單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,漯河市場分析,*,凡事只要看得淡些，就沒有什么可憂慮的了；只要不因憤怒而夸大事態(tài)，就沒有什么事情值得生氣的了。,要使理想的宮殿變成現(xiàn)實的宮殿，須透過埋頭苦干，不聲不響的勞動，一磚一瓦的建造,這個世界上任何奇跡的產(chǎn)生都是經(jīng)過千辛萬苦的努力而得的，首先承認自己的平凡，然后用千百倍的努力來彌補平凡,漯河房地產(chǎn)市場分析,2012年2月,漯河市場分析,目錄,宏觀經(jīng)濟概況,房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析,區(qū)域板塊分析,項目地塊分析,客戶群體分析,漯河市場分析,宏觀經(jīng)濟概況,漯河市場分析,漯河整體經(jīng)濟,漯河整體經(jīng)濟發(fā)展：,1、與周邊地市存在很大的差距,2、經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，投資不斷增強,單位：億,單位：億,單位：億,漯河市場分析,單位：萬,單位：元,1、2010年由于物價上漲等因素，恩格爾系數(shù)比重加大，生活必需品支出增加,2、人口穩(wěn)定，人均收入穩(wěn)步提升,漯河市場分析,結(jié)論：,1、漯河整體經(jīng)濟在周邊地市中，還處在低位，經(jīng)濟發(fā)展后勁強勁；,2、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步增長，投資不斷增強，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟保障；,3、人口基數(shù)穩(wěn)定，且生活水平由于受到物價上漲等因素，對需求和購買力有一定的影響。,漯河市場分析,房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析,漯河市場分析,房地產(chǎn)投資持續(xù)增長,2011年全年累計完成投資39.7億元，同比增長36；其中住宅完成投資26.2億元，同比增長12.5，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的66；非住宅完成投資13.5億元，同比增長129，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的34。,漯河作為三線城市，其房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個欣欣向榮的發(fā)展時期,漯河市場分析,各區(qū)項目開發(fā)比例,各區(qū)域開發(fā)不均衡,漯河市各區(qū)域開發(fā)不均衡,郾城區(qū)和源匯區(qū)是整個漯河開發(fā)的重點地區(qū)，兩個區(qū)域的競爭性也較強,房地產(chǎn)開發(fā)項目呈遞增發(fā)展,漯河市場分析,單位：元,周邊區(qū)域房價對比,1、與周邊區(qū)域地市相比，經(jīng)濟發(fā)展實力與其房價是不匹配的，,2、相對于周邊區(qū)域的房價，漯河的房價有些虛高，與其人民的收入水平不相匹配,單位：元,漯河市場分析,高層、小高層拉動房價上漲,由于多層住宅用地減少，屬于稀缺物業(yè)，價格上漲幅度較大,源匯區(qū)和郾城區(qū)價格漲幅在各區(qū)中幅度較大,漯河市場分析,1、整體房價緩慢上漲，新建商品房波動較小，存量房在11年7月份后起伏波動較大,2、新建商品房在經(jīng)過幾個月的上漲，12月達到最高值2160,漯河市場分析,漯河市場供求關(guān)系變化,1、受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