《房地產(chǎn)糾紛的解決》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)糾紛的解決（67頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,,第十一章 房地產(chǎn)糾紛的解決,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決 第三節(jié) 常見房地產(chǎn)糾紛處理的簡要分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛概述,一、房地產(chǎn)糾紛的概念 房地產(chǎn)糾紛是當事人在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)和管理過程中，因土地和房屋所產(chǎn)生的各種權(quán)利、義務(wù)的爭議。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中容易產(chǎn)生哪些糾紛？,二、房地產(chǎn)糾紛的分類 (1)按房地產(chǎn)糾紛法律關(guān)系的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)糾紛可分為: 房地產(chǎn)民事糾紛是平等主體的自然人之間、法人之間以及他們相互之間所發(fā)生的有關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的糾紛。 房地產(chǎn)行政糾紛，指房地產(chǎn)行政管理機關(guān)在實施管理過程中與相對方發(fā)生的糾紛，包括

2、兩種情況： 房地產(chǎn)行政執(zhí)法行為引起的糾紛。 行政司法行為引起的糾紛。,,(2)房地產(chǎn)糾紛按所指向的客體之不同，可以分為： 土地糾紛包括： 土地權(quán)屬糾紛； 土地使用權(quán)因出讓、轉(zhuǎn)讓、承包、抵押等變動發(fā)生的合同糾紛； 土地侵權(quán)糾紛，因侵犯土地所有權(quán)、土地使用權(quán)引起的糾紛； 因存在土地地役權(quán)、相鄰權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。,,房屋糾紛包括：房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋買賣含商品房預售糾紛，房屋租賃糾紛，房屋典當與抵押糾紛，房屋繼承糾紛和相鄰關(guān)系產(chǎn)生的房屋糾紛。 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營糾紛包括：在房地產(chǎn)批租、拆遷、工程建設(shè)、中介服務(wù)和售后服務(wù)諸房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中產(chǎn)生的相應(yīng)糾紛。,,(3)按照房地產(chǎn)所涉及的民事權(quán)利的性質(zhì)不同，

3、可以分為 房地產(chǎn)物權(quán)糾紛包括：房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)確認糾紛，房地產(chǎn)抵押糾紛，土地地役權(quán)、房地產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛。 房地產(chǎn)債權(quán)糾紛有：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛，房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)交換、房屋租賃糾紛。,,三、房地產(chǎn)糾紛的特點 1糾紛類型多且新穎 2涉及面廣、影響深遠 3爭議標的額大 4法律關(guān)系復雜 5房地產(chǎn)糾紛的政策性極強,四、處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù)和原則 (一)處理房地產(chǎn)糾紛的依據(jù) (1)對于法律有明文規(guī)定的，應(yīng)當適用法律規(guī)定。 (2)對于法律沒有明文規(guī)定的或雖有規(guī)定但已被廢止的，應(yīng)當適用有關(guān)房地產(chǎn)政策，包括有關(guān)的司法政策。 (3)對于既無法律又無明確政策依據(jù)的，應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟的規(guī)則和民法、房地

4、產(chǎn)法等法律的基本原則，乃至公認的學理，結(jié)合具體糾紛的實際情況，合理地加以處理。,,(二)處理房地產(chǎn)糾紛的原則 1法治原則 2穩(wěn)定原則 3平等保護原則 4歷史與現(xiàn)實相結(jié)合原則 5促進發(fā)展原則,,討論 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓過程中 容易產(chǎn)生哪些糾紛？,第二節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的解決,一、房地產(chǎn)糾紛的協(xié)商與調(diào)解 (一)協(xié)商 協(xié)商是指房地產(chǎn)糾紛的當事人在平等互利的基礎(chǔ)上，以自愿互諒的精神直接磋商，分清是非，明確責任，為自行解決爭議進行協(xié)議的方式。 優(yōu)點：簡單易行，靈活方便，解決糾紛的方式成本最低，且便于日后合作。,,以協(xié)商方式解決糾紛須遵照的原則： (1)平等自愿。 (2)合法原則。 (

5、3)不得損害社會和他人合法權(quán)益原則。,,(二)調(diào)解 調(diào)解，是指在第三方的主持下，房地產(chǎn)糾紛當事人通過平等協(xié)商，自行解決糾紛的方式。根據(jù)第三方的身份和調(diào)解協(xié)議的效力，調(diào)解可以分為三種： 1、民間調(diào)解 2、行政機關(guān)的調(diào)解 3、人民法院在訴訟程序中的調(diào)解,,人民調(diào)解與行政調(diào)解的不同： (1)人民調(diào)解是民間調(diào)解，是一種群眾性的民主自治活動；行政調(diào)解屬于官方調(diào)解，是一種行政職能活動。 (2)人民調(diào)解的對象是爭議不大的公民個人之間的民事糾紛；行政調(diào)解的對象一般是具有行政隸屬關(guān)系的民商糾紛。 (3)調(diào)解協(xié)議效力不盡相同。,,人民調(diào)解與法院調(diào)解的不同： (1)調(diào)解活動的性質(zhì)不同。 (2)調(diào)解組織的性質(zhì)不同

