園洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層、高層組成，首先推出的是退臺式花墅、疊加別墅、小高層、高層組成，首先推出的是退臺式花園洋房，主要以園洋房，主要以130-140130-140三房為主。三房為主。項(xiàng)目整體分為四部分，項(xiàng)目整體分為四部分，8 8萬平米商業(yè)廣場，萬平米商業(yè)廣場，5 5萬平米的五星級酒萬平米的五星級酒店（黑色方框內(nèi)），店（黑色方框內(nèi)），280280畝別墅群住宅（紅色方框內(nèi)），在西面畝別墅群住宅（紅色方框內(nèi)），在西面一路之隔為未規(guī)劃用地一

33、路之隔為未規(guī)劃用地380380畝。畝。別墅區(qū)產(chǎn)品別墅區(qū)產(chǎn)品地塊一：位于地塊北部，沿街主要布置了疊加別墅及陽光美墅，而沿區(qū)內(nèi)河面則設(shè)有聯(lián)排別墅及雙聯(lián)別墅，以取得更好的視覺景觀效果。陽光美墅為三房133-138平方米，聯(lián)排別墅200-220平方米，疊加別墅190平方米。地塊二：為小區(qū)內(nèi)主要區(qū)塊，呈“L”型布置，小區(qū)主要公建均集中布置于該地塊中。該地塊中西南角布置了陽光美墅，南面沿街處則布置了疊加別墅，中區(qū)則布置了聯(lián)排別墅。地塊四：為一獨(dú)立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區(qū)內(nèi)開闊的河面，故設(shè)計了30套獨(dú)棟別墅，面積在250-280平方米之間。地塊三：位于小區(qū)中部，其中均為聯(lián)排別墅，四

34、面環(huán)水。地塊四地塊四地塊一地塊一地塊二地塊二地塊三地塊三成交客戶特征：成交客戶特征：成交客戶年齡以成交客戶年齡以35453545歲為主，歲為主，5050歲以上需求也占據(jù)相當(dāng)比重；歲以上需求也占據(jù)相當(dāng)比重；成交客戶以開封客戶及部分縣區(qū)客戶；成交客戶以開封客戶及部分縣區(qū)客戶；成交客戶集中于政府官員，企業(yè)主，精英階層；成交客戶集中于政府官員，企業(yè)主，精英階層；社區(qū)規(guī)模和品質(zhì)為客戶購買的主要誘因；社區(qū)規(guī)模和品質(zhì)為客戶購買的主要誘因；戶外、短信為成交客戶主要認(rèn)知渠道。戶外、短信為成交客戶主要認(rèn)知渠道。成交客源分析成交客源分析 產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置分析分析 住宅外墻面住宅外墻面釉面磚為主釉面磚為主色彩豐富色彩

35、豐富外墻保溫外墻保溫40厚保溫苯板，無機(jī)保溫砂漿，外保溫系統(tǒng)厚保溫苯板，無機(jī)保溫砂漿，外保溫系統(tǒng)導(dǎo)熱系數(shù)較低導(dǎo)熱系數(shù)較低，增加墻體的平均熱阻值，達(dá)，增加墻體的平均熱阻值，達(dá)到保溫或隔熱效果到保溫或隔熱效果。公用建筑門窗公用建筑門窗斷熱彩鋁中空玻璃門窗斷熱彩鋁中空玻璃門窗金屬質(zhì)感表現(xiàn)力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，綠色環(huán)保金屬質(zhì)感表現(xiàn)力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，綠色環(huán)保住宅外門窗住宅外門窗斷熱鋁合金中空玻璃門窗斷熱鋁合金中空玻璃門窗抗腐蝕、美觀堅(jiān)固、經(jīng)久耐用、重量輕抗腐蝕、美觀堅(jiān)固、經(jīng)久耐用、重量輕 住宅分戶門住宅分戶門木質(zhì)鋼芯子母門木質(zhì)鋼芯子母門美觀大方堅(jiān)固耐用美觀大方堅(jiān)固耐用住宅戶內(nèi)門住宅戶內(nèi)門實(shí)木門實(shí)木門耐腐蝕，保溫

36、隔熱，吸引效果良好耐腐蝕，保溫隔熱，吸引效果良好 項(xiàng)目定位較高端，圍繞開封市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市復(fù)興、鄭汴融城的發(fā)展機(jī)遇，以市項(xiàng)目定位較高端，圍繞開封市的總體發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合城市復(fù)興、鄭汴融城的發(fā)展機(jī)遇，以市場化的方式，以新城市運(yùn)營的高度進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。場化的方式，以新城市運(yùn)營的高度進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)模大，開元名都在原有金明公園基礎(chǔ)上建房，擁有大面積水景，內(nèi)部景觀好，且位于項(xiàng)目規(guī)模大，開元名都在原有金明公園基礎(chǔ)上建房，擁有大面積水景，內(nèi)部景觀好，且位于西區(qū)絕對的黃金地段，在開封近三年內(nèi)大量的推廣宣傳，在開封的影響力非常大；目前已成西區(qū)絕對的黃金地段，在開封近三年內(nèi)大量的推廣宣傳，在開封的影響

