單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,,,*,,造城攻略,,打造——體驗式仿古商業(yè)旗艦,挖掘——山海關(guān)煥新歷史淵源,成就——宏越綜合品牌魅力,升騰——以商業(yè)運營拉動山海關(guān)古城新形象及城市經(jīng)濟,,,第三章：客戶定位與鎖定,提報內(nèi)容陳列,第四章：營銷執(zhí)行策略,第二章：階段性運作策略與執(zhí)行,第一章：市場定位,項目資料掃描,縱向?qū)Ρ取獏^(qū)域市場簡讀,衡向?qū)Ρ取_市場看全局,市場定位,,前期到訪意向客戶總結(jié)分析,客戶動態(tài)構(gòu)成及描述,價格定位（定價步驟、定價依據(jù)）,推盤次序,銷售計劃,開盤銷售保障,第一張牌——城市運營,第二張牌——品牌拉動品牌,第三張牌——借勢奧運擴大戰(zhàn)果,第四張牌——續(xù)寫古城商業(yè)傳奇,第五張牌——資源重組，形象再塑,第六張牌——精彩收官,,第一章 市場定位,由于本案規(guī)模大，操作周期長，商業(yè)地位高，,且區(qū)域內(nèi)無同類可比項目，,因此項目的定位的推導(dǎo)過程不能沿用常規(guī)模式，,應(yīng)從全國選取典型成功案例，,從而尋找自身區(qū)隔于其他項目、同時體現(xiàn)項目長期規(guī)劃價值的真正定位。,我們現(xiàn)在在哪里?,,一、項目簡況掃描,【基本資料】,開 發(fā) 商：河北建投集團·宏越開發(fā)公司,占 地：240畝,總建規(guī)模：12萬平米,南北長度：1079米,項目類型：古建商業(yè)街,建筑形態(tài)：仿明清古建,擬定業(yè)態(tài)：古典酒樓、餐飲、旅游商品、,情景INN、酒吧、高端會所、,演藝坊、拓展中心、關(guān)文化,博物館、辦公……,,二、縱向?qū)Ρ取獏^(qū)域市場簡讀,北京,秦皇島,天津,唐山,關(guān)城,過渡商業(yè)圈,新的商業(yè)圈,【經(jīng)濟圈概念】,大北京態(tài)勢——環(huán)渤海，津京冀,大經(jīng)濟圈將拉動山海關(guān)未來幾年迅,速發(fā)展，城市化進程及需求對山海關(guān)經(jīng)濟有巨大的,促進作用；,秦 皇 島——現(xiàn)代化港口與旅游城市，,秦皇島的旅游資源將更多,的客戶分流至山海關(guān)，帶動本地旅游經(jīng)濟增長。,【奧運利好】,奧運秦皇島——2008年第29屆奧運會足球比賽分賽區(qū)，,熱賽的有機,引入將引發(fā)世界目光匯聚秦皇島，繼而引起對古城,的關(guān)注，加之大賽之際正執(zhí)項目熱銷旺季，將成為,把古城推向世界的一個重要契機。,【商業(yè)契機】,區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展呈上升趨勢，區(qū)域內(nèi)商業(yè)已不能滿足市場需求， 旅游產(chǎn)業(yè)雖有利推動地方經(jīng)濟，但相對而言經(jīng)濟效應(yīng)尚未完全釋放。,目前古城內(nèi)部商業(yè)已不能滿足市民日益膨脹的購物需求，商業(yè)聚集性尚未體現(xiàn)。,1.秦皇島未來發(fā)展勢頭強勁,,2.秦皇島目前發(fā)展不均衡性,功能定位：,西部：未來行政中心、體育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化教育區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū),中部：海港區(qū)：中心商務(wù)區(qū),東部：東部工業(yè)區(qū),秦皇島商業(yè)發(fā)展不均衡，西高東低，,山海關(guān)自身價值并未充分顯現(xiàn),二、縱向?qū)Ρ取獏^(qū)域市場簡讀,,3.復(fù)合型商業(yè)稀缺，區(qū)域內(nèi)無可比項目,【雙重使命】,強化品牌：將宏越品牌扎實在山海關(guān)及秦皇島，通過古城項目的運營達到強化建投品牌的作用，樹立自身企業(yè)價值,城市運營：城市運營帶動項目運作，以山海關(guān)為圓點，以商業(yè)為核心，以秦皇島為半徑拉動一方經(jīng)濟,【自身升值】,園林景觀：以關(guān)文化、長城文化、軍事文化、民俗文化、歷史文化作為項目園林景觀表現(xiàn)內(nèi)容，更具內(nèi)涵的主題,表現(xiàn)，情景合一凸現(xiàn)山海關(guān)獨具魅力的人文內(nèi)涵；,商業(yè)物管：引入實力雄厚的現(xiàn)代商業(yè)物管公司，保證山海關(guān)商業(yè)良性運轉(zhuǎn)，為后期商業(yè)價值的提升提供有力保障,頂尖團隊：實力雄厚觀念超前的開發(fā)團隊和專業(yè)化極強的各方知名團隊強強聯(lián)手，品牌實力作證山海關(guān)未來發(fā)展。,【全局觀念】,定 位：以旅游地產(chǎn)為核心，以歷史文化為主線，以明清古建為風(fēng)格的大體量復(fù)合型商業(yè)定位，充分契合古城,氣質(zhì)；古今對撞的形象定位將600年歷史的山海關(guān)古城推向國際化舞臺；,規(guī) 劃：“金十字”的商業(yè)布局，充分考慮東南西北四條大街不同特征及固有消費習(xí)慣，將餐飲、演藝、酒吧、,情景INN、現(xiàn)代商業(yè)、旅游商品等十余種業(yè)態(tài)合理排布，實現(xiàn)“不夜城”，弱化“季節(jié)因素”抗性，充分,體現(xiàn)十字大街商業(yè)價值；,運 作：租售并舉、形象先行、以租養(yǎng)售的運作模式，將放眼全局挖掘前期面市物業(yè)的預(yù)期價值，實現(xiàn)十字街,綜合商業(yè)利益最大化！,二、縱向?qū)Ρ取獏^(qū)域市場簡讀,,三、衡向比較——跳出市場看全局,成功案例分析,對比,項目,規(guī)模,投資額,建筑,類型,經(jīng)營,業(yè)態(tài),景觀,特性,開發(fā),團隊,特色,成熟度,商業(yè),管理,城市,歷史,周邊,景觀,地域,文化,麗江,4平方公里,——,納西,族傳,統(tǒng)組院,餐廳、咖啡店、酒吧；民俗、工藝品及服裝的商店；各種旅店、客棧等,納西族特色古建體驗式園林，千年古鎮(zhèn)、街道與玉龍雪山水系環(huán)繞,自然形成、自發(fā)建造,1.千年古鎮(zhèn),2.少數(shù)民族,3.茶馬古道,4.特色民居,5.三眼井,6.個性商業(yè),7.四方街,成熟度,極高,古城管理公司,始建于南宋800年歷史,玉龍雪山、瀘沽湖、梅里雪山、虎跳峽等自然景觀資源豐富,歷代均為滇西北的政治、軍事重鎮(zhèn)和納西、漢、藏等各民族經(jīng)濟文化交往的樞紐,束河,2萬,,納西,餐廳、咖啡店、酒吧；民俗、工藝品及服裝的商店；各種旅店、客棧等,,納西族特色古建體驗式園林，千年古鎮(zhèn)、街道與玉龍雪山水系環(huán)繞,鼎業(yè)旅業(yè)集團,1、千年商貿(mào)古鎮(zhèn),2、茶馬驛站,3、束河古村落,4、餐飲、商鋪、酒店,憑借麗江進行招商推廣，成熟度較高,開發(fā)商自建商業(yè)管理公司,南宋1000多年歷史，麗江納西文化發(fā)源地,玉龍雪山、瀘沽湖、梅里雪山、虎跳峽等自然景觀資源豐富,歷代均為滇西北的政治、軍事重鎮(zhèn)和納西、漢、藏等各民族經(jīng)濟文化交往的樞紐,芙蓉園,占地1000畝，其中水域面積300畝，,13億,仿唐代,古建,演藝,茶社,展示,會議,餐飲,住宿,小商品,盛唐風(fēng)貌古建大型皇家園林式文化主題公園,政府投資興建中國工程院院士擔(dān)綱總規(guī)劃和建筑設(shè)計，日本園林大師秋山寬一主持園林設(shè)計,1.