,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二層,,第三層,,第四層,,第五層,,*,*,礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么,,十個(gè)重要問(wèn)題,王生龍,Standard on Mining Rights Appraisal 10 problem,,今天我想介紹已經(jīng)發(fā)布的、擬發(fā)布的礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么中的幾個(gè)重要的問(wèn)題，與大家探討礦業(yè)權(quán)評(píng)估領(lǐng)域的一些方向性、原那么性問(wèn)題,,不準(zhǔn)備對(duì)準(zhǔn)那么逐條解釋。但就某些重要問(wèn)題，說(shuō)明其背景,,準(zhǔn)那么和本課件，將價(jià)款作為礦權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)的一種，理解與運(yùn)用不能局限于價(jià)款評(píng)估,課 程 說(shuō) 明,一、評(píng)估準(zhǔn)那么作用誤區(qū),,二、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象之爭(zhēng),,三、“收益模型〞 之爭(zhēng),,四、利用專(zhuān)業(yè)報(bào)告緣由及應(yīng)用,,五、如何評(píng)估礦業(yè)權(quán)評(píng)估,,六、 評(píng)估程序、工作底稿功能認(rèn)識(shí),,七、評(píng)估方法參數(shù)的深化與擴(kuò)展,,八、評(píng)估報(bào)告諸多矛盾,,九、特殊事項(xiàng)的保護(hù)性作用,,十、評(píng)估責(zé)任的呼吁,目 錄,,一、評(píng)估準(zhǔn)那么作用的誤區(qū),〔一〕評(píng)估準(zhǔn)那么是從職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面對(duì)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。,,礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么不可能替代相關(guān)的法律法規(guī)和政府的管理制度，即礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么不可能解決職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求以外的問(wèn)題。,,〔二〕評(píng)估準(zhǔn)那么是對(duì)評(píng)估師在職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面的根本概括。,,由于礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的評(píng)估目的千差萬(wàn)別，每個(gè)具體的評(píng)估工程都有其獨(dú)特性，因此不可能制定適用于所有評(píng)估工程的具體規(guī)定，而只能以原那么性規(guī)定的形式對(duì)評(píng)估執(zhí)業(yè)中的根本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸納。,1，評(píng)估準(zhǔn)那么是干什么的？,2、誤區(qū)：,,礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論是制定評(píng)估準(zhǔn)那么的重要根底，但評(píng)估理論及其應(yīng)用是教科書(shū)和學(xué)術(shù)研究的主要內(nèi)容，礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么不可能成為討論礦業(yè)權(quán)評(píng)估方法原理及其應(yīng)用的教科書(shū)。,,?國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么?在對(duì)其目標(biāo)和范圍進(jìn)行介紹時(shí)明確指出：“國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么列出了評(píng)估師應(yīng)當(dāng)做什么，而不是解釋如何運(yùn)用具體評(píng)估程序或方法。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么認(rèn)為每個(gè)評(píng)估工程都需要解決一個(gè)特定的評(píng)估問(wèn)題，解決評(píng)估問(wèn)題的方式取決于評(píng)估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行恰當(dāng)判斷的能力。〞因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的工程情況，需要綜合運(yùn)用分析和專(zhuān)業(yè)判斷以形成可信的評(píng)估結(jié)論,誤區(qū)1：礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么視同于教課書(shū),背景材料——國(guó)內(nèi)其他專(zhuān)業(yè)評(píng)估準(zhǔn)那么與教材,,土地使用權(quán)評(píng)估,,房地產(chǎn)估價(jià),,資 產(chǎn) 評(píng) 估,,,名 稱(chēng),作 用,名 稱(chēng),作 用,名 稱(chēng),作 用,準(zhǔn)則,城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508—2001）,全面掌握城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)狀況，科學(xué)評(píng)價(jià)和管理城鎮(zhèn)土地，規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，作到估價(jià)結(jié)果合理、客觀(guān)、公正,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291—1999）；《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》；《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》,規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀(guān)、公正、合理,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系,規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,指南 （教科書(shū)）,土地管理基礎(chǔ)與法規(guī),,房地產(chǎn)基本制度與政策,,經(jīng)濟(jì)法,,,土地估價(jià)理論方法,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理,,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué),,,土地估價(jià)案例與報(bào)告,,房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法,,機(jī)電設(shè)備基礎(chǔ),,,土地估價(jià)相關(guān)知識(shí),,房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析,,建筑工程基礎(chǔ),,,土地估價(jià)案例與報(bào)告,,房地產(chǎn)評(píng)估案例,,資產(chǎn)評(píng)估學(xué),,,,,,,資產(chǎn)評(píng)估案例,,誤區(qū)2：評(píng)估準(zhǔn)那么視同于政府規(guī)定,,2004年國(guó)土資源部出版,實(shí)際上成為了礦政,,管理的技術(shù)工具,誤區(qū)3：評(píng)估準(zhǔn)那么就是操作手冊(cè),,未出版,3、國(guó)際上的評(píng)估準(zhǔn)那么的作用,縱觀(guān)國(guó)際評(píng)估行業(yè)，RICS紅皮書(shū)、IVS、EVS、USPAP……，都僅僅從職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求方面對(duì)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估準(zhǔn)那么不可能解決職業(yè)道德和業(yè)務(wù)要求以外的問(wèn)題。全球評(píng)估界都認(rèn)為：,,評(píng)估準(zhǔn)那么也不是一部事無(wú)巨細(xì)、詳盡規(guī)定的操作手冊(cè)；,,評(píng)估理論及其應(yīng)用是教科書(shū)和學(xué)術(shù)研究的主要內(nèi)容，評(píng)估準(zhǔn)那么也不可能成為討論評(píng)估方法原理及其應(yīng)用的教科書(shū)。,如：IVS,“國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么列出了評(píng)估師應(yīng)當(dāng)做什么，而不是解釋如何運(yùn)用具體評(píng)估程序或方法〞?！懊總€(gè)評(píng)估工程都需要解決一個(gè)特定的評(píng)估問(wèn)題，解決評(píng)估問(wèn)題的方式取決于評(píng)估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行恰當(dāng)判斷的能力〞,,——IVSC?IVS?,——評(píng)估準(zhǔn)那么是由評(píng)估師自身形成的、被市場(chǎng)認(rèn)可的公約。,,“這是最重要的，即專(zhuān)業(yè)評(píng)估師以這樣的一種方式來(lái)表達(dá)和交流他或她的有關(guān)分析、意見(jiàn)和建議，這種方式有益于客戶(hù)且不至于引起市場(chǎng)上的誤解〞。,,——USPAP[1997]——,如：USPSP,如：RICS,——具有138年歷史的英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)〔RICS〕?RICS評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?〔簡(jiǎn)稱(chēng)“紅皮書(shū)〞〕明確指出：紅皮書(shū)始終力求提供一套全面的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并附帶相關(guān)的應(yīng)用指南，但它從未試圖包含有關(guān)估價(jià)具體的方法或?qū)Σ煌?lèi)型資產(chǎn)如何估價(jià)的詳細(xì)論述。,,——?RICS評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?——,,,,RICS評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),,,,,,,,4，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估突破誤區(qū)的艱難歷程,源于對(duì)外開(kāi)放資本資產(chǎn)對(duì)價(jià)交易、繁榮于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期，資產(chǎn)評(píng)估的客觀(guān)功能一直局限于特定歷史時(shí)期的國(guó)有資本保全與國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估師最習(xí)慣于各種行為下的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估。