*,*,XXX市場分析報告,市場研究營銷咨詢中心,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,二級,三級,四級,五級,2019年12月11日星期三4時19分28秒,,?#?,目,錄,錄,一、廣州房,地,地產(chǎn)市場總,體,體態(tài)勢,,二、XXXSWOT分析,,三、競爭態(tài),勢,勢分析,,四、XXX,目,目標(biāo)消費群,分,分析,,1,一、廣州房,地,地產(chǎn)市場總,體,體態(tài)勢,今年下半年,，,，廣州樓市,呈,呈現(xiàn)明顯的,供,供需兩旺的,態(tài),態(tài)勢，各項,指,指標(biāo)也表明,，,，新一輪的,房,房地產(chǎn)快速,發(fā),發(fā)展時期已,經(jīng),經(jīng)到來。廣,州,州市區(qū)與郊,區(qū),區(qū)的大融合,，,，進一步推,進,進了郊區(qū)盤,的,的發(fā)展；廣,州,州北抑南拓,的,的市政規(guī)劃,、,、番禺目前,的,的房地產(chǎn)發(fā),展,展態(tài)勢，都,表,表明了南村,版,版塊不久將,成,成為廣州樓,市,市的新亮點,。,。,2,1.廣州房,地,地產(chǎn)市場需,求,求平穩(wěn)增長,，,，新上市量,經(jīng),經(jīng)過短暫的,平,平寂之后也,迅,迅速恢復(fù)，,新,新一輪房地,產(chǎn),產(chǎn)快速發(fā)展,時,時期已經(jīng)開,始,始。,?,從供求關(guān)系,來,來看：廣州,樓,樓市需求平,穩(wěn),穩(wěn)，供需矛,盾,盾進一步緩,和,和，但下半,年,年樓市呈現(xiàn),出,出明顯的急,速,速上升 情,況,況，表現(xiàn)出,供,供需兩旺的,趨,趨勢。,去年到今年,上,上半年，開,發(fā),發(fā)商顯然是,在,在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面,積,積連續(xù)下降15%多，,但,但需求量在,福,福利分房透,支,支效應(yīng)和擠,壓,壓效應(yīng)的雙,重,重作用下，,依,依然強勁，,保,保持了8%,左,左右的增長,，,，勢頭較好,。,。,在地鐵、撤,市,市設(shè)區(qū)等多,種,種利好消息,的,的刺激下，,廣,廣州市區(qū)下,半,半年頭三個,月,月的住宅上,市,市量就比上,半,半年增長了,近,近1.4倍,，,，交易量增,長,長了1.1,倍,倍，樓市呈,現(xiàn),現(xiàn)出明顯的,供,供求兩旺的,態(tài),態(tài)勢。承繼,國,國慶期間的,火,火熱情況，,保,保守估計今,年,年全年的新,上,上市量和成,交,交量可分別,達,達到550,萬,萬和500,萬,萬平方米。,（資料來源,：,：市國土房,管,管局）,3,?,從開發(fā)投資,情,情況看：各,項,項指標(biāo)同比,均,均有較快幅,度,度的增長，,廣,廣州房地產(chǎn),新,新一輪快速,發(fā),發(fā)展的勢頭,已,已初露倪端,。,。,99年廣州,商,商品房新開,工,工面積比98年下降了15.2%,，,，商品房施,工,工面積僅略,增,增了0.5%，而今年1-9月，,無,無論是開發(fā),投,投資額、施,工,工面積和新,開,開發(fā)項目都,比,比去年同期,有,有了非常大,的,的增長，又,一,一輪的房地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā)展快速,啟,啟動了。,住宅新項目,的,的開發(fā)以40%的速度,增,增長，根據(jù),房,房地產(chǎn)的開,發(fā),發(fā)周期，在,今,今后3--5年的時間,，,，將會形成,一,一個住宅的,集,集中供應(yīng)高,峰,峰期，新一,輪,輪樓市的競,爭,爭將會更激,烈,烈，因此，,目,目前進入開,發(fā),發(fā)階段的樓,盤,盤，一定要,有,有相當(dāng)?shù)那?