Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,,,*,,,Marketing Report,階段性市場分析,Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,,,*,Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,,遠(yuǎn)洋美蘭湖工程 Marketing Report | 階段性市場分析,,,,,Tospur 上海同策房產(chǎn)咨詢股份 2021-11-05,,,,2,1,,,,全市,4000,萬以上獨(dú)棟豪宅市場跟蹤,,,,,,,全市,3000,萬級以上公寓豪宅市場跟蹤,Marketing Report,階段性市場分析,3,美蘭湖板塊住宅市場跟蹤,> 全市4000萬級以上獨(dú)棟別墅豪宅分布〔09年1月至今〕,,合生東郊別墅,,翡翠別墅,,華洲君庭,,東郊花園,,四季雅苑,,九間堂,,綠寶園,,佘山東紫園,,中凱曼荼園,,佘山高爾夫別墅,,世茂山莊,,西郊明苑別墅,,萬特園,,萬源城,,綠城玫瑰園,,海源別墅,個(gè)案數(shù)量：,,全市4000萬級以上獨(dú)棟豪宅工程共18個(gè)；,,分布區(qū)域：,,浦東東郊板塊4個(gè)、佘山板塊4個(gè)、,,馬橋板塊1個(gè)、西郊及延伸板塊3個(gè)；,,成交份額：,,09年至今成交112套，其中東郊37套、佘山27套，占據(jù)總成交量的半數(shù)以上；,頂級獨(dú)棟豪宅東郊及佘山占據(jù)半壁江山,> 全市4000萬級以上獨(dú)棟別墅豪宅價(jià)量分析〔09年1月至今〕,09年至今，“佘山高爾夫別墅〞領(lǐng)跑別墅豪宅市場,用地面積,333500,建筑面積（地上）,89000,容積率,0.27,綠化率,75%,宅地面積,3-5,畝,主力面積段,358-430,棟數(shù),230,> 根本參數(shù),>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,> 工程規(guī)劃,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,工程占地2200畝，包括：,,一個(gè)1,700畝的18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際錦標(biāo)賽級高爾夫球場；,,一個(gè)建筑面積6,000平米的高爾夫俱樂部、高爾夫練習(xí)場、高爾夫指導(dǎo)中心；,,一個(gè)500畝的頂級別墅社區(qū)；,,一個(gè)建筑面積5,000 平米的社區(qū)會所——鄉(xiāng)村俱樂部。,>,道路及景觀規(guī)劃,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,■ 道路分級,,二級，主路9米，支路6米,,■ 綠化系統(tǒng),,整個(gè)別墅區(qū)包裹在高爾夫球場中，每戶至少有一個(gè)方向直面球場景觀，社區(qū)的綠化系統(tǒng)就是球場的綠化系統(tǒng)。整個(gè)1700畝球場綠化包括果嶺、湖泊、森林、坡地、河道、橋梁等。,,■ 水景系統(tǒng),,湖景、河景自然豐富，一條天然河道把整個(gè)別墅區(qū)和高爾夫球場包圍其中，近10個(gè)人工湖泊散布在別墅區(qū)和球場之間，一條人工河把幾個(gè)湖泊連成了流動的水系。,,■小品設(shè)計(jì),,小品人工的痕跡較少，球場保存了地塊原有的古橋、天坑景觀。,,■ 圍墻設(shè)計(jì),,大多數(shù)無圍墻設(shè)計(jì)，通過灌木、綠化以及坡地的設(shè)計(jì)，把別墅和道路、鄰里之間自然的分隔開來,,■ 入口氣氛營造,,建筑分布在主車道兩側(cè)，主干道到車庫之間的小路兩側(cè)布置著錯(cuò)落的景觀小品，通過綠化的自然過渡營造別墅長在自然里的感覺。,>,雙會所規(guī)劃,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,雙會所制，擁有6000平方米高爾夫俱樂部和5000平方米社區(qū)會所-鄉(xiāng)村俱樂部。,,■ 上海佘山國際高爾夫俱樂部：,,是上海頂級私人制高爾夫球會，由上海與國際管理集團(tuán)〔IMG〕管理。包含高爾夫會所大廳、貴賓室、紅酒雪茄吧、VIP休息室、高爾夫練習(xí)場、高爾夫指導(dǎo)中心、高爾夫球?qū)Ｙu店，,,■ 鄉(xiāng)村俱樂部：,,總面積5,000平方米，為別墅的住戶和租戶提供完善的休閑、運(yùn)動、娛樂、社交等優(yōu)質(zhì)效勞。