,*,納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作,,房地產(chǎn)企業(yè),,納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作,,,,,王景江,,中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師,,北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理,,北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人,,中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授,,國家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授,,世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員,,新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授,,中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授,,首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事,,,,,,總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問,,中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師,,,王 景 江 教授,,,,手機(jī)：,著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師.北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問.,,現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問.,,曾任國際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理.,,為中國幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講,全國大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓,全國CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。,,,,,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升,,1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對(duì)策,,產(chǎn)業(yè),,政策,,國務(wù)院18號(hào)文件精神,,,肯定房地產(chǎn)行業(yè)：,國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。,,18號(hào)文件核心內(nèi)容：,,提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想：,國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場(chǎng)化、需求導(dǎo)向、深化改革。,,完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：,發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。,,改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn),公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。,,發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：,歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。,,改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：,長遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國家鼓勵(lì)開發(fā)的項(xiàng)目、土地市場(chǎng)的規(guī)劃和審批。,,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序：,市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。,,央行121號(hào)文件精神,,央行121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn);二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。,,央行121號(hào)文件核心內(nèi)容是：,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,，其,自有資金,(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,，,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用,；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于,繳,土地出讓金,的貸款,；,對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款,，,貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，,貸款期限最長不得超過2年；,承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè),只能將獲得的,流動(dòng)資金貸款,用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。,對(duì)于個(gè)人房貸,：,商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。,,,金融,,政策,,,,稅收,,政策,,稅種,稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì),增值稅,1.是逐步將生產(chǎn)型增值稅改為消費(fèi)型增值稅，徹底解決重復(fù)征稅的問題。近期可考慮解決機(jī)器設(shè)備的扣稅問題。2.是擴(kuò)大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運(yùn)輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環(huán)節(jié)的減免稅，減少征管漏洞。,營業(yè)稅,1.征稅范圍可能縮?。ㄈ缃煌ㄟ\(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；,,2. 個(gè)別稅目稅率可能調(diào)低。,消費(fèi)稅,1.適當(dāng)調(diào)整并擴(kuò)大消費(fèi)稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費(fèi)品納入消費(fèi)稅征稅范圍，同時(shí)取消對(duì)輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費(fèi)稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費(fèi)稅。,關(guān)稅,逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。,,稅種,稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì),企業(yè)所得稅,1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。2.規(guī)范稅前扣除項(xiàng)目，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。3.為促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。4.在我國企業(yè)所得稅法中應(yīng)細(xì)化對(duì)跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價(jià)和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競(jìng)爭(zhēng)。,個(gè)人所得稅,1.建立分類與綜合征收相結(jié)合的稅制模式；2.擴(kuò)大征稅范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個(gè)人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍；3.規(guī)范稅前各種費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)；4.適當(dāng)調(diào)整稅率和減少級(jí)距，宜實(shí)行5級(jí)或6級(jí)超額累進(jìn)稅率，加大對(duì)高收入者的調(diào)控力度；5.避免重復(fù)征稅。