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1、第一章 房地產與房地產業(yè) 第一節(jié) 房地產一、房地產的概念房地產是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的總和一是從實物形態(tài)上說，房地產是房產和地產相結合的統(tǒng)一物房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關的設施等 第一節(jié) 房地產二是從價值形態(tài)上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體房地產商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產和生活等各種需要房地產商品的價值是指人類一般勞動的凝結 第一節(jié) 房地產三是從產權關系來說，房地產作為社會財富，又是一

2、種資產，反映一定的經濟權利關系由于房地產具有空間位置的不可移動性的特點,在房地產商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產權利關系（包括所有權、占有權、支配權和使用權）的轉移和改變 第一節(jié) 房地產二、房地產的構成和類型（一）建筑地塊建筑地塊是指與房地產開發(fā)建設和經營活動相關并具有特殊用途的土地（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地 第一節(jié) 房地產（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地 第一節(jié) 房地產（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬

3、設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結合體 第一節(jié) 房地產房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房 第一節(jié) 房地產（三）配套基礎設施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施（1）道路、交通設施（2）地下管道等“三通”設施（3）生活配套設施（4）生態(tài)環(huán)境設施 第一節(jié) 房地產三、房地產的經濟特性 1、內涵的統(tǒng)一性房地產的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經濟權利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產”三者有機結合形成的統(tǒng)一體房地產的內涵還包含了一定的經濟權利關系，是商品屬性和資產

4、屬性的統(tǒng)一 第一節(jié) 房地產 2、價值的雙源性房地產價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性另一方面，土地又是社會產物，追加在土地上的人類勞動凝結又增加了土地價值，具有社會經濟資源屬性 第一節(jié) 房地產 3、空間的固定性房地產商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的區(qū)位成為影響房地產價格極為重要的因素決定了房地產商品的單一性和非勻質性給房地產市場帶來了地區(qū)性的重大特點 第一節(jié) 房地產 4、需求的普遍性房地產具有生活資料和生產資料的雙重性質，它可以滿足生產和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質，不同

5、于其它商品 第一節(jié) 房地產 5、效用的長期性同一般商品相比，房地產商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經濟屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長 第二節(jié) 房地產業(yè)一、房地產業(yè)的涵義房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營和管理等各類經濟活動的行業(yè)，是國民經濟中具有生產和服務兩種職能的獨立產業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產經營過程各種參與者之間的經濟關系 第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)的主要經濟活動貫穿于房地產生產、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中在生產過程中，主要是房地產投資開發(fā)在分配過程中，主要是通過房地產市場交換在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物

6、業(yè)管理由于房地產生產經營活動的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關的各類中介服務房地產咨詢房地產經紀房地產評估 第二節(jié) 房地產業(yè)二、房地產業(yè)的行業(yè)屬性房地產業(yè)是屬于第三產業(yè)的一個重要產業(yè)部門第三產業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè)，其產業(yè)特征并不直接生產產品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的生產和生活提供服務，來改善和提高生產效率和人們的生活水平 第二節(jié) 房地產業(yè)房地產業(yè)具有第三產業(yè)的產業(yè)特征房地產的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務活動，并不直接建造房屋本身房地產銷售經營活動，直接從屬于流通領域，而流通行業(yè)理應劃歸第三產業(yè)房地產業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產中介服務業(yè)、

7、房地產金融業(yè)和物業(yè)管理服務行業(yè)，更是第三產業(yè)的直接組成部分 第二節(jié) 房地產業(yè)三、房地產業(yè)的行業(yè)特性 1、先導性和基礎性從房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用來看，房地產業(yè)是一個先導性、基礎性產業(yè)由于房地產開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導，因而房地產業(yè)也就成為先導性產業(yè) 第二節(jié) 房地產業(yè) 2、綜合性和關聯(lián)性從房地產業(yè)與其它產業(yè)的關系來看，它是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產業(yè)的特征房地產業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產、流通和消費各個領域的產業(yè)部門房地產業(yè)的關聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產業(yè)部門密切相關的產業(yè)部門 第二節(jié) 房地產業(yè) 3、資金密集型和高風險性從房地產業(yè)的投資

8、過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業(yè)。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是一個大量資金運作的過程由于房地產投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大自然風險、市場風險、利率風險、經營風險、財務風險、政策法律風險 第二節(jié) 房地產業(yè) 4、級差收益型和區(qū)域性從經濟活動的范圍來看，房地產業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯，地區(qū)性特別強的行業(yè)由于房地產的空間固定性，房地產業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經濟的發(fā)展水平即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產價值出現(xiàn)巨大的分異房地產業(yè)的區(qū)域性還造成房地產市場的地區(qū)

9、性強 第二節(jié) 房地產業(yè) 5、權利主導型和制約性從社會經濟政治關系看，房地產是一種權利主導型的商品，房地產業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關的行業(yè)這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面權利關系的復雜性所引起的外部性特點的制約運作規(guī)范性的制約 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展一、房地產業(yè)與經濟體制改革 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展二、中國房地產業(yè)的發(fā)展的過程（一）第一階段：房地產業(yè)的復蘇階段（19791984） 1、初步明確房地產的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產作為商品開始經營性運作 3、住宅建設恢復性啟動，出現(xiàn)新的生機 （二）第二階段：房地產業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991）

10、 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進，住房商品化開始實施 3、房地產開發(fā)規(guī)模擴大，房地產業(yè)獲得初步發(fā)展 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展 （三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進展 2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展 3、房地產開發(fā)規(guī)模迅速擴張第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展（四）第四階段：盤整消化和調整發(fā)展期（19962000） 1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴大商品房市場需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業(yè)成為新經濟增長點，促進國民經濟增長 第三

11、節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ）形成這一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的發(fā)動力。住房分配貨幣化的改革（2）宏觀經濟態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力（3）居民消費結構升級的內在驅動力（4）住房消費信貸支持的助動力（6）對外開放擴大的推動力 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展這一階段房地產業(yè)發(fā)展的基本特點： 1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產投資快速增長，市場基礎牢固扎實 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產市場主體方向發(fā)展 5、住房數(shù)量擴大與質量提高并重，整體向著質量效益型轉變 6、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率顯著提高，逐步成長為支柱產業(yè) 第三節(jié) 中國房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展三、中國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢深化土地使用制度改革，提高土地使用效率加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，實現(xiàn)全面協(xié)調發(fā)展實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質加強宏觀調控，建立和完善對房地產經濟的調控體系