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1、 成 都 寫 字 樓 市 調(diào) 調(diào) 研 報 告 成都市典型寫字樓價格走勢02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 0 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月 喜 年 廣 場 新 希 望 大 廈 新 希 望 國 際 郭 嘉 新 世 界 商 業(yè) 場 新 座 多 項 式 (喜 年 廣 場 ) 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0

2、 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月喜 年 廣 場 1 3 0 0 0 1 3 0 0 0 1 4 5 0 0 1 4 5 0 0 1 4 5 0 0 1 6 0 0 0新 希 望 大 廈 1 3 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4 5 0 0 1 5 0 0 0 1 6 5 0 0新 希 望 國 際 7 9 0 0 6 8 0 0 7 5 0 0 7 5 0 0 8 0 0 0 8 0 0 0郭 嘉 新 世 界 1 2 0 0 0 1 2 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 4

3、 0 0 0 2 0 0 0 0商 業(yè) 場 新 座 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 8 0 9 1 9 0 9 2 8 01）從09年以來，成都市房地產(chǎn)價格不斷上漲，很多樓盤價格突破15000元/平米。2）目前成都市領(lǐng)漲的寫字樓均是銷售進入尾盤或項目資金壓力較小的樓盤，從而帶動整個成都市寫字樓市場。3）成都市2010初房地產(chǎn)價格上漲的原因還在于，年初部分樓盤銷售任務(wù)較低。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年

4、 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月喜 年 廣 場 新 希 望 大 廈 新 希 望 國 際 多 項 式 (喜 年 廣 場 )成都市典型寫字樓成交量走勢 2009年 9月 2009年 10月 2009年 11月 2009年 12月 2010年 1月 2010年 2月喜 年 廣 場 5067 5587 5047 10901 1283 1000新 希 望 大 廈 1351 4695 1096 2325 1248 1148新 希 望 國 際 1992 21195 14063 13516 10745 7081 從上面項目備案看，隨著價格的上漲，成交量逐漸下降。 喜年廣場開

5、盤時間： 2009/4/1 入住時間： 2010/3/30占地面積： 9039.37平方米 竣工日期： 2009/10/30容 積 率： 12.38 建筑面積： 132217.68平方米物業(yè)管理費：16元/平方米月 綠化率： 20%物業(yè)管理附加 信息： 寫字樓16元/月/平米（含中央空調(diào)） 樓層狀況： A座地上49層寫字樓大堂面積 寫字樓大堂高度 8.7電梯數(shù)量 13 電梯服務(wù)面積 51692.31總面積 6.7萬平米 單層面積 1400層高 車位數(shù) 606個 喜年廣場位于成都市東大街，緊鄰春熙路，靠近2號地鐵站出口。喜年廣場總占地13畝，總建面約13萬平米，匯聚了國際甲級寫字樓、精裝公寓、國

6、際酒店、精品商業(yè)四大物業(yè)形態(tài)，是一個多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。 甲級寫字樓 五星級酒店精裝公館 喜年廣場分為東西兩個塔樓，其中東塔為49層（3-49層寫字樓）的超高層寫字樓，建筑高度約190米。 西塔為32層、建筑高度約100米的國際酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級酒店，15-32層為精裝修公寓。 周邊配套：太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋貨堂、新世界百貨等；中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比1 0 0 -1 3 0 1 2 0 1 3 3 0 0 .7 5 3 6 % 2 1 %1 3 1 -1 6 0 2 3

7、3 4 4 8 .9 3 7 % 5 %1 6 1 -1 9 0 0 0 0 % 0 %1 9 1 -2 2 0 8 1 6 3 7 .2 7 2 % 3 %2 2 1 -2 5 0 1 1 9 2 7 5 3 5 .7 8 3 6 % 4 3 %2 5 0 -3 3 0 6 3 1 7 9 4 4 .7 9 1 9 % 2 8 %總 計 3 3 3 6 3 8 6 7 .5 2 1 0 0 % 1 0 0 %產(chǎn)品配比價格趨勢 目前喜年廣場僅剩下43樓以上一些房源，剩余房源約有40多套，銷售是16000-28000元/平米，49層28000元。一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%。 243.78225

