中管網房地產頻道,南安城市概況,南安城市特征,南安,隸屬福建省南部“大泉州經濟圈”的經濟重鎮(zhèn)之一；,擁有,300,萬華僑的“僑鄉(xiāng)”；,鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產業(yè)；,在大泉州經濟圈中處于中等發(fā)展水平。,大泉州經濟圈,南安市屬于人口大市,南安市GDP居各縣市前列,南安市人均GDP居各縣市末流,紡織服裝產業(yè)競爭力不強,南安,支柱產業(yè),紡織服裝,水暖器材,石料陶瓷,競爭性,中,強,強,石獅,紡織服裝,強,晉江,服裝鞋革,強,區(qū)域,省新鎮(zhèn)概況,省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢,省新鎮(zhèn),南安市中心,鐵路,省新鎮(zhèn)在南安市的經濟地位,不屬于經濟強鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當差距；,產業(yè)基礎以,密胺制品、紙塑品、針織品,行業(yè)為主。,省新鎮(zhèn)產業(yè)特點,以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；,企業(yè)分散經營，大型企業(yè)不多。,企業(yè)發(fā)展缺少產品展示交易平臺。,水頭鎮(zhèn)產業(yè)特點,石材和水暖業(yè)已形成了全國性的產業(yè)基地。,官橋鎮(zhèn)產業(yè)特點,擬打造東南亞糧油貿易新平臺；,大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。,官橋和水頭鎮(zhèn)通過大型產品展示交易平臺，聚集了大量的品牌及生產企業(yè)，最終形成了區(qū)域的產業(yè)熱點。,南安商品房市場分析,南安房地產開發(fā)投資迅猛增長,相比其它縣市，開發(fā)投資規(guī)模不大；,隨著市區(qū)的北拓東進和中心城鎮(zhèn)建設步伐的加快，開發(fā)投資進入新一輪上升階段，,2007,年一季度，增幅排名泉州區(qū)域首位；,南安市房地產業(yè)的支柱地位已基本確立。,2006,年商品房銷售面積達到,32721,，空置率,5.9%,，施工面積,90,萬，均呈現(xiàn)快速增長勢頭；,由于高檔樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，南安房價仍將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。,南安房地產價格持續(xù)上漲,項目,名稱,國際花園城,帝景東,方廣場,名都城,濱江大廈,皇家濱城,主力,戶型,三房,三房,三房,三房,三房,主力,面積,150,153,134,140,140,主力,總價,55萬元,55萬元,50萬元,43.4萬元,60萬元,單價,范圍,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,總價,范圍,4560萬元,1865萬元,3776萬元,3950萬,5070萬,案例,住宅市場分析,后市供應量迅猛增長，但是市場吸納能力有限；,城市政經中心北移，帶動西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)；,商品房以三房為主，面積段在,130M,2,以上,;,市場價格在,2000,4500,元,/,之間；,住宅樓盤總體品質不高，社區(qū)規(guī)劃落后。,住宅客群分析,二元客群結構，中間階層（白領、中產階層）缺失,白領及中產階層,工薪階層、勞工,私營業(yè)主（財富階層）,無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓）,異地置業(yè),缺失,本項目客群分析,二元化結構導致住宅市場客群剛性需求嚴重不足；,在剛性需求不足的情況下，尋求投資客成為主要出路；,生產企業(yè)經營者購買作為職工配套公寓。,投資客群鎖定,華僑,投資客,當?shù)刎敻浑A層,僑鄉(xiāng)300萬華僑資源,集中了社會大部分的財富,關鍵點,消費者現(xiàn)狀：本地人投資意識和消費觀念落后,關鍵：培養(yǎng)消費者房產投資的理念,主要途徑：廣告（針對目標客戶的閱讀習慣和接受信息途徑）宣傳、產品自身的改良（如：面積分割、功能復合、產品性質改變等方式）等。