6、。 (3)調(diào)解對象不同。 (4)調(diào)解效力不同。,二、 行政調(diào)處 行政調(diào)處是按照有關(guān)法律規(guī)定，必須由法定機關(guān)和部門對特定的房地產(chǎn)糾紛先行調(diào)解和解決的方式。法律規(guī)定必須適用行政調(diào)處的房地產(chǎn)案件有： (1)土地管理法第16條規(guī)定：土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由人民政府處理。 (2)土地管理法實施條例第25條第三款規(guī)定：對被征收土地補償標準有爭議的，由市縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。 (3)城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部

7、門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。,,行政調(diào)處程序： （1）申請和受理。 （2）調(diào)查取證。 （3）先行調(diào)解。 （4）處理決定或裁決。 （5）申請行政復議或提起訴訟。,,三、房地產(chǎn)糾紛的行政復議 房地產(chǎn)糾紛的行政復議，是指因房地產(chǎn)糾紛的當事人不服行政機關(guān)的處理決定，而依法向有復議權(quán)的行政機關(guān)請求審查和裁決的行政法律行為。行政復議對于防止和糾正違法或者不當?shù)木唧w行政行為，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，保障和監(jiān)督行政機關(guān)依法行使職權(quán)有著重要意義。,房地產(chǎn)糾紛的行政復議須經(jīng)下列程序： 1復議申請 公民、法人或者其他組織認為房地產(chǎn)行政主管機關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益

8、的，可以自知道該具體行政行為之日起60日內(nèi)向有管轄權(quán)的房地產(chǎn)行政主管機關(guān)或者人民政府提出行政復議申請。 復議申請書應(yīng)載明以下內(nèi)容： (1)申請人和被申請人的基本情況。 (2)申請復議的要求和理由。 (3)提出復議申請的日期。,,2復議的受理 行政復議機關(guān)收到行政復議申請后，應(yīng)當在5日內(nèi)進行審查，對不符合行政復議法規(guī)定的行政復議申請，決定不予受理，并書面告知申請人； 3復議案件的審理 行政復議機關(guān)在對被申請人作出的具體行政行為進行審查時，認為其依據(jù)不合法，本機關(guān)有權(quán)處理的，應(yīng)當在30日內(nèi)依法處理； 4行政復議的決定 行政復議機關(guān)應(yīng)當自受理申請之日起60日內(nèi)作出行政復議決定；,按照下列規(guī)定作

9、出行政復議決定： (1)具體行政行為認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，程序合法，內(nèi)容適當?shù)?，決定維持。 (2)被申請人不履行法定職責的，決定其在一定期限內(nèi)履行。 (3)具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法；決定撤銷或者確認該具體行政行為違法的，可以責令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為：主要事實不清、證據(jù)不足的。適用依據(jù)錯誤的。違反法定程序的。超越或者濫用職權(quán)的。具體行政行為明顯不當?shù)摹?,(4)被申請人不按照行政復議法第23條的規(guī)定提出書面答復、提交當初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料的，視為該具體行政行為沒有證據(jù)、依據(jù)，決定撤銷該具體行

10、政行為。,四、房地產(chǎn)糾紛的仲裁解決 (一)房地產(chǎn)仲裁的概念和特征 1概念 房地產(chǎn)仲裁，是指民事主體之間因房地產(chǎn)發(fā)生糾紛，同意并請求房地產(chǎn)仲裁機構(gòu)對爭議做出公正裁決的活動。,,2特征 (1)仲裁解決以雙方當事人自愿為前提。 (2)仲裁具有強制性。 (3)仲裁具有保密性。 (4)仲裁員可以由當事人自由選擇。 (5)不實行地域管轄和級別管轄。 (6)一裁終局原則。,,3、仲裁與訴訟的共同點 (1)都是一種在第三者主持下解決爭議的活動。 (2)都是以民事法律法規(guī)作為實體法依據(jù)的。 (3)仲裁規(guī)則必須以民事訴訟法為基礎(chǔ)，在解決爭議時必須貫徹一定的程序規(guī)則，這與訴訟相同。,,4、仲裁與訴訟的區(qū)別 (1