8、.53 266.58225.81 226.92 320 234.84106.69111.53267110 117 109 231 150已售罄1 0 0 0 01 1 0 0 01 2 0 0 01 3 0 0 01 4 0 0 01 5 0 0 01 6 0 0 01 7 0 0 0 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月喜年廣場 價格上漲原因分析1）

9、目前喜年廣場項目的外立面以呈現(xiàn)，寫字樓物業(yè)在外立面呈現(xiàn)后，往往價格會上調(diào)。2）目前喜年廣場項目在售的43樓以上的物業(yè)，寫字樓物業(yè)的銷售價格是從低到高價格逐漸增加，因此喜年廣場價格上漲。3）目前喜年廣場銷售率在80%以上，項目銷售進入尾盤銷售期，項目銷售壓力減小，因此項目銷售價格上漲。4）目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價格上漲幅度均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價格是20000元/平米，新希望大廈銷售價格在17000元/平米左右，因此喜年廣場價格上漲。5）喜年廣場的開發(fā)商，花樣年在香港上市，開發(fā)商資金充足，因此開發(fā)商要求的會快任務(wù)不大，項目價格上漲。6）2010年以來，開發(fā)商對政策（房

10、地產(chǎn)政策平穩(wěn)）和房地產(chǎn)宏觀 政策看好，因此價格較高。 新希望大廈開 盤 時 間 ： 2 0 0 9 /4 /2 2 入 住 時 間 ： 2 0 1 0 /1 2 /3 0容 積 率 ： 8 .5 建 筑 面 積 ： 8 1 1 4 0 .0 6 平 方 米停 車 位 ： 3 0 0 綠 化 率 ： 2 7 %物 業(yè) 管 理 費 ： 1 8 .5 0 元 /平 方米 月 樓 層 狀 況 ： 地 上 2 5 層 ， 地 下3 層 ， 建 筑 總 高度 9 3 .9 5 米 寫 字 樓 大 堂面 積 5 0 0 寫 字 樓 大 堂 高度 9電 梯 數(shù) 量 1 0 電 梯 服 務(wù) 面 積 5 7 7

11、1 .2 平 米 /臺總 面 積 5 .7 7 1 2 萬 平 米 單 層 面 積 2 9 0 0層 高 車 位 數(shù) 3 0 0 新希望大廈位于人民南路和航空路交匯處，與首座和火車南站向往，緊鄰商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務(wù)氣氛濃厚。 新希望大廈項目總建筑面積8.2萬平方米，地上24層，地下3層，寫字樓從4-25層，總高93.95米。 周邊配套：富豪酒店、凱賓斯基酒店、首座、商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務(wù)氣氛濃厚。 產(chǎn)品分析面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比2 0 0 -3 0 0 6 1 1 5 1 7 4 .2 8 3

12、 8 % 2 6 %3 0 0 -4 0 0 3 9 1 3 6 6 7 .5 6 2 4 % 2 4 %4 0 0 -5 0 0 4 0 1 8 0 8 0 .8 2 5 % 3 1 %5 0 0 -6 0 0 2 0 1 0 7 8 9 1 3 % 1 9 %總 計 1 6 0 5 7 7 1 1 .6 4 1 0 0 % 1 0 0 % 新希望大廈主要是200-500平米的房源，整個房源可以自由組合。單層主要面積是2900平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開始銷售，目前主要銷售20-22層，價格是15000-17000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。價格趨勢

13、1 0 0 0 01 1 0 0 01 2 0 0 01 3 0 0 01 4 0 0 01 5 0 0 01 6 0 0 01 7 0 0 02 0 0 9 年 4 月 2 0 0 9 年 5 月 2 0 0 9 年 6 月 2 0 0 9 年 7 月 2 0 0 9 年 8 月 2 0 0 9 年 9 月2 0 0 9 年 1 0 月2 0 0 9 年 1 1 月2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月新希望大廈 項目價格上漲分析1）目前新希望大廈項目的封頂，價格會上調(diào)。2）寫字樓物業(yè)的銷售價格是從低到高價格逐漸增加，新希望大廈在低樓層銷售價格