37、力非常大；目前已成為開封房地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。為開封房地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強(qiáng)，把鄭開大道、金明池、金明廣場及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強(qiáng)，把鄭開大道、金明池、金明廣場及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，打造項(xiàng)目賣點(diǎn)。打造項(xiàng)目賣點(diǎn)。項(xiàng)目采用實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式，提高銷售價格。最先進(jìn)的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，項(xiàng)目采用實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式，提高銷售價格。最先進(jìn)的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，國道高速路、四通八達(dá)；中原第一條私家專屬車道鄭汴快速道，專屬出入口獨(dú)一無二，重國道高速路、四通八達(dá)；中原第一條私家專屬車道鄭汴快速道，專屬出入口獨(dú)一無二，重塑中原別墅翹楚地位塑中原別墅翹

38、楚地位 。項(xiàng)目評價項(xiàng)目評價相比于我們的對手，我們的劣勢在哪里？相比于我們的對手，我們的劣勢在哪里？1、品牌力不足、品牌力不足 2、市場時機(jī)不足、市場時機(jī)不足建業(yè)品牌：河南地產(chǎn)界領(lǐng)袖建業(yè)品牌：河南地產(chǎn)界領(lǐng)袖開元品牌：中國地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)開元品牌：中國地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)開元、建業(yè)在已搶占有利時機(jī)開開元、建業(yè)在已搶占有利時機(jī)開發(fā)較早，在市場已確立自己的地發(fā)較早，在市場已確立自己的地位，擁有自己成熟的客戶市場位，擁有自己成熟的客戶市場要成為領(lǐng)袖，我們要尋找共鳴者！要成為領(lǐng)袖，我們要尋找共鳴者！社會隱貴階層社會隱貴階層他們沉蓄浮華都會的萬千光芒，而后內(nèi)斂；他們沉蓄浮華都會的萬千光芒，而后內(nèi)斂；具有足夠的思想財富，

39、但與奢華背道而馳；具有足夠的思想財富，但與奢華背道而馳；他們經(jīng)歷人生起伏，得失間早已經(jīng)修成笑看風(fēng)云的人生境界，從容而淡定。他們經(jīng)歷人生起伏，得失間早已經(jīng)修成笑看風(fēng)云的人生境界，從容而淡定。他們是他們是 他們對于居所的向往他們對于居所的向往絕不僅僅是一間房子的概念絕不僅僅是一間房子的概念一個生活平臺讓他動靜皆宜、運(yùn)籌帷幄一個生活平臺讓他動靜皆宜、運(yùn)籌帷幄一個空間包容他所有的情緒一個空間包容他所有的情緒一個環(huán)境能夠舒展身心、激發(fā)人生一個環(huán)境能夠舒展身心、激發(fā)人生一個氛圍助他自我實(shí)現(xiàn)一個氛圍助他自我實(shí)現(xiàn)一個生活圈子接納他和像他這樣的人一個生活圈子接納他和像他這樣的人一個低調(diào)的上流社會一個低調(diào)的上流社

40、會一個成功的標(biāo)志被外界認(rèn)同一個成功的標(biāo)志被外界認(rèn)同他們的他們的“東東”與與“西西”他們追求他們追求東西方的平衡與融合東西方的平衡與融合上個世紀(jì)，接受國內(nèi)的教上個世紀(jì)，接受國內(nèi)的教育，是中國文化的承道者育，是中國文化的承道者不同于私塾教育一代的不同于私塾教育一代的“滿腹古經(jīng)綸滿腹古經(jīng)綸”，但隨著閱，但隨著閱歷、年紀(jì)、財富德增長，歷、年紀(jì)、財富德增長，他們認(rèn)同中國傳統(tǒng)文化的他們認(rèn)同中國傳統(tǒng)文化的價值取向。價值取向。當(dāng)下，他們的視野觸角事當(dāng)下，他們的視野觸角事業(yè)領(lǐng)域的業(yè)領(lǐng)域的“全球化全球化”，他，他們的眼界，生活方式，處們的眼界，生活方式，處事原則，也具國際特質(zhì)。事原則，也具國際特質(zhì)。如放松、投入、