精細(xì)度極高的唐代皇家古建及園林,2. 120米寬水幕激光電影,3.唐風(fēng)及特色焰火表演,4.五感主題公園,,對外開放一年半,政府,3100年歷史；13朝古都,碑林、大雁塔、興慶宮、始皇陵等人文景觀資源豐富,大門文化外交文化茶文化 仕途文化女性文化宗教文化詩歌文化歌舞文化帝王文化民間文化科技文化飲食（酒）文化,山海關(guān),12萬平米,2.5億美元,明清,古建,復(fù)合型,文化體驗式主題園林,建投宏越、偉業(yè)、華特等專業(yè)團隊,1.山、海、關(guān),2.金十字商業(yè)矩陣,3.保留建筑,尚未,營業(yè),未定,600年歷史、清兵入關(guān)之要隘、唯一以皇為名的城市,一關(guān)、姜女廟、角山、老龍頭等景觀資源豐富,長城文化、軍事文化、歷史文化、民族文化、民俗文化,,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,□極具特色的商業(yè)形態(tài)，競爭優(yōu)勢鮮明,□豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃對區(qū)域需求有效補充,□12萬平米的超大規(guī)模，引發(fā)世界級的關(guān)注熱度,□以山海關(guān)為依托，濃郁的文化氛圍,□可達性極好的交通優(yōu)勢，客戶來源廣泛,□周邊旅游資源豐富，具備一定的吸納能力,□政府支持及開發(fā)商品牌實力為商業(yè)信譽加分,□,各頂尖團隊的配合，提升項目附加值,□季節(jié)因素干擾十分明顯，銷售難度大,□建筑工藝復(fù)雜，施工周期較長，整體形象,形成周期較長,□開發(fā)成本大，后期銷售價格需要更多支撐,□商業(yè)預(yù)售性較差，前期的“續(xù)勢””養(yǎng)鋪”慣,例加大前期銷售回款壓力,□超大規(guī)模商業(yè)體量加大較大推廣成本與力度,□季節(jié)性消費將成為未來商業(yè)運營的攻關(guān)課題,□,銷售周期與形象樹立在時間上存在矛盾。,□大背景經(jīng)濟圈拉動山海關(guān)經(jīng)濟發(fā)展,□奧運會的舉辦為山海關(guān)商業(yè)帶來新的契機,□政府的大力扶植，為后期資源整合提供條件,□秦皇島房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，外來人口帶動商業(yè)需求,□沿海城市的國際化特征日益增強,□本土商業(yè)配套的嚴(yán)重匱乏為古城繁榮提供機會,□,未來發(fā)展性提供物業(yè)升值的機會。,□銷售周期長，經(jīng)營風(fēng)險相對較大,□規(guī)劃前期諸多未知因素，增大項目操作難度,□前期原駐商戶的抵觸情緒需要加大安撫力度,□大片待建“腹地”的規(guī)劃將影響古城未來的運營,□,成本大，售價高，商戶進駐經(jīng)營成本較現(xiàn)狀高,SWOT分析,四、SWOT分析,,賣點梳理,區(qū)塊優(yōu)勢：,位置：大北,京,京、環(huán)渤海,經(jīng),經(jīng)濟圈的核,心,心位置；,交通：海陸,空,空立體交通,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)，可達,性,性極強；,環(huán)渤海及奧,運,運契機推動,城,城市化進程,發(fā),發(fā)展，需求,加,加劇。,,賣點梳理,人文優(yōu)勢：,歷史：千年,古,古文明的歷,史,史關(guān)城；,文化：關(guān)文,化,化、商道文,化,化、大院文,化,化、薩滿文,化,化的,起源與傳承,。,。及大量的,人,人文、民俗,典,典故深化,項目的內(nèi)涵,與,與可觀賞性,；,；,景觀資源：,第,第一關(guān)、姜,女,女廟、長城,、,、老龍頭…,…,…,,賣點梳理,規(guī)劃優(yōu)勢：,業(yè)態(tài)：滿足,吃,吃、喝、玩,、,、樂、住、,憩,憩、娛的一,站,站式,復(fù)合型業(yè)態(tài),；,；,規(guī)模：12,萬,萬平米超大,規(guī),規(guī)模，積聚,氣,氣勢的商業(yè),大,大城；,風(fēng)格：極具,特,特色的明清,古,古建與文化,主,主題園林。,,賣點梳理,團隊優(yōu)勢：,開發(fā)企業(yè)：,實,實力與基底,雄,雄厚的國資,企,企業(yè)、理念,先,先進、品牌,與,與信譽,度強；,自有資源：,建,建投集團下,轄,轄的多家旅,游,游、商貿(mào)、,酒,酒店、餐飲,等,等,大型品牌企,業(yè),業(yè)能為本項,目,目的前期運,營,營提供優(yōu)質(zhì),保,保障；,優(yōu)秀團隊：,建,建筑及景觀,設(shè),設(shè)計、規(guī)劃,顧,顧問及營銷,、,、廣告設(shè)計,等,等國內(nèi),權(quán)威知名團,隊,隊合力鑄造,；,；,,客戶組成：,前期定位階段調(diào)研客戶272組、來訪客戶52組、商戶深訪76組,共計：,272+52+76=400組,數(shù)據(jù)整理內(nèi)容：,在購買過程中對本項目的敏感因素調(diào)查,敏感因素分,析,析,五、核心價,值,值挖掘,,4. 核心,價,價值提列,城市發(fā)展,景觀,規(guī)模,開發(fā)商,歷史,,4. 附加,價,價值提列,商管,園林,團隊,古建,5. 附加,價,價值提列,,,,產(chǎn)品定位：,明,明清風(fēng)情,古,古建商業(yè)街,,定位升級,面向大北京,、,、京津冀的,旅,旅游休閑配,套,套服務(wù)基地,,功能定位：,餐,餐飲、觀,光,光、休閑、,購,購物一體化,度,度假城,,我們要去哪,里,里？,市場定位,中國首席體,驗,驗式關(guān)文化,明,明清風(fēng)情旅,游,游商業(yè)街,市場定位,,我們?nèi)绾稳?到,到那里?,定位實現(xiàn)系,統(tǒng),統(tǒng),——造城攻,略,略,第二章,運,運營策,略,略篇,,第一張牌：,城,城市運營—,—,—項目運作,的,的開篇,）,）,階段目標(biāo),品牌：高調(diào),唱,唱響城市運,營,營。,營銷：前期,預(yù),預(yù)熱，引起,關(guān),關(guān)注,一個偉大的,造,造城運動從,現(xiàn),現(xiàn)在開始,,王者歸來,,執(zhí)行策略一,：,：,文化重塑，,城,城市復(fù)興,,深入挖掘山,海,海關(guān)600,年,年的文化積,淀,淀，利用新,古,古城的開發(fā),理,理念重新詮,釋,釋并發(fā)揚山,海,海關(guān)綜合人,文,文內(nèi)涵，結(jié),合,合規(guī)劃業(yè)態(tài),重,重現(xiàn)古城昔,日,日繁華。