14、從12500元/平米不段上漲，目前在售20-22層，因此價格上漲。3）項目在人民南路三段，緊鄰豐德國際廣場，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)價值高，項目銷售壓力減小，因此項目銷售價格上漲。4）目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價格上漲幅度均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價格是20000元/平米，喜年廣場銷售價格在16000-28000元/平米左右。5）目前新希望在成都市開發(fā)項目有新希望大廈和新希望國際，而新希望國際價格較低，公司定位為快速銷售，而新希望大廈是尋找 利潤。6）2010年以來，開發(fā)商對政策（房地產(chǎn)政策平穩(wěn)）和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價格較高。 新希望國際開盤時間： 2009/3/1 入住

15、時間： 2011-6-00占地面積： 16667.50平方米 建筑面積： 133643.66平方米 容 積 率： 6.6 物業(yè)管理費：6元/平方米月寫字樓大堂面積 550 寫字樓大堂高度 9.7電梯數(shù)量 8 電梯服務(wù)面積總面積 28萬平米 單層面積 2000層高 3.7 車位數(shù) 1160 新希望國際位于天府新城科技商務(wù)核心區(qū)，包括A區(qū)兩座5A甲級Power office和B區(qū)Moco無間隔彈性商務(wù)樓，總建筑面積逾28萬平米。 周邊配套：中、小學(xué)： 成都七中（初/高中），美視國際學(xué)校、四中（規(guī)劃中）、九中（規(guī)劃中）、軟件園國際小學(xué)等 商場： 歐尚、宜家、富森美家居；規(guī)劃中的有伊藤洋華堂、茂業(yè)百貨

16、、美美力誠旗艦店等。周邊寫字樓未來寫字樓有國航世紀(jì)中心，水電大廈、高新國際廣場等等，寫字樓供應(yīng)量巨大。 B座A座 B棟產(chǎn)品分析面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比1 0 0 -2 0 0 2 6 3 4 2 3 5 1 .7 3 4 9 % 3 4 %2 0 0 -3 0 0 1 7 3 4 3 2 2 5 .7 7 3 2 % 3 5 %3 0 0 -4 0 0 5 5 1 8 3 0 6 .6 4 1 0 % 1 5 %4 0 0 -5 0 0 4 6 1 9 6 0 5 .5 9 9 % 1 6 %總 計 5 3 7 1 2 3 4 8 9 .7 3 1 0 0 % 1

17、 0 0 % B座 A座 單層平面圖 6 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 08 0 0 08 5 0 02 0 0 9 年 4 月2 0 0 9 年 5 月2 0 0 9 年 6 月2 0 0 9 年 7 月2 0 0 9 年 8 月2 0 0 9 年 9 月2 0 0 9 年 1 0 月2 0 0 9 年 1 1 月2 0 0 9 年 1 2 月2 0 1 0 年 1 月2 0 1 0 年 2 月新希望國際價格趨勢 新希望國際主要是100-300平米的房源，整個房源可以自由組合。單層主要面積是2000平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開始銷售，目前主要銷售20-25層

18、，價格是7000-9000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。 商業(yè)場新座 王府井商場背后王府井商場背后 商業(yè)場新座位于總府路，王府井百貨的后面，整個項目為商業(yè)裙樓形式，整個樓22層高。1-5層為商場，6-22層位寫字樓。 開盤時間： 2008/10/18 入住時間： 2010/12/31開工日期： 2007/11/1 竣工日期： 2009/6/1占地面積： 3330平方米 建筑面積： 32828平方米容 積 率： 9.2 樓層狀況： 22層323戶物業(yè)管理費：12元/平方米月 項目周邊配套：王府井百貨、伊勢丹百貨、百盛、伊藤洋華堂 項目周邊寫字樓：第一城、正熙國際、時代廣

19、場、財富ID等。 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比40-50 97 3888.26 31% 21%50-60 68 3569.39 21% 19%60-70 102 6847.06 32% 36%70-80 17 1328.8 5% 7%90-100 34 3180.35 11% 17%總 計 318 18813.86 100% 100% 整棟寫字樓共22層，1-5樓為商場（只租不賣）6-22樓為寫字間，其中6樓自用，另9、10、14、15、20、21樓為開零層，其它樓層為整層銷售。 目前項目主要銷售均價從7800元/平米，逐漸漲到9200元/平米。目前項目價格在1000