中國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，一直依賴(lài)于以?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)〔試行〕?〔1996年〕為代表的一系列政府技術(shù)性文件。該標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)以及一系列政府文件均從國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的角度，將其作為國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的技術(shù)手冊(cè)使用的。從折現(xiàn)率不能低于15%、到固定資產(chǎn)成新率不能低于30%等一系列規(guī)定，全部表達(dá)出國(guó)有資本保全與增值的管理輔助功能。在面對(duì)日益翻新的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，評(píng)估市場(chǎng)豐富了、擴(kuò)展了；在市場(chǎng)主體強(qiáng)烈關(guān)注自身權(quán)益背景中，評(píng)估的定價(jià)功能被擴(kuò)大化了、評(píng)估結(jié)論被絕對(duì)化了，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)加大了。評(píng)估師在不斷出現(xiàn)涉訴案件的現(xiàn)實(shí)中，不得不開(kāi)始關(guān)注自身的保護(hù)、責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估準(zhǔn)那么“保護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)〞的定位日益清晰。認(rèn)識(shí)到：從資產(chǎn)評(píng)估行政管理部門(mén)角度，效勞于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告驗(yàn)證確認(rèn)工作的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，忽略了資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)在的規(guī)律，使得有些評(píng)估師不知道非國(guó)有資產(chǎn)如何評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)提供給誰(shuí)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)致力于開(kāi)展評(píng)估行業(yè)，不倦研究評(píng)估內(nèi)在規(guī)律，研究適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，順勢(shì)而生資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么〔盡管仍在完善之中〕，校正了評(píng)估的功能定位，凸顯了“保護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)〞特征，基于評(píng)估科學(xué)理論和專(zhuān)業(yè)特征，借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家成熟的經(jīng)驗(yàn)，明確了評(píng)估師能夠、應(yīng)當(dāng)做什么，不能夠做到什么。而對(duì)于如何運(yùn)用具體評(píng)估程序或方法，解決具體評(píng)估工程特定的技術(shù)問(wèn)題，以及評(píng)估師選擇相關(guān)技術(shù)、進(jìn)行恰當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)判斷等，全部交予評(píng)估師，使評(píng)估做法回歸到科學(xué)的軌道。作為與市場(chǎng)對(duì)話(huà)專(zhuān)業(yè)語(yǔ)言的評(píng)估準(zhǔn)那么，真正起到了“基準(zhǔn)“作用。,5，礦業(yè)權(quán)評(píng)估一直存在的誤區(qū),同出一轍，礦業(yè)權(quán)評(píng)估實(shí)踐伊始，直接依賴(lài)于?礦業(yè)權(quán)評(píng)估指南?，以此為代表的一系列直接或間接的規(guī)定，好似不能不說(shuō)是從礦業(yè)權(quán)評(píng)估行政管理部門(mén)角度，進(jìn)而效勞于價(jià)款評(píng)估確認(rèn)工作的產(chǎn)物，其開(kāi)展歷程完全重現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的歷史。就像當(dāng)初的中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師一樣，中國(guó)的礦業(yè)權(quán)評(píng)估師最習(xí)慣于用“指南〞對(duì)價(jià)款評(píng)估，價(jià)款評(píng)估中表達(dá)管理意志的、必須的或特殊的做法錯(cuò)誤地理解為評(píng)估專(zhuān)業(yè)內(nèi)在規(guī)律，總是希望指南的不斷詳盡，總是希望政府能夠發(fā)布評(píng)估實(shí)踐中遇到所有的問(wèn)題的處理。結(jié)果是：有些評(píng)估師不知道非價(jià)款如何評(píng)估、或者對(duì)非價(jià)款評(píng)估工程采用價(jià)款評(píng)估技術(shù)規(guī)定、也不愿意脫離“指南〞與市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)對(duì)話(huà)，曲解估值理論的通用性。,,相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)內(nèi)部情況中顯示：礦業(yè)權(quán)評(píng)估師對(duì)問(wèn)題的答復(fù)，全部是依據(jù)?礦業(yè)權(quán)評(píng)估指南?如此等等。,礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么是以礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論為根底，,,在高度總結(jié)礦業(yè)權(quán)評(píng)估實(shí)踐的根底上形成的。,評(píng)估理論研究匱乏,,評(píng)估實(shí)踐的限制等,存在大量的爭(zhēng)議和待決事項(xiàng),“體系文〞動(dòng)態(tài)修改、動(dòng)態(tài)更新、分步實(shí)施為不斷提高認(rèn)識(shí)、校正錯(cuò)誤提供了時(shí)機(jī)。,評(píng)估參數(shù)的動(dòng)態(tài)性、理論研究的艱巨性、評(píng)估實(shí)踐的復(fù)雜性等客觀(guān)原因，決定了礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么制定工作的長(zhǎng)期性。,6，評(píng)估準(zhǔn)那么的制定具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn),RICS：世界上歷史最悠久的協(xié)會(huì)，從1868年成立就設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，不斷研究評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，1974年開(kāi)始發(fā)布評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有三十多年的歷史，先后發(fā)布過(guò)5版，而且仍然為提出單一的一套國(guó)際估價(jià)核心標(biāo)準(zhǔn)和支持指南而不斷探索。,,IVS：也發(fā)布過(guò)8版，而且目前仍然在修訂完善中。,,USPAP：美國(guó)?價(jià)值評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)〔USPAP〕?也已有二十多年的歷史。,國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明——準(zhǔn)那么制定工作的長(zhǎng)期性、艱巨性,這就是評(píng)估專(zhuān)業(yè)的特殊性。理論在開(kāi)展、實(shí)踐在翻新，任何試圖一次性決定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的想法，都是不切實(shí)際的，不符合評(píng)估專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)的，沒(méi)有任何一部評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不是在動(dòng)態(tài)修改完善的。,由于：,,〔1〕礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整,,〔2〕礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論方法研究的薄弱,,〔3〕礦業(yè)權(quán)評(píng)估評(píng)估實(shí)踐的限制等——,,,在所有準(zhǔn)那么起草的過(guò)程中，都會(huì)存在大量的爭(zhēng)議和待決事項(xiàng)。準(zhǔn)那么只能反映一種，將其他的爭(zhēng)議和待決事項(xiàng)反映在“起草說(shuō)明〞中，留待動(dòng)態(tài)修訂完善使用。,結(jié)論——,7，礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么需要不斷完善,二、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象之爭(zhēng),,《憲法》,國(guó)務(wù)院令,《礦產(chǎn)資源法》,1998年240號(hào),1998年241號(hào),1998年242號(hào),行政規(guī)章——國(guó)土資源部文件,,國(guó)土資發(fā)【2000】309號(hào),探礦權(quán),采礦權(quán),轉(zhuǎn)讓,出讓轉(zhuǎn)讓,1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估產(chǎn)生的法律根底,像土地使用權(quán)評(píng)估產(chǎn)生的背景一樣，我國(guó)的礦業(yè)權(quán)評(píng)估行業(yè)的誕生于開(kāi)展，完全是基于礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整。法律制度不但決定著礦業(yè)權(quán)評(píng)估的制度，也決定著礦業(yè)權(quán)評(píng)估的技術(shù)路徑〔如模型〕,?礦產(chǎn)資源法?的修改，礦產(chǎn)資源管理制度的變革，是礦業(yè)權(quán)評(píng)估產(chǎn)生的直接導(dǎo)因——,1986年公布的?中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法?，由于當(dāng)時(shí)我國(guó)仍是方案經(jīng)濟(jì)體制，對(duì)礦產(chǎn)資源的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性認(rèn)識(shí)不夠，把礦業(yè)權(quán)的設(shè)立僅僅看作是一種行政許可權(quán)，無(wú)視了礦業(yè)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)特性，實(shí)際上，此時(shí)的礦法對(duì)礦業(yè)權(quán)實(shí)行的是無(wú)償取得制度。