中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道,南安城市概況,南安城,市,市特征,南安,隸屬福,建,建省南,部,部“大,泉,泉州經(jīng),濟(jì),濟(jì)圈”,的,的經(jīng)濟(jì),重,重鎮(zhèn)之,一,一；,擁有300萬華僑,的,的“僑,鄉(xiāng),鄉(xiāng)”；,鞋革、,服,服裝、,針,針紡織,等,等輕工,業(yè),業(yè)為支,柱,柱性產(chǎn),業(yè),業(yè)；,在大泉,州,州經(jīng)濟(jì),圈,圈中處,于,于中等,發(fā),發(fā)展水,平,平。,大泉州,經(jīng),經(jīng)濟(jì)圈,南安市,屬,屬于人,口,口大市,南安市GDP,居,居各縣,市,市前列,南安市,人,人均GDP居,各,各縣市,末,末流,紡織服,裝,裝產(chǎn)業(yè),競,競爭力,不,不強(qiáng),南安,支柱產(chǎn),業(yè),業(yè),紡織服,裝,裝,水暖器,材,材,石料陶,瓷,瓷,競爭性,中,強(qiáng),強(qiáng),石獅,紡織服,裝,裝,強(qiáng),晉江,服裝鞋,革,革,強(qiáng),區(qū)域,省新鎮(zhèn),概,概況,省新鎮(zhèn),地,地理位,置,置具有,一,一定優(yōu),勢,勢,省新鎮(zhèn),南安市,中,中心,鐵路,省新鎮(zhèn),在,在南安,市,市的經(jīng),濟(jì),濟(jì)地位,不屬于,經(jīng),經(jīng)濟(jì)強(qiáng),鎮(zhèn),鎮(zhèn)，與,水,水頭鎮(zhèn),和,和官橋,鎮(zhèn),鎮(zhèn)比有,相,相當(dāng)差,距,距；,產(chǎn)業(yè)基,礎(chǔ),礎(chǔ)以,密胺制,品,品、紙,塑,塑品、,針,針織品,行業(yè)為,主,主。,省新鎮(zhèn),產(chǎn),產(chǎn)業(yè)特,點(diǎn),點(diǎn),以針織,業(yè),業(yè)為主,，,，水暖,和,和家具,為,為輔；,企業(yè)分,散,散經(jīng)營,，,，大型,企,企業(yè)不,多,多。,企業(yè)發(fā),展,展缺少,產(chǎn),產(chǎn)品展,示,示交易,平,平臺。,水頭鎮(zhèn),產(chǎn),產(chǎn)業(yè)特,點(diǎn),點(diǎn),石材和,水,水暖業(yè),已,已形成,了,了全國,性,性的產(chǎn),業(yè),業(yè)基地,。,。,官橋鎮(zhèn),產(chǎn),產(chǎn)業(yè)特,點(diǎn),點(diǎn),擬打造,東,東南亞,糧,糧油貿(mào),易,易新平,臺,臺；,大力發(fā),展,展大型,工,工業(yè)園,區(qū),區(qū)。,官橋和,水,水頭鎮(zhèn),通,通過大,型,型產(chǎn)品,展,展示交,易,易平臺,，,，聚集,了,了大量,的,的品牌,及,及生產(chǎn),企,企業(yè)，,最,最終形,成,成了區(qū),域,域的產(chǎn),業(yè),業(yè)熱點(diǎn),。,。,南安商,品,品房市,場,場分析,南安房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)投資,迅,迅猛增,長,長,相比其,它,它縣市,，,，開發(fā),投,投資規(guī),模,模不大,；,；,隨著市,區(qū),區(qū)的北,拓,拓東進(jìn),和,和中心,城,城鎮(zhèn)建,設(shè),設(shè)步伐,的,的加快,，,，開發(fā),投,投資進(jìn),入,入新一,輪,輪上升,階,階段，2007年一季,度,度，增,幅,幅排名,泉,泉州區(qū),域,域首位,；,；,南安市,房,房地產(chǎn),業(yè),業(yè)的支,柱,柱地位,已,已基本,確,確立。