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1、康王大廈項(xiàng)目 策略溝通案 目 次 優(yōu)勢(shì)論 論劣勢(shì) 策略思路 項(xiàng)目立案 視覺表現(xiàn) 優(yōu)勢(shì)論 區(qū)位 環(huán)境 潛力 商圈 四位一體的戰(zhàn)略價(jià)值 宏觀產(chǎn)業(yè)分析 上下九路是廣州有名的商業(yè)中心，商鋪林立，進(jìn)駐行業(yè)各式各樣， 集休閑、娛樂、購(gòu)物、觀光于一體，每天的客流量最高峰時(shí)期可達(dá) 100萬人次，強(qiáng)大的消費(fèi)形成深廣的商業(yè)輻射能力。康王路緊鄰上下 九路，與上下九商業(yè)步行街構(gòu)成荔灣區(qū)的黃金“十”字商業(yè)架，受 上下九路商圈的影響最為強(qiáng)烈。 繁華旺地 一線相連 區(qū) 位 區(qū) 位 荔灣區(qū)政府計(jì)劃以康王路為發(fā)展軸線，有機(jī)整合沿線商業(yè)區(qū)和旅 游區(qū)，逐步建成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的中央商業(yè)商務(wù)區(qū)。目前，康 王路沿線兩側(cè)商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)

2、正在進(jìn)行中。 城 市 西 軸 線 康王路在荔灣區(qū)版圖上處于核心地帶，是老城區(qū)南北交通大動(dòng)脈。 康王北路南鄰中山七路，北接?xùn)|風(fēng)西路，西靠荔灣路。 地鐵線從北向西南穿過康王路段，靠近北部與中山七路街口的陳家祠 站為康王路帶來地鐵沿線的便利生活。 近鄰省汽車站、廣州火車站，物流全線暢通，超高平臺(tái)占盡先機(jī)。 環(huán) 境 交 通 與項(xiàng)目緊鄰的陳家祠素以規(guī)模宏大、裝飾精美著稱，是羊城新八景 之一、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 2003年參觀人數(shù)達(dá)到 68萬人次，居 廣州文博景點(diǎn)第一位。豐富的旅游資源給這里帶來了滾滾客源，聚 集了旺盛的人氣，強(qiáng)大的旅游消費(fèi)更是商家選擇的首要條件。 旅 游 環(huán) 境 商 圈 以上下九路主

3、導(dǎo)的 廣州上下九路以其濃郁、獨(dú)特的嶺南商業(yè)文化、建筑風(fēng)格吸引了來 自五湖四海的無數(shù)中外賓客。濃厚的商業(yè)氛圍由南向北輻射整條康 王路，帶動(dòng)康王路的經(jīng)濟(jì)繁榮。 旅游文化商業(yè)圈 輻射南中國(guó)及東南亞地區(qū) 涉及工業(yè)用品、電子電器、家居裝飾、蔬果水產(chǎn)、服裝鞋帽、醫(yī)藥 保健、圖書文具、音像影碟等不同領(lǐng)域，吸引全國(guó)各地以及東南亞 地區(qū)的眾多商家來此洽談生意，已形成一個(gè)專業(yè)采購(gòu)的聚集之地。 商 圈 專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)圈 以康王路為中軸的商圈，將由南至北串連起上下九步行街、新光城 市廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、康王中玉器專業(yè)市場(chǎng)等。同時(shí)這一中軸線也是 荔灣區(qū)居民最密集的地方，商圈總面積占整個(gè)荔灣區(qū) 1/3有多。 康王路商圈形成進(jìn)行

