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1、住宅建設(shè)項(xiàng)目投資及成本控制 住宅建設(shè)項(xiàng)目投資及成本控制 2017/09/06 摘要：住宅建設(shè)過(guò)程中，投資與成本的控制十分重要。文章從住宅建設(shè)的項(xiàng)目的決策、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工，分別闡述了其過(guò)程中投資與成本的控制措施。 關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)；項(xiàng)目；投資；成本 住宅建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)為施工周期長(zhǎng)、投資范圍大、資金構(gòu)成多樣化、項(xiàng)目環(huán)節(jié)多、外界影響因素多等[1]，導(dǎo)致投資的管理與成本的控制過(guò)程是變化的，包含了對(duì)投資計(jì)劃的剖析及驗(yàn)證，還有后續(xù)執(zhí)

2、行情況的追蹤、檢驗(yàn)、分析和評(píng)價(jià)，及時(shí)觀察出其過(guò)程中產(chǎn)生的偏差并分析其原因，從而采取有效的針對(duì)措施，使項(xiàng)目建設(shè)獲得預(yù)期的投資效益和社會(huì)效益。住宅建設(shè)過(guò)程的項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工階段四個(gè)階段，都要根據(jù)目標(biāo)值，采取一定的方式方法，做出投資與成本的控制。此外，為適當(dāng)?shù)靥岣咦≌ㄔO(shè)質(zhì)量上的可靠性，應(yīng)盡量控制相應(yīng)的成本，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與成本的最佳結(jié)合。 1項(xiàng)目決策階段的控制策略 項(xiàng)目決策起到龍頭作用，不同的決策目標(biāo)和問(wèn)題因?yàn)闆Q策者的不同會(huì)產(chǎn)生差異，但總原則在于科學(xué)、民主，遵循決策程序，完善前期工作，便于準(zhǔn)備判斷。首先，要基于項(xiàng)目做出市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)其前景并分析走向；其次，提出項(xiàng)

3、目方案，作出投資成本的估算；最后，比較各種方案并作出取舍。投資決策的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到住宅項(xiàng)目建設(shè)的投資成本及收益，估算值還決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資管理目標(biāo)的限額，更是貫穿項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程，對(duì)其后的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工階段的投資成本也有控制作用[1]。住宅建設(shè)項(xiàng)目從計(jì)劃、構(gòu)想起，通過(guò)可行性的研究，再進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工，到最后的竣工驗(yàn)收，前期的決策工作對(duì)投資成本的控制有非常重要的作用。所以，科學(xué)有效地把項(xiàng)目決策工作做好，可減少投資的失誤、提高建設(shè)項(xiàng)目的綜合性效益。 2設(shè)計(jì)階段的控制策略 設(shè)計(jì)階段在投資的成本控制中最為重要，設(shè)計(jì)中技術(shù)的應(yīng)用直接影響成本的控制，有重要的經(jīng)濟(jì)

4、意義。設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足工程質(zhì)量和功能的前提下，做好投資預(yù)控的計(jì)算。 2.1選擇最佳設(shè)計(jì)單位及方案 建設(shè)單位應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案做出綜合對(duì)比分析并得出性價(jià)比最優(yōu)的方案。選擇過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情形，全面考慮決策階段中所得出的市場(chǎng)定位、規(guī)模、功能要求、房型組合等因素，學(xué)會(huì)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)的來(lái)減少工程造價(jià)。工程中多采用招標(biāo)和方案競(jìng)選的方式來(lái)選擇最終設(shè)計(jì)，在保證住宅的功能、質(zhì)量、項(xiàng)目的工期控制等目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 2.2實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì) 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)就是依據(jù)行業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用標(biāo)準(zhǔn)化圖樣、統(tǒng)一的建筑參數(shù)等，如住宅柱網(wǎng)、層高及其他構(gòu)

5、件的參數(shù)、尺寸應(yīng)盡量統(tǒng)一。這樣可以加快工程進(jìn)度、節(jié)省材料，從而能夠準(zhǔn)確地控制住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資成本。這就要求設(shè)計(jì)單位同建設(shè)單位做好詳盡的溝通，知悉住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及功能要求，從而選擇合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的要求，確定住宅面積分配、功能分區(qū)及使用材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而控制住宅單位面積成本。 2.3推行限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)即用確定的投資估算來(lái)控制初步的設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)得出的投資額和工程量細(xì)分到各單項(xiàng)、單位、分部分項(xiàng)工程，分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)不要超出限額，使項(xiàng)目的總投資控制在設(shè)計(jì)階段。住宅項(xiàng)目在決策和設(shè)計(jì)階段都要有明確的限額投資目標(biāo)，施工階段更嚴(yán)格地控制設(shè)計(jì)的變