瞻,瞻性和前衛(wèi),性,性。,4,2、價格走,勢,勢呈現(xiàn)明顯,的,的兩極分化,：,：高層在動,蕩,蕩中走低，,多,多層則緩慢,回,回升；城內(nèi),盤,盤或低價推,出,出，或降價,促,促銷；城郊,盤,盤在優(yōu)質(zhì)盤,帶,帶動下，價,格,格步步攀高,。,。,?,高層與多層,價,價格趨勢對,比,比,與去年同期,相,相比，上半,年,年高層價格,下,下跌幅度大,于,于多層，高,層,層下降7.04%，多,層,層下降6.15%；與,第,第一季度相,比,比，第二季,度,度多層住宅,的,的均價小幅,回,回升1.39%，高層,住,住宅均價下,降,降2.43%；八月與,七,七月相比，,高,高層下跌3.4%，多,層,層則上升了1.9%。,郊,郊區(qū)盤主要,為,為多層，它,們,們在價格上,攀,攀揚帶動整,體,體多層所致,。,。,（資料來源,：,：市國土房,管,管局）,5,?,城內(nèi)盤與城,郊,郊盤價格的,對,對比,城內(nèi)盤從高,檔,檔豪宅到普,通,通小區(qū)，平,價,價出街較為,平,平常。,珠江新城新,推,推的新城海,濱,濱花園10,樓,樓以下的不,到,到6500,元,元就可買到,，,，遠洋明珠,均,均價為6500左右，,比,比先出道的,“,“前輩”低,了,了不少；一,向,向以高姿態(tài),出,出現(xiàn)的錦城,花,花園國慶期,間,間也給出了,驚,驚喜價，原,來,來均價一直,在,在9000-10000港幣，現(xiàn),在,在則降為8700元/M2。較低,檔,檔的物業(yè)，,即,即使是地鐵,概,概念盤如綠,茵,茵翠庭、富,景,景花園也都,在,在4000,元,元以下，國,慶,慶期間異常,火,火爆的第二,個,個金碧花園,，,，帶豪華裝,修,修均價仍然,在,在3600,元,元左右。,郊區(qū)盤在景,觀,觀、空氣上,的,的優(yōu)勢日益,顯,顯現(xiàn)，價格,節(jié),節(jié)節(jié)攀升。,白云,高,高爾,夫,夫由,剛,剛推,盤,盤時,的,的2700元,的,的均,價,價，,上,上升,到,到目,前,前的3900,元,元--4100元,左,左右,；,；番,禺,禺的,麗,麗江,花,花園,、,、洛,濤,濤居,和,和奧,林,林匹,克,克花,園,園，,在,在撤,市,市設(shè),區(qū),區(qū)和,地,地鐵,利,利好,消,消息,宣,宣布,不,不久,，,，價,格,格馬,上,上上,調(diào),調(diào)了3%--5%,不,不等,的,的幅,度,度，,幾,幾乎,每,每一,次,次推,新,新盤,，,，價,格,格就,會,會有,或,或多,或,或少,的,的上,揚,揚。,在,在交,通,通及,生,生活,配,配套,日,日益,完,完善,的,的情,況,況下,，,，郊,區(qū),區(qū)的,優(yōu),優(yōu)質(zhì),大,大盤,價,價格,仍,仍存,在,在一,定,定的,上,上升,空,空間,。,。,6,3、,回,回歸,自,自然,、,、人,與,與自,然,然的,最,最終,融,融合,，,，是,現(xiàn),現(xiàn)代,居,居民,對,對家,居,居生,活,活的,真,真正,詮,詮釋,。,。,目前,，,，已,有,有不,少,少樓,盤,盤打,出,出綠,色,色、,環(huán),環(huán)保,、,、健,康,康等,概,概念,，,，但,單,單一,的,的概,念,念及,賣,賣點,炒,炒作,對,對人,們,們已,不,不再,有,有吸,引,引力,，,，部,分,分樓,盤,盤已,開,開始,進,進行,概,概念,整,整合,，,，以,內(nèi),內(nèi)涵,更,更為,廣,廣泛,、,、更,有,有想,象,象空,間,間的,概,概念,來,來代,替,替。