,,,會(huì)計(jì),,法規(guī),,政策,主要內(nèi)容,會(huì) 計(jì) 法,會(huì) 計(jì) 工 作 的 基 本 法 規(guī),,強(qiáng) 調(diào) 單 位 負(fù) 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任,,健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度,會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則,會(huì) 計(jì) 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范,,與 國 際 慣 例 接 軌,,基 本 準(zhǔn) 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準(zhǔn) 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準(zhǔn) 則,會(huì) 計(jì) 制 度,會(huì) 計(jì) 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南,,統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會(huì) 計(jì) 制 度,,穩(wěn) 健 、 恰 當(dāng)、 充 分 披 露 會(huì) 計(jì) 信 息,,2.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營問題及其對(duì)策,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),規(guī)模小、市場(chǎng)占有率低房地產(chǎn)公司多。,,供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴(yán)重。,,經(jīng)濟(jì)適用房問題：購買對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。,,最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問題,,住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問題,,住房公積金籌集和使用問題,,地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題,,住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低,,違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等,建筑業(yè),,經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一,,粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低,,合同欺詐、工程行賄等,,競(jìng) 爭(zhēng) 要 素,分 析,全 球 地 位,進(jìn) 入 世 界 ５ ０ ０ 強(qiáng) 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達(dá) 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。,核 心 競(jìng) 爭(zhēng) 力,衡 量 企 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價(jià) 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識(shí)、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等）,商 業(yè) 模 式,電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系）,大 規(guī) 模 定 制,個(gè) 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性,兼 并 和 收 購,橫 向 和 縱 向 擴(kuò) 張， 高 速 發(fā) 展,價(jià) 值 管 理,以 股 東 價(jià) 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益,,學(xué) 習(xí) 型 組 織,,企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。,提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,,3.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問題及其對(duì)策,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負(fù)債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要;第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤率行業(yè);第四，房屋空置率開始上升，二手房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房;第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時(shí)也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （,今年2月底，央行發(fā)布《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，公布了2002年11月，中國人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380.5億元，個(gè)人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個(gè)人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43.4億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。,建筑業(yè),,融資渠道單一、資金規(guī)模小,,資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多,,工程欠款問題,,挪用流動(dòng)資金貸款,資金,,運(yùn)作,,問題,,,（一）房地產(chǎn)信托。,兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢(shì)及國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個(gè)穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到雙贏的局面。,,,（二）房地產(chǎn)基金。,在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進(jìn)。,,,（三）“買殼”上市。,根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲(chǔ)備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過“買殼”的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了上市融資的目的。,,,拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道,,,（四）房貸證券化。,早在上世紀(jì)70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。英國也于1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（MBS），并于1987 年再度發(fā)行MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國已正式“試水”。,,,（五）境外融資。,房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料后，7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。,,,盈利,,模式,,問題,行業(yè),問題分析,房地產(chǎn)業(yè),,特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利,,市場(chǎng)炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利,,粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失,,產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差,,核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利,,建筑業(yè),粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失,,合同欺詐形成的虛假盈利,,核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利,,產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差,,,,附加值理論：,在一個(gè)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因?yàn)樗衅放疲薪∪氖酆蠓?wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識(shí)；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價(jià)勞動(dòng)力在創(chuàng)造財(cái)富。