41、專注如放松、投入、專注東東西西目標(biāo)客群目標(biāo)客群物理特性物理特性35-4535-45歲，年收入歲，年收入3030萬以上萬以上一般是二次置業(yè)甚至多次置業(yè)一般是二次置業(yè)甚至多次置業(yè)主要由以下幾種人群構(gòu)成主要由以下幾種人群構(gòu)成 企業(yè)主企業(yè)主 私營業(yè)主私營業(yè)主 高收入專業(yè)人士（律師高收入專業(yè)人士（律師/IT/IT/會計師會計師/廣告人等）廣告人等）政府官員等政府官員等洞察洞察消費(fèi)者受新項(xiàng)目、城市新規(guī)劃的影響大，選擇自由度更大，消費(fèi)者受新項(xiàng)目、城市新規(guī)劃的影響大，選擇自由度更大，缺乏強(qiáng)勁的新鮮吸引力難以達(dá)成銷售缺乏強(qiáng)勁的新鮮吸引力難以達(dá)成銷售高端消費(fèi)者對產(chǎn)品之外的整體價值要求高高端消費(fèi)者對產(chǎn)品之外的整體價

42、值要求高成為領(lǐng)袖，我們的大思路是什么成為領(lǐng)袖，我們的大思路是什么？兩個挪移兩個挪移+一個漂移一個漂移第一個挪移第一個挪移中州國際酒店五星級品牌中州國際酒店五星級品牌中豪項(xiàng)目五星級品牌中豪項(xiàng)目五星級品牌品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入五星級品牌一脈相承五星級品牌一脈相承品牌力的提升品牌力的提升中州花園酒店中州花園酒店河南頂級餐飲品牌河南頂級餐飲品牌 大浪淘沙大浪淘沙頂級商務(wù)休閑娛樂品牌頂級商務(wù)休閑娛樂品牌中州國際酒店中州國際酒店五星級酒店品牌五星級酒店品牌第二個挪移第二個挪移從中州高端客戶網(wǎng)從中州高端客戶網(wǎng)向全省高端客戶網(wǎng)擴(kuò)張向全省高端客戶網(wǎng)擴(kuò)張客戶市場擴(kuò)張客戶市場擴(kuò)張中州自身高端客戶資源開發(fā)中州自身高端客戶資

43、源開發(fā)創(chuàng)建商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟創(chuàng)建商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟中州自身高端客戶資源開發(fā)中州自身高端客戶資源開發(fā)中州國際酒店高中州國際酒店高端客戶資源端客戶資源航天大酒店高端航天大酒店高端客戶資源客戶資源航天企業(yè)投資客航天企業(yè)投資客戶資源戶資源航天戰(zhàn)略合作航天戰(zhàn)略合作伙伴資源伙伴資源“打造中豪會打造中豪會”中州國際酒店中州國際酒店 +“+“御湖熙岸俱樂部御湖熙岸俱樂部”高端消費(fèi)場所高端消費(fèi)場所中州國際酒店與中州國際酒店與“御湖熙岸俱樂部御湖熙岸俱樂部”雙向互動，建立雙會所概念，共同為客戶服雙向互動，建立雙會所概念，共同為客戶服務(wù)，使客戶得到雙重服務(wù)體驗(yàn)。二者務(wù)，使客戶得到雙重服務(wù)體驗(yàn)。二者“雙劍合一璧雙劍合一璧”，有機(jī)

44、結(jié)合為有機(jī)結(jié)合為“中豪會中豪會”，為開展一系列圈層活動提供場所。為開展一系列圈層活動提供場所。高端展示場所體驗(yàn)高端展示場所體驗(yàn)“中豪會中豪會”命名建議：命名建議：震旦會所震旦會所定位：定位：中原頂級國家精英俱樂部中原頂級國家精英俱樂部“御湖熙岸俱樂部御湖熙岸俱樂部”命名釋意命名釋意本意本意古印度稱華夏大地為古印度稱華夏大地為“震旦震旦”，“震旦震旦”就是中國。就是中國。震旦紀(jì)，是震旦紀(jì)，是5 5億億7 7千萬年前到千萬年前到1818億前的地質(zhì)年代，這段時間在生命演化的過程中，具億前的地質(zhì)年代，這段時間在生命演化的過程中，具有承前啟后的意義有承前啟后的意義在震旦紀(jì)漫長的等待中，寒武紀(jì)的生物大爆發(fā)

45、就創(chuàng)造了地球在震旦紀(jì)漫長的等待中，寒武紀(jì)的生物大爆發(fā)就創(chuàng)造了地球上美麗燦爛的生命世界。上美麗燦爛的生命世界。命名釋意命名釋意伸引意伸引意 震旦會乃震旦會乃匯聚中華精英之地匯聚中華精英之地，呼應(yīng)了項(xiàng)目的客戶屬性。呼應(yīng)了項(xiàng)目的客戶屬性。震旦會所：標(biāo)志性、開放式、花園式、生態(tài)型震旦會所：標(biāo)志性、開放式、花園式、生態(tài)型震旦高檔商務(wù)風(fēng)情會所，中州高檔花園酒店、大浪淘沙洗浴中心、震旦高檔商務(wù)風(fēng)情會所，中州高檔花園酒店、大浪淘沙洗浴中心、SPASPA溫泉游泳池、咖啡廳、西餐廳、健溫泉游泳池、咖啡廳、西餐廳、健身房、商務(wù)酒店等休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。身房、商務(wù)酒店等休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全。提前將會所（提前做售樓展