,如,如廣,地,地花,園,園雖,然,然其,在,在宣,傳,傳上,不,不太,成,成功,，,，但,其,其打,出,出的,“,“都,市,市人,的,的生,態(tài),態(tài)家,園,園”,，,，對,都,都市,人,人還,是,是有,一,一定,的,的吸,引,引力,；,；白,云,云高,爾,爾夫,花,花園,則,則擯,棄,棄了,原,原來,的,的“,尋,尋常,人,人家,的,的高,爾,爾夫,生,生活,”,”，,給,給尋,常,常人,家,家一,個,個生,態(tài),態(tài)家,園,園。,國慶,期,期間,，,，廣,州,州整,個,個樓,市,市的,熱,熱點,，,，主,要,要集,中,中在,以,以白,云,云高,爾,爾夫,為,為代,表,表的,山,山景,盤,盤、,及,及番,禺,禺的,各,各大,盤,盤，,稍,稍遠,一,一些,的,的番,禺,禺市,橋,橋康,裕,裕北,苑,苑、,花,花都,的,的雅,寶,寶新,城,城也,在,在大,融,融合,的,的趨,勢,勢下,，,，斗,膽,膽來,廣,廣州,市,市場,分,分一,杯,杯羹,，,，可,以,以想,象,象它,們,們對,自,自己,“,“郊,區(qū),區(qū)特,色,色”,的,的信,心,心。,?,“,生態(tài),”,”概,念,念大,行,行其,道,道,?,居住,郊,郊區(qū),化,化呈,潮,潮流,傾,傾向,7,4、,在,在多,個,個利,好,好消,息,息的,刺,刺激,下,下，,郊,郊區(qū),樓,樓市,迅,迅速,升,升溫,，,，不,久,久將,成,成為,廣,廣州,樓,樓市,的,的新,熱,熱點,，,，尤,其,其是,南,南村,版,版塊,將,將成,為,為繼,大,大石,版,版塊,之,之后,的,的焦,點,點地,帶,帶。,廣州,交,交通,系,系統(tǒng),的,的完,，,，南,拓,拓北,抑,抑、,東,東移,西,西調(diào),的,的城,市,市規(guī),劃,劃，,使,使各,郊,郊區(qū),迅,迅速,成,成為,廣,廣州,同,同等,重,重要,的,的功,能,能區(qū),，,，從,而,而有,著,著不,同,同的,魅,魅力,。,。花都,作,作為,廣,廣州,水,水源,涵,涵養(yǎng),地,地而,受,受到,保,保護,，,，在健,康,康無,污,污染,方,方面,，,，對,廣,廣州,居,居民,有,有著,較,較大,的,的吸,引,引潛,力,力；,目,目前,，,，第,一,一個,上,上千,畝,畝的,大,大盤,雅,雅寶,新,新城,、,、南,航,航別,墅,墅等,大,大盤,已,已拉,開,開了,競,競爭,的,的序,幕,幕。南部,的,的番,禺,禺作,為,為廣,州,州未,來,來的,居,居住,衛(wèi),衛(wèi)星,城,城，已,初,初具,規(guī),規(guī)模,，,，不,少,少知,名,名大,盤,盤都,聚,聚居,于,于此,，,，競,爭,爭一,直,直很,熱,熱烈,。,。,北部,山,山區(qū),開,開發(fā),受,受到,限,限制,，,，南,部,部的,洛,洛溪,各,各盤,可,可供,開,開發(fā),的,的土,地,地已,經(jīng),經(jīng)很,有,有限,，,，樓市,向,向南,部,部進,一,一步,推,推進,已,已成,必,必然,，,，位,于,于華,南,南快,速,速干,線,線和105國,道,道交,匯,匯處,的,的南,村,村版,塊,塊將,會,會成,為,為廣,州,州樓,市,市下,一,一個,亮,亮點,和,和熱,點,點。一,些,些有,眼,眼光,的,的開,發(fā),發(fā)商,已,已經(jīng),在,在此,領(lǐng),領(lǐng)域,進,進行,大,大規(guī),模,模的,圈,圈地,運,運動,，,，如,華,華南,新,新城,、,、中,山,山雅,居,居樂,、,、綠,島,島花,園,園別,墅,墅、XXX、,廣,廣東,奧,奧林,匹,匹克,花,花園,等,等多,個,個樓,盤,盤占,地,地近2萬,畝,畝，,可,可以,預(yù),預(yù)見,在,在近,幾,幾年,之,之內(nèi),，,，這,一,一區(qū),域,域?qū)?