,商道文化：,強,強化旅游商,業(yè),業(yè)、驛館的,古,古樸形象，,融,融入古代商,道,道的歷史價,值,值,大院文化：,充,充分還原“,保,保留建筑”,的,的原始風(fēng)貌,，,，結(jié)合大院,文,文化及民俗,文,文化展示昔,日古城的居,住,住及生活畫,面,面,薩滿文化：,凸,凸現(xiàn)古城多,民,民族融合的,特,特有氣質(zhì)，,引,引入民族符,號,號鮮明的手,工,工商業(yè),關(guān),道,道：打造繁,華,華氛圍，再,現(xiàn),現(xiàn)古城旅游,集,集散地的昔,日,日繁華,人文典故：,大,大量搜集民,間,間關(guān)于吳三,桂,桂、陳圓圓,、,、戚繼光、,等,等歷史人物,的,的野史,典故，編撰,相,相關(guān)文化書,籍,籍，由古至,今,今將故事進,行,行到底。,,執(zhí)行策略二,：,：主題活動,政府論壇,主題：繼承發(fā)展,再,再創(chuàng)輝煌,時間：2006年11月下旬,至,至12月中,旬,旬,地點：秦皇島市政,府,府會議廳,主辦單位：秦皇島市政,府,府,協(xié)辦單位：河北建投宏,越,越房地產(chǎn)有,限,限公司,活動目的：將“項目運,營,營”拔升為,“,“城市運營,”,”，借政府,的,的號召力度,強,強調(diào)山海關(guān),及,及古城發(fā)展,的,的,未來性，提,升,升項目市場,形,形象，從而,達,達到強化信,心,心的目的。,以,以媒體報導(dǎo),的,的力度強,化市場公信,力,力。,活動簡述：以“打造全,新,新山海關(guān)”,為,為主題，“,古,古城保護及,可,可持續(xù)發(fā)展,”,”為核心，,將山海關(guān)的,城,城市境況及,未,未來價值進,行,行全面展現(xiàn),，,，屆時邀請,各,各城市規(guī)劃,專家、經(jīng)濟,學(xué),學(xué)家、文物,保,保護及歷史,文,文化研究專,家,家及相關(guān)市,場,場研發(fā)人員,到場，并現(xiàn),場,場由各大新,聞,聞媒體進行,跟,跟蹤報道，,同,同時亦與各,類,類相關(guān)網(wǎng)站,進以全程播,報,報。,,民俗廟會,主題：重現(xiàn)古城風(fēng),貌,貌 弘揚民,俗,俗文化——,山,山海古城·,首,首屆民俗廟,會,會,時間：2007年1月至春節(jié),前,前的周末,地點：第一關(guān)文化,廣,廣場,主辦單位：國際節(jié)慶協(xié),會,會（IFEA）·中國,北,北京節(jié)慶,文,文化發(fā)展中,心,心,協(xié)辦單位：河北建投宏,越,越房地產(chǎn)有,限,限公司,活動目的：通過傳統(tǒng)的,新,新年廟會的,形,形式，全面,展,展現(xiàn)山海古,城,城的民族特,色,色，初步塑,造,造項目特色,，,，提,前營造開街,場,場景。以游,玩,玩的客戶作,為,為載體，進,行,行口碑傳播,。,。,活動簡述：利用新年降,至,至的喜悅氣,氛,氛，將山海,關(guān),關(guān)古城悠遠,深,深厚的歷史,文,文化進以巧,妙,妙敬獻，通,過,過特,色小吃、曲,藝,藝雜耍、民,間,間手工品等,富,富有民俗文,化,化的情景消,費,費進行招攬,大,大量人群的,參,參與,互動，形成,熱,熱鬧與文化,并,并進，歷史,與,與時尚共現(xiàn),的,的歡慶場面,。,。屆時由各,新,新聞媒體跟,蹤,蹤報道。,執(zhí)行策略二,：,：主題活動,,尋根活動,主題：你在何方―,―,―尋找古城,知,知情人,時間：2007年1－4月,主辦單位：河北建投宏,越,越房地產(chǎn)有,限,限公司,協(xié)辦單位：河北人民,出,出版社,活動目的：此階段為項,目,目首開區(qū)的,預(yù),預(yù)熱期，通,過,過此次活動,的,的開展，深,入,入挖掘古城,的,的歷史文化,，,，擴,大項目知名,度,度，配合一,定,定的銷售策,略,略，推動項,目,目銷售工作,的,的展開，并,為,為開盤進行,充,充分,的預(yù)熱準(zhǔn)備,與,與客戶積累,。,。,活動簡述：配合《尋根,古,古城》一書,，,，搜集山海,關(guān),關(guān)鮮為人知,的,的歷史典故,及,及經(jīng)典文獻,，,，通過翻版,歷,歷史,鏡頭，于城,門,門處招貼“,告,告示”，吸,引,引城內(nèi)外人,士,士關(guān)注，為,活,活動蓄勢之,時,時擴大項目,知,知名度。,為鼓勵知情,人,人參與活動,，,，凡其所敘,述,述事件經(jīng)核,實,實錄入書中,后,后，在其購,買,買或租賃商,鋪,鋪之,時均給予一,定,定的優(yōu)惠政,策,策或優(yōu)先選,購,購權(quán)，以此,推,推動銷售的,有,有效開展。,屆,屆時通過報,廣,廣與,網(wǎng)絡(luò)將“告,示,示“全新告,知,知。,執(zhí)行策略二,：,：主題活動,,執(zhí)行策略三,：,：售樓處、,樣,樣板開放，,增,增強直觀感,受,受,1、建議售,樓,樓處的位置,位,位于高檔會,所,所，引入茶,的,的文化和氛,圍,圍，作為售,樓,樓處的主要,調(diào),調(diào)性，前期,用,用東側(cè)的古,典,典酒樓吸引,人,人氣，增加,來,來訪客戶的,停,停留時間。,2、另外關(guān),于,于樣板間的,問,問題，除了,情,情景體驗街,中,中街里做樣,板,板間外，建,議,議在3號地,塊,塊臨街的位,置,置增加做一,個,個樣板組團,，,，為日后的,類,類居住銷售,提,提供保證。,,執(zhí)行,策,策略,四,四：,制,制造,商,商業(yè),氣,氣氛,，,，用,熱,熱銷,場,場面,提,提升,項,項目,價,價值,用回,遷,遷商,戶,戶進,行,行托,市,市,回遷,客,客戶,是,是項,目,目的,前,前期,目,目標(biāo),客,客戶,之,之一,，,，既,要,要,考慮,地,地塊,價,價值,同,同時,也,也應(yīng),結(jié),結(jié)合,工,工程,進,進度,來,來考,慮,慮,安置,回,回遷,客,客戶,的,的地,塊,塊，,西,西大,街,街的,工,工程,進,進度,相,相,對較,快,快，,而,而且,有,有部,分,分相,對,對較,為,為獨,立,立的,地,地塊,，,，所,以,以項,目,目組,通,通過,和,和顧,問,問公,司,司開,會,會一,致,致建,議,議將,回,回遷,地,地塊,選,選擇,在,在西,大,大街,的,的培,訓(xùn),訓(xùn)拓,展,展用,地,地和,婚,婚慶,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),用,用地,的,的西,側(cè),側(cè)。,培訓(xùn),拓,拓展,用,用地,靠,靠近,西,西門,，,，在,先,先期,實,實現(xiàn),銷,銷售,并,并且,開,開始,經(jīng),經(jīng)營,時,時可,以,以讓,經(jīng),經(jīng)西,門,門進,入,入的,客,客戶,充,充分,感,感受,到,到商,業(yè),業(yè)街,的,的商,業(yè),業(yè)氣,氛,氛。,婚,婚慶,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),用,用地,的,的兼,容,容性,較,較強,，,，而,且,且中,部,部保,留,留的,慈,慈愍,庵,庵破,壞,壞了,地,地塊,的,的完,整,整性,，,，使,得,得商,業(yè),業(yè)價,值,值很,難,難有,大,大幅,的,的提,升,升，,回,回遷,客,客戶,的,的進,入,入，,能,能在,先,先期,通,通過,商,商業(yè),經(jīng),經(jīng)營,提,提高,地,地塊,的,的商,業(yè),業(yè)價,值,值。