,,,“新技術(shù)的應(yīng)用”,是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實(shí)力的項(xiàng)目公司采用；,“創(chuàng)新或反叛”,是附加值較大，但風(fēng)險(xiǎn)最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)用；,“包裝”附加值,實(shí)現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項(xiàng)目選用；,“銷售”附加值,增幅較大，但成本及風(fēng)險(xiǎn)較高，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用；,“服務(wù)”,是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實(shí)力屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。,,,提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值,,問題,弊端分析,會(huì)計(jì)核算,忽略責(zé)任會(huì)計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差,財(cái)務(wù)計(jì)劃,自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。,財(cái)務(wù)監(jiān)督,合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險(xiǎn)控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱,財(cái)務(wù)分析,財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營分析的結(jié)合；不重視非財(cái)務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。,納稅管理,無專門納稅管理機(jī)構(gòu)；偷稅/避稅/納稅籌劃混淆,,財(cái)務(wù),,運(yùn)作,,問題,,一個(gè)中心：,企業(yè)價(jià)值最大化,兩個(gè)基本點(diǎn)：,法人治理、財(cái)務(wù)管理,,三個(gè)到位：,經(jīng)營、投資、融資活動(dòng)管理到位,,四方平衡：,股東、客戶、員工、社會(huì)利益平衡,五項(xiàng)改革：,業(yè)績?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司,六項(xiàng)循環(huán)：,預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估,企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革,,,,,目 錄,,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策,,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,1.納稅籌劃含義和途徑,概 念,比 較,偷 稅,納稅人通過偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。,,偷稅屬于違法行為，是稅法懲罰的對(duì)象。,避 稅,納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機(jī)會(huì)，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。,,避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。有避稅，就存在反避稅。,納稅籌劃,納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的事先籌劃，盡可能減輕稅負(fù)，以獲取稅收收益。,,稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。,,含義,,比較,,,企業(yè)偷稅案例,案例一：,,某公司通過開具“小頭大尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。,,案例二：,,某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。,,案例三：,,某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。,,案例,,分析,,,案例一：,,某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。,,案例二：,,某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。,,案例三：,,某公司通過合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。,,案例四：,,某公司通過對(duì)限制性費(fèi)用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅調(diào)整金額。,企業(yè)避稅案例,,案例一：,,某公司通過合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。,,案例二：,,某公司通過合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。,,案例三：,,某公司通過對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。,,案例四：,,某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策。,企業(yè)納稅籌劃案例,,途徑,說明,實(shí)例,降低稅率,各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。,如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。,縮小課稅基數(shù),各稅種的計(jì)稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。在稅率不變的情況下，縮小稅基，減少納稅額。,如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計(jì)稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。,直接減少納稅額,按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。,如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。,減少重復(fù)課稅,盡量避免重復(fù)征稅。,如在合法的范圍內(nèi)將個(gè)人所得盡量在稅前利潤列支等。,延期繳納稅款,通過合理選擇會(huì)計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。,如合理選擇折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法，合理估計(jì)折舊年限和費(fèi)用攤銷期等。,,節(jié)稅,,途徑,,,2.納稅籌劃的基本方法,方法,具體內(nèi)容,免稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象的方法。,,如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。,減稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。,稅率差異法,在法律允許的范圍內(nèi)，利用稅率差異而直接節(jié)稅的方法（地區(qū)、國別、行業(yè)、企業(yè)差異等）。如在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎(jiǎng)金集中發(fā)放等等。,,方法,具體內(nèi)容,分割法,在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。如個(gè)人工薪所得平均化可以使總稅負(fù)降低。,延期納稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅款而相對(duì)節(jié)稅的方法。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費(fèi)用攤銷期。,退稅法,在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的40％。,扣除法,在法律允許的范圍內(nèi)，，通過使扣除額盡量增加而直接節(jié)稅的方法。如控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際支出；,,3.