,,主要設(shè)施，包括：一個(gè)大型的健身中心、25米的室內(nèi)溫水游泳池、可以眺望高爾夫球場18號洞果嶺的大型露天戶外泳池、兩個(gè)夜間照明的室外網(wǎng)球場、一個(gè)籃球場、壁球館和沙灘排球場。,,另外還有高檔休閑水療中心，低齡兒童的室內(nèi)游樂園、全天候的意大利咖啡廳、在地下室，還設(shè)有一個(gè)體育俱樂部，包括一局部KTV房和一個(gè)擁有齊全日常用品的便利店及醫(yī)療保健中心。,,一期04年至今：,,中央獨(dú)棟別墅〔82套〕,,二期09年至今：,,租賃聯(lián)排〔118套〕,,佘山高爾夫郡,,對外公布可售，目前無成交,,三期09年至今：,,島居獨(dú)棟〔20套〕,,佘山華廷,>,總平分期,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,匯豐冠軍賽的第五年，佘山高爾夫推出了20套頂級豪宅；,,,三期09年至今：,,島居獨(dú)棟〔20套〕,,佘山華廷,>,三期佘山華廷,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,,,法蘭西式風(fēng)格,2,套,,,托斯卡納風(fēng)格,6,套,意大利宮廷式風(fēng)格,6,套,西班牙風(fēng)格,6,套,>,華廷建筑風(fēng)格,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,,,Product Report,產(chǎn)品研究專題,西班牙,6,套,,法蘭西,2,套,,意大利托斯卡納,6,套,,意式宮廷,6,套,>,華廷建筑風(fēng)格,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,>,華廷建筑面積,20套佘山華廷主力面積段集中在1300-1400平米；,,,地上：690-850平米,,地下：500-550平米〔首層〕,佘山高爾夫華廷交付標(biāo)準(zhǔn)為：,,建筑外裝及設(shè)備照明,,室內(nèi)毛坯裝修,,精裝園林,>,華廷建材及交付標(biāo)準(zhǔn),>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,,04,年,05,年,06,年,07,年,08,年,09,年,10,年,總計(jì),供應(yīng)量（套）,24,33,2,0,20,0,0,79,成交量（套）,10,13,16,16,1,12,2,70,月均去化（套）,0.83,1.08,1.3,1.3,0.08,1,0.25,0.87,總價(jià)范圍,,（萬元）,1200-1400,1300-2300,1500-2500,2000-3500,3900,8200-1.01,億,3000-9000,,總?cè)セ?88.6%,,,,,,,,佘山高爾夫獨(dú)棟別墅成交明細(xì)表,>,去化速度及總價(jià)變化,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,俱樂部營銷：,,佘山高爾夫俱樂部于04年成立，是上海最早的一批高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫俱樂部，從專業(yè)領(lǐng)域切入市場，進(jìn)而進(jìn)行高爾夫物業(yè)營銷。,,佘山高爾夫會刊共出版7期，針對其業(yè)主及高端高球會員定向傳播，形成良好的口碑營銷。,,價(jià)值200萬的球證在前期綁定銷售；,,,賽事相關(guān)聯(lián)動營銷：,,“WGC-匯豐冠軍賽〞及其相關(guān)公關(guān)活動。,,,頂級跨界營銷：,,利用其高爾夫影響力，與高端品牌進(jìn)行聯(lián)動式營銷。廣泛參與各頂級奢侈品展，參展海外豪宅展，境內(nèi)外渠道推廣。,>,核心價(jià)值與營銷特色,>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,2000,4000,6000,10000,8000,12000,14000,,,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,,,佘山高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部開業(yè),匯豐冠軍杯升級為,WGC,，老虎伍茲與塞爾吉奧,·,加西亞參加比賽,,第一次匯豐杯冠軍賽開賽,匯豐杯比賽成績將記入世界職業(yè)排名,隨著匯豐杯落戶佘山高爾夫，并且升級為WGC整個(gè)工程總價(jià) 