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.,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法,本章學(xué)習(xí)目的： 1.掌握成本法、市場(chǎng)法、收益法的基本原理和方法。 2.掌握復(fù)原重置成本、更新重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、總使用年限、實(shí)際使用年限、資產(chǎn)利用率、成新率等基本概念。 3.掌握資產(chǎn)評(píng)估方法中的各項(xiàng)基本參數(shù)如重置成本、實(shí)體性貶值、超額投資及超額運(yùn)營(yíng)性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、預(yù)期凈現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率等的估算。 4.掌握收益法計(jì)算常用公式。 5.熟悉資產(chǎn)評(píng)估的程序。,.,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 三、編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃 四、對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)和實(shí)地查勘 五、收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料 六、評(píng)定估算 七、編制和提交評(píng)估報(bào)告 八、資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔,.,第二節(jié) 成本法,一、成本法的概念 成本法:是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法. （一）復(fù)原重置成本、更新重置成本 重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購建全新的與被評(píng)估資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。 重置成本包含利潤(rùn)。 重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估期日的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平；前者是新的，后者不一定是新的。 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,.,復(fù)原重置成本是指材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格、技術(shù)相同的條件下以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指功能相同、材料技術(shù)等不同條件下重新建造全新資產(chǎn)所需的成本。 △ 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。復(fù)原重置成本和更新重置成本都要求資產(chǎn)本身的功能不變。 △ 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。 △ 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）； （2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營(yíng)成本）。,.,,例：有一臺(tái)3年前做的桌子，假如原來使用2個(gè)人工，消耗了0.5立方米的木材、10個(gè)釘子、0.5公斤的漆。 歷史成本分別為:8元/人、50、0.3、7 現(xiàn)行成本分別為：8.5、51、0.1、4 更新消耗為：1、0.4、8、0.4 更新成本分別為：8.5、51、0.1 、4 試計(jì)算三種成本,.,,如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價(jià)格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來的消耗不變，價(jià)格按現(xiàn)在的價(jià)格算。 歷史成本＝2個(gè)人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個(gè)釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元 復(fù)原重置成本＝2個(gè)人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5 更新重置成本＝1個(gè)人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3,.,,實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值 評(píng)估價(jià)值 = 重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 或：評(píng)估價(jià)值 = 重置成本×（綜合）成新率,.,,（二）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值 資本、勞動(dòng)、土地的報(bào)酬————生產(chǎn)費(fèi)用——————商品的價(jià)值量 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。進(jìn)價(jià)高，銷價(jià)貴 賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的變化和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,.,,二、成本法的評(píng)估程序 評(píng)估思路：重置成本-各項(xiàng)損耗（實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性）,.,,三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法是根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本。 直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，分為建造成本和取得成本。其中建造成本包括：材料成本，人工成本，制造費(fèi)用，資金成本，合理利潤(rùn)；取得成本包括購買價(jià)格（已經(jīng)包括利潤(rùn)），安裝調(diào)試，運(yùn)雜費(fèi)，人工費(fèi)。 間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)，總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。實(shí)際工作中，間接成本可以通過下列方法計(jì)算。,.,,1．人工成本比例法(計(jì)算間接成本) 間接成本=人工成本總額*成本分配率 其中:成本分配率=間接成本額/人工成本總額 例1:重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)1萬元，運(yùn)雜費(fèi)4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80％， 試計(jì)算該設(shè)備重置成本,.,,該機(jī)器設(shè)備重置成本為: 其中： 買價(jià) 10000元 運(yùn)雜費(fèi) 4000元 安裝成本 2000元 其中:原材料 1500元 人工 500元 直接成本 16000元 間接成本（安裝成本） 500×80％＝400元 重置成本合計(jì) 16400元,.,,2．單位價(jià)格法（計(jì)算間接成本） 間接成本＝人數(shù)×勞動(dòng)時(shí)間×每人每小時(shí)價(jià)格 例：一共100個(gè)工人，每個(gè)工人工作了40小時(shí)，每個(gè)工人每小時(shí)的管理費(fèi)用（間接成本）是0.1元，求間接成本,.,,3．