,修改后的礦產(chǎn)資源法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行探礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得的制度〞，“開(kāi)采礦產(chǎn)資源，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納資源稅和資源補(bǔ)償費(fèi)〞。自此，明確了國(guó)家實(shí)行礦業(yè)權(quán)有償取得的原那么。,?礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理方法?是國(guó)務(wù)院1998年公布的，是國(guó)家管理探礦權(quán)的行政法規(guī)。,轉(zhuǎn)讓國(guó)家出資形成的探礦權(quán)、采礦權(quán)實(shí)行強(qiáng)制評(píng)估制度。規(guī)定國(guó)家出資形成的探礦權(quán)和采礦權(quán)在轉(zhuǎn)讓之前，必須由有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的探礦權(quán)和采礦權(quán)進(jìn)行評(píng)估，以保障國(guó)家的財(cái)產(chǎn)權(quán)收益，防止國(guó)家資產(chǎn)流失。,,?探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理方法?是國(guó)務(wù)院1998年2月12日公布的，主要確定了：,?礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理方法?建立了采礦權(quán)有償取得制度。規(guī)定采礦權(quán)申請(qǐng)人要取得采礦權(quán)，成為采礦權(quán)人，須向國(guó)家交納采礦權(quán)使用費(fèi)。建立了采礦權(quán)使用費(fèi)和采礦權(quán)價(jià)款的減免制度。,礦業(yè)權(quán)出讓?zhuān)旱怯浌芾頇C(jī)關(guān)以批準(zhǔn)申請(qǐng)、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式向礦業(yè)權(quán)申請(qǐng)人授予礦業(yè)權(quán)的行為：,,以批準(zhǔn)申請(qǐng)方式出讓經(jīng)勘查形成礦產(chǎn)地的礦業(yè)權(quán)的，登記管理機(jī)關(guān)按照評(píng)估確認(rèn)的結(jié)果收繳礦業(yè)權(quán)價(jià)款,,以招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓經(jīng)勘查形成礦產(chǎn)地的礦業(yè)權(quán)的，登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)評(píng)估確認(rèn)的結(jié)果確定招標(biāo)、拍賣(mài)的底價(jià)或保存價(jià)：成交后登記管理機(jī)關(guān)按照實(shí)際交易額收取礦業(yè)權(quán)價(jià)款。,,礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)旱V業(yè)權(quán)人將礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、作價(jià)出資、合作、重組改制等；礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按轉(zhuǎn)讓的條件和程序，由原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)。不得將采礦權(quán)以承包等方式轉(zhuǎn)給他人開(kāi)采經(jīng)營(yíng)。,,礦業(yè)權(quán)人改組成上市的股份制公司時(shí)，可將礦業(yè)權(quán)作價(jià)計(jì)入上市公司資本金，也可將礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給上市公司向社會(huì)披露，但在辦理轉(zhuǎn)讓審批和變更登記手續(xù)前，均應(yīng)委托評(píng)估礦業(yè)權(quán)，礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)果報(bào)國(guó)務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)確認(rèn)。,,出租國(guó)家出資勘查形成的礦產(chǎn)地的采礦權(quán)的，應(yīng)按照采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)，采礦權(quán)價(jià)款按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押。礦業(yè)權(quán)承租人不得再行轉(zhuǎn)租礦業(yè)權(quán),礦產(chǎn)資源法律制度的調(diào)整，直接決定礦業(yè)權(quán)評(píng)估理論體系,①,,一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)價(jià)值就是礦產(chǎn)資源的價(jià)值；該觀(guān)點(diǎn)是把礦產(chǎn)資源價(jià)值和礦業(yè)權(quán)價(jià)值混在一起，實(shí)際上它們有本質(zhì)區(qū)別。我國(guó)礦法規(guī)定礦產(chǎn)資源屬?lài)?guó)家所有，而礦業(yè)權(quán)不一定屬?lài)?guó)家所有；,,另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為礦業(yè)權(quán)價(jià)值就是地勘成果的價(jià)值。該觀(guān)點(diǎn)是沒(méi)有搞清礦業(yè)權(quán)與地勘成果之間的關(guān)系，礦業(yè)權(quán)人投資礦產(chǎn)資源勘查獲得地勘成果，地勘成果只有與礦業(yè)權(quán)結(jié)合在一起才能表達(dá)其價(jià)值。否那么，雖擁有某一區(qū)域的地勘成果，如果沒(méi)有該區(qū)域的礦業(yè)權(quán)，地勘成果難以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。,,比較一致的觀(guān)點(diǎn)是：礦業(yè)權(quán)價(jià)值是對(duì)礦業(yè)權(quán)范圍內(nèi)礦產(chǎn)資源未來(lái)開(kāi)發(fā)的全部?jī)r(jià)值扣除礦產(chǎn)資源所有權(quán)價(jià)值和未來(lái)開(kāi)發(fā)投入預(yù)期價(jià)值的局部，它的大小受未來(lái)預(yù)期的影響，與前期投入的多少并沒(méi)有必然的聯(lián)系,2、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)分歧,礦業(yè)權(quán)價(jià)值是指礦業(yè)權(quán)人依法使用礦業(yè)權(quán)，勘查或開(kāi)采礦產(chǎn)資源所獲得的、或支付的貨幣量。,〔引自——礦業(yè)權(quán)評(píng)估指南2004〕,關(guān)鍵所在,3、礦業(yè)權(quán)評(píng)估對(duì)象的符合法律法規(guī)精神的表述,4、評(píng)估對(duì)象的直觀(guān)理解,采礦權(quán)評(píng)估對(duì)象,探礦權(quán)評(píng)估對(duì)象,三、收益模型之爭(zhēng),1、模型建立根底——“兩個(gè)分割〞,〔1〕,〔2〕,2、模型建立的根本點(diǎn),3、模型建立的核心——礦產(chǎn)資源價(jià)值構(gòu)成,4、模型建立的關(guān)鍵——經(jīng)濟(jì)權(quán)益關(guān)系,5、模型建立的動(dòng)因——出讓價(jià)決策依據(jù),5、模型之爭(zhēng)〔1〕——第二個(gè)分割,礦權(quán)評(píng)估,,=,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)？？,5、模型之爭(zhēng)〔2〕——第一個(gè)分割,礦權(quán)價(jià)值,,＝,,工程現(xiàn)值,？,同樣的收益根底，同樣的模型，如何讓解釋企業(yè)價(jià)值和礦業(yè)權(quán)價(jià)值？,,企業(yè)改制〔實(shí)際為出資行為〕同時(shí)有償處置時(shí)，價(jià)值為零的解釋?zhuān)?6、社會(huì)困惑,四、利用專(zhuān)業(yè)報(bào)告緣由及應(yīng)用,1、我國(guó)不同專(zhuān)業(yè)法定職責(zé)和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),例：資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)界限劃分,第四條：,,注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覅f(xié)助工作，也可聘請(qǐng)其他人員協(xié)助工作，但應(yīng)采取必要措施，使其遵守礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么，確信其工作的合理性，并對(duì)其工作結(jié)果負(fù)責(zé),講解：,,本條是關(guān)于利用專(zhuān)家工作的行業(yè)定位,,1、可以聘請(qǐng)——根據(jù)需要、并不必然；,,2、專(zhuān)家、以及助理人員；,,3、聘請(qǐng)的責(zé)任,,〔1〕遵守準(zhǔn)那么；,,〔2〕確信合理,,〔3〕承擔(dān)責(zé)任,2、礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么關(guān)于引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告利用專(zhuān)家工作,第五條：,,注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以匯總、引用、依據(jù)其他專(zhuān)業(yè)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，但應(yīng)確信匯總、引用和依據(jù)的合理性,,講解：,,本條是關(guān)于引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告的行業(yè)定位,,1、可以匯總、引用、依據(jù)——根據(jù)需要、并不必然；,,2、利用專(zhuān)業(yè)報(bào)告的方式：,,〔1〕直接匯總,,〔2〕分析引用,,〔3〕作為依據(jù),,3、聘請(qǐng)的責(zé)任,,〔1〕遵守準(zhǔn)那么；,,〔2〕確信合理,,〔3〕承擔(dān)責(zé)任,背景資料——,“聘請(qǐng)專(zhuān)家工作、引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告〞是全球任何一個(gè)國(guó)家、任何一種評(píng)估專(zhuān)業(yè)通用做法?；诔浞直磉_(dá)評(píng)估的客觀(guān)性和尊重“專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)限制〞的事實(shí)，各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)那么均成認(rèn)評(píng)估需要聘請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助工作、成認(rèn)引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告。