300%,,>,佘山高爾夫賽事與高爾夫物業(yè),>,典型個(gè)案解析,——,佘山高爾夫別墅,,,1,2,,,,,全市,4000,萬以上獨(dú)棟豪宅市場跟蹤,,,,,,,全市,3000,萬級以上公寓豪宅市場跟蹤,Marketing Report,階段性市場分析,3,美蘭湖板塊住宅市場跟蹤,> 全市3000萬級以上公寓豪宅分布〔09年1月至今〕,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,南北高架,,,,,,,,,,,,,,,,,,湯臣一品,中糧海景壹號,香梅花園,,白金灣,豪景苑,翠湖天地,經(jīng)典茂名公寓,城市一品苑,西康路,989,君御豪庭,永業(yè)公寓,華潤外灘九里,蘭馨公寓,,,,,,,,,,,,,,遠(yuǎn)中風(fēng)華園,嘉華建國路項(xiàng)目,,嘉里華庭,,世茂濱江花園,,尚海灣豪庭,海珀日暉,豐盛皇朝,仁恒河濱城,,百匯園,,靜安,·,同樂,,,,,,,7-9,萬,10,萬以上,,,5-6,萬,匯景天地,,,綠城黃浦灣,嘉利浦江公館,,長寧,88,,公館,77,,延安路高架,個(gè)案數(shù)量：,,全市3000萬級以上公寓豪宅工程共13個(gè)；,,分布區(qū)域：,,集中分布于濱江板塊、新天地板塊、淮海路沿線板塊；,,成交份額：,,09年至今成交193套，其中陸家嘴濱江成交128套，占據(jù)總成交量的66%以上；,浦東陸家嘴濱江板塊占公寓豪宅市場份額,66%,> 全市3000萬級以上公寓豪宅價(jià)量分析〔09年1月至今〕,09年至今，“湯臣一品〞領(lǐng)跑公寓豪宅市場,疆有界，濱江到此為峰,絕版地段無可復(fù)制,,星級配套尊貴效勞,規(guī)劃兼顧內(nèi)外資源,品質(zhì)建筑歷久彌新,奢華戶型尊崇私密,藝術(shù)成品豪華交付,豪宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)勢品牌營銷定位,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,LOCATION——絕版地段無可復(fù)制〔樓書首頁內(nèi)容〕,左手，是一個(gè)時(shí)代的記憶；右手，是一座城市的繁華。,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,整體規(guī)劃融入了中國傳統(tǒng)建筑智慧，內(nèi)斂、平衡、穩(wěn)重、寓意豐富；,,四幢建筑為左右對稱、前低后高的“品〞形布局，最大程度地利用江景。,,建筑外形借鑒了古代皇家祭祀禮器“玉琮〞的造型神韻，而頂部那么是古代一品官員冠戴的形狀，均象征著主人特別的身份和地位。,>,規(guī)劃內(nèi)外資源兼顧,,,“一品〞錯(cuò)落布局彰顯“一品〞尊榮,,,,,,,售,租,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,景觀承襲黃浦江，繞社區(qū)形成“龍〞形水景?！褒埁暽眚暄眩灤┱麄€(gè)園林，“龍〞頭那么與圓形的大堂相接，整體組成一幅“瑞龍含珠，桔祥如意〞的圖景。,,湯臣一品的整個(gè)水系、園景設(shè)計(jì)是由加拿大Crystal Fountains專業(yè)水景設(shè)計(jì)公司和美國PLACE MAKERS景觀設(shè)計(jì)公司合力完成，融合東西雙重調(diào)性。,龍形水系，寓意呈祥,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,規(guī)劃內(nèi)外資源兼顧,,,外立面顏色為“琥珀黃〞，通過采用特殊材質(zhì)，令建筑在不同時(shí)間的陽光照射下，折射出不同的榮耀。,,大廈外墻一至三層采用進(jìn)口石灰?guī)r石，三層以上采用湯臣一品琥珀黃、日本三菱(Mitsubishi)鋁復(fù)合板。,,立面融入納米技術(shù)，具有絕佳的平整性、色澤一致性以及防火隔熱，同時(shí)擁有良好的自動保潔功能，歷久彌新。,專利外墻 品質(zhì)立面,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,品質(zhì)建筑歷久彌新,,,入戶大堂是湯臣一品的特色之一，獨(dú)立于主體的單獨(dú)設(shè)計(jì)，采用全玻璃架構(gòu)的穹頂天幕，穹頂高,12.7,米，直徑,16,米，整個(gè)穹頂不使用鋼材，規(guī)模之大，世界罕有。,,由主體建筑的一層及建筑之間的觀景連廊構(gòu)成的藝術(shù)回廊，不僅保障了內(nèi)部交通的私密性，也為整個(gè)社區(qū)拓展了藝術(shù)表現(xiàn)空間及公共休閑空間。