011年銷售量進一步下滑，整體市場量跌價漲,2、2010年供求比為1.6:1,2011年供求比為1.9:1，略微供過于求,3、整體市場開發(fā)體量較大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,漯河市場分析,漯河市場成交面積變化,結(jié)論：,1、2010年-2011年，新建房銷售的單套面積基本在90-120平米之間，存量房銷售的單套面積在120-160平米之間；,2、市場對戶型面積的要求，有從以往的大戶型面積向中小戶型面積發(fā)展的趨勢；,3、存量房的交易面積波動較大，而新建商品房的交易面積較為平穩(wěn)，說明目前在建的戶型面積更加的合理化,漯河市場分析,1、住宅需求穩(wěn)定，開發(fā)總量較大,隨著新區(qū)的開發(fā)和城市發(fā)展，城市框架不斷拉大，房地產(chǎn)投資不斷增大，住宅項目,大量上市，競爭加??；而由于受到本市人口的限制，市場需求爆發(fā)力不強，市場,總體略微的供過于求,2、中高端樓盤中，位置較好，品質(zhì)較高的項目銷售旺盛，如建業(yè)，呂建等項目；而,一下地理位置不好，品質(zhì)較低的樓盤銷售就比較困難。總體呈現(xiàn)冷熱不均的銷售,形態(tài),3、受宏觀政策影響，購房者得觀望態(tài)度加劇,4、未來整體價格漲幅不大，緩慢的穩(wěn)中小幅上升,漯河整體市場總結(jié),漯河市場分析,區(qū)域板塊分析,漯河市場分析,房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分,漯河房地產(chǎn)市場板塊主要分為四大板塊：,召陵行政新區(qū)板塊,源匯中心城區(qū)/107板塊,郾城沙北淞江新區(qū)板塊,開發(fā)區(qū)板塊,漯河市場分析,房地產(chǎn)區(qū)域市場對比分析,郾城沙北淞江新區(qū)板塊,產(chǎn)品類型：高層與小高層為主；,主力戶型：120-=130三房；,樓盤特點：價格較高，高檔樓盤居多；,客戶類型：公務(wù)員、企業(yè)高管、私營業(yè)主；,住宅價格：3000-3700元/；,板塊特點：完善郾城老城區(qū)，建設(shè)新城區(qū)，區(qū)域競爭激烈,土地供應(yīng)：土地上市較少，以工業(yè)用地為主,，,源匯中心板塊/107板塊,產(chǎn)品類型：中低檔商業(yè)、小高層和多層為主；,主力戶型：95兩房、120三房、140四房；,樓盤特點：中、高檔樓盤居多；,客戶類型：教師、醫(yī)生、企業(yè)高管、私營業(yè)主；,住宅價格：3400-5700元/；,板塊特點：處于商業(yè)中心，地段優(yōu)越，配套齊全，生活成本低；,土地供應(yīng)：未來供應(yīng)的土地很少，以舊城改造為主,以上兩個板塊，是目前漯河市的優(yōu)勢板塊,漯河市場分析,房地產(chǎn)區(qū)域市場分析,召陵行政新區(qū)板塊,產(chǎn)品類型：多層與小高層為主；,主力戶型：80-95兩房，120-130三房；,樓盤特點：中高檔樓盤；,客戶類型：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和本區(qū)域工作群體；,住宅價格：1800-3500元/；,板塊特點：各樓盤品質(zhì)參差不齊，有大量的經(jīng)適房，缺乏配套，空置率較高，新區(qū)開發(fā)為主,土地供應(yīng)：未來有大量的土地供應(yīng)，,開發(fā)區(qū)板塊,產(chǎn)品類型：多層為主；,主力戶型：90兩房，110-120三房；,樓盤特點：中檔樓盤為主；,客戶類型：周邊企業(yè)高管和職工；,住宅價格：2200-2700元/；,板塊特點：工業(yè)為主，緊鄰老城區(qū)，可享受老城區(qū)配套設(shè)施