,,,RICS評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),,,,,3、引用的緣由,在中國(guó)，評(píng)估中的“引用〞存在三種情況：,,因評(píng)估專(zhuān)業(yè)局部分割，導(dǎo)致的被迫〔或主觀(guān)〕引用〔如資產(chǎn)引用土地、礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論〕,,因?qū)I(yè)責(zé)任、專(zhuān)業(yè)能力限制的的客觀(guān)引用〔成認(rèn)專(zhuān)業(yè)限制、依法設(shè)置不同專(zhuān)業(yè)等〕,,因?qū)I(yè)先后〔或銜接〕的客觀(guān)引用〔如法律意見(jiàn)書(shū)對(duì)資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確實(shí)認(rèn)，是進(jìn)行資產(chǎn)權(quán)益界限判定的客觀(guān)根底〕,,【在國(guó)外，僅存在后兩種引用的情形】,4、引用方式和相應(yīng)的責(zé)任,評(píng)估中的“引用〞存在三種情況：,,直接引用結(jié)論〔評(píng)估結(jié)果中“匯總〞其他專(zhuān)業(yè)評(píng)估報(bào)告結(jié)論〕；,,直接披露信息〔評(píng)估報(bào)告中的信息非盡職調(diào)查得出，而是“摘自〞其他專(zhuān)業(yè)報(bào)告信息〕；,,利用信息〔評(píng)估中某些參數(shù)非專(zhuān)業(yè)判斷結(jié)果，而是“依據(jù)〞其他專(zhuān)業(yè)報(bào)告調(diào)整得出〕。但凡非自身盡職調(diào)查、專(zhuān)業(yè)判斷的結(jié)果，都應(yīng)承擔(dān)引用責(zé)任。其中，引用結(jié)論，還需要被引用方的同意。,五、評(píng)估“礦業(yè)權(quán)評(píng)估〞,1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估在交易過(guò)程中的作用,評(píng)估僅僅為定價(jià)提供了價(jià)值信息??！,1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估在交易過(guò)程中的作用〔續(xù)〕,那么，不同的機(jī)構(gòu)/評(píng)估師以同一個(gè)基準(zhǔn)日對(duì)同一對(duì)象評(píng)估的不同結(jié)論，由是什么決定的呢？,,——這源于：,,1.評(píng)估的根本專(zhuān)業(yè)屬性，即：“專(zhuān)家〞執(zhí)業(yè)；,,2、評(píng)估的假設(shè)與前提屬性，即：預(yù)設(shè)條件,評(píng)估的靈魂——專(zhuān)家判斷,評(píng)估專(zhuān)業(yè),≈,評(píng)估項(xiàng)目組織,≈,看法,醫(yī)生,施工隊(duì),披露判斷過(guò)程〔依據(jù)、來(lái)源、結(jié)論〕是核心工作,2、評(píng)估的根本專(zhuān)業(yè)屬性,2、評(píng)估的根本專(zhuān)業(yè)屬性〔續(xù)〕,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師,執(zhí)業(yè)醫(yī)師,資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,××病診斷標(biāo)準(zhǔn),≈,≈,≈,方便,,理解,3、礦業(yè)權(quán)評(píng)估的前提與假設(shè)屬性,假設(shè)有依據(jù)，有推理，符合邏輯。,,假設(shè)是存在可能性，但不絕對(duì)的結(jié)論。,,根本不可能存在的，不能叫假設(shè)，充其量是“臆斷〞。都不可以由評(píng)估師隨心所欲地主觀(guān)設(shè)定或隨意使用,,每一個(gè)評(píng)估結(jié)論必然對(duì)應(yīng)一個(gè)假設(shè)，假設(shè)不同結(jié)論不同,從而，評(píng)估結(jié)論的限制屬性,第三十六條,,評(píng)估結(jié)論是指注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師履行礦業(yè)權(quán)評(píng)估程序后，對(duì)礦業(yè)權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。,,通常，一個(gè)完整的評(píng)估結(jié)論由評(píng)估結(jié)果、評(píng)估價(jià)值涵義、評(píng)估結(jié)論形成假設(shè)條件、評(píng)估結(jié)論使用條件等構(gòu)成。評(píng)估報(bào)告應(yīng)提示委托方和相關(guān)當(dāng)事方全面理解和正確使用評(píng)估結(jié)論,,因此，礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么提出的“評(píng)估結(jié)論〞的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),,〔一〕評(píng)估結(jié)論的構(gòu)成,第十三條,,礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論是基于一般經(jīng)濟(jì)行為條件下的最有可能成交價(jià)格的估計(jì)值，并不必然等同于礦業(yè)權(quán)實(shí)際成交價(jià)格。實(shí)際成交價(jià)格是特定買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)礦業(yè)權(quán)交換價(jià)值認(rèn)可的結(jié)果。,,礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論不得作為礦業(yè)權(quán)實(shí)際成交價(jià)格的保證，注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師不得從事預(yù)先設(shè)定評(píng)估結(jié)論的評(píng)估業(yè)務(wù)。,,講解：,,本條是正常市場(chǎng)交易條件下，評(píng)估結(jié)論與成交價(jià)格的差異說(shuō)明。這很重要：,,1、以交易價(jià)格評(píng)判評(píng)估合理性，本身就是錯(cuò)誤的；,,2、要求評(píng)估師，不得從事“求證〞式評(píng)估業(yè)務(wù)；,,3、委托方不得將評(píng)估結(jié)論作為實(shí)際交易價(jià)格的保證。,第十四條,,在特殊方式交易條件下〔如拍賣(mài)、招標(biāo)〕成交的礦業(yè)權(quán)價(jià)格，直接取決于參與競(jìng)買(mǎi)人和投標(biāo)人的數(shù)量、交易環(huán)境、購(gòu)置動(dòng)機(jī)等特定因素。通常，注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師難以預(yù)知并設(shè)定這些因素，成交價(jià)格與礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論并不必然等同。,講解：,,本條是特殊市場(chǎng)交易條件下，評(píng)估結(jié)論與成交價(jià)格的差異說(shuō)明。這更重要：,,1、特殊交易價(jià)格形成有其獨(dú)特背景，評(píng)估師要想保證與其結(jié)果一致，需要模擬其獨(dú)特背景，但這是不現(xiàn)實(shí)的；,,2、提請(qǐng)?jiān)u估師注意評(píng)估不是所有目的都能滿(mǎn)足，關(guān)鍵是為什么、提供什么參考,,3、委托方不得將評(píng)估結(jié)論作為實(shí)際交易價(jià)格的保證。,〔二〕評(píng)估結(jié)論的利用,第十七條,,礦業(yè)權(quán)評(píng)估特定假設(shè)，是對(duì)礦業(yè)權(quán)實(shí)物載體、法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境等方面的不確定信息作出的用于評(píng)估的假設(shè)。特定假設(shè)直接具體評(píng)估結(jié)論對(duì)應(yīng)，不同的特定假設(shè)，將改變?cè)u(píng)估結(jié)論。,因此——,,那么，評(píng)估結(jié)論的合理性，又如何理解呢？,,——這源于：,,1.評(píng)估結(jié)論不能定義“準(zhǔn)確〞，即評(píng)估結(jié)論不是絕對(duì)的；,,2、評(píng)估結(jié)論僅僅是相對(duì)合理,4、評(píng)估結(jié)論合理性的考量,5、社會(huì)用成交價(jià)格考量評(píng)估結(jié)論和評(píng)估質(zhì)量,事實(shí)是：礦業(yè)權(quán)評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格的存在本質(zhì)差,,異,,〔1〕正常交易條件下——價(jià)格是歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，評(píng)估是專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、效勞價(jià)值的估計(jì)。,,〔2〕特殊交易方式下——價(jià)格的形成由交易方式、條件決定。,,如：——,她想出多少？,拍賣(mài)市場(chǎng)，我們只能為拍賣(mài)確定底價(jià)提供參考依據(jù),呼吁：準(zhǔn)確理解、謹(jǐn)慎把握評(píng)估價(jià)值//交易價(jià)格,評(píng)估功能實(shí)踐中的偏差,,——過(guò)分夸大評(píng)估定價(jià)功能,,——將評(píng)估結(jié)論絕對(duì)化,,在公開(kāi)市場(chǎng)中，交易雙方可以通過(guò)參考?xì)v史本錢(qián)價(jià)、市場(chǎng)尋價(jià)、集中競(jìng)價(jià)(競(jìng)買(mǎi)、競(jìng)賣(mài)、競(jìng)買(mǎi)與競(jìng)賣(mài)同時(shí)進(jìn)行)等多種途徑發(fā)現(xiàn)價(jià)格。如果這種價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈、低效或本錢(qián)過(guò)高，可以轉(zhuǎn)為聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員為交易雙方提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)。但最終的成交價(jià)是由交易各方談判決定的，評(píng)估價(jià)只是交易各方談判的根底，而不是直接、當(dāng)然地作為交易價(jià)格。而按照評(píng)估價(jià)決策，客觀(guān)上創(chuàng)造了一個(gè)雖然不是政府定價(jià)、但是與政府定價(jià)機(jī)制類(lèi)似的中介機(jī)構(gòu)定價(jià)的機(jī)制。這種機(jī)制為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè)了一個(gè)定價(jià)權(quán)，一個(gè)超越交易各方的權(quán)力。,,現(xiàn)階段在使用評(píng)估結(jié)論時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)論根據(jù)交易實(shí)際條件的調(diào)整使用，是政府監(jiān)管部門(mén)、資產(chǎn)交易各方難以逾越的障礙。使評(píng)估結(jié)論絕對(duì)化、唯一化，而不管是否符合交易時(shí)的條件。,價(jià)值評(píng)估結(jié)論是資產(chǎn)交易的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)資產(chǎn)交易時(shí)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。