,首層大堂、連廊設(shè)計(jì)，氣派私密,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,品質(zhì)建筑歷久彌新,,,采用大戶型設(shè)計(jì)，最小戶型為,434,㎡。目前出售,A,、,C,兩棟。,,A,棟一層一戶，單套面積,597,㎡，擁有,11,米面寬、,120,㎡寬敞客廳，全通透落地玻璃窗設(shè)計(jì)，,40,㎡大尺度觀景陽臺，盡覽外灘及浦江兩岸美景。,,C,棟一層兩戶，單套面積,434,㎡，客廳面寬,7.4,米，主臥室擁有延伸,12,米、進(jìn)深,2,米雙面豪華陽臺，擁有全角度視野。,弧形觀景餐廳 飽覽浦江美景,客臥也同時(shí)設(shè)置陽臺，最大利用景觀,40,㎡主陽臺，可放置各類休閑設(shè)施,客臥,270°,落地陽臺，觀賞陸家嘴景色,A,棟戶型,,,,,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,奢華戶型尊貴私密,,,別墅尺度大宅，攬閱上海神韻,采用大戶型設(shè)計(jì)，最小戶型為,434,㎡。目前出售,A,、,C,兩棟。,,A,棟一層一戶，單套面積,597,㎡，擁有,11,米面寬、,120,㎡寬敞客廳，全通透落地玻璃窗設(shè)計(jì)，,40,㎡大尺度觀景陽臺，盡覽外灘及浦江兩岸美景。,,C,棟一層兩戶，單套面積,434,㎡，客廳面寬,7.4,米，主臥室擁有延伸,12,米、進(jìn)深,2,米雙面豪華陽臺，擁有全角度視野。,別墅尺度大宅，攬閱上海神韻,C,棟戶型,進(jìn)深,2,米陽臺，直面江景,寬敞廚房，精裝交付,大面積起居室，彰顯豪華尺度,主臥雙人更衣室，配備男主人配件陳列臺,,,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,奢華戶型尊貴私密,,,24小時(shí)保平安天守候：24小時(shí)實(shí)時(shí)響應(yīng)安保人員、周密監(jiān)控系統(tǒng)，不留平安盲區(qū)，構(gòu)建私家生活屏障。,,三重“密碼+指紋識別〞門禁系統(tǒng)，如三道平安屏障，加之層層安防措施，彰顯尊貴的同時(shí)保障私密生活。并配以NOBLESS純手工雕花防彈銅門，保障平安。,入戶大堂掌紋識別,入戶掌紋識別,電梯只顯示,1F,和,B1,樓層，各樓層需刷卡輸入密碼方可到達(dá)指定樓層。,一家一世界，營造不受打攪的專屬生活,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,奢華戶型尊貴私密,,,工程精裝交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1萬元/平米。,,根據(jù)產(chǎn)品的定位對電梯、分戶門、氣窗等進(jìn)行了特別定制。,,室內(nèi)配置全部采用國際頂尖品牌打造。,成品交付，頂級精裝,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,藝術(shù)成品豪華交付,,,擁有大量的平臺、露臺和大面積玻璃圍合的通透空間，帶來更為獨(dú)特和親近的黃浦江景。,,美國,Hayward,恒溫泳池、三溫暖、,SPA,水療按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、兒童游戲中心、二樓國宴級多功能廳可同時(shí)容納,36,人就餐。,江景會所滿足休閑商務(wù)各種需求,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>星級配套尊貴效勞,,周到效勞，表達(dá)尊崇,24小時(shí)保安效勞,個(gè)性化私人管家效勞,清掃及代購效勞,信件快遞效勞,24小時(shí)禮賓效勞,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>星級配套尊貴效勞,,,形象端：愛國的多元化產(chǎn)業(yè)巨頭,,湯臣來自臺灣，以地產(chǎn)為主業(yè)，兼營工業(yè)、觀光休閑、電影、食品，90年代初巨資投資浦東，18年總投資超20億美元。,,城市端：浦東新區(qū)城市運(yùn)營商,,“浦東開發(fā)第一人〞，創(chuàng)下五個(gè)第一:第一個(gè)五星級酒店，第一個(gè)涉外高檔商務(wù)中心，第一個(gè)甲級涉外寫字樓，第一個(gè)市區(qū)高爾夫球場、浦東第一個(gè)頂級別墅。,,專業(yè)端：國際高端品質(zhì)地產(chǎn)供給商,,“以開發(fā)豪宅、酒店、寫字樓、高爾夫球場等高端高品質(zhì)物業(yè)聞名，突出業(yè)績有目共睹。