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1、智能化物業(yè)管理綜合信息平臺 ——萬科物業(yè)EBA設備遠程監(jiān)控系統(tǒng) 　　一、引言 　　物業(yè)管理（Property Management）在20世紀80年代從香港引入我國內地。經過三十多年的發(fā)展，市場日趨規(guī)范、成熟。據《2013-2017年國際物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展經驗分析報告》統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)總數將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。其中，為大家所熟知的著名的物業(yè)管理企業(yè)有：萬科物業(yè)、長城物業(yè)、陸家嘴物業(yè)、華僑城物業(yè)、均豪物業(yè)等。 　　面對激烈的市場競爭環(huán)境，作為服務性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)范管理、提高服

2、務質量的同時，也必須考慮降低其運營成本。隨著其基礎技術網絡通信及傳感技術等日益發(fā)展成熟，物聯網技術在物業(yè)管理領域也逐漸得到體現。 　　二、物聯網 　　互聯網（Internet）技術發(fā)展至今，已經為人類的生活和工作帶來了極大的便利，也在逐步改變著人類的生活模式。 　　將與人類關系密切的“物”融入互聯網，從而通過網絡系統(tǒng)實現人與物、物與物的交互，是網絡通信技術發(fā)展至今人們自然產生的愿望。因此，物聯網（the Internet Of Things，或簡寫為IOT）概念也就應運而生。 　　網絡通信系統(tǒng)只是信息交互的途徑，而獲取與“物”相關的信息是物聯網的另一個基礎技術，即：感知

3、層技術，其中包括傳感技術等。如：煙霧傳感器可以告訴人們可能發(fā)生的火災，車載GPS可以告訴人們該車輛目前所處的位置。 　　將傳感器等采集到的數據經過網絡系統(tǒng)傳輸至后臺，再由后臺軟件系統(tǒng)進行分析處理，并根據分析處理結果將信息或控制通過網絡系統(tǒng)發(fā)送至相應對象（人或物）。由此，即實現了上述人與物、物與物的交互。 　　以上即物聯網的三個技術層面：感知（數據采集）、網絡（數據傳輸）、應用（數據處理）。 　　三、智能化物業(yè)管理綜合信息平臺 　　“智能化物業(yè)管理綜合信息平臺”旨在應用先進的物聯網技術提高物業(yè)管理的服務質量、工作效率，同時降低物業(yè)管理企業(yè)運營的人力及能耗成本。 　　

4、各種與物業(yè)管理密切相關的消防、安防、樓控等系統(tǒng)在樓宇自控系統(tǒng)中已得到廣泛的應用。綜合信息平臺即將消防、安防、樓控系統(tǒng)以及其它系統(tǒng)（如：設備管理、能源管理、水電氣表數據采集、人員管理等系統(tǒng)）集成一體，按物管業(yè)務需求將信息匯集到物管企業(yè)的以城市為單位的區(qū)域中心以及物管企業(yè)的集團中心進行后臺處理，實現智能化的物業(yè)管理。 　　圖2.綜合信息平臺物聯網三層結構 　　圖3. 綜合信息平臺網絡結構 　　消防、安防、樓控在一個物管項目（住宅小區(qū)或寫字樓等）中通常是分別獨立的系統(tǒng)，綜合信息平臺將所有設備運行及管理信息匯集于中心服務器，通過后臺應用軟件按物管需求實現跨子系統(tǒng)的聯動，實現子系統(tǒng)間以

5、及設備間的互通，達到更為智能化的管理。 　　集中的設備管理系統(tǒng)，可對分散于各項目的被管理設備實行遠程實時監(jiān)控，發(fā)現設備故障即可通過手機短信等手段將維修需求及時通知維修人員，如此可達到減少維護人員從而降低人力成本的目的。傳統(tǒng)物管，每個項目通常安排幾個水電工常駐項目現場；而在綜合信息平臺支持下，信息系統(tǒng)自動檢測設備狀態(tài)，無需安排人力進行現場巡查，水電工等設備維護人員可由區(qū)域中心集中管理，根據系統(tǒng)產生的維修要求臨時派往故障點，從而實現維護人員的共享。能耗采集及能效分析系統(tǒng)是物管企業(yè)確定降低運營能耗方案的重要依據。 　　四、萬科物業(yè)EBA設備遠程監(jiān)控系統(tǒng) 　　作為國內物業(yè)管理的龍頭企