,,資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論得出時(shí)，無(wú)法考慮影響資產(chǎn)價(jià)值的所有因素，評(píng)估結(jié)論與資產(chǎn)交易時(shí)最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格可能出現(xiàn)一定差距。,,,評(píng)估價(jià)值,交易價(jià)格,資產(chǎn)的價(jià)值是客觀(guān)存在的，對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估是發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)值最可能的值；評(píng)估假設(shè)的交易條件是理想化的，一般的公允的。,,具體的交易條件是特殊的，形成的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格是實(shí)際存在的，盡量縮小兩者的差距是充分發(fā)揮評(píng)估功能的任務(wù)。,,,不是實(shí)際的交易值，是在一定假設(shè)條件下資產(chǎn)的估計(jì)值,是現(xiàn)實(shí)的交易條件下的實(shí)際成交價(jià)格。,最可能形成的價(jià)格估計(jì)值，它并不是一種事實(shí)。,是一種事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)。,評(píng)估具有目的性（不同的交易行為評(píng)估價(jià)值是不同的）評(píng)估價(jià)值具有時(shí)效性（是特定時(shí)間內(nèi)的價(jià)值，盡管報(bào)告中約定了時(shí)效，但有效期不是根據(jù)具體資產(chǎn)以及交易個(gè)別設(shè)定的）,交易價(jià)格沒(méi)有,市場(chǎng)條件是模擬的：評(píng)估價(jià)值是通過(guò)模擬市場(chǎng)狀況和條件得出的資產(chǎn)估計(jì)值，具有很大的預(yù)測(cè)性。力求揭示公允價(jià)值。,是特定市場(chǎng)條件下的交易值，是實(shí)際成交的價(jià)格反映的是交易雙方在目前條件下對(duì)交易資產(chǎn)的評(píng)判，價(jià)格不一定具有公允性。,評(píng)估價(jià)值是市場(chǎng)評(píng)判的最可能形成的資產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)值，他具有公允性。是社會(huì)平均意義上的評(píng)判，體現(xiàn)了社會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)同的一致程度，體現(xiàn)客觀(guān)性、公允性。,特定的買(mǎi)賣(mài)方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)可程度的具體量值。不一定是客觀(guān)的、公允的，也有可能不是交易或?qū)⒁灰鬃羁赡苄纬傻馁Y產(chǎn)價(jià)格,評(píng)估價(jià)值客觀(guān)上受評(píng)估機(jī)構(gòu)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和水平、個(gè)人主觀(guān)判斷、評(píng)估執(zhí)業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)條件的影響；也受經(jīng)濟(jì)行為、目的、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估方法等的影響,是資產(chǎn)交易雙方討價(jià)還價(jià)能力、對(duì)資產(chǎn)質(zhì)的認(rèn)知程度、心理因素、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等綜合反映。,評(píng)估價(jià)值的理論分析,中國(guó)的實(shí)證分析,資產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格中包含了太多的不確定因素，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不十分完善的今天，資產(chǎn)交易價(jià)格可以是檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果的重要參照，但并不能成為衡量資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性的惟一標(biāo)準(zhǔn)。,,資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)不是簡(jiǎn)單地將評(píng)估結(jié)論與實(shí)際成交價(jià)格劃等號(hào)。,,資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格中既包含有正常的市場(chǎng)供求關(guān)系，也包含有交易各方在本次交易中的動(dòng) 機(jī)、地位、信息占有量、討價(jià)還價(jià)的能力等特殊因素。從某種意義上講，資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格是交易各方博弈的結(jié)果。資產(chǎn)評(píng)估中強(qiáng)調(diào)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)，指的是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場(chǎng)行情的檢驗(yàn)，而不是與被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格的完全一致。,,,,這種認(rèn)識(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家的差距十分大,背景資料,理論上認(rèn)為的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果需要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)這一論斷本身沒(méi)錯(cuò)，但能否用資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)解釋和衡量需要重新審定。,,在中國(guó)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件下，所包含的大量非市場(chǎng)因素的資產(chǎn)交易價(jià)格并不天然就可以成為衡量資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，即使在較為完善的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的論斷，也不可以簡(jiǎn)單地解釋為用資產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)衡量。以重慶啤酒股份公司的一次資產(chǎn)并購(gòu)交易為例，有消息披露，重慶啤酒股份公司擬出讓公司２５％的股份，最具競(jìng)爭(zhēng)力的兩個(gè)買(mǎi)家是美國(guó)的百威公司和英國(guó)的紐卡斯?fàn)柟荆渲忻绹?guó)百威公司出價(jià)每股１２元，英國(guó)的紐卡斯?fàn)柟境鰞r(jià)每股１０元，最后，重慶啤酒股份公司是與紐卡斯?fàn)柟咀龀闪诉@筆交易。從現(xiàn)象上看這是筆賣(mài)低不賣(mài)高的交易，很難令人理解。其實(shí)賣(mài)低不賣(mài)高的背后有著“重啤〞自己的考慮。在“重啤〞看來(lái)，百威公司已經(jīng)在中國(guó)收購(gòu)了武漢、青島和合肥等地的啤酒企業(yè)的股份，能否重視與“重啤〞的合作難以判斷，而紐卡斯?fàn)柟灸敲词莿倓傔M(jìn)入中國(guó)，就紐卡斯?fàn)柟径裕龊门c中國(guó)的第一個(gè)啤酒合作工程恐怕是可以預(yù)期的。當(dāng)然，“百威〞與“紐卡斯?fàn)枿暤某鰞r(jià)也有各自的企圖和考慮。假設(shè)某評(píng)估機(jī)構(gòu)做“重啤〞資產(chǎn)并購(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估工程，評(píng)估師也只能按“重啤〞正常經(jīng)營(yíng)情況下股權(quán)具有的市場(chǎng)價(jià)值做出判斷，并不一定會(huì)考慮或能夠考慮到百威公司、紐卡斯?fàn)柟净蛘摺爸仄〃暤鹊母鞣N戰(zhàn)略性、戰(zhàn)術(shù)性構(gòu)思。就是說(shuō)即使在較為完善的市場(chǎng)條件下，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果并不一定能與實(shí)際成交價(jià)格完全一致。用資產(chǎn)的成交價(jià)格作為衡量資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性的標(biāo)準(zhǔn)，不僅存在著度量上的重要缺陷，而且也會(huì)嚴(yán)重模糊人們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估與資產(chǎn)交易決策之間的關(guān)系?？陀^(guān)上助長(zhǎng)了某些決策機(jī)關(guān)放棄了在國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中的所有者權(quán)利，簡(jiǎn)單地用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為國(guó)有產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)格。當(dāng)評(píng)估結(jié)果就是成交價(jià)這種認(rèn)識(shí)被不斷擴(kuò)大，并逐步演變成一種社會(huì)觀(guān)念時(shí)，某些資產(chǎn)評(píng)估委托方便會(huì)因此迫使評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師按照他們的出價(jià)意愿提供資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論。,6、評(píng)估監(jiān)管方式與評(píng)估獨(dú)立性的沖突,事實(shí)是：各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)聘請(qǐng)專(zhuān)家或自行對(duì)評(píng)估過(guò)程〔方法、參數(shù)、披露等〕以及評(píng)估結(jié)論進(jìn)行的評(píng)判,,試圖通過(guò)這種方式形成一個(gè)結(jié)果——評(píng)估結(jié)果就是成交價(jià)格；,,也試圖將本屬于中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)定位于“定價(jià)機(jī)構(gòu)〞，過(guò)分夸大專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的功能，并將評(píng)估結(jié)果絕對(duì)化；,,與評(píng)估的專(zhuān)家屬性和評(píng)估的獨(dú)立性發(fā)生沖突、扭曲了責(zé)任。,如何認(rèn)識(shí)政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評(píng)估一份研究報(bào)告的觀(guān)點(diǎn),２００２年以前實(shí)施國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)制度時(shí)，人們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性的衡量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)似乎是 空前的統(tǒng)一，即資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是政府對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確實(shí)認(rèn)。