46、示中心）和樣板樓、樣板房、示范景觀建好，營造超前的操盤模式，提前讓提前將會所（提前做售樓展示中心）和樣板樓、樣板房、示范景觀建好，營造超前的操盤模式，提前讓購房者認(rèn)知項(xiàng)目品牌。引入中州五星級物業(yè)管理，讓購房者感受到物業(yè)管理的細(xì)心呵護(hù)。購房者認(rèn)知項(xiàng)目品牌。引入中州五星級物業(yè)管理，讓購房者感受到物業(yè)管理的細(xì)心呵護(hù)。中州國際酒店中州國際酒店+震旦會所震旦會所打造高端場所兩面旗幟打造高端場所兩面旗幟以兩個基地為出發(fā)點(diǎn)以兩個基地為出發(fā)點(diǎn)創(chuàng)建創(chuàng)建“商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟”運(yùn)作模式運(yùn)作模式論壇營銷論壇營銷1 1、商務(wù)型論壇活動、商務(wù)型論壇活動2 2、文化性論壇活動、文化性論壇活動3 3、生活型論壇活動、生

47、活型論壇活動1 1、樹立品牌、建立形象、樹立品牌、建立形象2 2、客戶市場擴(kuò)張、客戶市場擴(kuò)張目的目的在開元名都把在開元名都把“湖、島湖、島”炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時；炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時；在建業(yè)森林半島把在建業(yè)森林半島把“融城大勢融城大勢”炒的滿城皆知時；炒的滿城皆知時；中豪必須另辟奇徑，在市場中最大的區(qū)隔點(diǎn)發(fā)力中豪必須另辟奇徑，在市場中最大的區(qū)隔點(diǎn)發(fā)力：“島嶼漂移島嶼漂移”從從“半 島半 島”到到“岸岸”一個漂移一個漂移“靠岸靠岸”20112011年開封地產(chǎn)主題：年開封地產(chǎn)主題：中州國際酒店是中州國際酒店是岸岸、花園餐飲是、花園餐飲是岸岸、大浪淘沙是、大浪淘沙是岸岸、豪德天下是豪德天下是岸岸、中豪項(xiàng)目亦是中

48、豪項(xiàng)目亦是岸岸20112011年中豪扛鼎開封地產(chǎn)界旗幟年中豪扛鼎開封地產(chǎn)界旗幟使漂泊世界的心，靠岸！使漂泊世界的心，靠岸！中豪中豪御湖熙岸御湖熙岸案名建議：案名建議：p這個名字是市場的需要。這個名字是市場的需要。p這個名字是城市的需要。這個名字是城市的需要。p這個名字是客戶的需要。這個名字是客戶的需要。p這個名字是獨(dú)特生活方式的需要。這個名字是獨(dú)特生活方式的需要。p這個名字是項(xiàng)目本身特質(zhì)決定的。這個名字是項(xiàng)目本身特質(zhì)決定的。御：御：皇家，千年帝都，皇脈所在；通皇家，千年帝都，皇脈所在；通“馭馭”，駕馭，權(quán)貴階層；，駕馭，權(quán)貴階層；“玉玉”，溫潤、內(nèi)斂，尊貴之意，代表其高端的項(xiàng)目屬性。，溫潤、內(nèi)

49、斂，尊貴之意，代表其高端的項(xiàng)目屬性。湖：湖：湖水：臨近開封湖水：臨近開封60006000畝水域汴西湖。畝水域汴西湖。江湖：世事如潮，人生如水，雖有波瀾壯闊的壯麗，但終會江湖：世事如潮，人生如水，雖有波瀾壯闊的壯麗，但終會 歸于平靜，回歸淡泊。歸于平靜，回歸淡泊。熙：熙：熙，光明，興起、興盛，生活態(tài)度演變的過程。熙，光明，興起、興盛，生活態(tài)度演變的過程。岸：岸：心靈的棲息地，本真生活的彼岸。是絢爛之極歸于平淡的不動聲心靈的棲息地，本真生活的彼岸。是絢爛之極歸于平淡的不動聲 色、是內(nèi)斂中涌動萬種靈性的生活哲學(xué)。色、是內(nèi)斂中涌動萬種靈性的生活哲學(xué)。案名釋義案名釋義備選案名：備選案名：中豪中豪璽城璽城

