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1、 大廈項目策劃案 1 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 世紀大廈項目策劃案 一、 概述

2、 1、優(yōu)勢 a、地理位置優(yōu)越 , 交通便利 ; b、區(qū)域市場成熟 , 知名度高 ; c、整體規(guī)劃出眾 , 品質較高 ; d、開發(fā) 商實力雄厚 , 目標明確。 2、機會 a、區(qū)域交通體系將進一步完善 , 向陽路北延工程 ; b、周邊商業(yè)配套將進一步豐富 , 京海世貿廣場開盤 ; c、區(qū)域內多數(shù)項目將結案入住 , 競爭對手將逐漸減少 ; 3、威脅 康泰大廈、 GOGO購物廣場、京海世貿廣場正處于強銷期 , 勢必瘋狂爭奪 客戶資源。

3、 二、市場定位 要點闡述 在已經(jīng)認識和把握本案各項產品特點的基礎上 , 全面確立本案在市場中 的”定位”?！倍ㄎ弧钡哪康?, 就是要充分明確在市場中我們產品和其它 產品的”差異” , 鮮明地區(qū)別于競爭對手 , 讓消費者能夠清楚地識別和接 2 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 受我們的產品。”定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其它的人 們一個完美而充分的理由。 產品定位 1、本案是高開區(qū) CBD”最高品質”的項目。 2、本案導入”生

4、態(tài)辦公”的概念。 這一概念的核心是”環(huán)境”、”建筑”與”人”三者之間的關系 , 建立起 以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內核 , 以園林式辦公環(huán)境為外觀形式 的生態(tài)辦公模式?！鄙鷳B(tài)辦公”的概念非常豐富 , 詮釋的空間很大 , 而且 比較新穎 , 市場差異性明顯。同時強調高品質的”服務式”物業(yè)管理服務 , 提出”特色管理、品質服務”的口號 , 將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏? , 發(fā)揮 我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢 , 不但在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn) , 而且經(jīng)過服務進一步提高本案產品品質?！鄙鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念 , 能 夠為本案”

5、高品質樓盤”的定位提供有力支持 , 同時也要補充一些時尚的 要素 , 如”智能化”設計 , 豐富高檔的”商業(yè)化”配套等 , 全方位塑造高品 質形象。 客戶定位 經(jīng)過調查與分析研究 , 本案目標客戶有如下特征 : 1、企業(yè)狀況 : 本地注冊資金在 20 萬元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。 2、購買動機 : 首次置業(yè)自用為主 , 改進辦公條件提高自身形象 ; 二次置業(yè) 投資 , 希望獲取租金回報及升值回報。 3 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 3、心理特征

6、 : 有進取與自我奮斗的價值觀 , 生活高節(jié)奏 , 追求自我利益、 自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足 , 認同文化附加值 , 渴望在忙碌工作后 享受生活 , 具有感性消費心理 , 理性消費行為的交叉狀態(tài)。 4、地域分布 : 以市區(qū)為主要中心 , 外圍輻射保定各市縣。 就是這些人會買我們的產品 , 只有她們需要這樣的產品 , 而我們會竭盡全 力地告訴她們 , 只有我們的產品才會滿足她們的需要 , 她們會由于了解我 們的產品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產品。 三、 本案包裝策劃

7、 在保定房地產市場 , 項目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作 為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產品質量 , 正逐步由”炒作時代”向” 產品時代”過渡。在本案地區(qū) , 本案產品設計及產品質量當屬上乘 , 但由 于市場競爭激烈 , 因此本案產品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法。 項目形象包裝是拋開質量之后的又一主要影響銷售的因素 , 只有將產品的 優(yōu)異性與差異性經(jīng)過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。 包裝 產品 市場 ( 客 戶) 購買 推廣 ( 使之

8、感興趣 ) 4 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 詢 問 訪問 認可 1、本案案名設計 案名設計相當重要 , 它反映了一個項目或產品的或文化的精髓 , 是高度提 煉之后告知市場的產物。一般是具有以下幾個特點 : 一是能反映產品的差 異性 ; 二是能反映項目未來的生活品質 ; 三是通俗易懂 , 朗朗上口。 2、銷售場所包裝策劃 售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中