納稅籌劃案例分析,,設(shè)立,,環(huán)節(jié),,利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價(jià)避稅案例分析,,例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為30％，其子公司所在地區(qū)稅率為15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤轉(zhuǎn)移到子公司200萬元。,,減少稅負(fù)＝200＊15％＝30萬元,,通過公司設(shè)置合理避稅案例分析,,例如：A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為30％，當(dāng)年A公司實(shí)現(xiàn)利潤總額為1000萬元，甲公司實(shí)現(xiàn)利潤總額100萬元，乙公司虧損150萬元,,如果甲、乙公司是子公司：,,A公司應(yīng)納稅＝1000＊30％＝300萬元,,甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊30％＝30萬元,,如果甲、乙公司是分公司：,,A公司應(yīng)納稅＝950＊30％＝285萬元,,,,,融資,,環(huán)節(jié),,案例：,宏興公司計(jì)劃在２００５年融資５０００萬元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案：,,項(xiàng)目,方案一,方案二,方案三,債務(wù)融資,1000,2500,4000,股權(quán)融資,4000,2500,1000,負(fù)債率,20%,50%,80%,年利息率,8%,8%,8%,權(quán)益利潤率,10%,10%,10%,利息抵稅,26.4,66,105.6,債務(wù)成本,5.36%,5.36%,5.36%,資本成本,10%,10%,10%,加權(quán)平均資金成本,9.07%,7.68%,4.49%,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),小,中,大,,案例1:,,某公司 A,2000 年 11 月兼并某虧損國有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時(shí),賬面凈資產(chǎn)為500萬元 ,,,去年虧損為 100 萬元,(,以前年度無虧損 ), 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并B 企業(yè)。 A 公司合并后股票市價(jià) 3.1 元 / 股。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2000 萬股 ( 面值為 1 元 / 股)。,,(1)A 公司以 180 萬股和 10 萬元人民幣購買 B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為,,3,元 / 股 ):,,（,2）A,公司以 150 萬股和 100 萬元人民幣購買 B 企業(yè)。,,假設(shè)合并后,B,企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化,,,,合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為,10%,。所得稅稅率為 33% 。,,投資,,環(huán)節(jié),,,,選擇,,(1),方案:,B,企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可以由 A 公司彌補(bǔ)。,,A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900-100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。,,選擇（2）方案 :,因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬元 ) 大于所購股權(quán)票面價(jià)值的20%(150萬股*1元*20%=30 萬元)。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+100-500)*33%=16.5( 萬元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由A公司再彌補(bǔ)。,,A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（550-500）/5*33%=3.3萬元。,,,,,案例2：,A公司向B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：,,資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價(jià)８５０萬元；存貨３００萬元，公允價(jià)３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。,,,整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：,,應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失,,負(fù)債總額１２００萬元。,,所有者權(quán)益總額３００萬元。,,凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬元。,,A公司享有B公司４０％的股權(quán)，B公司所有者權(quán)益５００萬元。,,A公司：,,銷項(xiàng)稅額,＝３５０ ×１７％＝５９．５萬元,,應(yīng)稅所得,＝１００萬元（固定資產(chǎn)和存貨增值）,,假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬元，帳面投資成本５００萬元。,,會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元,,轉(zhuǎn)讓所得,＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元,,,借：長期股權(quán)投資 359.5,,負(fù)債 1200,,累計(jì)折舊 200,,貸：固定資產(chǎn) 1000,,存貨 300,,應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）,,350*17%=59.5,,其他資產(chǎn) 400,,,開發(fā),,環(huán)節(jié),,方案,,A,,8,,,,,,C,,售價(jià),(,每平方米,),,0.14,,0.15,,,,,,0.16,,地價(jià),,300,,300,,,,,,300,,開發(fā)成本,,500,,500,,.,,500,,開發(fā)費(fèi)用,,40,,40,,,,,,40,,利息支出,,90,,90,,,,,,90,,營業(yè)稅金及附加,,77,,82.5,,,,,,88,,其他扣除項(xiàng)目,,160,,160,,,,,,160,,允許扣除金額合計(jì),,1167,,1172.5,,,,1178,,增值率,,19.97,,28.8,,,,,,35.82,,應(yīng)交土地增值稅,,O,,98.25,,,,,,126.60,,利潤,,233,,229.25,,,,,,295.40,,案例1：,某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價(jià)格時(shí), 未能達(dá)成一致意見 , 但備選方案確定為 A,、 B 、 C,三種 , 具體方案如下 :( 單位: 萬元 ),,,案例分析2,例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，該建筑物價(jià)值1000萬元，甲、乙各分得500萬元的房屋。,,分析：,,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。,,由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅：500＊5％＝25萬元。,,如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。,,,若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征收營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。,,案例3：,某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A,、 B,兩種價(jià)格。 A. 每平方米售價(jià)為 1400 元時(shí) , 增值率為 19.97%, 增值率未超過扣除項(xiàng)目金額 20%, 兔征土地增值稅 ,,可獲得 233 萬元的利潤,:B.,每平方米售價(jià)為 1500 元時(shí) , 增值率為 2848 %, 增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額 20%, 但不超過 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 99.75 萬元 ,,可獲得 232.75萬元的利潤,。,,,如果該開發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來 , 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價(jià)賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價(jià)賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 :,,1500 × 10000 × 5%=750000( 元 ) ·,,應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 z,,750000,× 7%=52500(,元 ):,,應(yīng)繳印花稅 :,,1500 × 10000 × 0.0003 × 2=9000( 元 ) 。