6、業(yè)，萬科物業(yè)迄今已接管各類物業(yè)管理項目270380余個，其中38個在管項目榮獲由國家建設部頒發(fā)的 “國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”榮譽稱號，管理項目遍及全國58個大中城市。 　　隨著萬科地產開發(fā)項目數量不斷增加,各類機電、智能化設備的數量呈倍數遞增，各物業(yè)公司規(guī)模不斷擴大，物業(yè)管理面對用工成本不斷升高，設備維護保養(yǎng)部門項目離散管理、投入產出比不斷降低和物價不斷上升的情況下，必須提升設備經濟運行管理、預防性管理能力，提升內部運作效率。在保證現場品質前提下，除加強人員管理外，必須應用科學的技術管理手段，設備維護保養(yǎng)才能達到質的飛越?；谝陨显?，于2012年11月7日，萬科自主研發(fā)的“物業(yè)設備遠

7、程監(jiān)控管理系統(tǒng)” 成功獲得國家專利，這是中國物業(yè)行業(yè)中誕生的第一個國家專利！ 　　> 物業(yè)設備遠程監(jiān)控管理系統(tǒng)（簡稱EBA）能對小區(qū)的各公共區(qū)域、設備房及設備房內的各個設備進行遠程遙測、可以遠程顯示各設備的基本參數，比如：溫度、電壓、電流、壓力、電度、照度設備運行狀態(tài)、水位高度等參數；實時監(jiān)視系統(tǒng)和設備的運行狀態(tài)，記錄和處理相關數據，檢測和自動派回工單，從而實現自動填寫設備運行表等質量記錄，減少人員到現場巡查的頻次，從而實現減少運行人員或無人值守，提高小區(qū)設備運行的可靠性及安全性；實現定時自動巡檢，及時發(fā)現設備問題，確保設備安全運行。通過數據收集分析，逐步形成預防數據和預測使用壽命；遠程

8、控制、遠程調試工作站/終端的一些設備，比如：變頻控制的復位、斷路器的復位、分閘、合閘、水泵啟動停止等。實現遠程集中監(jiān)控全國所有物業(yè)項目設備的運行情況和實現集團內全國所有設備集約化管理的目的。還可以對設備運行歷史數據進行分析，給設備預防性設備維護保養(yǎng)提供數據基礎。手動自動派單系統(tǒng)給技術員績效考核提供依據。系統(tǒng)還具有設備檔案模塊、天氣預警模塊、設備維修知識庫模塊、設備圖像聯動控制模塊、能源管理模塊、智能照明管理；中央空調控制、智能照明、移動應用、二維碼應用、遠程技術指導和集中調度系統(tǒng)等延伸的管理功能。 　　> 萬科EBA系統(tǒng)已在萬科物業(yè)管理的深圳、廣州、上海、東莞等36個項目落地應用，除在住

9、宅成熟應用外，在綜合體、寫字樓等也有應用。利用建造成本低和后期設備維護、物業(yè)管理成本低的優(yōu)勢，最終將實現通過集團主數據中心，結合調度中心、城市地圖、計劃任務管理等系統(tǒng)，為建設一個全國性智慧物業(yè)管理和智慧社區(qū)打下堅實的基礎。 　　五、結束語 　　當前，物業(yè)管理密切相關的消防、安防、樓控等通常是孤立的系統(tǒng)。應用先進的軟硬件技術可以實現子系統(tǒng)之間、設備之間，以及人與系統(tǒng)、設備之間的互通，從而構建出一個更加智能化的物業(yè)管理信息平臺。作為物業(yè)管理企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，須考慮應用先進的IT技術，在提高其服務質量的同時降低運營成本。 　　隨著住宅小區(qū)智能化程度的進步，以及住戶對物業(yè)管理水平要求的提升，類似“萬科EBA設備遠程監(jiān)控管理系統(tǒng)”這樣的應用將迎來更大的發(fā)展空間！