11、)性質(zhì)不同。 (2)解決糾紛的范圍不同。 (3)取得管轄權(quán)的原因不同。 (4)解決糾紛的主持者不同。 (5)遵循的原則和制度有所不同。,,3、仲裁制度的優(yōu)點 （1）更具有公正性、權(quán)威性和徹底性。 （2）當事人享有很大的自主性。 （3）程序簡便，方式靈活。,,(二)房地產(chǎn)仲裁的程序 1仲裁的申請 當事人申請仲裁須符合的條件是： (1)有仲裁協(xié)議。 (2)有具體的仲裁請求和事實、理由。 (3)屬于仲裁委員會的受理范圍。,2仲裁的受理 仲裁委員會收到仲裁申請書之日起5日內(nèi)，認為符合受理條件的，應(yīng)當受理，并通知當事人。 3組成仲裁庭 仲裁庭可以由3名仲裁員或者1名仲裁員組成。 4開庭和裁決 仲裁

12、委員會應(yīng)當在仲裁規(guī)則規(guī)定的期限內(nèi)將開庭日期通知雙方當事人。 5裁決的執(zhí)行 當事人應(yīng)當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以按照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。,五、房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決 (一)房地產(chǎn)訴訟的基本類型 房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指人民法院在房地產(chǎn)糾紛當事人和其他訴訟參與人的參加下，通過訴訟程序，解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。 房地產(chǎn)訴訟分為兩大類：一類是房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟；另一類是房地產(chǎn)糾紛的行政訴訟。 例如，平等主體當事人之間發(fā)生了土地使用權(quán)歸屬糾紛，雙方依法請求土地主管部門進行行政調(diào)處。,,房地產(chǎn)民事訴訟與房地產(chǎn)行政訴訟的區(qū)別： 1解決糾紛的性質(zhì)不同 2提起訴

13、訟的主體不同 3訴訟的目的不同 4訴訟的原則與方式不同 5適用的法律不同 6是否調(diào)解不同,,（二）房地產(chǎn)行政訴訟 1、房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍 （1）行政許可 （2）行政裁決 （3）房地產(chǎn)登記 （4）房地產(chǎn)行政處罰,房地產(chǎn)行政訴訟的受案范圍具體有： 對罰、款吊銷許可證和執(zhí)照、責令停產(chǎn)停業(yè)、沒收房地產(chǎn)的處罰不服的； 認為房地產(chǎn)行政管理機關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的； 認為符合法定條件申請房地產(chǎn)行政管理機關(guān)頒發(fā)使用證、產(chǎn)權(quán)證、準建證和其他權(quán)證，而房地產(chǎn)行政機關(guān)拒絕頒發(fā)或不予答復的； 申請房地產(chǎn)行政機關(guān)行使保護人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責，而房地產(chǎn)行政機關(guān)拒絕履行或不予答復的； 認為房地產(chǎn)行政管理機關(guān)違

14、反要求履行義務(wù)的。,,以下房地產(chǎn)糾紛則不屬行政訴訟受案范圍： 行政法規(guī)、規(guī)章或房地產(chǎn)行政管理機關(guān)制定、頒發(fā)的具有普遍約束力的決定、命令； 對房地產(chǎn)行政機關(guān)工作人員獎懲、任免等決定； 法律、法規(guī)規(guī)定由房地產(chǎn)行政機關(guān)最終裁決的具體行政行為； 法律、司法解釋規(guī)定不予受理的案件。,,2、房地產(chǎn)行政訴訟的原則 (1)只審查具體行政行為的合法性。 (2)被告負有舉證責任。 (3)訴訟期間不停止具體行政行為的執(zhí)行，有法定情況的除外。 (4)不適用調(diào)解原則,,3、房地產(chǎn)糾紛行政訴訟的程序 （1）起訴和受理 （2）審理和判決 （3）上訴 （4）申訴 （5）執(zhí)行,,（三）房地產(chǎn)民事訴訟 民事訴訟的房地產(chǎn)案件受案

15、范圍有：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，房地產(chǎn)銷售糾紛，房地產(chǎn)租賃糾紛，房地產(chǎn)抵押與典當糾紛，房地產(chǎn)贈與、析產(chǎn)、繼承糾紛，房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛等。 房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟的管轄有：級別管轄、地域管轄和專屬管轄。,房地產(chǎn)民事訴訟基本程序 1、起訴和受理 (1)起訴。根據(jù)民事訴訟法第108條的規(guī)定，起訴必須符合如下條件： 原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。 有明確的被告。 有具體的訴訟請求和事實、理由。 屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄的范圍。 (2)受理。人民法院接到起訴后應(yīng)當審查是否符合起訴條件。,,2審理前的準備 人民法院應(yīng)當在立案受理之日起5日內(nèi)，將起