直接成本百分率法（計(jì)算間接成本） 間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率 例：例1中，假設(shè)其中間接成本占直接成本的2.5％ 間接成本＝16000×2.5 ％＝400元,.,,（二）物價(jià)指數(shù)法 資產(chǎn)重置成本 = 資產(chǎn)原始成本×（評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)） 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)原始成本×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） = 資產(chǎn)原始成本× 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（a2×a3……×an） 例：某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160％，則：　　被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160％/95％）×100％＝84210（元）,.,,例：被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)速度分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：　　被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％＝200000×191％ ＝382000（元） 注意：資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日(或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日)的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。,.,,價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：　　（1）價(jià)格指數(shù)法估算的是復(fù)原重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。而且重置核算法誤差更小，因?yàn)楦唧w。　　（2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 （3）一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。因?yàn)槲飪r(jià)指數(shù)一般是增長(zhǎng)的，而技術(shù)進(jìn)步快的資產(chǎn)價(jià)格是下降的。 物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的其相同點(diǎn)： 都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異,.,,（三）功能價(jià)值法 資產(chǎn)的價(jià)值與其功能/生產(chǎn)能力成正相關(guān)關(guān)系。 功能價(jià)值法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。,.,,資產(chǎn)的成本與功能成線形關(guān)系（計(jì)算重置成本） 如果100個(gè)坐位的公交車的成本為50個(gè)坐位的公交車成本的兩倍。 計(jì)算公式為: 待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 =參照物的重置成本× （待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 ÷參照物的生產(chǎn)能力） 例:某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本: 應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。,.,,（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 在運(yùn)用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本。 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。,.,,四、實(shí)體性貶值的估算 （一）觀察法 （二）使用年限法 實(shí)體性貶值 =（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）× ×（實(shí)際已使用年限 ÷ 總使用年限） 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率=至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間,.,,五、功能性貶值的估算? （一）功能性貶值的估算步驟? 1.??? 功能性損耗的含義 是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力 2.?? 超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,.,,（二）應(yīng)用舉例 某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員，假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)業(yè)成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述資料，評(píng)估功能性貶值,.,,待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值測(cè)算過程如下： 1、估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：（6-4）*12000=24000 2、測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：24000*（1-33%）=16080 3、將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為現(xiàn)值：16080*（P/A，10%，3）=16080*2.4869=39989,.,,六、 經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 1.?? 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 2.??? 表現(xiàn)形式 ① 資產(chǎn)利用率下降 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率 ② 資產(chǎn)年收益額減少 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,.,,七、 成新率的估算? （一）觀察法 （二）經(jīng)濟(jì)使用年限法 成新率 = 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 ÷（實(shí)際已使用年限 + 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限） （三）修復(fù)費(fèi)用法  可補(bǔ)償性損耗（修復(fù)）：技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上核算 不可補(bǔ)償性損耗（修復(fù)）：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟(jì)上不核算,.,,八、運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問題 （一）應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性、可比性、可用性　　歷史資料——比如實(shí)體貶值，那就用歷史資料來說明資產(chǎn)用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數(shù)據(jù)得不到，這個(gè)方法就無法使用（二）形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的　　成本耗費(fèi)必須是有效的，平均的，不能是無效的，個(gè)別的。 個(gè)別的消耗可能非常大。比如某一彩電行業(yè)， 平均生產(chǎn)一臺(tái)彩電，消耗1000元，而自己由于勞動(dòng)生產(chǎn)率低，技術(shù)落后，用的人多，生產(chǎn)的彩電實(shí)際消耗是1500元，那么其中500元可能不是必須的，即不是有效的消耗。