成,成為,廣,廣州,樓,樓市,競,競爭,的,的焦,點,點地,區(qū),區(qū)。,而,而且,，,，參,與,與者,幾,幾乎,都,都是,實,實力,強,強大,的,的開,發(fā),發(fā)商,，,，這,樣,樣就,更,更增,強,強了,該,該區(qū),域,域競,爭,爭的,重,重量,級,級別,，,，競,爭,爭將,會,會異,常,常的,激,激烈,和,和火,爆,爆。,8,5、,在,在樓,盤,盤同,質(zhì),質(zhì)性,強,強、,消,消費,者,者日,益,益理,性,性條,件,件下,，,，進,行,行產(chǎn),品,品創(chuàng),新,新、,包,包裝,和,和營,銷,銷手,段,段的,創(chuàng),創(chuàng)新,，,，是,各,各盤,避,避開,價,價格,戰(zhàn),戰(zhàn)、,增,增強,注,注意,力,力并,取,取得,業(yè),業(yè)績,的,的重,要,要手,段,段。,?,進行,特,特色,和,和產(chǎn),品,品的,創(chuàng),創(chuàng)新,，,，才,能,能保,持,持強,勁,勁的,競,競爭,優(yōu),優(yōu)勢,。,。,樓盤,的,的同,質(zhì),質(zhì)性,越,越強,，,，各,盤,盤之,間,間的,競,競爭,將,將只,能,能是,價,價格,上,上的,競,競爭,。,。在,激,激烈,的,的競,爭,爭中,，,，廣,州,州奧,林,林匹,克,克花,園,園首,創(chuàng),創(chuàng)的,躍,躍式,設(shè),設(shè)計,就,就打,動,動了,很,很多,消,消費,者,者，,盡,盡管,價,價格,屢,屢有,攀,攀升,，,，但,幾,幾乎,每,每次,一,一推,盤,盤便,在,在短,期,期內(nèi),搶,搶購,一,一空,，,，創(chuàng),造,造了,當(dāng),當(dāng)代,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)的,奇,奇跡,。,。,?,營銷,手,手段,創(chuàng),創(chuàng)新,運,運用,，,，智,者,者勝,。,。,現(xiàn)樓,發(fā),發(fā)售,再,再次,被,被仿,效,效?，F(xiàn)樓,發(fā),發(fā)售,在,在廣,州,州為,廣,廣州,碧,碧桂,園,園所,首,首創(chuàng),，,，其,在,在美,譽,譽度,和,和首,期,期銷,售,售上,均,均取,得,得了,較,較大,的,的成,功,功。,在,在日,益,益理,性,性的,消,消費,者,者面,前,前，,不,不少,開,開發(fā),商,商不,得,得不,再,再次,啟,啟用,這,這種,策,策略,，,，如,洛,洛濤,居,居和,廣,廣地,花,花園,。,。,,退房,措,措施,轟,轟轟,烈,烈烈,。,。華標(biāo),廣,廣場,開,開創(chuàng),了,了廣,州,州“,無,無理,由,由退,房,房”,的,的先,河,河。,退,退房,舉,舉措,不,不僅,提,提高,了,了開,發(fā),發(fā)商,的,的美,譽,譽度,，,，也,給,給消,費,費者,吃,吃了,一,一顆,定,定心,丸,丸，,因,因此,，,，飲,頭,頭啖,湯,湯的,華,華標(biāo),廣,廣場,在,在推,出,出此,舉,舉措,之,之后,，,，取,得,得了,非,非常,好,好的,銷,銷售,業(yè),業(yè)績,。,。,,反“,攤,攤”,大,大行,動,動提,前,前登,場,場。名雅,花,花園,、,、保,利,利花,園,園及,合,合富,輝,輝煌,所,所代,理,理的,多,多個,樓,樓盤,，,，率,先,先掀,起,起了,反,反“,攤,攤”,風(fēng),風(fēng)暴,，,，有,的,的甚,至,至不,提,提價,，,，著,實,實讓,消,消費,者,者實,惠,惠不,少,少。