4、時(shí) 商 圈 潛力 根據(jù)市政規(guī)劃，康王路將利用現(xiàn)有 的文化和商業(yè)資源，發(fā)展成為以觀光旅 游、商業(yè)貿(mào)易、休閑購(gòu)物為主導(dǎo)，兼具 高品質(zhì)居住生活的中央商業(yè)商務(wù)區(qū)。 拆遷改建工作進(jìn)展迅速，由南至北已 出現(xiàn)賽博數(shù)碼生活廣場(chǎng)、新光城市廣場(chǎng) 等商業(yè)機(jī)構(gòu)，逐漸形成以康王路為中軸 線的新核心商圈。 論 劣勢(shì) 荔灣區(qū)政府計(jì)劃以康王路為發(fā)展軸線，有機(jī)整合沿線商業(yè)區(qū)和旅游 區(qū)，將該區(qū)域逐步建成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的中心商務(wù)區(qū)。雖有政府規(guī) 劃的支持，但目前康王路商業(yè)氣氛不濃確是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，呈現(xiàn)出了 北淡南濃的特點(diǎn)?？低醣甭啡肆髁坎蛔?，車流多于人流，商業(yè)環(huán)境不 是十分理想。 康王路畸形發(fā)展，“北淡南濃” 劣 勢(shì) 策略思路 經(jīng)

5、營(yíng)定位 主題式專業(yè)市場(chǎng) 為什么要主題式專業(yè)市場(chǎng)？ 專業(yè)化、規(guī)?；?支持點(diǎn) 1 商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型綜合性物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N 新的專業(yè)化、規(guī)模化的主題式商用物業(yè)。 商鋪開發(fā)從獨(dú)立商鋪上升到整體主題經(jīng)營(yíng)，是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，并 且能為發(fā)展商和投資者都帶來可觀的利潤(rùn)空間。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向： 如何把握市場(chǎng)、抓住市場(chǎng)，抓對(duì)“主題”是成功開發(fā)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。 荔灣商鋪求大于供 2004上半年 行政區(qū) 成交面積 比重 同比 全市 27.59 100.0% -1.8% 東山區(qū) 3.57 12.9% -12.3% 越秀區(qū) 0.87 3.2% -4.5% 荔灣區(qū) 1.35 4.9% 33.4% 海珠區(qū)

6、2.75 10.0% -48.9% 芳村區(qū) 0.89 3.2% 106.4% 天河區(qū) 5.19 18.8% 10.7% 白云區(qū) 1.88 6.8% -36.1% 黃埔區(qū) 0.01 0.0% -96.7% 番禺區(qū) 6.04 21.9% -13.9% 花都區(qū) 5.04 18.3% 260.3% 2004年上半年廣州各區(qū) 批準(zhǔn)預(yù)售商鋪成交面積 單位：萬平方米 支持點(diǎn) 2 數(shù)據(jù)分析： 2004年上半年廣州市商鋪批準(zhǔn)預(yù)售的面積為 10.10萬平方米，預(yù)售商 鋪成交面積 16.42萬平方米，總體供求關(guān)系比例為 1： 1.63，求大于供。 但實(shí)際上真正求大于供的集中在東山、越秀、荔灣三個(gè)老城區(qū)以及 天河區(qū)，

7、四區(qū)總的批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1.26萬平方米，預(yù)售商鋪成交面積 為 10.87萬平方米，總體供求關(guān)系比例為 1： 8.63，供需嚴(yán)重不平行，求 遠(yuǎn)大于供。其他四區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售面積為 8.84萬平方米，預(yù)售成交面積 為 5.55萬平方米，總體供求關(guān)系比例為 1： 0.63，求明顯小于供。 荔灣商鋪炙手可熱 支持點(diǎn) 2 娛樂、餐飲、超市等行業(yè)：投資回報(bào)率低 綜合百貨：康王地下商業(yè)城的負(fù)面影響 建成專業(yè)市場(chǎng)可以避免地面人流量嚴(yán)重不足的缺陷，不像普通百 貨依賴人流量，更可以聚集更多人氣。 市場(chǎng)突圍口 專業(yè)市場(chǎng)！ 支持點(diǎn) 3 傳統(tǒng)鋪位： 上下九商業(yè)街、第十甫路、清平街、楊巷，這些鋪位均有 百年的歷史，至今仍是