,2006年商品,房,房銷售,面,面積達(dá),到,到32721，空置,率,率5.9%，施工,面,面積90萬，,均,均呈現(xiàn),快,快速增,長,長勢頭,；,；,由于高檔,樓,樓盤的陸,續(xù),續(xù)出現(xiàn)，,南,南安房價,仍,仍將呈現(xiàn),快,快速增長,的,的趨勢。,南安房地,產(chǎn),產(chǎn)價格持,續(xù),續(xù)上漲,項(xiàng)目,名稱,國際花園城,帝景東,方廣場,名都城,濱江大廈,皇家濱城,主力,戶型,三房,三房,三房,三房,三房,主力,面積,150,153,134,140,140,主力,總價,55萬元,55萬元,50萬元,43.4萬元,60萬元,單價,范圍,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,總價,范圍,4560萬元,1865萬元,3776萬元,3950萬,5070萬,案例,住宅市場,分,分析,后市供應(yīng),量,量迅猛增,長,長，但是,市,市場吸納,能,能力有限,；,；,城市政經(jīng),中,中心北移,，,，帶動西,溪,溪兩岸成,為,為南安高,檔,檔住宅匯,集,集區(qū)；,商品房以,三,三房為主,，,，面積段,在,在130M,2,以上;,市場價格,在,在20004500元/之間；,住宅樓盤,總,總體品質(zhì),不,不高，社,區(qū),區(qū)規(guī)劃落,后,后。,住宅客群,分,分析,二元客群,結(jié),結(jié)構(gòu)，中,間,間階層（,白,白領(lǐng)、中,產(chǎn),產(chǎn)階層）,缺,缺失,白領(lǐng)及中產(chǎn)階層,工薪階層、勞工,私營業(yè)主（財富階層）,無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓）,異地置業(yè),缺失,本項(xiàng)目客,群,群分析,二元化結(jié),構(gòu),構(gòu)導(dǎo)致住,宅,宅市場客,群,群剛性需,求,求嚴(yán)重不,足,足；,在剛性需,求,求不足的,情,情況下，,尋,尋求投資,客,客成為主,要,要出路；,生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者,購,購買作為職工配,套,套公寓。,投資客群鎖定,華僑,投資客,當(dāng)?shù)刎敻浑A層,僑鄉(xiāng)300萬華,僑,僑資源,集中了社會大部,分,分的財富,關(guān)鍵點(diǎn),消費(fèi)者現(xiàn)狀：本,地,地人投資意識和,消,消費(fèi)觀念落后,關(guān)鍵：培養(yǎng)消費(fèi),者,者房產(chǎn)投資的理,念,念,主要途徑：廣告,（,（針對目標(biāo)客戶,的,的閱讀習(xí)慣和接,受,受信息途徑）宣,傳,傳、產(chǎn)品自身的,改,改良（如：面積,分,分割、功能復(fù)合,、,、產(chǎn)品性質(zhì)改變,等,等方式）等。,南安工業(yè)地產(chǎn)發(fā),展,展現(xiàn)狀,南安工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn),狀,狀分析,目前南安工業(yè)地,產(chǎn),產(chǎn)尚處于起步階,段,段；,當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)成,型,型還有相當(dāng)時間,；,；,目前當(dāng)?shù)仄髽I(yè)仍,以,以自建廠房為主,；,；,通常工業(yè)地產(chǎn)市,場,場，以租賃為主,，,，有良性的企業(yè),進(jìn),進(jìn)出機(jī)制，入駐,企,企業(yè)擁有政策、,物,物流環(huán)境、產(chǎn)業(yè),配,配套相關(guān)環(huán)節(jié)的,支,支持。