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附件 以財務(wù)報告為目的的評估指南 第一章 總則 第一條 為規(guī)范以財務(wù)報告為目的的評估行為，保護資 產(chǎn)評估當事人合法權(quán)益和公共利益，根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準 則》制定本指南。 第二條 本指南所稱以財務(wù)報告為目的的評估，是指資 產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)、資 產(chǎn)評估準則和企業(yè)會計準則及會計核算、披露的有關(guān)要求， 根據(jù)委托對評估基準日以財務(wù)報告為目的所涉及的各類資 產(chǎn)和負債公允價值或者特定價值進行評定和估算，并出具資 產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。 第三條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守 本指南。 第四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以參照本指南執(zhí)行以下 與以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括： （一）開展與價值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判 斷與資產(chǎn)和負債價值相關(guān)的參數(shù)、特征等，主要包括： 1.估算或者測算資產(chǎn)的更新或者復(fù)原重置成本； 2.協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、 實物狀態(tài)、質(zhì)量等參數(shù)、特征，以及驗證資產(chǎn)的真實存在性； 3.協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預(yù)測資產(chǎn)的未來 收益； 4.執(zhí)行與負債價值有關(guān)的議定程序。 （二）協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續(xù)可靠地取得公允價值 做出正確的評價。 第二章 基本遵循 第五條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正 的原則，勤勉盡責，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，獨立進行分析和 估算并形成專業(yè)意見。 第六條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當理解 相關(guān)會計準則的概念、原則及其與資產(chǎn)評估準則相關(guān)概念、 原則之間的聯(lián)系與區(qū)別，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗， 勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注以財務(wù)報告為目的的評估 業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識及經(jīng)驗，審慎考慮是否 有能力受理相關(guān)評估業(yè)務(wù)。 執(zhí)行某項特定業(yè)務(wù)缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應(yīng)當 采取彌補措施，包括利用專家工作及相關(guān)報告等。 第七條 由于會計準則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行 以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)時無法完全遵守本指南的要 求，應(yīng)當在資產(chǎn)評估報告中進行說明。 第八條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當與企 業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務(wù)的注冊會計師進行必要的溝通，明確評估 業(yè)務(wù)基本事項并充分理解會計準則或者相關(guān)會計核算、披露 的具體要求。 第九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當提醒委托人根據(jù)會計 準則的相關(guān)要求確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負 債表日、購買日、減值測試日、首次執(zhí)行日等。 第十條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當要求委托人或者其他 相關(guān)當事人提供涉及評估對象和評估范圍的必要資料。委托 人和其他相關(guān)當事人依法提供并保證其真實性、完整性、合 法性。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當依法對執(zhí)行以財務(wù)報告為目的 的評估業(yè)務(wù)中使用的資料進行核查驗證。 第十一條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)以財務(wù)報告為 目的評估業(yè)務(wù)的具體情況合理確定評估假設(shè)。 第三章 評估對象 第十二條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當與 委托人進行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象 的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征對評估業(yè)務(wù)的影響。 第十三條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注會計準則中特 定會計事項所對應(yīng)的評估對象，從委托人或者其他相關(guān)當事 人處取得的評估對象的具體組成等詳細資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、 負債在企業(yè)營運中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖 以及會計準則的規(guī)定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負債進行 妥當?shù)姆诸悺? 第十四條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的合并對價分攤事項 涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象應(yīng)當是合并中取得的被 購買方可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債，該評估對象與被購買 方企業(yè)價值評估所對應(yīng)的對象不同。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注各類可辨認無形資產(chǎn)的識 別及計量。 第十五條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的包括商譽在內(nèi)的各 類資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象可能是 單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合。其中，固定資產(chǎn) 減值測試的評估對象一般以資產(chǎn)組的形式出現(xiàn)；商譽減值測 試的評估對象主要以資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的形式出現(xiàn)。 第十六條 在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)時，對應(yīng)的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并 準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約期 限及租金內(nèi)涵等對公允價值評估的影響，包括租期、租金收 取方式、約定租金相對于市場租金的差異、租金內(nèi)涵、特殊 使用目的、分割或者合并使用的差異等，剔除不屬于評估對 象收益以及非正常因素的影響。 第十七條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當關(guān)注金融資產(chǎn)和金 融負債公允價值計量過程中是否以單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組為 計量單位、資產(chǎn)核算分類、混合金融工具是否分拆等重要影 響事項。 第四章 價值類型 第十八條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根 據(jù)會計準則或者相關(guān)會計核算與披露的具體要求、評估對象 等相關(guān)條件明確價值類型。會計準則規(guī)定的計量屬性可以理 解為相對應(yīng)的評估價值類型。 第十九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)助企業(yè)進行資產(chǎn)減值測試，應(yīng)當關(guān)注評估對象在減值測試日的可回收價值、資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值以及公允價值減去處置費用的凈額之間的聯(lián)系及區(qū)別。 （一）可回收價值等于資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價值減去處置費用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值或者公允價值減去處置費用的凈額其中任何一項數(shù)值已經(jīng)超過所對應(yīng)的賬面價值，并通過減值測試的前提下，可以不必計算另一項數(shù)值。 （二）計算資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時，對資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的預(yù)測應(yīng)基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益。預(yù)測一般只考慮單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產(chǎn) 或者資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)項目于預(yù)測期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當納入資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算。 （三）計算公允價值減去處置費用的凈額時，會計準則允許直接以公平交易中銷售協(xié)議價格，或者與評估對象相同或相似資產(chǎn)在其活躍市場上反映的價格，作為計算公允價值的依據(jù)。 當不存在相關(guān)活躍市場或者缺乏相關(guān)市場信息時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以根據(jù)企業(yè)以市場參與者的身份，對單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的運營作出合理性決策，并適當?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)有效配置、改良或重置前提下提交的預(yù)測資料，參照企業(yè)價值評估的基本思路及方法，分析及計算單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的公允價值。 計算公允價值減去處置費用的凈額時，應(yīng)當根據(jù)會計準則的具體要求合理估算相關(guān)處置費用。 第二十條 凈重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似資產(chǎn)所需支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的預(yù)計金額減去體現(xiàn)相關(guān)貶值因素的預(yù)計金額，貶值因素主要包括實體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值。 第五章 評估方法 第二十一條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當 根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān) 條件，參照會計準則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規(guī)定， 選擇評估方法。 第二十二條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當參照會計準則的 規(guī)定，關(guān)注所采用的評估數(shù)據(jù)，并知曉公允價值獲取層級受 評估方法選擇及評估數(shù)據(jù)來源的影響。 第二十三條 選擇評估方法時應(yīng)當與前期采用的評估 方法保持一致。 如果前期采用評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)因發(fā)生重大 變化而不再適用，或者通過采用與前期不同的評估方法使得 評估結(jié)論更具代表性、更能反映評估對象的公允價值或者特 定價值，可以變更評估方法。 第二十四條 采用市場法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當關(guān)注相關(guān)市場的活躍程度，從相關(guān)市場獲得足夠的 交易案例或者其他比較對象，盡可能選擇最接近、比較因素 調(diào)整較少的交易案例或者其他比較對象作為參照物。 第二十五條 采用市場法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當對參照物的比較因素進行比較并做出恰當調(diào)整，還 應(yīng)重點關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點、 交易市場、交易時間、交易條件、付款方式等因素。 第二十六條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，可以根據(jù)評估對象的特點及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折 現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益 折現(xiàn)法等具體評估方法。 第二十七條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當結(jié)合相關(guān)會計準則的要求，按照資產(chǎn)評估準則對收 益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當考慮收益法的適用性，合理選擇 收益口徑。 第二十八條 采用收益法進行以財務(wù)報告為目的的評 估，應(yīng)當從委托人或者其他相關(guān)當事人獲取評估對象的經(jīng)營 狀況及相關(guān)收益預(yù)測資料，按照會計與評估相關(guān)準則的規(guī)定， 與委托人及其他相關(guān)當事人討論未來各種可能性，結(jié)合被評 估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史 業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏觀經(jīng)濟因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 前景，分析未來收益預(yù)測資料與評估目的及評估假設(shè)的適用 性。 第二十九條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當按照資產(chǎn)評估準 則的規(guī)定，確信折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑保持一致。 第三十條 采用成本法進行以財務(wù)報告為目的的評估， 應(yīng)當按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，考慮評估對象的實體性貶值、 功能性貶值及經(jīng)濟性貶值。 第三十一條 對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場 的，或者不能可靠地以收益法進行評估的資產(chǎn)，可以采用成 本法進行評估。但資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當獲取企業(yè)的承諾， 并在資產(chǎn)評估報告中披露，其評估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價值 可以通過資產(chǎn)未來運營得以全額回收的前提下成立。 第三十二條 對同一評估對象采用多種評估方法時，應(yīng) 當對形成的各種測算結(jié)果進行分析，在綜合考慮不同評估方 法測算結(jié)果的合理性及所使用數(shù)據(jù)質(zhì)量及數(shù)量的基礎(chǔ)上，形 成評估結(jié)論。 第三十三條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當知曉相關(guān)經(jīng)濟合 同所記載的與資產(chǎn)或者負債價值相關(guān)的金額不一定等同于 該項資產(chǎn)或者負債于某一時點的公允價值。 第三十四條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當知曉相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)對評估對象價值估算的影響，并在相關(guān)評估過程中予以恰當?shù)目紤]和處理。 第六章 披露要求 第三十五條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當包含必要信息，使資產(chǎn) 評估報告使用人能夠正確理解評估結(jié)論，其中應(yīng)當重點披露 以下內(nèi)容： （一）評估對象的具體描述； （二）價值類型的定義及其與會計準則或者相關(guān)會計核 算、披露要求的對應(yīng)關(guān)系； （三）評估方法的選擇過程和依據(jù)； （四）評估方法的具體運用，結(jié)合相關(guān)計算過程、評估 參數(shù)等加以說明； （五）關(guān)鍵性假設(shè)及前提； （六）關(guān)鍵性評估參數(shù)的測算、邏輯推理、形成過程和 相關(guān)評估數(shù)據(jù)的獲取來源； （七）對企業(yè)提供的財務(wù)等評估中使用的資料所做的重 大或者實質(zhì)性調(diào)整。 第三十六條 執(zhí)行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當 在資產(chǎn)評估報告中披露評估結(jié)論所受到的限制，并提醒委托 人關(guān)注其對財務(wù)報告的影響。 第三十七條 資產(chǎn)評估報告應(yīng)當披露本次與前次評估 相同或者類似資產(chǎn)或者負債時采用的評估方法是否一致；當 出現(xiàn)不一致時，應(yīng)當描述相應(yīng)的變動并說明變動的原因。 第七章 附則 第三十八條 本指南自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國 資產(chǎn)評估協(xié)會于 2007 年 11 月 9 日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈以財 務(wù)報告為目的的評估指南（試行）〉的通知》（中評協(xié)〔2007〕 169 號）同時廢止。 — END —