,南安工業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀,南安工業(yè)地產現(xiàn)狀分析,目前南安工業(yè)地產尚處于起步階段；,當?shù)毓I(yè)園區(qū)成型還有相當時間；,目前當?shù)仄髽I(yè)仍以自建廠房為主；,通常工業(yè)地產市場，以租賃為主，有良性的企業(yè)進出機制，入駐企業(yè)擁有政策、物流環(huán)境、產業(yè)配套相關環(huán)節(jié)的支持。這些是目前南安工業(yè)地產市場所欠缺的。,南安輕工、針紡織企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,大企業(yè),出口訂單減少,內銷品牌不具備,市場競爭力,用工緊張,運用新技術和先進設,備搶占市場份額,中型企業(yè),出口訂單減少,企業(yè)品牌建立,難度大,用工短缺,企業(yè)擴張拉動收益，技,術設備升級受困資金流,小型企業(yè),產業(yè)鏈末端，,訂單分包,難以為繼,臨時用工為主,解決生存之道為先，,沒有長遠發(fā)展目標,企業(yè)類型,面臨主要問題,企業(yè)發(fā)展目標,本地企業(yè)傾向自建廠房和職工公寓樓,外地企業(yè)赴南安購買廠房幾率較低,根據(jù)亞洲鞋業(yè)協(xié)會統(tǒng)計：,廠房銷售難點,供需矛盾，體現(xiàn)在有供無求：,東南亞（越南、印度、緬甸設廠占25）,內陸（湖南、江西、廣西等占50）,觀望狀態(tài)（25）,廣東鞋業(yè)企業(yè),項目發(fā)展思路,7大問題,出口形勢,產業(yè)生命力,企業(yè)競爭力和品牌,資金技術,人力短缺,分散經營,本地缺少產品展示交易平臺,制約南安輕紡企業(yè)發(fā)展7大主要問題：,為企業(yè)解決5個現(xiàn)實問題為突破口！,企業(yè)競爭力和品牌,資金技術,人力短缺,分散經營,本地缺少產品展示交易平臺,本項目突破口,項目突破口,產業(yè)整合是根本出路，政府和行業(yè)協(xié)會的推動作用是先決條件！,產業(yè)整合的內部條件,訂單接洽,原材料交易,生產加工,設計開發(fā),行業(yè)信息收集發(fā)布,產品展示,品牌推廣,行業(yè)培訓,項目功能復合,產業(yè)整合的外部條件,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會助力,產業(yè)整合的平臺的搭建,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會助力,項目功能完善,產業(yè)整合平臺,任何環(huán)節(jié)都不可缺少,項目建議,項目開發(fā)思路,搭建展示交易平臺,吸引企業(yè)入駐,企業(yè)購買住宅作為配套,住宅帶動配套商業(yè),產業(yè)整合具體措施（外部條件支持）,地方貼息貸款、行業(yè)協(xié)會或地方政府擔保貸款為企業(yè)輸血,引進人才優(yōu)惠政策，勞工戶籍、子女教育、社保、養(yǎng)老保障等,政府牽頭信息推廣、產品發(fā)布及貿易洽談,行業(yè)協(xié)會組織企業(yè)共營市場,產業(yè)整合具體措施（內部條件支持）,打造功能復合，為企業(yè)發(fā)展提供支持的平臺；,先期尤其要注重企業(yè)產品和品牌的展示；,硬件設施盡可能滿足企業(yè)生產需求。,廠房租售建議,廠房客群：,現(xiàn)行條件下，租賃是可行的方式，應以租賃為主，兼顧銷售。,行業(yè),服裝、鞋業(yè),輕工,紡織,針織,企業(yè)規(guī)模,中大型,企業(yè)區(qū)域,南安本地、珠三角、東南亞等地,住宅銷售建議,打造封閉式社區(qū)管理，將廠區(qū)和生活區(qū)功能劃界；,對于企業(yè)購買廠房并購買住宅的，給予一定的優(yōu)惠和相關服務；,利用廣告?zhèn)鞑橹鞯耐緩脚囵B(yǎng)當?shù)厝说耐顿Y意識，影響當?shù)厝说南M習慣。,銷售節(jié)奏建議,廠房,住宅,招商，租售并舉,等廠房租售過半，再行銷售,緊后工作,緊前工作,廠房帶動住宅銷售,住宅,培養(yǎng)投資意識階段,形成引爆點,價格上漲,搭建交易平臺,本地企業(yè)招商,廠房,廠家入駐,廠家入駐,產品形象推廣階段,珠三角及海外招商,住宅銷售時機,參考項目：石獅服裝市場,THE END!,