而在２００２年以后，隨著國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)制度被備案和審核制度所取代，關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題才有了認(rèn)識(shí)上的松動(dòng)，并同時(shí)出現(xiàn)了對(duì)合理性標(biāo)準(zhǔn)不同的認(rèn)識(shí)。令人關(guān)切的是在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與評(píng)估報(bào)告使用者之間對(duì)評(píng)估結(jié)果合理性的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)了較大的差異，前者強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估的咨詢(xún)性質(zhì)，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性應(yīng)該與資產(chǎn)評(píng)估的特定目的、假設(shè)和評(píng)估方法相聯(lián)系；而后者那么仍然堅(jiān)持資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性應(yīng)該與資產(chǎn)交易價(jià)格直接掛鉤。,人們把資產(chǎn)交易價(jià)格與資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性聯(lián)系在一起的認(rèn)識(shí)與我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)展的歷程及其背景有著十分緊密的關(guān)系。與世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)開(kāi)展經(jīng)歷不同的是，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估并不是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展自發(fā)產(chǎn)生和開(kāi)展的。從某種意義上講，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估是政府通過(guò)行政立法強(qiáng)制推行的。政府既是資產(chǎn)評(píng)估的最大消費(fèi)者，同時(shí)也是資產(chǎn)評(píng)估的締造者和管理者。政府強(qiáng)制推行資產(chǎn)評(píng)估也是在國(guó)有企業(yè)無(wú)法維護(hù)國(guó)有產(chǎn)權(quán)權(quán)益的背景下不得以的選擇，政府創(chuàng)造資產(chǎn)評(píng)估的主要目的和出發(fā)點(diǎn)就是利用資產(chǎn)評(píng)估來(lái)維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的完整、維護(hù)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中的國(guó)家權(quán)益。由于政府既是資產(chǎn)評(píng)估的消費(fèi)者同時(shí)又是資產(chǎn)評(píng)估的管理者的特殊身份，經(jīng)政府確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果自然就是國(guó)有資產(chǎn)的交易價(jià)格。,如何認(rèn)識(shí)政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評(píng)估一份研究報(bào)告的觀(guān)點(diǎn),順理成章：政府對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的判別標(biāo)準(zhǔn)自然就會(huì)成為判別資產(chǎn)評(píng)估的工作好壞以及準(zhǔn)確與否的標(biāo)準(zhǔn)！,是否維護(hù)了國(guó)有資產(chǎn)的完整，是否保護(hù)了國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中的國(guó)家權(quán)益就成為了衡量資產(chǎn)評(píng)估及其結(jié)果合理性的標(biāo)準(zhǔn)。,政府創(chuàng)造資產(chǎn)評(píng)估另一層意義，是用來(lái)彌補(bǔ)甚至是取代國(guó)有企業(yè)在國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中的定價(jià)主體缺位，當(dāng)社會(huì)實(shí)踐將國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估推向極至的時(shí)候，經(jīng)政府確認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論就成為國(guó)有資產(chǎn)或國(guó)有產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)格，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果就與資產(chǎn)交易決策合二為一。,如何認(rèn)識(shí)政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評(píng)估一份研究報(bào)告的觀(guān)點(diǎn),如何認(rèn)識(shí)政府監(jiān)管——,摘資產(chǎn)評(píng)估一份研究報(bào)告的觀(guān)點(diǎn),國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工程的極高密度和頻率，“造就〞了人們以資產(chǎn)交易價(jià)格來(lái)衡量資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果合理性的“傳統(tǒng)〞認(rèn)識(shí)。,啟示：礦業(yè)權(quán)價(jià)款評(píng)估演繹了這種模式,六、評(píng)估程序、工作底稿功能認(rèn)識(shí),1、工作底稿對(duì)評(píng)估程序、評(píng)估結(jié)論的支持性。,咨詢(xún)報(bào)告,2、關(guān)于“評(píng)估程序受限的處理〞,根本準(zhǔn)那么 “評(píng)估程序受限〞的處理,,與“礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告編制標(biāo)準(zhǔn)〞的銜接,,——根本準(zhǔn)那么42條,76,3 工作底稿及評(píng)估檔案,第四十六條,,本準(zhǔn)那么所指的礦業(yè)權(quán)評(píng)估工作底稿，是指注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)中形成的，反映評(píng)估程序履行情況、支持評(píng)估結(jié)論的相關(guān)依據(jù)、記錄和資料。,講解：,,46條是工作底稿的定義。,,目前，關(guān)于評(píng)估工作底稿的定義日趨成熟和一致，目前給出的定義根本被大家所接受。,方便,,理解,七、評(píng)估方法參數(shù)的深化與擴(kuò)展,1、評(píng)估方法選擇更注重勘查開(kāi)發(fā)階段,這在三個(gè)方法標(biāo)準(zhǔn)中均有所表達(dá)；與國(guó)際上的思路也雷同，盡管有的礦資產(chǎn)〔礦產(chǎn)資源資產(chǎn)〕價(jià)值評(píng)估、有的是礦產(chǎn)資源租賃〔批租金〕的價(jià)值、有的是礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)權(quán)的價(jià)值評(píng)估,,值得注意的是：,,在面對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估、涉稅評(píng)估、以及資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量評(píng)估方面，需要十分重視評(píng)估方法本身的適用范圍和前題條件，如收益法應(yīng)當(dāng)根據(jù)收益穩(wěn)定的狀況、未來(lái)收益的可預(yù)測(cè)性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，特別是其根本的前提條件〔即 收益、風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)、收益年限能夠預(yù)期〕如市場(chǎng)比較法應(yīng)有充裕的交易實(shí)例,2、完全不同于房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)評(píng)估重置本錢(qián)的概念,〔1〕“重置勘查工作本錢(qián)法〞的購(gòu)建，與當(dāng)時(shí)的100%價(jià)款評(píng)估實(shí)踐有直接關(guān)系〔市場(chǎng)和技術(shù)范疇本錢(qián)概念的差異〕,,〔2〕值得注意，在某種程度上這也能夠作為企業(yè)賬面資產(chǎn)的采礦權(quán)〔或探礦權(quán)〕在公允價(jià)值計(jì)量評(píng)估即“以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的礦業(yè)權(quán)評(píng)估〞中，大幅增減的合理性的解釋?zhuān)M管有時(shí)對(duì)企業(yè)損益產(chǎn)生了顛覆性的影響。,,〔3〕也應(yīng)當(dāng)注意：評(píng)估實(shí)踐中存在外購(gòu)礦業(yè)權(quán)取得本錢(qián)的另一種本錢(qián)法，這是根本準(zhǔn)那么偏離條款允許的,評(píng)估準(zhǔn)那么不限制評(píng)估方法的使用。,,評(píng)估準(zhǔn)那么的功能之一是：,,實(shí)踐的總結(jié)。存在實(shí)踐，就應(yīng)當(dāng)予以標(biāo)準(zhǔn),3、收益年限的非預(yù)測(cè)/可計(jì)算性,與房地產(chǎn)、資產(chǎn)和土地以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么8號(hào)的資產(chǎn)減值測(cè)試中的收益法均不同的是：礦業(yè)權(quán)評(píng)估不存在預(yù)測(cè)期和期后終值的處理的兩階段模型。,,如“前三后五〞，預(yù)測(cè)期僅僅五年，在五年中，各個(gè)參數(shù)都能夠做到依據(jù)相對(duì)充分，即國(guó)外估價(jià)理論提到的“可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，是收益預(yù)測(cè)方法的根本〞,,是否沿襲了?經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?體系，暫且不管。但有一種解釋是：基于礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量的可預(yù)見(jiàn)性〔前面提到的方法選擇的依據(jù)就是勘查階段以及對(duì)應(yīng)不同可靠程度的資源儲(chǔ)量〕和依據(jù)相對(duì)充足的生產(chǎn)規(guī)模，能夠確定且是計(jì)算確定收益年限，所以“評(píng)估計(jì)算年限〞的提法是很科學(xué)的。