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1、第2章 房地產(chǎn)市場分析,房地產(chǎn)市場的一般問題 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 市場分析應(yīng)用舉例,21房地產(chǎn)市場的一般問題,211房地產(chǎn)市場的特征 1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強 房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小。,21房地產(chǎn)市場

2、的一般問題,3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標準化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,4地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。 我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)

3、讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,6房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設(shè)。當市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲

4、鈍。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,212房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通常可以用市場效率來衡量。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,1房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,2市場的低效率與投資機會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的

5、可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,213房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用

6、房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。,21房地產(chǎn)市場的一般

7、問題,2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。,21房地產(chǎn)市場的一般問題,3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。,22房地產(chǎn)市場分析,221房

8、地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。,22房地產(chǎn)市場分析,222房地產(chǎn)市場分析的限度 1市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。,22房地產(chǎn)市場分析,2

9、市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。,圖2-2 市場分析的成本、效益示意圖,22房地產(chǎn)市場分析,223房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測、房地產(chǎn)市

10、場狀況的調(diào)查與預測。 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。,22房地產(chǎn)市場分析,對投資環(huán)境的調(diào)查和預測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預測： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境,22房地產(chǎn)市場分析,2房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)上進行。 如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到這既不太可

11、能，有時也沒有必要。,22房地產(chǎn)市場分析,3房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。,22房地產(chǎn)市場分析,2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標消費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究。,22房地產(chǎn)市場分析,3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查

12、分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。,22房地產(chǎn)市場分析,4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。,22房地產(chǎn)市場分析,224房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項目直接相關(guān)的信息。,22房地產(chǎn)市場分析,

13、2從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,231房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務(wù)的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調(diào)查法 3直接調(diào)查法 4間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到

14、房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,232房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當需要調(diào)查的問題被仔細、準確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利

15、用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,3設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項,23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序,4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,241房地產(chǎn)市場預測的種類 房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市

16、場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。 房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,1定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,2定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分

17、析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,242房地產(chǎn)市場預測的方法 房地產(chǎn)市場預測的具體方法因預測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,2歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到

18、比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下：,,,,,式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，）。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加

19、以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,簡單移動平均法的計算公式為：,,加權(quán)移動平均法的計算公式為：,,從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,3）趨勢預測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里

20、，我們只介紹直線趨勢方程。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,求趨勢直線的方程式是：,,式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù) 運用最小二乘法求得如下方程組：,,,,,,,式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權(quán)平均來取得預測值的方法。

21、它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,其計算公式為： 本期預測值=a上期實際發(fā)生值+（1-a）上期預測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當a=1時，預測值=上期實際發(fā)生值 當a=0時，預測值=上期預測值 一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時，a取0.70.8為宜；當差異較小時，a取0.20.3為宜。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方

22、法,其預測步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,3因果預測法 因果預測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學模型來進行預測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某

23、種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,其計算公式如下：,,式中：y：預測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù) 其中：,,,,這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不

24、同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。,24房地產(chǎn)市場預測的種類與方法,其計算公式是：,,,,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,251摘要 1市場分析的目的。 2分析方法、主要假設(shè)條件和風險因素。 3建議做/放棄/推遲/改進以后可以做。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,252概述 1國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 2地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,3城市經(jīng)濟狀

25、況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預測，確認和介紹當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 4市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,253需求分析 1預計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 （1）就業(yè)分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,2吸納率分析（就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預測，以估計

26、市場吸納的價格和數(shù)量）。 （1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （2）預估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,254供給分析 1調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 （1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （2）估計短期的新增供給數(shù)量。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,2分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 3分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。,25市場分析應(yīng)用舉

27、例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,255競爭分析 1列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計形式、功能、裝修標準）。 （1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,2市場細分，明確擬建項目的目標使用者。 （1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要； （3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,256市場占有率分析 1基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。 （1）估計項目的市場占有率； （2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認其市場占有率； （3）簡述主要的市場特征。,25市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱,2市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期）。 （1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （2）有利于增加市場占有率的建議。,