20、0元/平米左右。 產(chǎn)品分析價格走勢 5 0 0 05 5 0 06 0 0 06 5 0 07 0 0 07 5 0 08 0 0 08 5 0 09 0 0 09 5 0 01 0 0 0 02 0 0 9 年 5 月 2 0 0 9 年 6 月 2 0 0 9 年 7 月 2 0 0 9 年 8 月 2 0 0 9 年 9 月 2 0 0 9 年 1 0 月 2 0 0 9 年 1 1 月 2 0 0 9 年 1 2 月 2 0 1 0 年 1 月 2 0 1 0 年 2 月商業(yè)場新座 項目特點1）交通環(huán)境：春熙路交通較堵塞，上班交通不便利；2）稀缺性：商業(yè)場新座位于春熙路，項目周邊寫字樓

21、多，如時代廣場，第一城、正熙國際、香檳廣場、財富ID、華敏世家、未來還有喜年廣場、鐵獅門、九龍倉等甲級、乙級寫字樓。3）租賃情況：華敏世家，入住率只在70%，時代廣場入住率88%，中環(huán)廣場71%的入住率，未來該項目周邊寫字樓項目眾多，且交通堵塞，未來租賃令人擔(dān)憂。4）商業(yè)場新座處于王府井背后，周邊均是超高層建筑，項目展示效果不好，地標(biāo)性不強。 項 目 名 稱 租 金 范 圍 （ m2） 空 置 率 物 管 費 用 （ m2/元 ） 1 川 信 大 廈 70-85 13% 152 時 代 廣 場 80-105 12% 123 中 環(huán) 廣 場 85-115 29% 164 華 敏 世 家 85-1

22、15 30% 165 國 航 世 紀(jì) 中 心 85-105 15% 186 冠 城 廣 場 60-90 30% 157 城 市 之 心 90-110 7% 208 匯 日 央 擴 90-110 13% 15 9 力 寶 大 廈 65-110 30% 1810 威 斯 頓 聯(lián) 邦 大 廈 90-120 9% 1711 香 格 里 拉 120-150 26% 20 紫金樂章 紫金樂章座落在二環(huán)路北三段21號，二環(huán)路北三段主干道上，交通便利，配套設(shè)施完善，整個項目包含住宅、商務(wù)酒店、寫字間、商業(yè)為一體的綜合型樓盤。該項目臨近火車北站,西臨荷花池批發(fā)商圈，東靠青龍場-高筍塘建材商圈，北望沙河源板塊。

23、寫字樓 紫金樂章設(shè)計為兩梯一戶，面積220-570平米，從開盤到現(xiàn)在一直售價是9500平米左右 。 銀璽國際 商務(wù)公寓住宅 銀璽國際位于廠北路上，距離本項目僅500遠。項目的商務(wù)公寓是位于大商業(yè)上的一棟。 面 積 區(qū) 間 套 數(shù) 總 面 積 套 比 面 積 比30-35 25 773.34 7% 5%36-40 18 708.75 5% 5%41-45 281 12106.73 80% 82%46-50 26 1260.86 7% 8%總 計 350 14849.68 100% 100%產(chǎn)品配比開 盤 時 間 ： 2 0 0 9 /1 1 入 住 時 間 ： 2 0 1 0 年占 地 面 積 ： 約 1 0 畝 建 筑 面 積 ： 整 個 項 目 5 .9 萬 平米容 積 率 ： 7 .9 5 樓 層 狀 況 ： 3 1 層物 業(yè) 管 理 費 ： 2 .6 元 /月 *平 米 車 位 數(shù) ： 2 8 9寫 字 樓 大 堂面 積 1 0 0 寫 字 樓 大 堂 高度 電 梯 數(shù) 量 3 電 梯 服 務(wù) 面 積 總 面 積 1 .4 8 5 萬 平 米 單 層 面 積 5 9 7 .8 6 銀璽國際從09年11月開盤銷售，開始均價在5500-5800元/平米，到現(xiàn)在為止該項目銷售還剩60多套，價格在6800元/平米。