,,從利益集團(tuán)的角度來說 ,,最終可以獲得 251.35 萬元的利潤,,,比籌劃前增加 18.6 萬元 ( 不考慮教育費(fèi)附加)。,,,,,,限制,,費(fèi)用,,工資總額費(fèi)用限制:,,,稅前扣除的工資總額比會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：,,誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。,,計(jì)稅工資方式：,,工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。,,申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問題：,,當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。,,三項(xiàng)費(fèi)用扣除：,,職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。,,案例：,某公司實(shí)行工效掛鉤，２０００年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實(shí)際發(fā)放２７０萬元,。,,２０００年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元,,２００１年核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實(shí)際發(fā)放２７５萬元（動(dòng)用以前年度結(jié)余１５萬元）。,,２００１年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元,,案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實(shí)際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月。,,計(jì)稅工資＝４０×１２ ×１０００＝４８萬元,,應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） ×（１＋１７．５％）＝１１．７５萬元,,項(xiàng)目,營業(yè)費(fèi)用限制,廣告費(fèi)用,一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費(fèi)用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當(dāng)放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。,業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。,傭金支出,稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。,保險(xiǎn)費(fèi),可以稅前扣除商品保險(xiǎn)費(fèi)。,其　他,工資總額、職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。,,案例：,A,公司2002年支出廣告費(fèi)200萬元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬元，該公司2002年—2004年?duì)I業(yè)收入分別為2000萬、3000萬、2500萬。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為0.5％,,2002年：,,廣告費(fèi)：40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：10萬元，納稅調(diào)整：165萬元,,2003年：,,廣告費(fèi)：60萬元，納稅調(diào)整：－60萬元,,2004年：,,廣告費(fèi)：50萬元，納稅調(diào)整：－50萬元,,,項(xiàng)目,管理費(fèi)用限制,壞帳及存貨跌價(jià)損失,計(jì)提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備形成的納稅調(diào)整（按計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H損失扣除）,業(yè)務(wù)招待費(fèi),按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除,技術(shù)開發(fā)費(fèi),按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除,無形資產(chǎn)攤銷,攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除,開辦費(fèi)攤銷,攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)扣除,總機(jī)構(gòu)管理費(fèi),提取比列一般不超過總收入的2％,保險(xiǎn)費(fèi),個(gè)人基本保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以稅前扣除,存貨盤虧損失,待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整,其 他,工資總額、職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。,,銷售凈額 招待費(fèi)扣除率,,１５００萬 ０.５%,,１５００－５０００萬 ０.３％,,５０００－１億 ０.２％,,１億以上 ０.１％,,,案例,：某公司預(yù)計(jì)２００１年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出100萬元。,費(fèi)用控制額＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％,,＋１０００×０.２％,,＝２０萬元,,假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi)100萬元，將增加稅負(fù)：,,（100－20）×３３％＝26.4萬元,,,項(xiàng)目,財(cái)務(wù)費(fèi)用限制,從非金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用,超出金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的借款費(fèi)用不允許稅前扣除,關(guān)聯(lián)方,,借款費(fèi)用,從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊(cè)資本50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除,無形資產(chǎn),,借款費(fèi)用,自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整,對(duì)外投資,,借款費(fèi)用,對(duì)外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整,,,房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：,,,1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計(jì)數(shù)）的5％計(jì)算扣除。,,2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的10％計(jì)算扣除。,,通過計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。,,案例：,某企業(yè) 20003年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000 萬元 ," 管理費(fèi)用 " 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬元 ," 營業(yè)費(fèi)用 " 中列支廣告費(fèi) 180 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤總額為 100萬元。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為27 萬元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬元。,,該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為 143 萬元 , 應(yīng)納所得稅 47.19 萬元。,,該企業(yè)將產(chǎn)品以 7500 萬元的價(jià)格銷售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬元的價(jià)格對(duì)外銷售 , 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 25 萬元、 15 萬元 ; 廣告費(fèi)分別為 100 萬元、 80 萬元 ; 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 30 萬元、 20 萬元。