,地產(chǎn)巨鱷 深耕浦東,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>,強(qiáng)勢品牌形象口碑營銷,,,成也“第一〞，敗也“第一〞,即便非業(yè)內(nèi)人士，他或許不知道“綠城 玫瑰園〞為何物，但他一定不會不知道“湯臣一品〞。,,2005年以11.3萬/㎡天價(jià)入市，一時(shí)激起千層浪。,,標(biāo)榜“more than a house〞。開發(fā)商放言：“作為不可復(fù)制的‘藝術(shù)品’，理應(yīng)被典藏，價(jià)格便退為彰顯奢華的標(biāo)桿〞。,,“第一豪宅〞便是工程最大的賣點(diǎn)，在市場認(rèn)知度的宣傳上無疑獲得了巨大成功。,,而250天1套的成交以及日后的降價(jià)風(fēng)波都對工程標(biāo)榜的“中國第一〞提出了質(zhì)疑，湯臣面臨公關(guān)危機(jī)。,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>強(qiáng)勢工程營銷定位,,成也“第一〞，敗也“第一〞,再戰(zhàn)江湖，當(dāng)務(wù)之急是撥開陰霾，以一個(gè)正常、不惹爭議、低調(diào)謙和的市場姿態(tài)來面對公眾。,,在營銷訴求中擺脫曲高和寡的頹勢，價(jià)值先行，做一個(gè)堅(jiān)決的價(jià)值價(jià)格比對者。,,通過媒體輿論引導(dǎo)公眾重新認(rèn)識湯臣品牌及工程，建立并強(qiáng)化湯臣“國際高端品質(zhì)地產(chǎn)供給商〞及產(chǎn)品“價(jià)值第一〞的正確認(rèn)識。,,從睥睨天下的張揚(yáng)炒作到平易近人的務(wù)實(shí)，豪宅營銷的成敗在對于人們心理的把握，而如今過半的銷售量也見證著一品從高山仰止到眾里尋他的蛻變。,>,典型個(gè)案解析,——,湯臣一品,>強(qiáng)勢工程營銷定位,,,,1,3,,,,,全市,4000,萬以上獨(dú)棟豪宅市場跟蹤,,,,,,,全市,3000,萬級以上公寓豪宅市場跟蹤,Marketing Report,階段性市場分析,2,美蘭湖板塊住宅市場跟蹤,,,> 美蘭湖板塊工程分布圖,,萬科琥珀臻園,,萬科琥珀郡園,,美蘭湖頤景園,,美蘭湖領(lǐng)域,,朗詩綠島,,美蘭湖高爾夫花園,,香島原墅,,美蘭湖中華園鉑境,物業(yè)分類,項(xiàng)目名稱,物業(yè)類型,別墅,香島原墅,疊加、聯(lián)排、雙拼,,美蘭湖花園,疊加、聯(lián)體,混合社區(qū),朗詩綠島,小高層、聯(lián)排,公寓,萬科琥珀臻園,大平層,,萬科琥珀郡園,多層,,美蘭湖中華園鉑境,多層,,美蘭湖領(lǐng)域,多層,板塊內(nèi)部高端物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)市場真空,>,美蘭湖板塊聯(lián)排物業(yè)價(jià)量運(yùn)行分析,核心數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：,,09,年至今，板塊共成交,40,套聯(lián)排別墅；,,,其中美蘭湖高爾夫別墅成交,11,套，戶均面積達(dá),253,平米，戶均總價(jià)達(dá),981.25,萬元，戶均單價(jià)為,38800,元,/,平米。,美蘭湖高爾夫別墅領(lǐng)跑板塊市場,>,美蘭湖板塊疊加物業(yè)價(jià)量運(yùn)行分析,核心數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：,,09,年至今，板塊共成交,635,套疊加別墅；,,,其中美蘭湖高爾夫別墅成交,534,套，戶均面積達(dá),127,平米，戶均總價(jià)達(dá),325,萬元，戶均單價(jià)為,25600,元,/,平米。,美蘭湖高爾夫別墅領(lǐng)跑板塊市場,>,美蘭湖板塊公寓物業(yè)價(jià)量運(yùn)行分析,核心數(shù)據(jù)導(dǎo)讀：,,09年至今，板塊共成交1500套公寓；,,其中景瑞成交721套，但戶均單價(jià)僅為13700元/平米；,,朗詩綠島成交392套，戶均單價(jià)到達(dá)18700元/平米；,,香島原墅成交200套，戶均單價(jià)到達(dá)20000元/平米。,景瑞歐蘭高邸成交量領(lǐng)跑板塊市場,,香島原墅、朗詩綠島價(jià)量表現(xiàn)突出,,,1,2,THE END,3,Marketing Report,階段性市場分析,,,,全市,4000,萬以上獨(dú)棟豪宅市場跟蹤,,,,,,,全市,3000,萬級以上公寓豪宅市場跟蹤,美蘭湖板塊住宅市場跟蹤,