8、廣州著名的商業(yè)區(qū)。 專業(yè)市場(chǎng)： 清平中藥材市場(chǎng)、十三行服裝批發(fā)市場(chǎng)、黃沙花鳥魚批發(fā) 市場(chǎng)、誼園文具批發(fā)市場(chǎng)、南岸路裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等。 荔灣商業(yè)圈兩大“法寶” 濃厚的商業(yè)氛圍 支持點(diǎn) 4 交通不暢、擁擠嘈雜、停車?yán)щy、環(huán)境臟亂 荔灣專業(yè)市場(chǎng)面臨升級(jí)換代 支持點(diǎn) 5 華林玉器廣場(chǎng)立足華林玉器街的資源優(yōu)勢(shì)，打造 全國(guó)聞名的玉器交易 場(chǎng)所和集散地，其交易輻射至中國(guó)大陸、香港、臺(tái)灣、日本、韓國(guó)及東 南亞等國(guó)家和地區(qū)。 華林玉器廣場(chǎng) 與歷史悠久的華林寺 五百羅漢堂共處一地，構(gòu)成市 區(qū)觀光旅游購(gòu)物的一個(gè)人文景點(diǎn)，觀光購(gòu)物皆宜。豐富的旅游資源為 華 林玉器廣場(chǎng)的繁榮添上濃墨重彩。 依托本地資源準(zhǔn)

9、確定位 支持點(diǎn) 6 我們有這些，為什么不做專業(yè)市場(chǎng)？ 有政府規(guī)劃的有力支持，商圈升值潛力普遍被看好。 擁有絕對(duì)的交通優(yōu)勢(shì)， 四通八達(dá)的樞紐之地，具有很強(qiáng)的廣告效應(yīng)。 與上下九步行街一脈相承，繁華旺地，一線相連，坐享上下九路商業(yè) 圈核心繁華。 荔灣區(qū)專業(yè)市場(chǎng)繁多，已經(jīng)形成一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)聚集地，涉及領(lǐng)域廣， 規(guī)模強(qiáng)大。 陳家祠旅游文化景點(diǎn)帶來的巨大商機(jī)，將納入商家投資首要考慮。 九大軟硬件支撐 支持點(diǎn) 7 我們有這些，為什么不做專業(yè)市場(chǎng)？ 近萬平方米建筑占地，約 120米臨街面寬，達(dá)到建成專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模。 停車場(chǎng)面積近 12000平方米，車位數(shù)量足夠多。 商業(yè)建筑面積達(dá) 18000平方米，易形成一定的

10、規(guī)模效應(yīng)。 負(fù)一層與康王地下商業(yè)城直接相連，并連通陳家祠地鐵站，滿足康 王地下商城人流及路面人流進(jìn)出商鋪的要求。 00 九大軟硬件支撐 支持點(diǎn) 7 對(duì)商鋪采取既租又售的管理政策，一方面有利于對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍的有效 控制，可以回收部分資金作后續(xù)發(fā)展之用；另一方面由于路段升值潛力 較大，租鋪可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 支持點(diǎn) 8 資金回籠快 可持續(xù)發(fā)展 商鋪可租可售 項(xiàng)目立案 案名：盛世洋城 釋義： “盛”，繁榮昌盛，借指項(xiàng)目地處西關(guān)繁華中心，與上下九相連的地理優(yōu)勢(shì)。 “洋”，洋氣，通羊城的“羊”，為古老的西關(guān)老城增添現(xiàn)代商業(yè)色彩。 廣告主題語(yǔ) 主題語(yǔ)： 承接案名的意念，“洋城”與“現(xiàn)代概念”意蘊(yùn)相扣，“康王府”易識(shí)別 項(xiàng)目的 區(qū)位，與古代的“王府”有著某種程度的關(guān)聯(lián)，是一種大戶人家的概念。 備選 LOGO： 備選 LOGO： 視覺表現(xiàn) 招商手冊(cè) 工地圍墻包裝 謝 謝 觀 看