假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤為 40 萬元 , 商業(yè)公司的稅前利潤為 60 萬元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項(xiàng)費(fèi)用均不超過稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) , 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為33元 , 節(jié)省所得稅14.19萬元。,,,平均支付避稅案例分析,,例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪,1.5,萬元，其余,12 萬元,在年度終了以獎(jiǎng)金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪,2.5,萬元，年終沒有獎(jiǎng)金。,,第一種方法：,,每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅,=2465,（元）,,年終獎(jiǎng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=38625（元）,,全年稅后凈收入,＝231795（元）,,第二種方法：,,每月應(yīng)繳納個(gè)人所得稅,＝4675,（元）,,全年稅后凈收入,＝243900（元）,,個(gè)人,,所得,,,利用福利和職務(wù)消費(fèi)合理避稅案例分析,,,例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為2萬元。有兩種方式體現(xiàn)：一種均以工資形式發(fā)放；第二種每月有5000元福利和職務(wù)消費(fèi)（如交通費(fèi)、誤餐、培訓(xùn)、技術(shù)資料費(fèi)、專用公用汽車等）。,,第一種方式：,,每月應(yīng)納稅額＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元,,第二種方式：,,每月應(yīng)納稅額＝（15000－1000）＊20％－375＝2425元,,,,,案例：,中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案：,,方案 一 方案二 方案三,,工資獎(jiǎng)金 ５０ ６０ ８０,,津貼補(bǔ)貼 １ １ １,,其他待遇 ２ ３ ４,,分配紅利 ４７ ３４ １５,,工資獎(jiǎng)金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。,,津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。,,其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。,,分配紅利：按20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。,,,4.納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范,,,法律,,責(zé)任,,,項(xiàng)目,具體內(nèi)容,行政制裁,如稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等,經(jīng)濟(jì)處罰,處于罰款、加收滯納金等,刑事責(zé)任,處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。,,,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì),,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模,/,品牌,/,關(guān)系）,,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),,稅務(wù)代理人的專業(yè)水平,,代理范圍、程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),,代理合同是否規(guī)范,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇,,,稅務(wù),,代理,,,,,不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù),,向稅務(wù)代理人提供真實(shí)的經(jīng)營情況和財(cái)會(huì)資料,,如實(shí)回答稅務(wù)代理人的問詢，并配合其開展工作,,借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，健全納稅管理制度,,借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯(cuò),,借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本,,－,爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策,,－節(jié)稅方案設(shè)計(jì),,借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭(zhēng)議,稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題,,納稅風(fēng)險(xiǎn)分析表,因素,狀況,概率,嚴(yán)重性,措施,觀念及策略,少交稅，盲目避稅,高,嚴(yán)重,培訓(xùn)、明確法律責(zé)任,納稅組織,財(cái)務(wù)代管,中,一般,選聘稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員,與稅務(wù)溝通,沒有,高,嚴(yán)重,盡快溝通,專家支持,沒有,中,一般,聘稅務(wù)顧問,納稅計(jì)算,審閱測(cè)算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票,高,,刑事責(zé)任、處５倍罰金,糾正并補(bǔ)稅；上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān),說明,結(jié)論：本公司納存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議：盡快糾正、上報(bào)、補(bǔ)稅，并建立相應(yīng)的納稅管理制度。,,,,,定期,,自查,,,,,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升,,1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型,變革趨勢(shì),具體分析,從利潤管理發(fā)展到,,價(jià)值管理,關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn),從經(jīng)營理財(cái)發(fā)展到,,資本理財(cái),關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營和股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn),從日常理財(cái)發(fā)展到,,戰(zhàn)略理財(cái),關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績的實(shí)現(xiàn),從部門理財(cái)發(fā)展到,,流程理財(cái),關(guān)注作業(yè)層面控制、動(dòng)態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化,從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到,,風(fēng)險(xiǎn)控制,關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施,從報(bào)表分析發(fā)展到,,業(yè)績管理,關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化,從盲目避稅發(fā)展到,,納稅籌劃,借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃,,價(jià),,值,,管,,理,資,,本,,市,,場(chǎng),商品市場(chǎng),人才市場(chǎng),法,,人,,治,,理,,結(jié),,構(gòu),交流,,溝通,決策,,支持,EVA,,及計(jì),,分卡,財(cái),,務(wù),,戰(zhàn),,略,盈,,利,,規(guī),,劃,資本,,運(yùn)營,經(jīng)營,,理財(cái),全面,,預(yù)算,,管理,納稅管理,財(cái)務(wù)控制,績效管理,,（KPI指標(biāo)）,薪酬,,制度,審 計(jì),稅務(wù)檢查,CFO,財(cái),,務(wù),,報(bào),,告,,ＣＦＯ的主要職責(zé),1,．參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；,,2,．通過建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；,,3,．組織資本運(yùn)營工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；,,4,．通過建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會(huì)決議，通過經(jīng)營效率；,,5,．