這些是目,前,前南安工業(yè)地產(chǎn),市,市場所欠缺的。,南安輕工、針紡,織,織企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,大企業(yè),出口,訂,訂單,減,減少,內(nèi)銷,品,品牌,不,不具,備,備,市場,競,競爭,力,力,用工,緊,緊張,運(yùn)用,新,新技,術(shù),術(shù)和,先,先進(jìn),設(shè),設(shè),備搶,占,占市,場,場份,額,額,中型,企,企業(yè),出口,訂,訂單,減,減少,企業(yè),品,品牌,建,建立,難度,大,大,用工,短,短缺,企業(yè),擴(kuò),擴(kuò)張,拉,拉動,收,收益,，,，技,術(shù)設(shè),備,備升,級,級受,困,困資,金,金流,小型,企,企業(yè),產(chǎn)業(yè),鏈,鏈末,端,端，,訂單,分,分包,難以,為,為繼,臨時,用,用工,為,為主,解決,生,生存,之,之道,為,為先,，,，,沒有,長,長遠(yuǎn),發(fā),發(fā)展,目,目標(biāo),企業(yè),類,類型,面臨,主,主要,問,問題,企業(yè),發(fā),發(fā)展,目,目標(biāo),本地,企,企業(yè),傾,傾向,自,自建,廠,廠房,和,和職,工,工公,寓,寓樓,外地,企,企業(yè),赴,赴南,安,安購,買,買廠,房,房幾,率,率較,低,低,根據(jù),亞,亞洲,鞋,鞋業(yè),協(xié),協(xié)會,統(tǒng),統(tǒng)計,：,：,廠房,銷,銷售,難,難點(diǎn),供需,矛,矛盾,，,，體,現(xiàn),現(xiàn)在,有,有供,無,無求,：,：,東南,亞,亞（,越,越南,、,、印,度,度、,緬,緬甸,設(shè),設(shè)廠,占,占25,）,）,內(nèi)陸,（,（湖,南,南、,江,江西,、,、廣,西,西等,占,占50,）,）,觀望,狀,狀態(tài),（,（25,）,）,廣東,鞋,鞋業(yè),企,企業(yè),項(xiàng)目,發(fā),發(fā)展,思,思路,7大,問,問題,出口,形,形勢,產(chǎn)業(yè),生,生命,力,力,企業(yè),競,競爭,力,力和,品,品牌,資金,技,技術(shù),人力,短,短缺,分散,經(jīng),經(jīng)營,本地,缺,缺少,產(chǎn),產(chǎn)品,展,展示,交,交易,平,平臺,制,約,約,南,南,安,安,輕,輕,紡,紡,企,企,業(yè),業(yè),發(fā),發(fā),展,展7,大,大,主,主,要,要,問,問,題,題,：,：,為,企,企,業(yè),業(yè),解,解,決,決5,個,個,現(xiàn),現(xiàn),實(shí),實(shí),問,問,題,題,為,為,突,突,破,破,口,口,！,！,企,業(yè),業(yè),競,競,爭,爭,力,力,和,和,品,品,牌,牌,資,金,金,技,技,術(shù),術(shù),人,力,力,短,短,缺,缺,分,散,散,經(jīng),經(jīng),營,營,本,地,地,缺,缺,少,少,產(chǎn),產(chǎn),品,品,展,展,示,示,交,交,易,易,平,平,臺,臺,本,項(xiàng),項(xiàng),目,目,突,突,破,破,口,口,項(xiàng),目,目,突,突,破,破,口,口,產(chǎn),業(yè),業(yè),整,整,合,合,是,是,根,根,本,本,出,出,路,路,，,，,政,政,府,府,和,和,行,行,業(yè),業(yè),協(xié),協(xié),會,會,的,的,推,推,動,動,作,作,用,用,是,是,先,先,決,決,條,條,件,件,！