6、更，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。此外，應(yīng)采用同一造價(jià)指標(biāo)分配各階段、各專業(yè)的限額，盡量避免價(jià)格變動(dòng)影響設(shè)計(jì)。 3項(xiàng)目招標(biāo)階段的控制策略 工程招標(biāo)是目前競(jìng)爭(zhēng)最充分的采購(gòu)手段，但必須要做到公平、公正、公開(kāi)，使得選出的中標(biāo)人是眾多投標(biāo)人中非常優(yōu)秀的，從而能夠節(jié)省投資，得到高質(zhì)量的工程和服務(wù)。因此在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程的采購(gòu)過(guò)程中，招標(biāo)為首要考慮的方式。然而，由于招投標(biāo)過(guò)程中舞弊現(xiàn)象仍較多，我國(guó)的市場(chǎng)監(jiān)管方面亟需改善，所以在確保建設(shè)項(xiàng)目本身利益前提下，需做好幾個(gè)方面，首先需對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，包括投標(biāo)人的資質(zhì)、技術(shù)、業(yè)績(jī)、管理及資信方面，排除一部分不合要求的投標(biāo)人，讓施工信用良好、

7、質(zhì)量可靠的施工承包商和供應(yīng)商獲得名額，對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行工程造價(jià)管理和住宅建設(shè)的投資是十分好的；其次進(jìn)行評(píng)標(biāo)，本著“公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)”的精神，分析比較和評(píng)審?fù)稑?biāo)文件，推薦中標(biāo)候選人；然后是工程承包合同的簽訂，主要的合同條款需要明確，使自己的權(quán)益得到最大的維護(hù)，有效控制建設(shè)成本，并且合同結(jié)算方法也要初步地明確，合同價(jià)變更時(shí)的措施，材料、設(shè)備供應(yīng)要求，分包工程如何進(jìn)行管理等，避免產(chǎn)生“低報(bào)價(jià)、高索賠”的問(wèn)題[2]。 4項(xiàng)目施工階段的控制策略 施工階段對(duì)于控制投資成本非常重要，投資的落實(shí)階段就從施工開(kāi)始。在施工過(guò)程中，首先要對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，定期對(duì)實(shí)際投資與目

8、標(biāo)之間進(jìn)行比較，找出偏差值，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，及時(shí)采取措施進(jìn)行控制。以數(shù)量分析為基礎(chǔ)，偏差通常可分為：投資增多且工期延期、投資增多但工期提前、工期拖延但投資減少、工期提前且投資減少；其次對(duì)工程變更與合同價(jià)款及時(shí)調(diào)整，由于項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)，受客觀因素影響較大，實(shí)際情況與招投標(biāo)時(shí)會(huì)有一些變更，當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，需要盡快進(jìn)行變更，并且盡快進(jìn)行落實(shí)。然后對(duì)施工階段的索賠問(wèn)題也要加以控制，當(dāng)發(fā)生工程索賠后，需要以合同為標(biāo)準(zhǔn)，盡快合理地進(jìn)行處理，同時(shí)也要加強(qiáng)控制，盡可能使索賠減少；最后在竣工結(jié)算階段，工程竣工結(jié)算的工作審查，建設(shè)和監(jiān)理單位要緊密配合，對(duì)于合同條款、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更簽證、工程量、定

9、額單價(jià)、各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，避免各類計(jì)算失誤[3]，嚴(yán)格把關(guān)竣工結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。 5結(jié)束語(yǔ) 總而言之，住宅建設(shè)項(xiàng)目的投資與控制，要求建設(shè)單位方可以建立好全面的投資和控制體系，在住宅項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段，采取科學(xué)有效的方式方法，優(yōu)化項(xiàng)目的策劃階段、設(shè)計(jì)圖紙的方案、資源配置的方案和施工組織的方案，運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制的方式，把住宅建設(shè)項(xiàng)目的投資成本控制在預(yù)控的限額以內(nèi)，保證住宅建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)值，從而獲得整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)效益。 參考文獻(xiàn)： [1]趙丹.我國(guó)新農(nóng)村住宅建設(shè)投融資模式及保障機(jī)制研究[D].北京交通大學(xué),2014. [2]郭一斌.基于住宅項(xiàng)目特征的價(jià)格與成本實(shí)證研究[D].天津大學(xué),2013. [3]路英.某商業(yè)住宅小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目成本管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2013.