（三）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài),.,第三節(jié) 比較法（市場(chǎng)法）,一、比較法的概念（市場(chǎng)法） （一）比較法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。,.,,（二）理論基礎(chǔ) 供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀 均衡價(jià)值論：認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由在公開市場(chǎng)上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。 需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià) 供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià),.,,（三）基本思路 尋找可比案例——調(diào)整差異——調(diào)整案例價(jià)格——綜合確定評(píng)估值 評(píng)估價(jià)值 = 市場(chǎng)參照交易價(jià)格 + Σ評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額 - Σ評(píng)估對(duì)象劣于參照交易物因素引起的價(jià)格差額 評(píng)估價(jià)值 =市場(chǎng)參照交易價(jià)格 ×修正系數(shù),.,二、運(yùn)用比較法評(píng)估資產(chǎn)的程序,1、明確評(píng)估的對(duì)象及其范圍 2、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)信息資料，尋找參照交易 3、分析整理所收集的資料，并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷分析其交易條件和前景，選擇三個(gè)或以上可比較的參照交易 4、將待評(píng)估資產(chǎn)與可比較參照交易物進(jìn)行比較分析，判斷差異程度 5、分析各因素，調(diào)整差異，求出待評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。,.,,三、進(jìn)行比較分析需要調(diào)整的因素 時(shí)間因素、地域因素、功能因素、交易因素 1．時(shí)點(diǎn)差異 調(diào)整為同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 定基或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。價(jià)格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。 2．地區(qū)差異 調(diào)整為同一地區(qū)的價(jià)格 如果參照物區(qū)域條件要好，則其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1，反之大于1。 3．功能差異 調(diào)整為同一功能的價(jià)格 可用絕對(duì)數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)單位，價(jià)格差多少；也可用相對(duì)數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格差多少。 在社會(huì)需要的前提下，功能越高價(jià)格越高。 4．交易情況差異 調(diào)整為同一交易情況的價(jià)格 1)由于成交價(jià)高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)所需的調(diào)整；關(guān)聯(lián)交易或特別交易 2)由于融資條件的差異所需的調(diào)整，即一次性付款和分期付款對(duì)成交價(jià)的影響； 3)由于銷售情況的差異所需的調(diào)整，即單價(jià)與批發(fā)對(duì)交易價(jià)格的影響。 *非正常交易情形,.,,[例]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元/平米,.,,參照物 A、B、C交易單價(jià) 5,000 、5,960 、5,918 。成交日期分別為2002.6 、2002.9 、2002.10。 區(qū)域條件 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià)4% 正常,.,,被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。,.,,.,,被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝ （5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝5,455×600＝3,273,000元,.,第四節(jié) 收益法,一、收益法的概念 （一）理論基礎(chǔ) 買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀 需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值。收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。 （二）評(píng)估思路 資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益 資產(chǎn)＝收益/資產(chǎn)收益率 已知本金1000元，年利率10%，由本金×利率＝收益，收益＝1000×10%＝100元，如果已知收益為100元，年利率10%，求本金＝100/10%＝1000元,.,,二、 收益法的評(píng)估程序 三、 收益法計(jì)算常用公式,.,,例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。 分析：純收益不變，收益永續(xù)， P=A/r 評(píng)估值=A/r =1200/4%=30000（萬元）例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。 分析：純收益不變，收益有限， P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.61（萬元）,.,,例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估值。 分析：收益改變，收益永續(xù)，用（2.2.1）P＝R1/(1+r)1+ R2/(1+r)2+ R3/(1+r)3+ R4/(1+r)4+ R5/(1+r)5+A/r（1+r）n =12/(1＋10%)＋15/(1＋10%)2＋13/(1＋10%)3＋11/(1＋10%)4＋14/(1＋10%)5＋14/10%（1+10%）5 ＝12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209+140×0.6209 =10.9092＋12.396＋9.7669＋7.513＋8.6926+86.926 =49.2777+86.926 ＝136.2037萬元,.,,四、預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算 五、折現(xiàn)率的估算? （一）市場(chǎng)比較法(即通過對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率) （二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法(即通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率,來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn) 期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率) （三）加權(quán)平均資本成本法(即通過企業(yè)權(quán)益資本與負(fù)債資本的加對(duì)平均數(shù)來求得 加權(quán)資本成本=權(quán)益資本成本*權(quán)益比率+稅前負(fù)債成本(1-T)*負(fù)債比率) 六、收益期限的確定 收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限.,.,,第五節(jié) 評(píng)估方法的選擇 一、各種方法的關(guān)系 1．各種方法的聯(lián)系 都要求反應(yīng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，都要求遵循客觀性，所以結(jié)果應(yīng)該趨于一致。 