,！,產(chǎn),業(yè),業(yè),整,整,合,合,的,的,內(nèi),內(nèi),部,部,條,條,件,件,訂,單,單,接,接,洽,洽,原,材,材,料,料,交,交,易,易,生,產(chǎn),產(chǎn),加,加,工,工,設(shè),計,計,開,開,發(fā),發(fā),行業(yè)信息,收,收集發(fā)布,產(chǎn)品展示,品牌推廣,行業(yè)培訓(xùn),項(xiàng)目功能,復(fù),復(fù)合,產(chǎn)業(yè)整合,的,的外部條,件,件,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會,助,助力,產(chǎn)業(yè)整合,的,的平臺的,搭,搭建,政府牽頭,行業(yè)協(xié)會,助,助力,項(xiàng)目功能,完,完善,產(chǎn)業(yè)整合,平,平臺,任何環(huán)節(jié),都,都不可缺,少,少,項(xiàng)目建議,項(xiàng)目開發(fā),思,思路,搭建展示,交,交易平臺,吸引企業(yè),入,入駐,企業(yè)購買,住,住宅作為,配,配套,住宅帶動,配,配套商業(yè),產(chǎn)業(yè)整合,具,具體措施,（,（外部條,件,件支持）,地方貼息,貸,貸款、行,業(yè),業(yè)協(xié)會或,地,地方政府,擔(dān),擔(dān)保貸款,為,為企業(yè)輸,血,血,引進(jìn)人才,優(yōu),優(yōu)惠政策,，,，勞工戶,籍,籍、子女,教,教育、社,保,保、養(yǎng)老,保,保障等,政府牽頭,信,信息推廣,、,、產(chǎn)品發(fā),布,布及貿(mào)易,洽,洽談,行業(yè)協(xié)會,組,組織企業(yè),共,共營市場,產(chǎn)業(yè)整合,具,具體措施,（,（內(nèi)部條,件,件支持）,打造功能,復(fù),復(fù)合，為,企,企業(yè)發(fā)展,提,提供支持,的,的平臺；,先期尤其,要,要注重企,業(yè),業(yè)產(chǎn)品和,品,品牌的展,示,示；,硬件設(shè)施,盡,盡可能滿,足,足企業(yè)生,產(chǎn),產(chǎn)需求。,廠房租售,建,建議,廠房客群,：,：,現(xiàn)行條件,下,下，租賃,是,是可行的,方,方式，應(yīng),以,以租賃為,主,主，兼顧,銷,銷售。,行業(yè),服裝、鞋業(yè),輕工,紡織,針織,企業(yè)規(guī)模,中大型,企業(yè)區(qū)域,南安本地、珠三角、東南亞等地,住宅銷售,建,建議,打造封閉,式,式社區(qū)管,理,理，將廠,區(qū),區(qū)和生活,區(qū),區(qū)功能劃,界,界；,對于企業(yè),購,購買廠房,并,并購買住,宅,宅的，給,予,予一定的,優(yōu),優(yōu)惠和相,關(guān),關(guān)服務(wù)；,利用廣告,傳,傳播為主,的,的途徑培,養(yǎng),養(yǎng)當(dāng)?shù)厝?的,的投資意,識,識，影響,當(dāng),當(dāng)?shù)厝说?消,消費(fèi)習(xí)慣,。,。,銷售節(jié)奏,建,建議,廠房,住宅,招商，租,售,售并舉,等廠房租,售,售過半，,再,再行銷售,緊后工作,緊前工作,廠房帶動,住,住宅銷售,住宅,培養(yǎng)投資,意,意識階段,形成引爆,點(diǎn),點(diǎn),價格上漲,搭建交易,平,平臺,本地企業(yè),招,招商,廠房,廠家入駐,廠家入駐,產(chǎn)品形象,推,推廣階段,珠三角及,海,海外招商,住宅銷售,時,時機(jī),參考項(xiàng)目,：,：石獅服,裝,裝市場,THEEND!,