16、訴狀副本送達被告。被告應(yīng)當在接到起訴狀副本之日起15日內(nèi)提交答辯狀。被告提出答辯狀的，人民法院應(yīng)當在收到之日起5日內(nèi)將答辯狀副本送達原告。,3開庭審理 法庭調(diào)查按照下列順序進行：(1)當事人陳述。(2)告知證人的權(quán)利義務(wù)，證人作證，宣讀未到庭的證人證言。(3)出示書證、物證和視聽資料。(4)宣讀鑒定結(jié)論。(5)宣讀勘驗筆錄。 法庭辯論按照下列順序進行：(1)原告及其訴訟代理人發(fā)言。(2)被告及其訴訟代理人答辯。(3)第三人及其訴訟代理人發(fā)言或者答辯。(4)互相辯論。,,4作出裁判 人民法院對公開審理或者不公開審理的案件，一律公開宣告判決。當庭宣判的，應(yīng)當在10日內(nèi)發(fā)送判決書；定期宣判的，宣判

17、后立即發(fā)給判決書。 判決書應(yīng)當寫明：(1)案由、訴訟請求、爭議的事實和理由。(2)判決認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。(3)判決結(jié)果和訴訟費用的負擔。(4)上訴 期間和上訴的法院。判決書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章。,5上訴 (1)提起上訴。當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權(quán)在判決書送達之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。當事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權(quán)在裁定書送達之日起10日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。 (2)二審審理。第二審人民法院應(yīng)當對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查。 (3)二審裁判。第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：原判決

18、認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判 決。原判決適用法律錯誤的，依法改判。原判決認定事實錯誤，或者原判決認定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判。原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。,,討論 如何解決房地產(chǎn)買賣中的糾紛？,第三節(jié) 常見房地產(chǎn)糾紛處理的簡要分析,一、土地使用權(quán)糾紛 (一)國有土地使用權(quán)出讓糾紛 供地方式 出讓方式 1土地使用權(quán)出讓合同主體問題 依照城市房地產(chǎn)管理法和最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱解釋)處理土地使用權(quán)出讓合同問題。

19、 土地使用權(quán)出讓合同的主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。,2土地使用權(quán)出讓合同客體問題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實施之后，根據(jù)該法和解釋的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。 出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準手續(xù)而不能交付土地 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,,(二)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 1、轉(zhuǎn)讓主體問題 在城市房地產(chǎn)管理法頒布實施之后，根據(jù)該法和解釋，轉(zhuǎn)讓方未取得

20、出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效。,2轉(zhuǎn)讓合同的客體問題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。 未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用的轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán),,3轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的年限問題 以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限

21、后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。,4轉(zhuǎn)讓合同擅自改變出讓合同中約定的土地用途問題 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，法院將予以支持。 5轉(zhuǎn)讓合同與變更登記關(guān)系問題 轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。,6重復轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問題 土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手

22、續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。 均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況,,二、房地產(chǎn)開發(fā)中的糾紛 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)問題 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前當事人一方已取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。,,(二)未經(jīng)批準以劃撥土地使用權(quán)投資開發(fā)房地產(chǎn)問題 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂

23、立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。,,(三)超額投資問題 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。,(四)房屋實際建筑面積不符合合同約定的分配問題 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 房屋

24、實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準；,(五)房地產(chǎn)利益分配問題 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，法院不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴，具體包括： (1)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準。 (2)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 (3)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,,(六)開發(fā)違法建筑的責任分配問題 當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當

25、事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。,(七)“假合建”問題 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險：只分配固定數(shù)量房屋的；只收取固定數(shù)額貨幣的；只以租賃或者其他形式使用房屋的。,,三、房地產(chǎn)買賣糾紛 (一)廣告問題 商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的

26、確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。,,(二)預售合同問題 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為 由，請求確認合同無效的，法院不予支持。,(三)欺詐問題 合同法規(guī)定，因欺詐而訂立的合同，當事人可以請求解除。 (1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 (2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 (3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預

27、售許可證明。 (4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。 (5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。,,(四)房屋質(zhì)量問題 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。,,(五)房屋面積“縮水”、“漲水”問題 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；,(六)房屋權(quán)屬證明問題 由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬

28、證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約金： (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。 (2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。 (3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。,,(七)房屋包銷問題 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當事人另有約定的除外。,(八)按揭貸款問題 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，導致商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，法院將予以支持。,,(九)在建房屋買賣中買受人權(quán)利與承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)協(xié)調(diào)問題 按照合同法第286條規(guī)定，在建工程的承包人對于建設(shè)工程價款的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但是，當消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。,