,回遷,客,客戶,大,大部,分,分為,本,本地,的,的原,住,住居,民,民，,經(jīng),經(jīng)營,的,的商,業(yè),業(yè)在,本,本地,具,具有,一,一定,的,的品,牌,牌效,應(yīng),應(yīng)，,通,通過,他,他們,的,的品,牌,牌經(jīng),營,營可,以,以起,到,到托,市,市的,作,作用,，,，也,可,可以,為,為良,好,好的,口,口碑,宣,宣傳,打,打下,基,基礎(chǔ),。,。,,用類,居,居住,產(chǎn),產(chǎn)品,聚,聚集,人,人氣,執(zhí)行,策,策略,四,四：,制,制造,商,商業(yè),氣,氣氛,，,，用,熱,熱銷,場,場面,提,提升,項,項目,價,價值,受宏,觀,觀政,策,策“,別,別墅,禁,禁批,”,”及,“,“70%90,平,平米,限,限制,”,”的,調(diào),調(diào)控,，,，北,京,京市,及,及周,邊,邊地,區(qū),區(qū)的,低,低密,度,度類,居,居住,用,用地,及,及未,來,來供,應(yīng),應(yīng)緊,缺,缺。,本項,目,目有,較,較好,的,的自,然,然景,觀,觀及,旅,旅游,、,、人,文,文資,源,源優(yōu),勢,勢，,且,且“,古,古建,四,四合,院,院”,的,的獨,特,特建,筑,筑形,式,式，,將,將會,吸,吸引,大,大量,意,意向,客,客戶,。,。,在物,業(yè),業(yè)管,理,理方,面,面可,以,以考,慮,慮與,商,商業(yè),街,街的,商,商業(yè),管,管理,公,公司,進,進行,統(tǒng),統(tǒng)一,調(diào),調(diào)配,，,，分,組,組管,理,理，,可,可以,分,分出,一,一個,類,類居,住,住管,理,理組,，,，進,行,行管,理,理，,并,并收,取,取不,同,同的,物,物業(yè),費,費用,。,。也,可,可以,在,在類,居,居住,部,部分,安,安裝,紅,紅外,探,探頭,、,、周,界,界防,范,范等,安,安防,設(shè),設(shè)施,。,。,類居,住,住的,預(yù),預(yù)售,性,性高,于,于商,業(yè),業(yè)，,且,且銷,售,售引,導(dǎo),導(dǎo)期,較,較商,業(yè),業(yè)產(chǎn),品,品短,，,，因,此,此，,建,建議,在,在首,開,開區(qū),設(shè),設(shè)計,允,允許,的,的范,圍,圍內(nèi),增,增設(shè),類,類居,住,住產(chǎn),品,品，,有,有利,于,于前,期,期銷,售,售速,度,度的,提,提升,，,，保,證,證現(xiàn),金,金流,，,，降,低,低開,發(fā),發(fā)風(fēng),險,險。,,執(zhí)行,策,策略,五,五：,發(fā),發(fā)布,戶,戶外,、,、引,發(fā),發(fā)關(guān),注,注,正式,開,開盤,前,前，,在,在重,要,要的,路,路口,路,路段,，,，設(shè),置,置戶,外,外廣,告,告牌,，,，利,用,用廣,告,告的,色,色調(diào),及,及版,式,式傳,達,達項,目,目形,象,象及,氣,氣質(zhì),，,，暗,示,示項,目,目的,商,商業(yè),價,價值,及,及升,值,值潛,力,力。,但,但廣,告,告主,題,題并,不,不直,接,接表,達,達項,目,目銷,售,售信,息,息，,從,從而,引,引起,好,好奇,，,，使,意,意向,客,客戶,產(chǎn),產(chǎn)生,打,打電,話,話到,售,售樓,處,處了,解,解咨,詢,詢的,興,興趣,。,。以,在,在開,盤,盤前,獲,獲得,更,更多,關(guān),關(guān)注,，,，積,累,累更,多,多意,向,向客,戶,戶。,路,關(guān),,,零,道,南,城,城,路,新,西,關(guān),孟家店,關(guān),城,東,南,海,西,路,關(guān),東,開,西,路,一,二,國,路,街,大,落地,看,看板,燈箱,長幅,落,落地,看,看板,交通,指,指示,牌,牌,京沈高速香河段,京沈高速津唐段,京沈高速沈陽段,京沈高速北戴河段,北京京石高速與六環(huán)交匯處及部分商貿(mào)集中區(qū)附近,第一,階,階段,戶,戶外,形,形象,示,示意,,◆,透,透過,古,古城,及,及一,關(guān),關(guān)歷,史,史、,文,文化,、,、人,文,文價,值,值的,深,深挖,，,，通,過,過前,期,期的,運,運營,手,手段,，,，將,山,山海,關(guān),關(guān)的,的城,市,市印,象,象重,新,新印,記,記在,更,更廣,泛,泛市,場,場；,◆,炒,炒熱,“,“大,北,北京,概,概念,”,”，,加,加強,其,其與,山,山海,關(guān),關(guān)的,聯(lián),聯(lián)動,關(guān),關(guān)系,，,，加,深,深前,期,期關(guān),注,注客,戶,戶信,心,心；,◆,通過,主,主題,活,活動,及,及政,府,府相,關(guān),關(guān)部,門,門的,配,配合,提,提升,項,項目,公,公信,度,度。,推廣,手,手段,報紙,軟文,活動,春節(jié),廟,廟會,看板,交通,指,指示,牌,牌,戶外,擎天,柱,柱,尋找,知,知情,人,人,政府,論,論壇,網(wǎng)絡(luò),電臺,營銷,策,策略,,階段,目,目標(biāo),品牌,：,：利,用,用品,牌,牌聯(lián),動,動，,提,提升,古,古城,形,形象,及,及開,發(fā),發(fā)商,品,品牌,營銷,：,：整,合,合推,廣,廣，,海,海量,蓄,蓄客,品牌,運,運營,璀,璀璨,開,開城,第二,張,張牌,：,：品,牌,牌拉,動,動品,牌,牌,（2007.6-12,）,）,,品牌,群,群聚,,,建投,集,集團,基礎(chǔ),產(chǎn)業(yè),基礎(chǔ),設(shè)施,高科,技,技產(chǎn),業(yè),業(yè),政策,性,性投,資,資,政府,投,投資,主,主體,,山海,關(guān),關(guān)古,城,城,政府,資源,品牌,資源,資金,支,支持,旅游,資源,綜合,體,體管,理,理經(jīng),驗,驗,執(zhí)行,策,策略,一,一：,建,建投,優(yōu),優(yōu)勢,資,資源,支,支撐,,將自,持,持部,分,分的,商,商業(yè),，如,部,部分,賓,賓館,、,、古,典,典酒,樓,樓、,高,高端,會,會所,等,等先,行,行啟,動,動,，,，在,旅,旅游,旺,旺季,來,來臨,之,之時,具,具備,接,接待,功,功能,、,、將,建,建投,旗,旗下,品,品牌,先,先行,注,注入,古,古城,，,，實,現(xiàn),現(xiàn)品,牌,牌拉,動,動的,第,第一,步,步。,執(zhí)行,策,策略,二,二：,自,自持,帶,帶動,發(fā),發(fā)展,,用自,持,持的,商,商業(yè),托,托市,，,，營,造,造商,業(yè),業(yè)的,成,成熟,氛,氛圍,，,，增,強,強前,期,期意,向,向商,戶,戶的,信,信心,，,，提,升,升項,目,目的,美,美譽,度,度。