,講這點(diǎn)的目的是：希望行業(yè)能夠統(tǒng)一對(duì)外解釋我們的理論〔我們畢竟沒(méi)有準(zhǔn)那么釋義、沒(méi)有一本與收益法理論相容的，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又不能夠反映估值領(lǐng)域的問(wèn)題〕,3、收益年限的非預(yù)測(cè)/可計(jì)算性〔續(xù)〕,值得注意的是：,,〔1〕非礦資產(chǎn)〔固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)〕的壽命年限與“評(píng)估計(jì)算年限〞的相互關(guān)系：,3、收益年限的非預(yù)測(cè)/可計(jì)算性〔續(xù)〕,〔2〕很敏感的是：固定資產(chǎn)投資、后續(xù)勘查投資的“投資強(qiáng)度〞〔礦業(yè)權(quán)評(píng)估稱(chēng)〞基建年限〞〕。這與資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)企業(yè)規(guī)劃、投資方案確定投資強(qiáng)度的思路很不相同?；昶凇⒁约懊磕甑耐顿Y額的隨意性會(huì)受到質(zhì)疑。,,〔3〕“參數(shù)指導(dǎo)意見(jiàn)〞提出的原那么，能夠幫助評(píng)估師澄清責(zé)任，保護(hù)“現(xiàn)階段〞的做法，但并不說(shuō)明其正確，也不能幫助評(píng)估師如何去操作。,4、投資與本錢(qián)費(fèi)用,〔1〕本質(zhì)上講，投資和本錢(qián)是 “資本性支出〞和“費(fèi)用性支出〞的界限問(wèn)題?；谶@樣的思想，在“參數(shù)指導(dǎo)意見(jiàn)中〞提出對(duì)土地〔土地租50年的租金就表現(xiàn)為使用權(quán)價(jià)格，作為投資；租1年甚至3年就作為費(fèi)用，50年一次投入后期進(jìn)入本錢(qián)的逐年攤銷(xiāo)額與年租金大體一致〕局部維簡(jiǎn)費(fèi)的處理原那么,4、投資與本錢(qián)費(fèi)用,〔2〕“本錢(qián)費(fèi)用〞 的準(zhǔn)確理解與費(fèi)用界定，能夠幫助操作。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及礦山設(shè)計(jì)與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的差異，應(yīng)當(dāng)引起評(píng)估師的關(guān)注。費(fèi)用不存在與礦產(chǎn)品相關(guān)的問(wèn)題〔是企業(yè)的會(huì)計(jì)年度的不能歸屬于產(chǎn)品的費(fèi)用〕，本錢(qián)也存在口徑的問(wèn)題。特別是企業(yè)集團(tuán)，評(píng)估中應(yīng)分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)費(fèi)用核算的內(nèi)容，產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用，采用分?jǐn)偟脑敲刺幚怼?,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立的同時(shí)，會(huì)計(jì)核算體系屢次發(fā)生重大變化，跟隨經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估的做法，難以滿(mǎn)足礦業(yè)權(quán)評(píng)估實(shí)踐要求；不具備會(huì)計(jì)知識(shí)和閱讀報(bào)表能力的評(píng)估師，能夠很好進(jìn)行評(píng)估，難以想象。,4、投資與本錢(qián)費(fèi)用〔續(xù)〕,〔3〕資產(chǎn)負(fù)債表中固定資產(chǎn)賬面價(jià)值是什么？〔擬發(fā)布的利用財(cái)務(wù)報(bào)告指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行了說(shuō)明〕,項(xiàng) 目,年初余額,本期增加額,本期減少額,期末余額,一、原價(jià)合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,二、累計(jì)折舊合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,三、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,四、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì),,,,,其中：房屋、建筑物,,,,,機(jī)器設(shè)備,,,,,運(yùn)輸工具,,,,,……,,,,,資產(chǎn)負(fù)債表,中的數(shù)字,更新投資,生產(chǎn)礦山,,投資,？,八、評(píng)估報(bào)告諸多矛盾,1、簽字,與國(guó)際、國(guó)內(nèi)評(píng)估行業(yè)對(duì)接；,,簽字制度，是責(zé)任制度；,,簽字蓋章方式，暗含了責(zé)任的界限——評(píng)估師負(fù)責(zé)，機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。,礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告參與人員均簽字？注冊(cè)制度？,,注冊(cè)〔資格人〕簽字，是鑒證類(lèi)報(bào)告的本質(zhì)要求,,評(píng)估工程的完成，直接、間接參與的專(zhuān)業(yè)人員不能簽字，只有注冊(cè)的評(píng) 估師,2、必要信息的“必要〞理解,,——站在使用者角度的報(bào)告,,是否符合客戶(hù)需要是評(píng)估報(bào)告信息是否必要和充分的根本所在,有幾個(gè)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容85%以上在相應(yīng)的儲(chǔ)量報(bào)告、設(shè)計(jì)文件中能夠找到大篇幅原話(huà)，真正需要說(shuō)明的如何估值〔礦權(quán)評(píng)估的靈魂〕缺內(nèi)容匱乏。,3、評(píng)估報(bào)告反映行業(yè)技術(shù)水平,不斷有人認(rèn)為：礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告，不管什么目的，其內(nèi)容：,,1、資源儲(chǔ)量引自?xún)?chǔ)量報(bào)告，333計(jì)算與其他級(jí)別相加；,,2、生產(chǎn)能力：沒(méi)有解釋、說(shuō)明；,,3、投資本錢(qián)，利用設(shè)計(jì)/財(cái)務(wù)報(bào)表；,,4、價(jià)格三年平均；,,5、折現(xiàn)率取8、9%。,,來(lái)評(píng)判出礦業(yè)權(quán)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)技術(shù)水平。,辯白并不是解決問(wèn)題的方式，問(wèn)題是我們?nèi)绾卫迷u(píng)估準(zhǔn)那么去回應(yīng)這些評(píng)判？評(píng)估準(zhǔn)那么畢竟是行業(yè)語(yǔ)市場(chǎng)對(duì)話(huà)的語(yǔ)言。遺憾的是：,,〔1〕我們?nèi)匀幌Ｍu(píng)估準(zhǔn)那么能夠具體指導(dǎo)最好是每一個(gè)參數(shù)如何選擇。,,〔2〕作為價(jià)值估算報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)參數(shù)選擇分析內(nèi)容的蒼白,1、合規(guī)性,,〔1〕法律、法規(guī)、規(guī)章、政策；評(píng)估準(zhǔn)那么、指南、指導(dǎo)意見(jiàn)。,,〔2〕所有表述、格式、內(nèi)容必須合規(guī)。,,〔3〕履行完整、必要的評(píng)估程序。,,2、依據(jù)的全面、時(shí)效性,,〔1〕法律、法規(guī)、規(guī)章、政策；評(píng)估準(zhǔn)那么、指南、指導(dǎo)意見(jiàn),,〔2〕取價(jià)依據(jù)〔市場(chǎng)價(jià)格、定額、費(fèi)用等〕,,〔3〕產(chǎn)權(quán)依據(jù)〔各種合法、真實(shí)的權(quán)屬證明文件〕〔有時(shí)侯也是取價(jià)依據(jù)〕,,3、評(píng)估方法的合理性,,〔1〕選擇方法的依據(jù)〔準(zhǔn)那么、企業(yè)現(xiàn)狀、價(jià)值類(lèi)型、資料可得性〕,,〔2〕方法公式或模型的正確性,,〔3〕參數(shù)定義的準(zhǔn)確性、取值的正確性等,,4、評(píng)估值上下,,〔1〕目標(biāo)趨向不一致：交易與合規(guī)〕,,〔2〕評(píng)估模擬的市場(chǎng)條件、價(jià)值類(lèi)型，與交易時(shí)的市場(chǎng)條件、交易方式、價(jià)值類(lèi)型的差異，導(dǎo)致不同的判斷結(jié)論。,,〔3〕評(píng)估師參數(shù)取值的選擇判斷，會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)論。,,5、評(píng)估錯(cuò)誤,,〔1〕計(jì)算錯(cuò)誤；〔公式計(jì)算、合計(jì)匯總〕,,〔2〕判斷錯(cuò)誤；〔定性判斷依據(jù)缺乏、依據(jù)與結(jié)果矛盾〕,,〔3〕表述錯(cuò)誤；〔專(zhuān)業(yè)名詞的表述不科學(xué)〕,,〔4〕邏輯關(guān)系：〔因、果矛盾〕,4、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估報(bào)告的要點(diǎn),,九、特殊事項(xiàng)的保護(hù)性作用,1、特別事項(xiàng)披露原因,評(píng)估結(jié)論是根據(jù)特定評(píng)估目的、采用相對(duì)應(yīng)的評(píng)估方法和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，遵循一定的評(píng)估程序，依據(jù)資產(chǎn)的權(quán)屬、資產(chǎn)存在和使用狀況和現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)得出的。盡管得出了已經(jīng)確定的評(píng)估結(jié)論，但評(píng)估師并非完全能夠根據(jù)執(zhí)業(yè)水平和能力，把握上述每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此上述每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的瑕疵，都是特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)披露的方面。,,特別事項(xiàng)的披露是評(píng)估報(bào)告中不可缺少的一局部，特別事項(xiàng)與評(píng)估結(jié)論構(gòu)成了完整的資產(chǎn)價(jià)值信息，不但有助于報(bào)告使用者全面了解評(píng)估結(jié)論并根據(jù)這些信息合理使用評(píng)估結(jié)論進(jìn)行交易決策，也有助于躲避評(píng)估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。