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1、第第12章章 房地產房地產經濟周期經濟周期第一節(jié) 經濟周期基本理論v經濟周期是指國民經濟整體經濟活動隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。v現代經濟周期理論認為，經濟周期是建立在經濟增長率的相對變化上。v其所指的經濟周期是指經濟增長率上升和下降的交替運動過程。v一般經濟學家將經濟周期分為四個階段：繁榮階段衰退階段蕭條階段復蘇階段v各國不同時期的經濟周期的共同特征經濟周期是經濟活動的不規(guī)則擴張和收縮經濟周期波動中大多數宏觀經濟變量幾乎同時波動。乘數乘數-加速數模型加速數模型v加速原理加速原理 v1.資本資本-產出比率是指生產單位產品所需要的資產出比率是指生產單位產品所需要的資本量，

2、即：本量，即：資本資本-產出比率（產出比率（R）=資本數量資本數量/產出產出=K/Yv2、由上式可知，在技術水平不變的條件下，、由上式可知，在技術水平不變的條件下，如果要使產出（收入）增加，就必須按資本如果要使產出（收入）增加，就必須按資本-產產出比率相應增加資本存量。出比率相應增加資本存量。資本增量與產出增量的比率就稱為加速數：資本增量與產出增量的比率就稱為加速數：加速數加速數=資本增量資本增量/產出增量產出增量=投資投資/收入增量收入增量 或或v=K/Y=I/Y乘數乘數-加速數模型加速數模型v1.含義：含義：乘數原理反映投資增長對收入增長的作用，加速原乘數原理反映投資增長對收入增長的作用，

3、加速原理反映收入增長對投資增長的作用。二者結合，可理反映收入增長對投資增長的作用。二者結合，可知投資是收入變動的函數，收入又是投資變動的函知投資是收入變動的函數，收入又是投資變動的函數，靜態(tài)分析變成動態(tài)分析，這就是乘數數，靜態(tài)分析變成動態(tài)分析，這就是乘數-加速數模加速數模型。型。v2.機理：機理：投資的增加或減少引起國民收入倍數擴張或收縮，投資的增加或減少引起國民收入倍數擴張或收縮，且同方向變化，即乘數原理；國民收入的增加或減且同方向變化，即乘數原理；國民收入的增加或減少又會反作用于投資，使投資的增長或減少快于國少又會反作用于投資，使投資的增長或減少快于國民收入的增長或減少，這是加速原理?？梢?/p>

4、，投資民收入的增長或減少，這是加速原理?？梢?，投資影響國民收入，國民收入影響投資，二者互為因果，影響國民收入，國民收入影響投資，二者互為因果，國民經濟周期性波動。國民經濟周期性波動。解釋：乘數和加速數模型解釋：乘數和加速數模型vI產量產量(Y)較大較大I更大更大Y更大更大經濟繁榮經濟繁榮v產量達一定水平后產量達一定水平后,由于社會需求與資源的限制由于社會需求與資源的限制,產量很產量很難增加難增加I 產量產量(Y)較大較大 經濟蕭條經濟蕭條v 蕭條持續(xù)一定時間后，產量回升蕭條持續(xù)一定時間后，產量回升 I 產量更大產量更大 經濟繁榮經濟繁榮。經濟周期的解釋第二節(jié) 房地產周期v一、房地產周期的概念一

5、、房地產周期的概念是指房地產業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程或經濟現象具體表現為房地產開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動。表征是房地產價格，以及租金水平的波動。v二、房地產經濟周期的階段簡單過程如下：經濟增長對房地產的需求刺激建筑業(yè)的發(fā)展經濟繁榮并進一步刺激房地產需求新建房地產超過實際需求生產過剩房地產積壓房地產需求迅速減退并進入調整期存量逐步消化進入恢復期新的經濟增長使房地產需求大于供給開始新一輪房地產經濟周期運動第一階段復蘇階段經歷了蕭條之后的復蘇與增長期，一般會經歷較長的時間v房地產交易量回升，少數炒家入市，但還是自用者多。v房地產

6、價格趨升，但期房價格仍低于現房價格v交易量的增加推動開發(fā)數量的上升，人們對市場形勢充滿樂觀情緒，炒家進一步涌入，不但現房價格上升，期房價格也進一步回暖，市場交易尤其是二、三級市場的交易活躍。v于是，在條件成熟時，整個房地產進入繁榮階段GEBPSRCET時間時間趨勢線趨勢線第二階段繁榮階段v 交易量急劇增加，市場產品供不應求，拉動房價越來越高；房地產經營利潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。v整個房地產市場呈現出興旺發(fā)達景象漸次達到頂點，形成常說的房地產業(yè)發(fā)展的波峰。v到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴張，內部結構不合理，市場供給逐漸超過市場有效需求，出現衰退跡象，開始下滑，進入衰退期。GEBPSRCET時

7、間時間趨勢線趨勢線第三階段衰退階段v房地產交易量明顯減少，市場需求呈下降趨勢。v房價漲幅減緩，開始出現下跌跡象。v房地產投資增長率趨緩，市場推出的樓盤減少，實力小的開發(fā)商難以為繼。GEBPSRCET時間時間趨勢線趨勢線第四階段蕭條階段v交易量銳減，市場需求急劇下降v供給量嚴重超過需求量v商品房空置率急速上升；v導致房價持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值v開發(fā)商面臨困境，實力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產投資量呈現負增長，這一階段也就是常說的波谷，當達到谷底時，又開始回升，步入新一輪的復蘇期，如此循環(huán)往復。GEBPSRCET時間時間趨勢線趨勢線三、房地產經濟周期波動