，節(jié)省生活成本；,土地供應(yīng)：土地上市少，,新區(qū)板塊是未來漯河的發(fā)展重點，大量的土地供應(yīng)，將會成為將來的熱點板塊,漯河市場分析,源匯區(qū)域市場分析,1、,源匯區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，火車站和107國道穿過該區(qū)；,2、商業(yè)發(fā)達，形成有獨立的商業(yè)中心；,3、該區(qū)域內(nèi)存以中高檔樓盤為主，且樓盤的體量較大，競爭激烈；,4、該區(qū)域處在老城區(qū)，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量少，主要以舊城改造,和綜合體項目；,5、,未來該區(qū)域可供開發(fā)的土地較少，主要以舊城改造和綜合體項目的開發(fā)為主，故該區(qū)域住宅上市的量比較大，符合區(qū)域整體的發(fā)展趨勢，同事也衍生出了盤量少，體量大的市場格局,該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，以中、高檔樓盤為主，整個源匯區(qū)大約有52個項目；距離本案最近的是昌建外灘、華東溫哥華。,漯河市場分析,區(qū)域重點競爭樓盤對比,漯河市場分析,華東溫哥華,項目位置：濱河路與泰山路交叉口向東100米；,開盤時間：2011年10月，2棟高層,整體規(guī)模：總占地400畝，一期開發(fā)30畝；,產(chǎn)品類型：5棟高層，目前在建2棟；,主力面積：70-80兩房、127-139三房；,銷售均價：4500元/；,特 色：大宅文化純住宅,配套：處于老城，周邊配套較豐富，雙氣入戶,目前開盤的兩棟住宅，基本已經(jīng)售完，僅余少量房源，房源主要以大戶型為主,漯河市場分析,定 位 語：市中心 沙河南 北美城堡,主 推 廣 語：少掏20萬，同樣尊居沙河畔,輔助推廣語：大宅文化 風(fēng)情商業(yè)街 給你不一樣的家,推 廣 內(nèi) 容：37套 265天 無理由退房,推 廣 方 式：網(wǎng)絡(luò) 單頁 戶外廣告,漯河市場分析,昌建外灘,項目位置：黃河路與金山路交匯處；,開盤時間：2011年9月；,整體規(guī)模：占地50畝;建筑面積18萬平米；,產(chǎn)品類型：9棟高層；一期共6棟；,主力面積：86-220平米不等，以小公寓為主；,銷售均價：5700元/；,特 色：漯河價格最高的樓盤，商業(yè)綜合體,配套：自有商業(yè)，緊鄰新瑪特，,開盤6棟住宅，尾盤銷售中，目前主推寫字樓，,漯河市場分析,定 位 語：上層HOPSCA，財智循環(huán)圈,主 推 廣 語：,讓世界對漯河重新想象,輔助推廣語：城市的外灘 世界的舞臺,18萬方世界級濱水建筑 將漯河最美景觀納入私人收藏,結(jié)束一個城市的等待，世界級濱水華宅耀世發(fā)售,令一切相形失色,推 廣 內(nèi) 容：商業(yè)住宅，城市綜合體，中心商業(yè)區(qū),推 廣 方 式：戶外廣告、報廣、單頁、圍擋,漯河市場分析,銀河灣,項目位置：金山與黃河路交叉口；,開盤時間：2011年03月；,整體規(guī)模：總占地約500畝，總建筑面積23萬方；,產(chǎn)品類型：高層、多層,主力面積：73-98平米兩房、118-130三房；,銷售均價：3700元/；,特 色：成熟大區(qū)，倡導(dǎo)“前瞻長河，后攬園林”尊崇生活。