50、中豪中豪世玨世玨中豪中豪弘城弘城回到生活的本初回到生活的本初御湖熙岸御湖熙岸SLOGNSLOGNn 生活的本初，是性情的皈依，是背離了塵世的嘈雜與喧囂，更接近平和與從容。生活的本初，是性情的皈依，是背離了塵世的嘈雜與喧囂，更接近平和與從容。n 以生活的本初狀態(tài)來呈現(xiàn)人生的最高境界是最恰當(dāng)?shù)姆绞?。以生活的本初狀態(tài)來呈現(xiàn)人生的最高境界是最恰當(dāng)?shù)姆绞健７比A過后繁華過后提出差異化概念，區(qū)隔產(chǎn)品理念提出差異化概念，區(qū)隔產(chǎn)品理念在市場上其他項(xiàng)目鼓吹巔峰、尊榮時，我們提倡內(nèi)斂、淡然。在市場上其他項(xiàng)目鼓吹巔峰、尊榮時，我們提倡內(nèi)斂、淡然。回到生活的本初，是一種境界的升華，一種人生態(tài)度的轉(zhuǎn)變回到生活的本初，是一

51、種境界的升華，一種人生態(tài)度的轉(zhuǎn)變主題推廣語主題推廣語心動是水心動是水 從容是岸從容是岸p水以其淵博柔性克化萬物的智慧秉性推崇為世間最高境界。它演變到生活態(tài)度，是絢爛之極歸于水以其淵博柔性克化萬物的智慧秉性推崇為世間最高境界。它演變到生活態(tài)度，是絢爛之極歸于平淡的不動聲色、是內(nèi)斂中涌動萬種靈性的生活哲學(xué)。平淡的不動聲色、是內(nèi)斂中涌動萬種靈性的生活哲學(xué)。p“心動是水心動是水”人當(dāng)經(jīng)歷人世繁華，掌控財富后，心境將歸于平淡與水如一。從而達(dá)到另一種人人當(dāng)經(jīng)歷人世繁華，掌控財富后，心境將歸于平淡與水如一。從而達(dá)到另一種人生境界，淡泊以明志，寧靜而致遠(yuǎn)。生境界，淡泊以明志，寧靜而致遠(yuǎn)。p“從容是岸從容是岸”

52、是項(xiàng)目精神層面的優(yōu)雅精致和客群追求心靈回歸的完美契合，且不隨市場主流而另是項(xiàng)目精神層面的優(yōu)雅精致和客群追求心靈回歸的完美契合，且不隨市場主流而另辟蹊徑一種生活格調(diào)，和俗氣的顯富生活有著清楚的分界，以此開創(chuàng)項(xiàng)目的藍(lán)海；辟蹊徑一種生活格調(diào)，和俗氣的顯富生活有著清楚的分界，以此開創(chuàng)項(xiàng)目的藍(lán)海；p從營銷角度而論，本廣告語從項(xiàng)目所處的區(qū)位價值到客群追尋的精神層面，都可以得到恰到好處從營銷角度而論，本廣告語從項(xiàng)目所處的區(qū)位價值到客群追尋的精神層面，都可以得到恰到好處的延伸。的延伸。問題：通路、營銷手段問題：通路、營銷手段對策：找對人！說對話！辦對事對策：找對人！說對話！辦對事 ！發(fā)揮現(xiàn)場感發(fā)揮現(xiàn)場感,讓客

53、戶做到深有所感。讓客戶做到深有所感?？傮w營銷策略總體營銷策略4 4大營銷體系大營銷體系圈圈層層營營銷銷渠渠道道營營銷銷媒媒體體營營銷銷會會所所營營銷銷一、媒體營銷一、媒體營銷形象概念塑造形象概念塑造+賣點(diǎn)釋放賣點(diǎn)釋放+事件告知事件告知分眾媒體：分眾媒體：短信、廣播、雜志短信、廣播、雜志期刊、網(wǎng)站期刊、網(wǎng)站主流媒體：主流媒體：市區(qū)戶外大牌市區(qū)戶外大牌鄭開大道沿線路牌、鄭開大道沿線路牌、項(xiàng)目周邊工地圍墻項(xiàng)目周邊工地圍墻汴梁晚報、開封日報、大河報汴梁晚報、開封日報、大河報媒體應(yīng)用中，推新品階段偏重于主流媒體，后續(xù)產(chǎn)品進(jìn)入成熟銷售期，以分眾為主。媒體應(yīng)用中，推新品階段偏重于主流媒體，后續(xù)產(chǎn)品進(jìn)入成熟銷

54、售期，以分眾為主。二、現(xiàn)場營銷二、現(xiàn)場營銷 以雙會所為載體，強(qiáng)調(diào)客戶參與性以雙會所為載體，強(qiáng)調(diào)客戶參與性節(jié)點(diǎn)性大型活動：節(jié)點(diǎn)性大型活動：注重傳播和新聞效應(yīng)，兼顧現(xiàn)場殺客，配合工程節(jié)點(diǎn)及營銷節(jié)點(diǎn)，組織具有炒作意義的活動，注重傳播和新聞效應(yīng)，兼顧現(xiàn)場殺客，配合工程節(jié)點(diǎn)及營銷節(jié)點(diǎn)，組織具有炒作意義的活動，擴(kuò)大影響力擴(kuò)大影響力.1 1、展示營銷、展示營銷與中國佛教協(xié)會、北京琉璃廠古玩協(xié)會、鄭州文物博覽會等單位聯(lián)合，在項(xiàng)目會所的展示廳可規(guī)劃分區(qū)、分時段進(jìn)行展示。高端禪堂展示中國禪文化，奢侈品展示區(qū)文化藝術(shù)展示區(qū)；2 2、論壇營銷、論壇營銷設(shè)立禪學(xué)論壇、邀請釋永信作為論壇榮譽(yù)主席；設(shè)立中原名企高峰論壇，與