8、的形態(tài)v長期趨勢基本上是增長的趨勢也有循環(huán)性和波動性，S型曲線v景氣循環(huán)指房地產的實際發(fā)展與其長期趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產業(yè)稍后于宏觀經濟進入復蘇期先于宏觀經濟進入衰退期蕭條期長于宏觀經濟波峰高于宏觀經濟，波谷低于宏觀經濟v季節(jié)波動一年之內有規(guī)則的變化v隨機波動受各種不確定的外生因素的干擾和影響而導致四、房地產周期與宏觀經濟周期的關系v房地產周期與宏觀經濟周期的相互影響宏觀經濟周期對房地產周期的決定性作用房地產周期對宏觀經濟周期的影響v房地產周期與宏觀經濟周期波動的差異宏觀經濟增長率房地產業(yè)發(fā)展狀況 宏觀經濟增長率房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮大于8%高速發(fā)展4%5%停滯甚

9、至倒退10%15%飛速發(fā)展5%8%穩(wěn)定發(fā)展（1）隨機波動/短期無規(guī)律（2）季節(jié)波動/有規(guī)律（3）經濟周期/多次重復發(fā)生，但時間、波幅、持續(xù)時間不同。（4）長期趨勢/相當長時間的影響。各種經濟循環(huán)示意圖各種經濟循環(huán)示意圖經經濟濟活活動動隨機波動隨機波動長期趨勢長期趨勢商業(yè)循環(huán)商業(yè)循環(huán)季節(jié)波動季節(jié)波動時間時間對房地產業(yè)有重要影響的經濟波動v周期波動次序的差別（時間上不一致）房地產周期的復蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期超前v波幅及波長不同房地產周期波幅大于宏觀經濟周期，波峰更高，波谷更低波長不同。（也有人認為，我國房地產周期的波長與宏觀經濟周期的波長基本一致，均為4-5年。v房地產周期的長期趨勢顯著

10、在政府反周期政策的干預下，房地產周期以螺旋式方式形成增長趨勢。具體表現為：一個周期的波谷低于波峰，但卻高于前一個周期的波谷，而有時則會超過前一周期的波峰。五、研究房地產業(yè)周期性的意義v有助于深刻理解房地產業(yè)發(fā)展與國民經濟發(fā)展的密切關系，從而使其更好地與國民經濟的發(fā)展相適應；v有助于正確地把握房地產業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國或一地區(qū)房地產業(yè)所處的周期階段，認清當時形勢，審時度勢，因勢利導，掌握主動權。避免盲目性；v有助于認識周期性規(guī)律的基礎上，及時采取適當的對策措施，避免大起大落的波動對房地產業(yè)的震蕩。第三節(jié) 房地產周期波動的形成機制v一、影響房地產周期波動因素內生因素：收益率、投資、市場特征

11、外生因素：v影響房地產開發(fā)的政策因素：v影響房地產開發(fā)的社會經濟因素和技術因素v影響房地產業(yè)的隨機因素二、房地產經濟周期的成因二、房地產經濟周期的成因v關于房地產經濟周期的原因，各國經濟學家有著各自不同的觀點。其中主要的理論觀點如下：（一）有效需求不足：過度的房地產投資，如果沒有形成足夠的有效需求，勢必使房地產經濟由擴張轉為收縮。房地產有效需求不足是多方面原因引起的。如v住房制度改革。從無償分配到80年代中期的提租發(fā)補貼，到貨幣化分房，需求者在心理上有一個適應過程。v房價收入比。據世界銀行測算，一個地區(qū)的房價與收入比在3-6倍之間時，需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購買住房。而我國一些城

12、市的房價比高達10-20倍以上，廣大居民無能力購買住房。v社會福利保障制度。城市居民在預期的收入和支出心中無底的前提下，不得不存錢以備后用；v房地產產品結構不合理，住房質量和環(huán)境質量有待于提高。（二）房地產周期波動的滯后性原理v時滯效應的產生決策的延遲生產的延遲房地產市場信息不完全v時滯效應的影響波動幅度的高低v擴張階段價格的暴漲和城市的過度繁榮v衰退階段價格的暴跌和市場的過度蕭條出現順序的差別v復蘇稍晚v更早更快地進入繁榮期v先期衰退v較長的蕭條期（三）乘數-加速數原理（略）三、主要房地產周期波動成因理論v租金調節(jié)理論租金的黏性v行為解釋理論v期權定價理論v蛛網理論利用了時滯效應v金融貨幣理

13、論貨幣學派的解釋v如92年，我國專業(yè)銀行凈拆出資金增加593.2億元，其中1/4被用來炒地皮；再如東南亞金融危機與該地區(qū)房地產長期過熱有密切關系，一般金融機構放貸給地產業(yè)以不超過總放貸額的10%為宜，而泰、馬和印尼金融機構投放的資金占其貸款總額分別為50%、29%和20%，隨著市場逐漸飽和，房地產日益暴露嚴重的供過于求現象。國外的房地產周期波動情況美國1964-2006 年間房價和GDP 走勢圖日本戰(zhàn)后地價走勢圖中國房地產發(fā)展歷程v第一次高漲期來自上世紀80 年代初期v第二次高漲期起始于1988 年憲法和土地管理法修改之后，膨脹于1991-1992 年 v第三個高漲期起始于1998 年國家住房制度改革，直到現在直到現在 2、中國房地產市場主要指標特征分析四、我國經濟與房地產經濟判斷v已步入經濟周期調整階段當前的周期階段判斷當前的周期階段判斷 第二波景氣周期 8.89%第一波景氣周期 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 8.6%9.7%9.5%9.3%