,紅月,山,山莊,：,：,操作,：,：作,為,為托,市,市的,標(biāo),標(biāo)桿,性,性商,業(yè),業(yè)先,行,行入,市,市，,最,最終,作,作為,自,自有,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),沉,沉淀,經(jīng)營,：,：自,養(yǎng),養(yǎng)、,自,自營,賺,賺取,經(jīng),經(jīng)營,利,利潤,,關(guān)文,化,化博,物,物館,及,及演,藝,藝坊：,操作,：,：通,過,過經(jīng),營,營，,提,提升,物,物業(yè),價,價值,，,，后,期,期作,為,為自,有,有產(chǎn),業(yè),業(yè)沉,淀,淀,經(jīng)營,：,：,a.,聯(lián),聯(lián)合,政,政府,共,共同,經(jīng),經(jīng)營,，,，或,交,交由,政,政府,相,相關(guān),部,部門,獨,獨立,經(jīng),經(jīng)營,，,，與,一,一關(guān),及,及部,分,分具,有,有參,觀,觀價,值,值,的,的保,留,留建,筑,筑聯(lián),票,票展,示,示，,演藝,坊,坊可,以,以用,來,來做,一,一些,符,符合,民,民俗,的,的傳,統(tǒng),統(tǒng)表,演,演劇,目,目，,還,還可,以,以用,來,來展,示,示現(xiàn),代,代的,娛,娛樂,節(jié),節(jié)目,增,增加,門,門票,收,收入,，,，,b.,也,也可,以,以低,租,租金,租,租給,文,文化,部,部門,，,，由,其,其獨,立,立經(jīng),營,營單,獨,獨售,票,票，,抽,抽取,少,少量,門,門票,收,收入,,,明、,清,清復(fù),古,古賓,館,館與,古,古典,酒,酒樓,：,：,操作,：,：作,為,為托,市,市的,標(biāo),標(biāo)桿,性,性商,業(yè),業(yè)先,行,行入,市,市，,先,先期,自,自營,，,，提,升,升物,業(yè),業(yè)價,值,值，,后,后期,再,再實,現(xiàn),現(xiàn)銷,售,售,經(jīng),營,營,：,：a.,開,開,發(fā),發(fā),商,商,以,以,自,自,己,己,的,的,資,資,源,源,優(yōu),優(yōu),勢,勢,先,先,期,期,自,自,養(yǎng),養(yǎng),自,自,營,營,，,，,拉,拉,動,動,商,商,業(yè),業(yè),租,租,金,金,，,，,后,后,期,期,高,高,價,價,銷,銷,售,售,b.,以,以,較,較,低,低,的,的,租,租,金,金,吸,吸,納,納,秦,秦,皇,皇,島,島,知,知,名,名,品,品,牌,牌,的,的,大,大,型,型,連,連,鎖,鎖,品,品,牌,牌,店,店,進,進,駐,駐,經(jīng),經(jīng),營,營,，,，,租,租,金,金,逐,逐,年,年,漲,漲,幅,幅,，,，,后,后,期,期,將,將,租,租,約,約,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn),化,化,為,為,銷,銷,售,售,,,高,端,端,會,會,所,所,：,：,操,作,作,：,：,先,先,期,期,作,作,為,為,項,項,目,目,的,的,接,接,待,待,中,中,心,心,承,承,擔(dān),擔(dān),展,展,示,示,及,及,簽,簽,約,約,功,功,能,能,，,，,后,后,期,期,待,待,整,整,體,體,氛,氛,圍,圍,成,成,熟,熟,后,后,再,再,以,以,較,較,高,高,的,的,價,價,格,格,進,進,行,行,銷,銷,售,售,經(jīng),營,營,：,：,前,前,期,期,展,展,示,示,，,，,無,無,需,需,自,自,營,營,,,執(zhí),行,行,策,策,略,略,三,三,：,：,站,在,在,“,“,品,品,牌,牌,”,”,的,的,肩,肩,上,上,，,，,利,利,用,用,旅,旅,游,游,旺,旺,季,季,，,，,與,與,旅,旅,行,行,社,社,進,進,行,行,聯(lián),聯(lián),動,動,加,強,強,關(guān),關(guān),城,城,周,周,邊,邊,景,景,區(qū),區(qū),的,的,有,有,效,效,聯(lián),聯(lián),動,動,，,，,利,利,用,用,開,開,發(fā),發(fā),商,商,的,的,現(xiàn),現(xiàn),有,有,資,資,源,源,—,—,—,—,康,康,輝,輝,旅,旅,行,行,社,社,和,和,其,其,它,它,的,的,旅,旅,行,行,社,社,，,，,進,進,行,行,定,定,向,向,旅,旅,游,游,引,引,導(dǎo),導(dǎo),，,，,讓,讓,更,更,多,多,的,的,游,游,客,客,來,來,山,山,海,海,關(guān),關(guān),，,，,讓,讓,更,更,多,多,的,的,游,游,客,客,在,在,山,山,海,海,關(guān),關(guān),延,延,長,長,觀,觀,光,光,時,時,間,間,，,，,增,增,加,加,在,在,山,山,海,海,關(guān),關(guān),消,消,費,費,的,的,機,機,會,會,，,，,迅,迅,速,速,提,提,高,高,山,山,海,海,關(guān),關(guān),的,的,商,商,業(yè),業(yè),價,價,值,值,。,。,讓,古,古,城,城,成,成,為,為,周,周,邊,邊,景,景,點,點,旅,旅,游,游,的,的,中,中,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn),站,站,，,，,游,游,客,客,可,可,以,以,在,在,城,城,里,里,解,解,決,決,除,除,了,了,景,景,點,點,參,參,觀,觀,的,的,其,其,他,他,功,功,能,能,，,，,提,提,高,高,古,古,城,城,的,的,商,商,業(yè),業(yè),氛,氛,圍,圍,。,。,,,執(zhí),行,行,策,策,略,略,四,四,：,：,品,牌,牌,帶,帶,動,動,更,更,多,多,品,品,牌,牌,，,，,擴,擴,大,大,品,品,牌,牌,戰(zhàn),戰(zhàn),果,果,針,對,對,京,京,津,津,冀,冀,、,、,秦,秦,皇,皇,島,島,知,知,名,名,品,品,牌,牌,商,商,戶,戶,進,進,行,行,定,定,向,向,招,招,商,商,，,，,一,一,是,是,可,可,以,以,豐,豐,富,富,項,項,目,目,前,前,期,期,配,配,套,套,，,，,二,二,是,是,可,可,以,以,通,通,過,過,此,此,類,類,集,集,客,客,戶,戶,力,力,商,商,戶,戶,的,的,進,進,駐,駐,加,加,深,深,關(guān),關(guān),注,注,客,客,戶,戶,信,信,心,心,，,，,引,引,導(dǎo),導(dǎo),其,其,在,在,前,前,期,期,產(chǎn),產(chǎn),生,生,購,購,買,買,或,或,租,租,賃,賃,。,。