55、鄭州各大商會合作，在項(xiàng)目會所定期舉辦有關(guān)地產(chǎn)、醫(yī)療、通訊等行業(yè)內(nèi)的高峰論壇以及商會內(nèi)部會議召開；設(shè)立國際標(biāo)準(zhǔn)中華SPA論壇，3 3、五星級酒店提前享受、五星級酒店提前享受三、圈層營銷中豪會營銷三、圈層營銷中豪會營銷依托中豪會，客戶互動依托中豪會，客戶互動圈層性廣告，吸引客戶關(guān)注，保證客戶蓄積量；以圈層性活動，提高項(xiàng)目影響力，圈層性廣告，吸引客戶關(guān)注，保證客戶蓄積量；以圈層性活動，提高項(xiàng)目影響力，刺激客戶成交。刺激客戶成交。中豪會的三大層面：中豪會的三大層面：精神層面：衡量階層的門檻精神層面：衡量階層的門檻貴族的私屬領(lǐng)地貴族的私屬領(lǐng)地物理層面：提供客戶一個平臺物理層面：提供客戶一個平臺中國頂級精

56、英的論道場中國頂級精英的論道場實(shí)物：通過商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟享受貴賓特權(quán)實(shí)物：通過商業(yè)消費(fèi)聯(lián)盟享受貴賓特權(quán)1、建立中豪會高端客戶資源庫、建立中豪會高端客戶資源庫中州國際酒店中州國際酒店中豪中豪御湖熙岸御湖熙岸客戶共享客戶共享利用中州國際酒店強(qiáng)大的客戶資源平臺及高端客戶網(wǎng)絡(luò)，建立利用中州國際酒店強(qiáng)大的客戶資源平臺及高端客戶網(wǎng)絡(luò)，建立中豪御湖熙岸高端客戶資料庫，聚攏開封頂級客戶資源。中豪御湖熙岸高端客戶資料庫，聚攏開封頂級客戶資源。2、創(chuàng)建商業(yè)聯(lián)盟、創(chuàng)建商業(yè)聯(lián)盟第一：第一：利用中州國際酒店在開封的品牌影響力，吸納其戰(zhàn)略合作商家，利用中州國際酒店在開封的品牌影響力，吸納其戰(zhàn)略合作商家，組建商業(yè)聯(lián)盟。組建商業(yè)

57、聯(lián)盟。第二：第二：利用組建商業(yè)聯(lián)盟開展各種活動，為入會的客戶提供一個信息利用組建商業(yè)聯(lián)盟開展各種活動，為入會的客戶提供一個信息 交流的平臺，滿足客戶對商機(jī)信息及尋求戰(zhàn)略伙伴方面的需求。交流的平臺，滿足客戶對商機(jī)信息及尋求戰(zhàn)略伙伴方面的需求。第三：第三：利用商業(yè)聯(lián)盟開展各種促銷活動，使會員得到實(shí)踐的優(yōu)惠。利用商業(yè)聯(lián)盟開展各種促銷活動，使會員得到實(shí)踐的優(yōu)惠?；顒又黝}之活動主題之經(jīng)理人沙龍經(jīng)理人沙龍/發(fā)展論壇發(fā)展論壇以高端客戶的圈層活動，塑造產(chǎn)品的形象，使項(xiàng)目得到客戶認(rèn)可；同時吸引新的客戶。以高端客戶的圈層活動，塑造產(chǎn)品的形象，使項(xiàng)目得到客戶認(rèn)可；同時吸引新的客戶?；顒又黝}之活動主題之生活方式課堂生

58、活方式課堂意向客戶圈層活動意向客戶圈層活動目的：目的：從圈層話題為切入點(diǎn)，真正滿足階層需要，吸引男女主人的關(guān)注與參與；頻次頻次：周末進(jìn)行，每月保持1到2次的頻次說明說明：可邀請國際銀行頂級私人理財顧問頂級私人理財顧問、健康顧健康顧問問、私人衣櫥顧問私人衣櫥顧問、河南社會名流藝術(shù)品收藏河南社會名流藝術(shù)品收藏等，與客戶進(jìn)行互動溝通，建立中豪會的高端圈層；營銷通路體系營銷通路體系面：面：聯(lián)合汽車聯(lián)合汽車4S4S店、高級商務(wù)會所、星級酒店、銀行信用卡中心進(jìn)行宣傳；店、高級商務(wù)會所、星級酒店、銀行信用卡中心進(jìn)行宣傳；點(diǎn)：點(diǎn)：主要是走進(jìn)社區(qū)，街頭商場巡展、直郵投送主要是走進(jìn)社區(qū)，街頭商場巡展、直郵投送四、