如果用不同的方法結(jié)果相差很大，可能的原因有：應(yīng)用前提不具備；分析過程有誤；資料有誤；評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。 2．各種方法的區(qū)別 成本法主要是估算資產(chǎn)的重置成本和損耗。優(yōu)點(diǎn)：能評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)市場(chǎng)的活躍程度要求不高。缺點(diǎn)：對(duì)資產(chǎn)的歷史資料依賴很大，當(dāng)資產(chǎn)的成本與效用不成比例時(shí)，誤差較大。（因?yàn)樵谫Y產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的效用是資產(chǎn)的生命）如企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)。 收益法主要是估算資產(chǎn)的未來收益和折現(xiàn)率。優(yōu)點(diǎn)：能很好的反應(yīng)資產(chǎn)的效用。缺點(diǎn)：預(yù)期收益額和折現(xiàn)率難以測(cè)算，技術(shù)要求高，主觀性強(qiáng)；對(duì)無法測(cè)算收益的資產(chǎn)(公益資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn))難以使用。 比較法主要是通過與參照物相比較得出結(jié)論。優(yōu)點(diǎn)：最方便的反應(yīng)現(xiàn)行市價(jià)。缺點(diǎn)：對(duì)市場(chǎng)活躍程度要求大。所以其使用我國(guó)很多地方受限制。,.,,二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對(duì)稱的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。 由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問題。 1．資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) 在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項(xiàng)、整體，有形、無形，通用、專用，可復(fù)制、不可復(fù)制（資源性資產(chǎn)），公開市場(chǎng)、非公開市場(chǎng)。 2．評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約 成本：成本資料，改建維修保養(yǎng)資料 收益：有便于計(jì)算收益、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的資料 市場(chǎng)：有同期可比交易案例,.,第二章課后題,1、?術(shù)語解釋 （1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。? （2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。???? （3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。??????? （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。? （5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。 （6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。,.,（7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。?????? （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率?=?至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。 ?（9）成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。?????? （10）成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction?cost?new）或更新重置成本（replcement?cost?new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。? （11）比較法也稱市場(chǎng)比較法,是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。?????? （12）收益法是通過估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。,.,,2、單項(xiàng)選擇題? （1）b?（2）a?（3）d?（4）b?（5）b?（6）a?（7）c?（8）c?（9）c?（10）b??（11）c?（12）d?（13）d?（14）d?（15）b?（16）c??（17）a? 3、多項(xiàng)選擇題? （1）abd???（2）abcd??（3）ac??（4）ab??（5）abe??（6）be??（7）ac,.,4、問答題? （1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？ 答：資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。②簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。③編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。④對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘。⑤收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料。⑥評(píng)定估算。⑦編制和提交評(píng)估報(bào)告。⑧資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。 （2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？ 答：①比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。③估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值?=?復(fù)原重置成本?-?更新重置成本,.,（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？ 答：對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。,.,（4）如何確定折現(xiàn)率？ 答：折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種： ①市場(chǎng)比較法。即通過對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。 ②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率?=?無風(fēng)險(xiǎn)利率?+?資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：?資產(chǎn)期望回報(bào)率?=?無風(fēng)險(xiǎn)利率?+?資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?×?β??=?無風(fēng)險(xiǎn)利率?+（資產(chǎn)平均回報(bào)率?-?無風(fēng)險(xiǎn)利率）×β,.,③加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為：? ??加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）?=?權(quán)益成本?×?權(quán)益比?+?負(fù)債成本?×?負(fù)債比?????如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：? ???????加權(quán)資本成本?=?權(quán)益成本?×權(quán)益比?+?稅前負(fù)債成本?×（1?-?所得稅邊際稅率）×?負(fù)債比? 5.計(jì)算題? 解答： [（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%）]?×[1-1/（1+10%5]/10%?=?102352 （元）,