,,執(zhí),行,行,策,策,略,略,五,五,：,：,開,開,盤,盤,活,活,動,動,，,，,引,引,爆,爆,市,市,場,場,《,尋,尋,找,找,古,古,城,城,》,》,首,首,發(fā),發(fā),儀,儀,式,式,主,題,題,：,：《,尋,尋,找,找,古,古,城,城,》,》,首,首,發(fā),發(fā),儀,儀,式,式,―,―,―,―,暨,暨,山,山,海,海,關(guān),關(guān),古,古,建,建,商,商,業(yè),業(yè),街,街,開,開,盤,盤,儀,儀,式,式,時,間,間,：,：2007,年,年5,月,月,地,點,點,：,：鐘,鼓,鼓,樓,樓,主,辦,辦,單,單,位,位,：,：河,北,北,建,建,投,投,宏,宏,越,越,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),有,有,限,限,公,公,司,司,協(xié),辦,辦,單,單,位,位,：,：秦,皇,皇,島,島,市,市,旅,旅,游,游,局,局,、,、,秦,秦,皇,皇,島,島,市,市,文,文,化,化,局,局,活,動,動,目,目,的,的,：,：以,《,《,尋,尋,找,找,古,古,城,城,》,》,首,首,發(fā),發(fā),儀,儀,式,式,作,作,為,為,項,項,目,目,開,開,盤,盤,活,活,動,動,的,的,主,主,線,線,，,，,突,突,出,出,古,古,城,城,及,及,本,本,項,項,目,目,的,的,文,文,化,化,內(nèi),內(nèi),涵,，,，,突,突,出,出,古,古,城,城,的,的,氣,氣,質(zhì),質(zhì),；,；,通,通,過,過,來,來,訪,訪,客,客,戶,戶,對,對,項,項,目,目,的,的,了,了,解,解,，,，,擴,擴,大,大,項,項,目,目,的,的,口,口,碑,碑,宣,宣,傳,傳,半,半,徑,徑,，,，,也,也,為,“,“,城,城,市,市,運,運,營,營,”,”,做,做,鋪,鋪,墊,墊,。,。,通,通,過,過,此,此,書,書,及,及,系,系,列,列,活,活,動,動,的,的,推,推,動,動,，,，,將,將,古,古,城,城,的,的,歷,歷,史,史,人,人,文,文,及,及,文,文,化,化,底,底,蘊,蘊,更,深,深,層,層,次,次,的,的,推,推,廣,廣,傳,傳,播,播,出,出,去,去,，,，,并,并,成,成,為,為,今,今,后,后,更,更,廣,廣,闊,闊,范,范,圍,圍,的,的,旅,旅,游,游,人,人,群,群,慕,慕,名,名,尋,尋,跡,跡,的,的,主,主,要,要,線,線,索,索,和,旅,旅,游,游,目,目,的,的,。,。,活,動,動,簡,簡,述,述,：,：配,合,合,古,古,建,建,商,商,業(yè),業(yè),街,街,的,的,盛,盛,大,大,開,開,盤,盤,，,，,以,以,尋,尋,根,根,為,為,歷,歷,史,史,蹤,蹤,跡,跡,，,，,將,將,歷,歷,史,史,文,文,化,化,與,與,山,山,海,海,文,文,化,化,以,以,全,全,新,新,的,的,商業(yè)勝,景,景全面,展,展現(xiàn)，,在,在促動,古,古城商,業(yè),業(yè)經(jīng)濟,持,持續(xù)發(fā),展,展的同,時,時，以,《,《尋找,古,古城》,為,為契機,將古城,歷,歷史文,化,化給予,發(fā),發(fā)揚弘,大,大。屆,時,時該書,的,的部分,內(nèi),內(nèi)容于,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)發(fā),布,布，以,促,促進更,多,多互,動，使,其,其成為,山,山海關(guān),對,對外宣,傳,傳的首,刊,刊精例,。,。,,執(zhí)行策,略,略六：,主,主題活,動,動,搖滾音,樂,樂節(jié),主題：“一關(guān),饕,饕餮夜,”,”,時間：2007年8,月,月,地點：天下第,一,一關(guān),主辦單,位,位：秦皇島,政,政府,協(xié)辦單,位,位：河北建,投,投宏越,房,房地產(chǎn),有,有限公,司,司,活動目,的,的：借活動,的,的宣傳,力,力度，,順,順勢宣,傳,傳項目,。,。一方,面,面聚集,大,大量的,游,游客，,增,增大消,費,費機會,，,，另一,方面提,升,升整個,古,古城的,人,人氣，,傳,傳遞項,目,目信息,。,。,活動簡,介,介：配合山,海,海關(guān)的,旅,旅游旺,季,季，通,過,過邀請,國,國內(nèi)外,知,知名的,音,音樂人,，,，吸引,廣,廣泛熱,愛,愛音樂,的,的人來,此狂歡,，,，初步,傳,傳遞項,目,目的國,際,際化氛,圍,圍，讓,古,古典與,時,時尚碰,撞,撞，歷,史,史與現(xiàn),代,代共融,。,。屆時,可以與,北,北京、,上,上海等,大,大城市,的,的票務(wù),公,公司聯(lián),合,合發(fā)售,門,門票，,還,還可以,將,將門票,作,作為銷,售,售優(yōu)惠,贈予已,購,購客戶,。,?；顒?期,期間將,邀,邀請各,大,大知名,媒,媒體跟,蹤,蹤報道,，,，擴大,山,山海關(guān),知,知名度,的,的同,時，也,起,起到了,宣,宣傳項,目,目的作,用,用。,,執(zhí)行策,略,略七：,媒,媒體疊,加,加反復(fù),刺,刺激,靠營銷,并,并非靠,廣,廣告,配合戶,外,外廣告,，,，選擇,中,中國移,動,動手機,號,號段進,行,行短信,群,群發(fā)、,海,海報派,發(fā),發(fā)、宣,傳,傳資料,直,直投、,電,電臺廣,播,播廣告,等,等直效,行,行銷工,作,作，使,得,得客戶,可,可以從,多,多種渠,道,道了解,到,到項目,信,信息，,加,加深產(chǎn),品,品形象,，,，從而,達,達到吸,引,引其到,售,售樓處,進,進行參,觀,觀的目,的,的。,,營銷策,略,略,◆,通過項,目,目品牌,塑,塑造，,有,有效積,累,累前期,客,客戶，,擴,擴大項,目,目的知,名,名度，,貼,貼近市,場,場，制,定,定有效,的,的銷售,說辭。,◆ 通,過,過自持,拉,拉動租,售,售、同,時,時樹立,開,開發(fā)商,品,品牌形,象,象，繼,而,而利用,自,自有資,源,源聯(lián)動,進,進行形,象,象升級,。,。,◆,在開盤,時,時期以,一,一種空,前,前的形,式,式引爆,市,市場，,利,利用立,體,體的媒,體,體攻勢,迅,迅速建,立,立項目,市,市場龍,頭,頭地位,◆,通過主,題,題活動,及,及政府,相,相關(guān)部,門,門的配,合,合提升,項,項目知,名,名度，,樹,樹立開,發(fā),發(fā)商的,品,品牌。,推廣手,段,段,報紙,軟文,活動,《尋找,古,古城》,首,首發(fā)儀,式,式,看板,交通指,示,示牌,戶外,擎天柱,搖滾音,樂,樂節(jié),電臺,網(wǎng)絡(luò),硬廣,,第三張,牌,牌：借,勢,勢奧運,擴,擴,大,大戰(zhàn)果,（2008.1-10）,階段目,標(biāo),標(biāo),品牌：,以,以較為,成,成熟的,市,市場形,象,象及商,業(yè),業(yè)形象,、,、,占據(jù)不,可,可復(fù)制,的,的領(lǐng)先,地,地位,營銷：,刺,刺激并,加,加速準(zhǔn),客,客戶購,買,買決策,，,，以老,帶,帶新增,加,加客戶,量,量,喜迎奧,運,運,新,新,古,古城乍,現(xiàn),現(xiàn)山海,關(guān),關(guān),,營銷策,略,略,推廣手,段,段,報紙,軟文,活動,歷史情,景,景劇開,機,機,看板,交通指,示,示牌,戶外,擎天柱,關(guān)文化,藝,藝術(shù)節(jié),DM直,投,投,網(wǎng)絡(luò),◆ 通,過,過各種,載,載體、,渠,渠道讓,更,更多人,慕,慕名來,到,到山海,關(guān),關(guān)進行,尋,尋根、,探,探游及,休,休閑體,驗,驗。,◆,對項目,的,的各個,方,方面進,行,行深入,詮,詮釋，,增,增強市,場,場公信,度,度。,◆,借助奧,運,運契機,和,和旅游,旺,旺季，,加,加大宣,傳,傳力度,，,，組織,前,前期已,購,購客戶,舉,舉辦聯(lián),誼,誼活動,，,，提升,項,項目美,譽,譽度,◆ 進,行,行互動,式,式及定,向,向性的,宣,宣傳推,廣,廣，開,拓,拓客戶,資,資源。