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1、-秦漢唐-秦漢唐 商業(yè)項目調(diào)研報告 目錄 秦漢唐簡介12 商業(yè)運營保障3 商業(yè)定位及動線4 商業(yè)規(guī)劃 秦漢唐位于著名的大雁塔南廣場西側(cè)，是曲江新區(qū)大唐不夜城項目起點第一站。東臨大雁塔南廣場，西臨大唐通易坊，北臨大雁塔西苑，南接大唐不夜城，處于西安文化商業(yè)區(qū)域的核心位置和秀美婉轉(zhuǎn)的園林環(huán)境之中。秦漢唐項目總占地60畝，總建筑面積12萬平方米。分地上、地下兩部分組成。鑒于大雁塔周邊已形成的建筑文化氛圍，形成了項目的以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，集旅游、休閑、購物、娛樂、餐飲為一體的仿古式商業(yè)街區(qū)。 項目簡介 秦漢唐位置特點，同時具備三個條件：u一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；u二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的高收

2、入的消費群體；u三是交通便利，停車方便。商業(yè)繁榮 人口集中 交通便利選 址項目特點 位置交通曲江商圈中心位置；位于著名的大雁塔南廣場西側(cè)；大唐不夜城核心板塊；東臨大雁塔南廣場，西臨大唐通易坊，北臨大雁塔西苑，南接大唐不夜城；項目周邊共計24路公交車，公共設(shè)施十分完善。 秦漢唐的選址就充分考慮到了超級購物中心地理位置和商圈的重要性 項目位置 位于城市旅游商業(yè)核心區(qū) 項目指標(biāo) 秦漢唐 總用地面積 39740南區(qū)：17314北區(qū)：22426總建筑面積 147797地上：81689地下：66108容積率 2.5建筑密度 65%綠地率 15%車位 1145輛 1 6 0 0 0 0面寬柱距8 2 0 0

3、三 層：4800二 層：4800一 層：4800負(fù)一層：5200負(fù)二層：4800 影城：11000 指標(biāo)數(shù)據(jù) 設(shè)計理念 秦漢唐商業(yè)設(shè)計顧問在建筑設(shè)計一開始就已經(jīng)介入，避免了購物中心今后使用、出租時的不便創(chuàng)意理念：該項目以秦、漢、唐文化及都市休閑文化為主體，借助千年佛教圣地-大雁塔核心旅游資源，集休閑娛樂、餐飲、傳統(tǒng)文化、時尚購物與一體的城市商業(yè)體。 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運營保障 定位與檔次中高端消費人群為主導(dǎo)，年齡段為1845歲為主要消費人群，滿足西安每年3200萬旅游人群中的30%，以及南郊200萬常住人口的西安夜經(jīng)濟消費。客戶規(guī)模 秦漢唐的市場定位確定為“

4、高檔” 完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂 超大規(guī)模型購物中心，面積在12萬平方米檔次 項目主題：打造一個以體驗消費為特點，以“吃、喝、玩、樂”為經(jīng)營核心的散步式商業(yè)街。 外部動線 l 在西北角項目主要入口處，與東北角活動廣場，將穿過基地的東西向道路下沉為半地下橫街，激活了地下一層，使地上、地下融為一體。 l 項目中心建有一個巨大的中央庭院式廣場，形成整個項目聚集人氣的商業(yè)中心，帶動地上、地下的商業(yè)互動，提升總體的商業(yè)價值。l 項目東側(cè)設(shè)有一條步行街貫穿南北，南部餐飲區(qū)設(shè)大型中庭空間集中圍合布置l 建筑造型借鑒秦漢建筑風(fēng)格，“組合式”坡屋面與周圍建筑群落的傳統(tǒng)屋面和諧統(tǒng)一，整體建筑傳

5、統(tǒng)、現(xiàn)代、時尚融為一體。突破百貨商店大空間購物的傳統(tǒng)模式，用中央廣場、下沉橫街、室外步行街、中庭空間將室內(nèi)外商業(yè)空間有機的組合起來，即提升樓層的商業(yè)價值，又使整個建筑群體更為統(tǒng)一。主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口 動線圖 u 10部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；u 店鋪的可視性與通達(dá)性強；u 公共區(qū)域的空間舒適，人性化較強；u 在出租空間上，呈現(xiàn)“兩高”的特點：舒適性高（購物休息區(qū)及天幕景觀區(qū)）、實用率高（露天中庭，不計入建筑面積）。動線圖 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運營保障 功能分區(qū)-1F快樂仙小吃城 1F珠寶飾品時尚餐飲 2F特色餐飲 3F唐邸酒店