審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；,,6,．通過建立會(huì)計(jì)制度，組織會(huì)計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；,,7,．稅收籌劃；,,8,．組織財(cái)務(wù)分析和績效管理工作。,,,,中國的總會(huì)計(jì)師制度，,是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在“一長三師”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的；“總會(huì)計(jì)師”既要對(duì)國家負(fù)責(zé)又要對(duì)廠長（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。在中國轉(zhuǎn)軌為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，總會(huì)計(jì)師的職責(zé)收縮為只對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。,隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，就必然會(huì)有會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)的總管即總會(huì)計(jì)師。總會(huì)計(jì)師是總經(jīng)理的理財(cái)助手，經(jīng)營參謀，他由總經(jīng)理提名，通過一定程序任命，與經(jīng)營者利益完全一致。,,,會(huì)計(jì)制度相對(duì)健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無“總會(huì)計(jì)師”制度。他們采取的都是,ＣＦＯ制度,。中國人對(duì)ＣＦＯ的認(rèn)識(shí)很混亂，通常把它簡單地理解為“總會(huì)計(jì)師”。,,“就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會(huì)計(jì)師。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。作為董事會(huì)成員，ＣＦＯ需參與公司其他非財(cái)務(wù)范圍的決策，對(duì)涉及財(cái)務(wù)方面的問題發(fā)表意見。,,“實(shí)行 ＣＦＯ制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?！?ＣＦＯ對(duì)于如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動(dòng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。,,,,戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。,,,,財(cái)務(wù)監(jiān)控型：具有財(cái)務(wù)、審計(jì)背景，邏輯思維，控制、,,判斷及協(xié)調(diào)能力,,,,日常理財(cái)型：具有會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力,,會(huì)計(jì)核算型：具有會(huì)計(jì)背景，分析性思維，操作能力,,2.企業(yè)投資項(xiàng)目運(yùn)作,決策,,機(jī)制,財(cái)務(wù)決策組織,,董事會(huì)、ＣＥＯ,-,決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實(shí)施,,財(cái)務(wù)決策權(quán)限,,集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。,,專家論證,,獨(dú)立董事、外聘專家顧問,,財(cái)務(wù)決策監(jiān)督,,監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán),,方案預(yù)報(bào)及初審,方案論證,方案評(píng)估,方案審批,方案實(shí)施,方案實(shí)施監(jiān)控,,項(xiàng)目,,評(píng)價(jià),項(xiàng)目,具體內(nèi)容,決策程序,專家論證、董事會(huì)決定、經(jīng)理層實(shí)施。,市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)需求分析、行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。,可行性研究,市場(chǎng)、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析。,財(cái)務(wù)分析和投資評(píng)估,投資總額、資金來源、銷售規(guī)模和結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用、納稅、盈虧及利潤分配和投資評(píng)估（現(xiàn)金流量、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、獲利指數(shù)）敏感性分析等。,,,第一年初,第一年末,第二年末,第三年末,第四年末,第五年末,現(xiàn)金流量,-17000,5000,4760,4520,4280,11040,投資回收期,3+2720/4280=3.64年,,,,,,平均報(bào)酬率,（5000+4760+4520+4280+11040）/5 ×17000 ×100%=34.8%,,,,,,凈現(xiàn)值,資金成本6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值24385－17000=7385。,,,,,,現(xiàn)值指數(shù),24385/17000=1.43,,,,,,內(nèi)含報(bào)酬率,采用插值法計(jì)算：19.09%(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率）,,,,,,,長期資產(chǎn),永久性流動(dòng)資產(chǎn),波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn),短期融資,長期融資,穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),,項(xiàng) 目,金額,項(xiàng)目,金額,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量,,投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額,-83905,現(xiàn)金流入,875477,籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量,,現(xiàn)金流出,789271,現(xiàn)金流入,174265,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額,86206,現(xiàn)金流出,140535,投資活動(dòng)現(xiàn)金流量,,籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額,33730,現(xiàn)金流入,37222,匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金影響,0.37,現(xiàn)金流出,121127,現(xiàn)金凈增加額,36032,編制單位： 2003 年度 金額單位：萬元,現(xiàn) 金 流 量 表,,指 標(biāo),第4年,無增長,下降,主要問題,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量,1000,1000,700,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對(duì)營運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。