9、 在此處完成。隨著房地產市場的發(fā)展 , 越來越多的開發(fā)商已認識到售樓處 的重要 : 人性化的現(xiàn)場布置設計影響著消費者對開發(fā)商的信心 , 同時促成 銷售成交。這里的人性化設計與普通產品設計不同 : 一是指對消費者服務 上的人性化安排。主要是指功能性安排 , 如洽談室、簽約室、客服部、銀 行按揭等一站式服務 , 合理的人性化設計會有效地促進客戶愉快順利地完 成交易活動。 售樓處除了服務功能的人性化設計之外 , 還有促成成交的 其它作用。當前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作 , 不再將售樓處作為一 個簡簡

10、單單的辦公場所來安排 , 好的售樓處設計會放松客戶心情 , 增加消 費者對開發(fā)商的信任度 , 增加客戶對項目的認同感 , 以及強化客戶未來辦 公環(huán)境的提高。 功能區(qū)進行路線次序排列 : 5 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 沙盤陳列區(qū)  洽談區(qū)  簽約區(qū)  律師 或公積金辦理區(qū) 休息 室 銀行按揭區(qū) 四、 差異性策劃思路 根據(jù)本案的產品

11、定位、市場定位、客戶群定位 , 經(jīng)慎重推敲 , 隨同銷售周 期安排 , 制定了全程策劃的節(jié)奏安排 , 以求有效快速地消化本案 , 將獨特的 USP安排到各個環(huán)節(jié)中 , 由若干個策劃個案整合為全程方案。 經(jīng)過前面的論述 , 我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細分 , 并已選擇了目標市場。 下一步我們應該針對目標市場進行有效的策略實施 , 整個過程中遵循差異 化策略、周期性策略及組合的策略。 1、 產品預熱期 為求迅速地進行市場告知 , 為本案積累有效客戶 , 喚醒潛在客戶 , 應最大化 地向市場

12、告知本案的信息。建議舉辦產品推介會 , 集聚河北省主流媒體 ( 河北日報、河北工人報、河北經(jīng)濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定 晚報、蓮池周刊、河北電視臺、保定電視臺等 ), 全方位的宣傳推廣在 1- 2 周內全在爆發(fā)出來。過程安排 : 將以上各媒體代表全部安排至一家賓館 ( 如國際俱樂部 ), 負責她們全部的休閑娛樂 , 傍晚在會議大廳舉行產品推 6 2020 年 4 月 19 日 文檔僅供參考 介會 , 每人一份產品說明書 , 并現(xiàn)場進行 POP講解 , 當然各位媒體需每人一

13、 個紅包。 配合安排 : 在推介會之后的 1-2 周內 , 經(jīng)過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒 體, 使本案影響井噴狀的傳播開來。以達到最大化的市場告知預熱。 2、 產品開盤期及強銷期 經(jīng)過前期的預熱 , 本案已積累了部分客戶 , 且已有一定市場認知。此時 , 我 們趁熱打鐵 , 進入產品的開盤期。 ”好的開始是成功的一半” , 此時我們不給市場以任何喘息之機 , 緊鑼密 鼓地開盤 , 依舊經(jīng)過公關活動與媒體推廣為主。在保定制造一個又一個的 新聞點 , 讓保定百姓應接不暇。 形式 : (1) 新聞發(fā)布會 ( 經(jīng)過之前的媒體關系 , 再一次轟炸全市 ) (2) 與中冀、軒宇等汽車公司合作 , 進行一次新產品的市場公關。過程安排 : (1) 新聞發(fā)布會 : 邀請政府官員、設計大師 , 進行產品宣傳 , 開發(fā)商進行大會講話 , 同時制作本地塊及本項目介紹 VCD發(fā)放各位嘉賓 , 之后進行交流酒會 , 安排文藝演出 , 并進行準客戶現(xiàn)場認購 , 同時進行認購抽獎 , 當日開盤。 7 2020 年 4 月 19 日