,2、特別事項(xiàng)披露的內(nèi)容,引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告類(lèi)：說(shuō)明引用專(zhuān)業(yè)報(bào)告的方式及其及對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；,,權(quán)屬瑕疵類(lèi)：說(shuō)明權(quán)屬文件不全面或權(quán)屬存在瑕疵的情形、并說(shuō)明本報(bào)告處理的方式及對(duì)評(píng)估結(jié)果可能造成的影響；,,清查程序受到客觀(guān)限制：說(shuō)明清查受到的限制情形及采取的其他核實(shí)方法、并說(shuō)明評(píng)估處理的方式及對(duì)評(píng)估結(jié)果可能造成的影響；,,評(píng)估依據(jù)資料的真實(shí)性、完整性限制：說(shuō)明評(píng)估依據(jù)的必要資料不完整的具體情形及采取的方法、并說(shuō)明評(píng)估處理的方式及對(duì)評(píng)估結(jié)果可能造成的影響程度；,,可能影響交易或影響評(píng)估結(jié)果的其他事項(xiàng)；,,在不違背評(píng)估準(zhǔn)那么根本要求的情況下，采用的不同于評(píng)估準(zhǔn)那么規(guī)定的程序和方法,,期后事項(xiàng),,評(píng)估報(bào)告使用限制,十、評(píng)估責(zé)任的呼吁,1、既然專(zhuān)家執(zhí)業(yè)，我們也應(yīng)當(dāng)思考——,一個(gè)真實(shí)的案例,法官授意造假,,評(píng)估縮水281萬(wàn),本報(bào)訊 執(zhí)行案件時(shí)，違規(guī)授意評(píng)估公司壓低拍賣(mài)地價(jià)，給被執(zhí)行房地產(chǎn)公司造成損失281萬(wàn)元。昨天，漳州市薌城區(qū)法院法官劉某、吳某犯執(zhí)行判決、裁定濫用職權(quán)罪和受賄罪，分別被漳浦縣法院一審判處有期徒刑12年和7年。2002年8月，漳州市中正汽車(chē)銷(xiāo)售向薌城區(qū)法院申請(qǐng)，要求執(zhí)行漳州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公證債權(quán)人民幣200萬(wàn)元，以及違約金25萬(wàn)的生效案件。法院執(zhí)行局法官劉某、吳某在執(zhí)行中，應(yīng)方案競(jìng)買(mǎi)的某公司股東楊某要求，對(duì)標(biāo)的物——怡秀園C地塊違規(guī)處理，沒(méi)有讓當(dāng)事人自由選定評(píng)估拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，就委托漳州天正資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估、薌城拍賣(mài)行拍賣(mài)。 同時(shí)，劉某授意地價(jià)評(píng)低，由評(píng)估員康某草擬出評(píng)估報(bào)告書(shū)，將地塊評(píng)估為3238974元，并建議拍賣(mài)底價(jià)為2267282元。隨后，劉某直接向薌城拍賣(mài)行設(shè)定拍賣(mài)保存價(jià)。而且，劉某和吳某都沒(méi)有按程序?qū)⒃u(píng)估報(bào)告送達(dá)當(dāng)事人。,2002年11月26日，地塊被楊某入股的另一家公司，以226萬(wàn)元低價(jià)競(jìng)得，并于2005年過(guò)戶(hù)。案發(fā)后，經(jīng)廈門(mén)乾元房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)公司重新評(píng)估，地塊價(jià)值605.57萬(wàn)元，與原評(píng)估相比差了281.6726萬(wàn)元。  涉案法官劉某和吳某兩人，被薌城區(qū)人民檢察院批捕。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案件執(zhí)行期間，劉某還收受楊某賄賂7萬(wàn)元，吳某收了4萬(wàn)元。另外，1999年至2002年間，劉某還受賄人民幣62500元、港幣20000元。2001年至2002年間，吳某也受賄人民幣7500元、港幣20000元。  此前的11日，薌城區(qū)法院一審判決，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織漳州天正資產(chǎn)評(píng)估，出具證明文件重大失實(shí)，后果嚴(yán)重，已構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪，依法判處分金人民幣10萬(wàn)元。評(píng)估員康某成心提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重，已構(gòu)成提供虛假證明文件罪，依法判刑1年。,案例認(rèn)識(shí),B評(píng)估公司(尺子〕，定A評(píng)估公司評(píng)估值上下？,,交易結(jié)果的上下，評(píng)估值=元兇？,,再一次提出：評(píng)估值的上下標(biāo)準(zhǔn)？誰(shuí)來(lái)界定評(píng)估責(zé)任？法官嗎？,B的評(píng)估值是對(duì)的？,,是“標(biāo)尺〞？誰(shuí)再評(píng)估與廈門(mén)差異是什么？,2、評(píng)估執(zhí)業(yè)責(zé)任鑒證機(jī)制缺失,正如前面所說(shuō)，作為一種專(zhuān)家活動(dòng)，主觀(guān)判斷活動(dòng)，客觀(guān)上存在的執(zhí)業(yè)判斷主觀(guān)性，不同的人存在不同的看法，同一人在不同的時(shí)期有不同的看法，“誤診〞也就成為行業(yè)的固有屬性。,,問(wèn)題是“誤診〞的過(guò)錯(cuò)與責(zé)任鑒證。專(zhuān)業(yè)對(duì)錯(cuò)與合理是依靠專(zhuān)業(yè)判定的，專(zhuān)業(yè)判定是基于“權(quán)威和多數(shù)〞原那么完成的。而在評(píng)估專(zhuān)家證據(jù)制度缺失的現(xiàn)實(shí)中，法官對(duì)評(píng)估的合理與過(guò)錯(cuò)，本身就存在風(fēng)險(xiǎn)，即使并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)也沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的情形。,這是行業(yè)無(wú)法回避的問(wèn)題。根本準(zhǔn)那么提出了責(zé)任劃分。但——,根本準(zhǔn)那么關(guān)于“執(zhí)業(yè)責(zé)任〞的相關(guān)內(nèi)容,第五十六條,,,注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)行礦業(yè)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)形成并發(fā)表的礦業(yè)權(quán)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任 。,講解：,,56條是關(guān)于注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師執(zhí)業(yè)責(zé)任的規(guī)定。,,1、關(guān)于評(píng)估師執(zhí)業(yè)責(zé)任一般分為：刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任、以及專(zhuān)業(yè)責(zé)任；,,2、我們的初衷是嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任是前提；,,3、對(duì)于本條的表述，即對(duì)“合理性〞承擔(dān)責(zé)任，是否合法，需要?評(píng)估法?來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。目前是參照?公司法?、?證券法?等法律提出的。,3、評(píng)估準(zhǔn)那么的法律效力缺失,RICS評(píng)估與估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〔紅皮書(shū)〕,,“假設(shè)某一會(huì)員受到專(zhuān)業(yè)疏忽的指控，在判定該會(huì)員是否以合理的能力和細(xì)心進(jìn)行操作規(guī)程中。法庭和很可能會(huì)考慮該會(huì)員對(duì)相關(guān)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南的遵守程度〞，同時(shí)，會(huì)員可以以執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南進(jìn)行辯護(hù)，但不遵守執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或指南，將失去辯護(hù)的依據(jù)。,評(píng)估師經(jīng)常面臨的是執(zhí)行了評(píng)估準(zhǔn)那么，但不能對(duì)是否違規(guī)從而是否存在風(fēng)險(xiǎn)做出判斷,承諾函的困惑？？,,?準(zhǔn)那么?——專(zhuān)業(yè)對(duì)話(huà)的語(yǔ) 言？剛性？,,第五十七條,,遵守相關(guān)法律、法規(guī)和礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么，對(duì)礦業(yè)權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用礦業(yè)權(quán)評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任,講解：,,57條是關(guān)于注冊(cè)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師和,委托方和相關(guān)當(dāng)事方,責(zé)任的劃分。參考會(huì)計(jì)師審計(jì)報(bào)告編寫(xiě)。,4、監(jiān)管機(jī)關(guān)總是賦予評(píng)估師更多的非專(zhuān)業(yè)能力要求,4、監(jiān)管機(jī)關(guān)總是賦予評(píng)估師更多的非專(zhuān)業(yè)能力要求,評(píng)估師本屬于對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值分析，發(fā)表意見(jiàn)〔全球準(zhǔn)那么都是這樣標(biāo)準(zhǔn)的，礦業(yè)權(quán)評(píng)估準(zhǔn)那么也一樣〕，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析的能力，承擔(dān)分析合理性的責(zé)任，評(píng)估報(bào)告中也應(yīng)該是財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析為主的內(nèi)容。但是源于我國(guó)行政體制體系職能的分割，總是要求價(jià)值分析師去做技術(shù)分析師的工作，并反映在價(jià)值評(píng)估報(bào)告中。,,儲(chǔ)量評(píng)估師，對(duì)其發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)承擔(dān)責(zé)任，評(píng)估師對(duì)以其為根底的價(jià)值分析承擔(dān)責(zé)任，為什么還要評(píng)估師評(píng)判呢？,,評(píng)估報(bào)告中大量的地質(zhì)報(bào)告的內(nèi)容與價(jià)值估算的相關(guān)度有多大呢？,,,,從責(zé)任的角度上講，這是十分危險(xiǎn)的。在法庭上，簽字評(píng)估師要對(duì)報(bào)告的所有內(nèi)容負(fù)責(zé)，非盡職調(diào)查獲得的信息、非自身估算的數(shù)據(jù)、非自身專(zhuān)業(yè)范疇的工作，評(píng)估師是否有能力承擔(dān)該責(zé)任？從行業(yè)健康開(kāi)展的角度，我們必須呼吁——我們的責(zé)任。礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起這個(gè)責(zé)任。近年來(lái)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的案件，幾乎都是這樣出現(xiàn)的。結(jié)果——官員退休了；學(xué)者改觀(guān)點(diǎn)了；評(píng)估師被問(wèn)責(zé)了。,,謝 謝,！,