,,執(zhí)行策,略,略一：,讓電視,帶,帶上“,一,一關(guān)”,的,的夢想,，,，讓更,多,多人產(chǎn),生,生向往,電視專,題,題片（,情,情景歷,史,史?。?開,開機慶,典,典,主題：穿越歷,史,史，感,知,知生命,文,文化,時間：2008年5,月,月,地點：第一關(guān),文,文化廣,場,場,主辦單,位,位：秦皇島,市,市旅游,局,局、秦,皇,皇島市,廣,廣播電,視,視局,協(xié)辦單,位,位：河北建,投,投宏越,房,房地產(chǎn),有,有限公,司,司,活動目,的,的：通過電,視,視宣傳,片,片（情,景,景歷史,劇,劇）的,拍,拍攝，,加,加大宣,傳,傳力度,，,，擴大,宣,宣傳范,圍,圍，吸,引,引更多,的國際,友,友人，,初,初步營,造,造項目,的,的國際,化,化氛圍,活動簡,述,述：結(jié)合東,西,西大街,的,的全面,開,開街，,以,以電視,專,專題的,形,形式將,古,古城風(fēng),貌,貌與新,商,商業(yè)文,化,化進以,全,全程報,道，充,分,分的將,現(xiàn),現(xiàn)代與,歷,歷史交,融,融與共,，,，將古,城,城風(fēng)范,以,以科技,形,形式有,效,效展現(xiàn),。,。,,執(zhí)行策,略,略二：,主,主題活,動,動,第一屆,關(guān),關(guān)文化,節(jié),節(jié)活動,慶,慶典,主題：“XXX”首,屆,屆關(guān)城,文,文化節(jié),（,（由各,大,大企業(yè),冠,冠名）,時間：2008年9,月,月,地點：第一關(guān),文,文化廣,場,場,主辦單,位,位：國際節(jié),慶,慶協(xié)會,（,（IFEA）,·,·中國,北,北京,節(jié),節(jié)慶文,化,化發(fā)展,中,中心,協(xié)辦單,位,位：河北建,投,投宏越,房,房地產(chǎn),有,有限公,司,司,活動目,的,的：將文化,、,、歷史,、,、民俗,、,、現(xiàn)代,、,、國際,化,化逐步,體,體現(xiàn)，,將,將城市,氣,氣質(zhì)全,面,面體現(xiàn),，,，實現(xiàn),“,“城市,運營”,的,的宏偉,目,目標(biāo)，,讓,讓本項,目,目在大,背,背景的,實,實現(xiàn)下,持,持續(xù)發(fā),展,展。,活動簡,述,述：結(jié)合四,條,條大街,的,的全面,開,開街，,通,通過邀,請,請國內(nèi),外,外文化,藝,藝術(shù)大,師,師，以,舞,舞蹈，,音,音樂，,歌,歌劇，,影視,，,，展,覽,覽等,系,系列,式,式藝,術(shù),術(shù)活,動,動，,同,同時,兼,兼以,“,“,關(guān),關(guān)”,的,的歷,史,史文,化,化典,故,故與,獨,獨特,的,的歷,史,史藝,術(shù),術(shù),進以,全,全面,綻,綻放,，,，在,具,具有,國,國際,化,化展,示,示的,同,同時,塑,塑造,山,山海,關(guān),關(guān)獨,有,有的,民,民俗,歷,歷史,文,文化,，,，借,以,以吸,引國,內(nèi),內(nèi)外,游,游客,，,，擴,大,大國,際,際知,名,名度,。,。,,執(zhí)行,策,策略,三,三：,口,口口,相,相傳,以,以老,帶,帶新,，,，讓,更,更多,的,的人,幫,幫我,們,們宣,傳,傳,老客,戶,戶帶,新,新客,戶,戶,“客,戶,戶帶,客,客戶,”,”手,段,段在,地,地產(chǎn),銷,銷售,過,過程,中,中屢,試,試不,爽,爽，,在每,次,次營,銷,銷活,動,動當(dāng),中,中“,折,折扣,讓,讓利,”,”，,“,“獲,獎,獎”,總,總是,最,最易,于,于被,市,市場,所,所接,受,受，,互,互動,式,式營,銷,銷要,抓,抓住,市,市場,的,的趨,利,利心,態(tài),態(tài)，,讓,讓盡,可,可能,多,多的,人,人樂,于,于參,與,與本,項,項目,的,的營,銷,銷推,廣,廣工,作,作,，,讓我,們,們的,產(chǎn),產(chǎn)品,成,成為,人,人際,交,交流,過,過程,的,的一,部,部分,，,，吸,引,引更,多,多的,人,人對,項,項目,進行,口,口碑,傳,傳播,。,。本,案,案目,標(biāo),標(biāo)客,戶,戶群,范,范圍,大,大，,類,類型,多,多，,利,利用,口,口碑,傳,傳播,可,可以,降,降低,推,推廣,成,成本,，,，提,高,高項,目,目的,市,市場,美,美譽,度,度。,,,,第四,張,張牌,：,：續(xù),寫,寫古,城,城商,業(yè),業(yè)傳,奇,奇,（2008.11-09.5）,階段,目,目標(biāo),品牌,：,：增,強,強品,牌,牌的,市,市場,公,公信,度,度,營銷,：,：,利用,市,市場,口,口碑,吸,吸引,更,更多,的,的客,戶,戶，,支,支撐,項,項目,價,價格,的,的穩(wěn),步,步提,升,升。,奧運,熱,熱度,褪,褪去,的,的思,考,考,,營銷,策,策略,推廣,手,手段,報紙,軟文,活動,歷史,情,情景,劇,劇開,機,機,看板,交通,指,指示,牌,牌,戶外,擎天,柱,柱,關(guān)文,化,化藝,術(shù),術(shù)節(jié),外地,巡,巡展,網(wǎng)絡(luò),◆,完成,首,首開,區(qū),區(qū)的,大,大部,分,分銷,售,售及,大,大部,分,分的,租,租賃,工,工作,，,，同,時,時進,行,行南,北,北大,街,街的,商,商業(yè),銷,銷售,工,工作,。,。,◆,以,以活,動,動營,銷,銷為,主,主，,配合,戶,戶外,及,及軟,文,文投,放,放，,重,重點,宣,宣傳,項,項目,賣,賣點,，,，多,點,點引,爆,爆。,◆,進,進行,適,適度,的,的調(diào),價,價，,傳,傳遞,項,項目,的,的升,值,值趨,勢,勢，,提升,投,投資,客,客戶,的,的信,心,心。,,執(zhí)行,策,策略,一,一：,主,主題,活,活動,中國,國,國際,旅,旅游,交,交易,會,會,時間,：,：2008,年,年11月,地點,：,：昆明/上,海,海,主辦,單,單位,：,：中國,國,國家,旅,旅游,局,局,協(xié)辦,單,單位,：,：當(dāng)?shù)?人,人民,政,政府,活動,目,目的,：,：配合,商,商業(yè),街,街的,全,全面,竣,竣工,，,，將,項,項目,在,在各,專,專業(yè),旅,旅游,展,展會,上,上全,新,新亮,相,相，,逐,逐步,實,實現(xiàn),“,“項,目,目運,營”,向,向“,城,城市,運,運營,”,”的,升,升級,。,。,活動,簡,簡述,：,：CITM,－,－亞,洲,洲地,區(qū),區(qū)最,大,大的,專,專業(yè),旅,旅游,展,展，,中,中國,國,國際,旅,旅游,交,交易,會,會每,年,年舉,辦,辦一,次,次，,分,分別,在,在,上海,和,和昆,明,明交,替,替舉,辦,辦。,作,作為,亞,亞洲,地,地區(qū),最,最大,的,的專,業(yè),業(yè)旅,游,游交,易,易會,，,，其,有,有來,自,自世,界,界各,地,地,以及,中,中國,的,的31個,省,省市,自,自治,區(qū),區(qū)和,香,香港,、,、澳,門,門特,別,別行,政,政區(qū),的,的旅,游,游機,構(gòu),構(gòu)及,所,所屬,地,地區(qū),的,的旅,行社,、,、飯,店,店、,航,航空,公,公司,以,以及,同,同旅,游,游業(yè),有,有關(guān),的,的企,業(yè),業(yè)。