6、自由自在-1F 世紀(jì)金花1Fl2F 兒童樂園3F 世紀(jì)金花錦官會世紀(jì)金花-1Fl1Fl2Fl3F 紅酒會所4F 世紀(jì)金花 -1Fl1Fl2F 曲江影院 3Fl4F 餐飲美食 2Fl3F 寶迪名品、汽車展示店1F 東方斯卡拉 -1Fl4F1F休閑餐飲2F3F4F餐飲美食五大功能：1.休閑娛樂功能 3.現(xiàn)代創(chuàng)意藝術(shù)功能 2.美食文化功能 4.時尚購物功能 整體商業(yè)規(guī)劃AB C DE FG 項目平面自由自在電玩城 街鋪 街鋪東方斯卡拉 街鋪-1F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：世紀(jì)金花（女裝、女鞋、女包、英式下午茶、冰激凌、皮具養(yǎng)護、美甲）B/C/D區(qū)：自由自在電玩城、手工藝品、玉器E區(qū)：快樂仙小吃城F區(qū)：東方斯卡

7、拉演藝場G區(qū)：街鋪（珠寶）玉器 項目平面 A區(qū)：世紀(jì)金花（精品服飾、珠寶名表、化妝品、數(shù)碼電器）B/C/D區(qū)：la chapelle、哈根達(dá)斯、錦官會火鍋、面包新語、香芋仙、星巴克）E區(qū)：休閑餐飲、唐邸酒店大堂F區(qū)：CK、迪普菲琳、喜多、鱷魚、eccoG區(qū)：肯德基、波濤眼鏡1F商業(yè)規(guī)劃 項目平面 A區(qū)：世紀(jì)金花（男裝、男鞋、男包、戶外、家電、貝黎詩美容）B/C/D區(qū)：家居館、兒童服飾、錦官會火鍋E區(qū)：SPA咖啡、膠東魚館、唐邸酒店F區(qū)：黃記煌、真味、狀元樓、曼莎茶餐廳G區(qū)：四季戀餐廳、原生態(tài)餐廳2F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：曲江國際影院B/C/D區(qū)：四川會館、凱米寶貝早教、彼得堡E區(qū)：唐邸酒店F區(qū)：一尊

8、皇牛、大董烤鴨、東北媽媽菜G區(qū)：百姓廚房3F商業(yè)規(guī)劃 A區(qū)：曲江國際影院B區(qū)：天幕紅酒F區(qū)：東方斯卡拉G區(qū)：蝦佬圣湯4F商業(yè)規(guī)劃 秦漢唐業(yè)態(tài)比列：樓層 餐飲娛樂 生活配套 零售 主力店B1 31.00% 2.00% 29.00% 38.00%L1 14.00% 10.00% 32.00% 44.00%L2 50.00% 0.00% 10.00% 40.00%L3 80.00% 20.00% 0.00% 0.00%L4 60.00% 0.00% 0.00% 40.00%小計 42.69% 1.62% 17.36% 38.33% 4 2 .6 9 % 1 .6 2 %1 7 .3 6 %4 3 .

9、6 9 %餐飲娛樂生活配套零售主力店主力店 面積（平米）世紀(jì)金花 40000東方斯卡拉 2000曲江國際影院 4000秦漢唐主力店面積： 主力店/次主力店所占比例為38.33； 餐飲娛樂占比42.69； 生活配套占比1.62； 零售占比17.36。 招商策略策略：先確定主力店，再全面招商具體措施：租金：一層 300元/ 二層 180元/ 三層 140元/ 主力店 50元/經(jīng)營方式：租賃 國際知名品牌多10%的品牌是首次進(jìn)入該城市大部分租戶租期長租戶品牌特點： 目錄 秦漢唐簡介123 商業(yè)定位及動線4 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)運營保障 運營策略 秦漢唐在運作時，整體的鋪位的規(guī)劃是按照持有型物業(yè)的需求來做的，

10、整個租金按照市場對比法確定。 通過差異化定位，著重契合項目周邊的常住客群及旅游客群的需求。商業(yè)運營保障 物業(yè)管理l秦漢唐以大唐不夜城商業(yè)管理公司運營，更好地運作該項目；l“秦漢唐”力圖提供給消費者舒適、豐富的購物體驗，這就要求整個建筑規(guī)劃必須滿足顧客購物的需求和心理；商業(yè)運營保障 l消費者在購物過程中并不感到疲勞和煩瑣，因為每一層都有明顯的動線，所有店面都分布在動線兩邊，這樣保證了整個商場中沒有死角；l當(dāng)顧客在這個面積巨大的商場中逛時，寬闊的主動線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會出現(xiàn)在其它商場迷路的情況；商業(yè)運營保障 l巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；l一期還為顧客提供了1145個車位。商業(yè)運營保障 商業(yè)運營保障 車庫進(jìn)出口 車庫進(jìn)出口 完