,一期處于清盤中，二期小公館正會員招募,漯河市場分析,定 位 語：灣畔居住 比肩國際,主 推 廣 語：,我們出售“光榮與夢想的棲息地”,輔助推廣語：沙北新區(qū) 灣畔美宅 親水棲居 精粹星光小戶型,推 廣 內(nèi) 容：灣畔小公館全城公開,推 廣 方 式：戶外廣告、單頁、圍擋,漯河市場分析,其他區(qū)域代表樓盤對比,漯河市場分析,中央公園,項目位置：黃河路與中山路交匯處；,開盤時間：2011年10月，,整體規(guī)模：占地200畝，建筑面積達42萬，分為四期開發(fā)建設(shè)；,產(chǎn)品類型：一期占地50畝，由6棟小高層，7棟多層組成；,主力面積：90-94平米兩房，132-135三房；,銷售均價：3500元/；,特 色：首席北美風(fēng)情公園生活特區(qū),配套：地暖，天然氣入戶，圍繞北美景觀公園，緊鄰區(qū)政府,開盤4棟多層和3棟小高層，已經(jīng)銷售過半，剩余少量房源,漯河市場分析,定 位 語：畫土為疆 筑在中央,主 推 廣 語：2011，開啟漯河公園地產(chǎn)元年,輔助推廣語：42萬平米北美風(fēng)情公園生活特區(qū)，政務(wù)中心的貴胄宅邸,推 廣 內(nèi) 容：召陵區(qū)行政中心 42萬平米北美風(fēng)情建筑 稀缺多層,典雅小高層 50-135平米專屬定制戶型,推 廣 方 式：戶外廣告、單頁、圍擋,漯河市場分析,建業(yè)壹號城邦,項目位置：淞江新區(qū)會展中心；,開盤時間：2011年10月，,整體規(guī)模：占地面積約336.6畝，建筑面積逾62萬平米，,產(chǎn)品類型：高檔住宅、五星級酒店、5A寫字樓、商業(yè)中心；,主力面積：89-162平米三房、四房；,銷售均價：4500元/；,特 色：國際化生活的城邦,配套：緊鄰國際會展中心和10萬市民廣場，周邊有眾多學(xué)校,一期還有少量房源，二期正在會員招募中，預(yù)計5月開盤,漯河市場分析,定 位 語：壹號城邦 世界之窗,主 推 廣 語：城市之巔 中央奢藏,輔助推廣語：會展中心旁 62萬平米尊崇生活城邦,衣錦還鄉(xiāng) 壹號城邦,推 廣 內(nèi) 容：一期12席品質(zhì)現(xiàn)房“一口價”特惠發(fā)售，二期81-163平米,稀臻房源熱銷全城,推 廣 方 式：戶外廣告、折頁、圍擋,漯河市場分析,汾河上的院子,項目位置：中山路與黃河路交叉口；,開盤時間：2011年12月；,整體規(guī)模：總占地面積72畝；建筑面積12.8萬平米,產(chǎn)品類型：高層,主力面積：94平米兩房、114-123三房；,銷售均價：3400元/；,特 色：漯河首席20萬適界生活大盤；,配套：16萬市政公園、4萬英倫文化主題公園、汾河自然景觀游園,一期三棟房源，每棟只有一種戶型，已經(jīng)銷售過半,漯河市場分析,定 位 語：優(yōu)雅從榮 適界生活,主 推 廣 語：漯河首席 20萬適界生活大盤蔚然出世,輔助推廣語：汾河之上 公園深處 院落適界,適界 以此為中心,推 廣 內(nèi) 容：2月熱銷突破千萬，8195醇美兩房，,113127河畔三居，濃情面世,推 廣 方 式：戶外廣告、單頁、圍擋,漯河市場分析,各區(qū)域樓盤案名分析,目前區(qū)域內(nèi)樓盤案名的特點,案名以公館、公寓、城邦、花園、城-尾綴居多,以靠近河流優(yōu)勢起名,以建筑的特色起名,漯河市場分析,項目地塊分析,漯河市場分析,項目地理位置,項目位置,漯河市場分析,項目位置：濱河路與民生路交叉口西南角,區(qū) 位：源匯區(qū),占地面積：1萬平米,建筑面積：4.2萬平米,項目規(guī)劃：4棟高層,現(xiàn)狀：地勢平坦，地上無建筑，臨時存放有大量的土石，面積狹小,周圍環(huán)境：北臨沙河及濱河路，東到民生路，西面和南面緊鄰村莊和企業(yè),項目地塊概況,漯河市場分析,總用地面積：10101.30平米 價格定位：4500元/平米以上,總建筑面積：42662.55平米 面積區(qū)間：110平米左右,地上總建筑面積：35354.88平米 戶 型：三房,住宅：32633.01平米 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格,商業(yè)：2721.87平米 樓盤檔次：中高檔,地下總建筑面積：73