,交,交易,會,會組,委,委會,還,還將,邀,邀請,眾,眾多,國,國,內(nèi)外,新,新聞,媒,媒體,參,參加,，,，對,交,交易,會,會進,行,行全,方,方位,、,、多,層,層次,，,，廣,泛,泛深,入,入地,報,報道,。,,執(zhí)行,策,策略,一,一：,主,主題,活,活動,城市,旅,旅游,推,推介,活,活動,主題,：,：“走,進,進山,海,海關(guān),”,”,時間,：,：2009,年,年3-5,月,月,地點,：,：北京,、,、沈,陽,陽、,哈,哈爾,濱,濱,主辦,單,單位,：,：秦皇,島,島旅,游,游局,協(xié)辦,單,單位,：,：河北,建,建投,宏,宏越,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)有,限,限公,司,司,活動,目,目的,：,：經(jīng)過,前,前期,大,大量,的,的推,廣,廣工,作,作的,鋪,鋪墊,，,，在,古,古城,商,商業(yè),街,街較,為,為成,熟,熟的,階,階段,，,，根,據(jù),據(jù)客,戶,戶來,源,源的,變化,，,，將,推,推廣,的,的范,圍,圍逐,步,步放,大,大，,將,將古,城,城作,為,為城,市,市文,化,化發(fā),源,源地,，,，在,各,各大,城,城市,進,進行,推,推,廣，,提,提升,城,城市,的,的知,名,名度,。,。,活動,簡,簡介,：,：通過,政,政府,的,的強,大,大號,召,召力,，,，在,各,各大,目,目標(biāo),客,客戶,的,的所,在,在城,市,市進,行,行城,市,市整,體,體形,象,象的,推,推廣,，,，在,吸引,意,意向,客,客戶,的,的同,時,時，,吸,吸引,更,更多,的,的旅,游,游客,戶,戶，,帶,帶動,山,山海,關(guān),關(guān)的,旅,旅游,發(fā),發(fā)展,，,，有,效,效解,決,決季,節(jié)性,消,消費,的,的問,題,題，,增,增強,前,前期,商,商戶,的,的信,心,心。,,利用,當(dāng),當(dāng)?shù)?婚,婚慶,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),稀,稀缺,的,的特,點,點，,結(jié),結(jié)合,山,山海,關(guān),關(guān)的,特,特殊,景,景觀,資,資源,，,，如,孟,孟姜,女,女廟,、“,山,山盟,海,海誓,”,”等,，,，可,以,以代,表,表愛,情,情的,一,一切,美,美好,事,事物,，,聯(lián)合,商,商戶,舉,舉辦,相,相關(guān),的,的民,俗,俗婚,慶,慶活,動,動,,大,大力,發(fā),發(fā)展,婚,婚慶,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),。,執(zhí)行,策,策略,二,二：,民俗,婚,婚慶,—,——,讓,讓稀,缺,缺成,為,為看,點,點,,執(zhí)行,策,策略,三,三：,春,春節(jié),客,客戶,關(guān),關(guān)懷,行,行動,1、,利,利用,新,新春,佳,佳節(jié),之,之際,，,，對,之,之前,認(rèn),認(rèn)購,的,的客,戶,戶進,行,行彩,信,信問,候,候，,舉,舉辦,年,年底,的,的客,戶,戶答,謝,謝活,動,動，,對,對在,次,次階,段,段購,房,房的,客,客戶,給,給予,禮,禮品,贈,贈送,，,，,同時,配,配合,價,價格,小,小幅,上,上調(diào),，,，擠,壓,壓積,累,累客,戶,戶成,交,交：,2、,對,對承,租,租的,商,商戶,進,進行,評,評選,，,，樹,立,立模,范,范商,戶,戶，,提,提高,商,商業(yè),經(jīng),經(jīng)營,氛,氛圍,，,，規(guī),范,范商,業(yè),業(yè)管,理,理。,對,對模,范,范商,戶,戶進,行,行獎,勵,勵，,提,提,高,高商,戶,戶的,素,素質(zhì),。,。,,執(zhí)行,策,策略,四,四：,加,加強,租,租售,聯(lián),聯(lián)動,1、,“,“帶,著,著租,約,約去,銷,銷售,”,”，,可,可以,把,把租,賃,賃的,不,不確,定,定性,和,和風(fēng),險,險事,先,先控,制,制，,最,最大,限,限度,地,地完,善,善商,鋪,鋪的,“投,資,資保,證,證性,”,”；,2、,招,招商,工,工作,是,是重,中,中之,重,重，,應(yīng),應(yīng)以,地,地緣,性,性商,戶,戶作,為,為目,標(biāo),標(biāo)客,群,群，,進,進行,重,重點,招,招商,，,，保,證,證項,目,目的,人,人,氣和,商,商業(yè),氛,氛圍,，,，以,此,此增,強,強投,資,資客,戶,戶的,投,投資,信,信心,。,。,3、,商鋪,的,的產(chǎn),權(quán),權(quán)持,有,有者,多,多數(shù),為,為商,鋪,鋪投,資,資人,，,，對,投,投資,回,回報,的,的數(shù),額,額、,投,投資,過,過程,的,的風(fēng),險,險控,制,制有,著,著,很高,的,的要,求,求，,故,故而,銷,銷售,市,市場,需,需要,一,一段,時,時間,的,的培,育,育，,期,期間,要,要重,點,點維,護,護意,向,向簽,約,約客,戶,戶，,通,通,過有,效,效招,商,商和,商,商鋪,的,的品,牌,牌建,設(shè),設(shè)，,以,以及,高,高額,安,安全,的,的投,資,資回,報,報吸,引,引投,資,資客,戶,戶及,自,自營,客,客戶,購,購,買，,最,最終,實,實現(xiàn),項,項目,的,的利,潤,潤目,標(biāo),標(biāo)。,,,第五,張,張牌,：,：成,熟,熟環(huán),境,境,形,形,象,象提,升,升,）,）,階段,目,目標(biāo),品牌,：,：進,一,一步,擴,擴大,市,市場,知,知名,度,度,營銷,：,：全,面,面展,現(xiàn),現(xiàn)成,熟,熟的,商,商業(yè),環(huán),環(huán)境,，,，提,高,高租,金,金，,加,加快,租,租轉(zhuǎn),售,售的,進,進程,。,。,全面呈現(xiàn),尚,尚,古,古新城,,營銷策略,推廣手段,報紙,軟文,活動,山海關(guān)購,物,物節(jié),看板,交通指示,牌,牌,戶外,擎天柱,投資論壇,城市巡展,網(wǎng)絡(luò),◆,利用日漸,成,成熟的商,業(yè),業(yè)氣氛，,加,加快銷售,節(jié),節(jié)奏，結(jié),合,合工程節(jié),點,點舉辦慶,典,典活動，,吸,吸引旅游,人,人群，延,長停留時,間,間，增加,消,消費機會,。,。,◆,對租賃的,商,商戶進行,重,重新洗牌,，,，逐步提,高,高項目的,商,商業(yè)價值,。,,執(zhí)行策略,一,一：主題,活,活動,項目城市,巡,巡展活動,主題：“XXX,”,”（由各,大,大企業(yè)冠,名,名）,時間：2009,年,年7-9,月,月,地點：溫州、山,西,西,主辦單位,：,：河北建投,宏,宏越房地,產(chǎn),產(chǎn)有限公,司,司,協(xié)辦單位,：,：當(dāng)?shù)厣虡I(yè),協(xié),協(xié)會,活動目的,：,：有針對性,的,的將項目,在,在特定團,體,體中進行,推,推廣，配,合,合銷售策,略,略，實現(xiàn),項,項