59、渠道營銷四、渠道營銷構(gòu)建構(gòu)建20112011中豪中豪1010大營銷通路大營銷通路擴(kuò)展銷售渠道，推出聯(lián)合促銷政策擴(kuò)展銷售渠道，推出聯(lián)合促銷政策社區(qū)展示點(diǎn)社區(qū)展示點(diǎn)07年以后建成入住社區(qū)外展場外展場 大超市或市區(qū)廣場小團(tuán)購小團(tuán)購政府單位/企事業(yè)單位定向活動定向活動政府單位/企事業(yè)單位資料展示資料展示娛樂/餐飲/影院/商場設(shè)置異形資料架聯(lián)合營銷聯(lián)合營銷同商家攜手，共同促銷，開拓客戶直郵資料直郵資料通過郵局資源，直郵項(xiàng)目資料坐銷坐銷行銷行銷通路通路合作營銷合作營銷銀行信用卡/保險外埠拓展外埠拓展（杞縣、蘭考、尉氏）活動+街頭DM攔截派發(fā)+新媒體資源利用新媒體資源利用銀行刷卡回單/推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏概念升

60、華概念升華 形象占位形象占位產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)價值最大化價值最大化熱銷并持續(xù)熱銷并持續(xù)認(rèn)購蓄勢認(rèn)購蓄勢開盤強(qiáng)銷開盤強(qiáng)銷持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷階段階段主題主題目的目的心動是水心動是水從容是岸從容是岸戶外、事件傳戶外、事件傳播、網(wǎng)絡(luò)、直播、網(wǎng)絡(luò)、直投等投等 超越浮華超越浮華進(jìn)退有道進(jìn)退有道戶外、報廣、直戶外、報廣、直投、示范區(qū)、會投、示范區(qū)、會所開放活動等所開放活動等境界之上境界之上本真生活本真生活戶外、報戶外、報廣、直銷、廣、直銷、公關(guān)活動公關(guān)活動等等2011.5-82011.5-82011.9-102011.9-102011.10-122011.10-12渠道與手段渠道與手段2011.3-42011.

61、3-4形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入市場發(fā)聲市場發(fā)聲概念區(qū)隔概念區(qū)隔回到生活的本初回到生活的本初工地現(xiàn)場包裝工地現(xiàn)場包裝戶外、軟性炒戶外、軟性炒作等作等成為領(lǐng)袖，我們要做什么樣的產(chǎn)品？成為領(lǐng)袖，我們要做什么樣的產(chǎn)品？項(xiàng)目區(qū)域特征決定了項(xiàng)目作為高端住宅項(xiàng)目入市的突破方向！項(xiàng)目區(qū)域特征決定了項(xiàng)目作為高端住宅項(xiàng)目入市的突破方向！重新定義區(qū)域價值重新定義區(qū)域價值賦予產(chǎn)品豐富的亮點(diǎn)賦予產(chǎn)品豐富的亮點(diǎn)發(fā)揮中豪品牌最大支撐力發(fā)揮中豪品牌最大支撐力項(xiàng)目最大化價值的發(fā)展方向項(xiàng)目最大化價值的發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目的形象拔高，離不開區(qū)域形象的支撐。項(xiàng)目的形象拔高，離不開區(qū)域形象的支撐。強(qiáng)勢占位汴西板塊，影響

62、開封樓市強(qiáng)勢占位汴西板塊，影響開封樓市 全力炒作全力炒作“汴西板塊汴西板塊”，運(yùn)用一切營銷手段，抬高區(qū)位價值，不斷對目標(biāo)客戶群灌輸板塊優(yōu)勢概念。，運(yùn)用一切營銷手段，抬高區(qū)位價值，不斷對目標(biāo)客戶群灌輸板塊優(yōu)勢概念。以領(lǐng)頭羊的姿態(tài)，帶動以領(lǐng)頭羊的姿態(tài)，帶動周邊高端住宅的發(fā)展，周邊高端住宅的發(fā)展，使得區(qū)域板塊住宅水平使得區(qū)域板塊住宅水平整體上一個大層次整體上一個大層次隨著城市輕軌的完善，隨著城市輕軌的完善，政府、醫(yī)院、學(xué)校的搬政府、醫(yī)院、學(xué)校的搬遷，汴西板塊價值在與遷，汴西板塊價值在與日俱增。新興住宅組團(tuán)日俱增。新興住宅組團(tuán)的構(gòu)建正在逐步完成的構(gòu)建正在逐步完成汴西湖的環(huán)境資源需汴西湖的環(huán)境資源需要被