,凈營運(yùn)資產(chǎn)現(xiàn)金,-400,-200,-180,,凈資本支出,-900,-300,-200,,稅款,-300,-350,-250,,自由現(xiàn)金流量,-600,150,70,,凈利息,-100,-100,-100,,應(yīng)付帳務(wù)本金,-200,-200,-200,,非經(jīng)營性收入,100,0,0,,現(xiàn)金盈余,-800,-150,-230,,增長期間無增長導(dǎo)致破產(chǎn)分析,,風(fēng)險(xiǎn),,控制,風(fēng)險(xiǎn),內(nèi)容,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略,政策風(fēng)險(xiǎn),政策調(diào)整,資源風(fēng)險(xiǎn),人財(cái)物資源及自然資源,技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù),管理風(fēng)險(xiǎn),管理體制、模式、制度、團(tuán)隊(duì)、勞資糾紛,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化,個(gè)人風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員,自然風(fēng)險(xiǎn),自然災(zāi)害,社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),戰(zhàn)爭(zhēng)、政治事件、國際關(guān)系、社會(huì)治安,其他風(fēng)險(xiǎn),意外事故等,,環(huán)節(jié),關(guān)鍵控制點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn),措施,策劃,創(chuàng)意、論證、評(píng)價(jià),無創(chuàng)新，論證評(píng)價(jià)不科學(xué)、不客觀,項(xiàng)目管理流程圖（程序、責(zé)任人、進(jìn)度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責(zé)任人前牽制關(guān)系、專家論證、項(xiàng)目核算、項(xiàng)目管理軟件等,立項(xiàng)審批,選址、合作伙伴、簽約、審批,違規(guī)、拖延進(jìn)度、支付費(fèi)用不合理,,設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)方案功能成本評(píng)價(jià),功能不合理、設(shè)計(jì)和施工成本過高,,融資,融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)、收益,資金不到位，預(yù)期收益風(fēng)險(xiǎn),,施工,施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度,造價(jià)高、質(zhì)量差、拖延工期,,,,3.企業(yè)融資能力的提升,融資,,需求,融資需求,分析,渡過財(cái)務(wù)危機(jī),現(xiàn)金平衡分析、融資風(fēng)險(xiǎn)分析、控制權(quán)分析,開辟新渠道,各種融資渠道的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)和限制條件分析,引入新的機(jī)制,新融資渠道對(duì)管理理念、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、進(jìn)入市場(chǎng)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響,經(jīng)營發(fā)展的需要,資金周轉(zhuǎn)、資金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析,資本運(yùn)營的需要,可行性研究、并購價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)分析,,融資能力,構(gòu)成和評(píng)價(jià),管理團(tuán)隊(duì),管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和“三化”程度（市場(chǎng)化、專業(yè)化、職業(yè)化）,管理模式和制度,支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等,產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新,結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場(chǎng)、技術(shù)進(jìn)步,市場(chǎng)創(chuàng)新,渠道、品牌、促銷、定價(jià)、服務(wù)等策略和方法的運(yùn)用,償債能力,資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等指標(biāo),融資,,能力,,決策因素,決策分析,融資規(guī)模,資金需要量預(yù)測(cè)：項(xiàng)目預(yù)測(cè)、經(jīng)營資金預(yù)測(cè),融資能力,管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場(chǎng)運(yùn)作、償債能力,融資時(shí)間,根際融資用途和風(fēng)險(xiǎn)性確定融資期限（長短期融資比例）,融資渠道和方式,渠道：國家、法人單位、個(gè)人、外商,,方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用,資本結(jié)構(gòu),考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素確定資本結(jié)構(gòu)。,控制權(quán),分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠(yuǎn)發(fā)展等等。,融資,,決策,,上市,,融資,上市條件,具體內(nèi)容,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,所屬資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策,發(fā)行要求,經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會(huì)公開發(fā)行,股本總額,股本總額不少于人民幣５０００萬元,盈利情況,開業(yè)時(shí)間在三年以上，最近３年連續(xù)盈利,股東數(shù)量,擁有股票面值人民幣１００元以上的股東不少于１０００人，向社會(huì)公眾發(fā)行的股份占２５％以上，股本總額４億元以上的，占１５％以上,違法情況,在最近三年內(nèi)無重大違法行為，財(cái)務(wù)報(bào)告無虛假記載,企業(yè)上市融資條件,,重組模式,說明,原整體續(xù)存,將改組企業(yè)的全部資產(chǎn)投入上市公司，再增資擴(kuò)股,并列分解,將原有企業(yè)進(jìn)行橫向的一分為二分解上市（剝離上市）,串聯(lián)分解,將原有企業(yè)進(jìn)行縱向向的一分為二分解上市（分解為母子公司）,合并整體,先合并（內(nèi)部和外部）后上市,買殼上市,通過購買上市公司的股權(quán)并實(shí)現(xiàn)控股后，達(dá)到間接上市的目的,企業(yè)上市前重組方式,,財(cái)務(wù)問題,說明,資產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估程序，資產(chǎn)重組，調(diào)帳,審計(jì),審計(jì)程序，調(diào)整帳項(xiàng),盈利預(yù)測(cè),根據(jù)企業(yè)正常發(fā)展速度和盈利水平預(yù)測(cè)；采用趨勢(shì)分析法、因素分析法和投資回報(bào)法預(yù)測(cè),招股說明書,說明募集資金用途、股利分配政策、股本情況、經(jīng)營業(yè)績、各種債務(wù)、主要固定資產(chǎn)等,境外上市,進(jìn)行境內(nèi)外會(huì)計(jì)核算差異的調(diào)整,企業(yè)上市財(cái)務(wù)問題,,,所謂殼，,即上市交易的資格，也是在公開的證券市場(chǎng)具有可持續(xù)融資的功能。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％,。,,,借殼上市,，就是購買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營業(yè)績，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動(dòng)力和條件。,,,借殼上市的方式,有兩種：,,,一種是場(chǎng)內(nèi)交易,，即在二級(jí)市場(chǎng)公開收購。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召彽南⒁坏﹤鏖_，二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)必然應(yīng)聲而漲。,,,企業(yè)借殼上市,,,第二種場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓,，也是中國證券市場(chǎng)的主流收購方式，這與中國證券市場(chǎng)的先天性不足有關(guān)。因?yàn)橹袊C券市場(chǎng)早年的上市公司絕大部分是國企改制和控股的，無法流通的國有股和法人股占６０％以上，這也為２００１年和今年的國有股減持之爭(zhēng)和股市的動(dòng)蕩埋下了巨大的隱患。國有股流通一直是懸在中國股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。,,借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，,一是收購價(jià)格和成本低，,轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；,二是國家和地方政府鼓勵(lì)國有股逐漸退出,；,三是有暗箱操作的可能和空間。,,,,廣東奧園集團(tuán)集團(tuán)借殼上市案例,,,借殼情況：,,,,2003年2月18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的2350萬股法人股(占總股本的11.3%)，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團(tuán)有限公司。奧園集團(tuán)正式成為誠成文化的第一大股東，實(shí)現(xiàn)了公司醞釀已久的進(jìn)入資本市場(chǎng)、推進(jìn)復(fù)合地產(chǎn)大業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。,,,借殼策略：,,,1. 增強(qiáng)融資能力,,2. 產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：