63、有效放大要被有效放大中豪地產(chǎn)的背景中豪地產(chǎn)的背景板塊重新定義：汴西板塊板塊重新定義：汴西板塊,人居方向人居方向賦予產(chǎn)品豐富內(nèi)涵賦予產(chǎn)品豐富內(nèi)涵產(chǎn)品作為項(xiàng)目的內(nèi)在因素，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高售價另外重要的一環(huán)，因此必須賦予產(chǎn)品產(chǎn)品作為項(xiàng)目的內(nèi)在因素，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高售價另外重要的一環(huán)，因此必須賦予產(chǎn)品新的內(nèi)涵以來承載價格的拔高，以來滿足客戶在實(shí)際居住和使用中的需求。新的內(nèi)涵以來承載價格的拔高，以來滿足客戶在實(shí)際居住和使用中的需求。我們賦予項(xiàng)目產(chǎn)品新內(nèi)涵我們賦予項(xiàng)目產(chǎn)品新內(nèi)涵-全明戶型新空間全明戶型新空間-舒適產(chǎn)品新體驗(yàn)舒適產(chǎn)品新體驗(yàn)市場定位市場定位l 高檔形象、高檔品質(zhì)、高舒適度高檔形象、高檔品質(zhì)、高舒適度l

64、 快速運(yùn)作、搶占市場、快速變現(xiàn)快速運(yùn)作、搶占市場、快速變現(xiàn)l 價量齊升，追求整體利潤最大化價量齊升，追求整體利潤最大化l 打造高居住價值社區(qū)打造高居住價值社區(qū)l 打造高投資價值的社區(qū)打造高投資價值的社區(qū)l 打造高性價比的社區(qū)打造高性價比的社區(qū)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位以高檔住宅為主以高檔住宅為主適量的商業(yè)體量適量的商業(yè)體量低密度住宅：住宅為低密度住宅：住宅為4+1退臺平層墅院（類別墅）或聯(lián)排別墅退臺平層墅院（類別墅）或聯(lián)排別墅6+1觀景電梯洋房、觀景電梯洋房、18層瞰景高層，層瞰景高層，商業(yè)以一層為主，位置好的局部可考慮兩層，單間面積控制商業(yè)以一層為主，位置好的局部可考慮兩層，單間面積控制戶型配比戶型配

65、比戶型功能設(shè)置戶型功能設(shè)置大開間、短進(jìn)深、南北通透、動靜分區(qū)、干濕分離大開間、短進(jìn)深、南北通透、動靜分區(qū)、干濕分離贈送露臺：陽臺贈送露臺：陽臺/入戶花園建議贈送一半面積入戶花園建議贈送一半面積一樓帶花園、花園面積在一樓帶花園、花園面積在30-4030-40平米平米板樓結(jié)構(gòu)，兩梯三戶、四戶或五戶板樓結(jié)構(gòu)，兩梯三戶、四戶或五戶杜絕或減少北戶的設(shè)計杜絕或減少北戶的設(shè)計戶型尺寸標(biāo)準(zhǔn)戶型尺寸標(biāo)準(zhǔn)主臥開間：主臥開間：3.53.83.53.8米米南次臥開間：南次臥開間：3.03.23.03.2米米北次臥開間：北次臥開間：2.83.22.83.2米米二房客廳開間：二房客廳開間：3.53.83.53.8米米三房

66、客廳開間：三房客廳開間：3.84.23.84.2米米1#7F2#7F3#7F6#5F15#11F4#5F5#5F14#11F9#5F10#5F8#5F7#5F11#7F12#7F13#7F16#11F14012014016012512589開發(fā)建業(yè)開發(fā)建業(yè)方案一：方案一：低密度高端住宅（聯(lián)排和平層墅院）低密度高端住宅（聯(lián)排和平層墅院）優(yōu)勢：能夠確定項(xiàng)目高端形象優(yōu)勢：能夠確定項(xiàng)目高端形象劣勢：去化速度慢，回款進(jìn)度受到影響劣勢：去化速度慢，回款進(jìn)度受到影響方案二：方案二：中高端產(chǎn)品（電梯洋房和高層）中高端產(chǎn)品（電梯洋房和高層）優(yōu)勢：市場接受程度高，去化速度快優(yōu)勢：市場接受程度高，去化速度快劣勢：難以形成項(xiàng)目高端形象劣勢：難以形成項(xiàng)目高端形象方案三：方案三：低密度產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品綜合開發(fā)低密度產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品綜合開發(fā)評價：在保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，同時建立項(xiàng)目高端形象評價：在保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，同時建立項(xiàng)目高端形象物業(yè)物業(yè)建議建議。小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃 建筑設(shè)計建筑設(shè)計 戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新 園林風(fēng)格園林風(fēng)格小區(qū)配套及智能化小區(qū)配套及智能化 規(guī)劃理念建議規(guī)劃理念建議項(xiàng)目規(guī)劃建筑、布局對稱性建筑、