,明,明年,才,才生,效,效的,《,《廣,東,東省,房,房屋,交,交易,價,價格,計,計算,暫,暫行,規(guī),規(guī)定,》,》，,被,被提,前,前引,進,進市,場,場，,反,反映,了,了營,銷,銷創(chuàng),新,新的,緊,緊迫,性,性。,9,二、XXXSWOT分析,10,,遠離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想,位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶,臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。,,從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。,,房屋自然村落式排列，隨意流暢,江景、溪水與森林走廊渾然一體,綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴,寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上,夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn),,區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：,水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準達到世界標(biāo)準。,,優(yōu) 勢,,,獨特的區(qū)位優(yōu)勢,,酒店式服務(wù),真正家居享受,規(guī)模優(yōu)勢,強強聯(lián)合,共造高尚質(zhì)素,獨特的水景資源,罕見的園林景觀,11,XXX賣,點,點測,試,試及,重,重點,訴,訴求,四個,選,選項,分,分別,代,代表,：,：,A.依江,而,而立,，,，一,派,派旖,旎,旎江,景,景，,區(qū),區(qū)內(nèi),清,清澈,的,的小,溪,溪歡,快,快地,流,流淌,，,，專,門,門引,進,進了,無,無污,染,染飲,用,用水,，,，觀,水,水、,戲,戲水,、,、游,水,水、,飲,飲水,、,、用,水,水五,大,大水,系,系處,處,處宜,人,人。,B.開發(fā),、,、設(shè),計,計、,建,建設(shè),與,與管,理,理，,均,均為,強,強強,聯(lián),聯(lián)合,，,，共,造,造優(yōu),質(zhì),質(zhì)名,牌,牌,C.樓,盤,盤如,自,自然,村,村落,式,式排,列,列，,隨,隨意,流,流暢,，,，點,綴,綴在,大,大幅,的,的綠,緞,緞之,上,上,D.配,套,套完,善,善，,酒,酒店,式,式的,服,服務(wù),帶,帶來,真,真正,的,的家,居,居享,受,受,,排,名,名,第,第,一,一,、,、,第,第,二,二,、,、,第,第,三,三,、,、,第,第,四,四,分,分,別,別,賦,賦,予,予5,分,分,、,、4,分,分,、,、3,分,分,、,、2,分,分,，,，,通,通,過,過,各,各,選,選,擇,擇,項,項,的,的,選,選,擇,擇,權(quán),權(quán),數(shù),數(shù),加,加,權(quán),權(quán),后,后,，,，,得,得,到,到,的,的,各,各,項,項,總,總,分,分,排,排,名,名,情,情,況,況,如,如,上,上,圖,圖,所,所,示,示,。,。,?,關(guān),于,于XXX,賣,賣,點,點,的,的,測,測,試,試,從,總,總,體,體,上,上,看,看,，,，小,區(qū),區(qū),的,的,景,景,觀,觀和整,體,體,設(shè),設(shè),計,計,布,布,局,局，,是,是,消,消,費,費,者,者,每,每,時,時,每,每,刻,刻,都,都,可,可,以,以,看,看,到,到,的,的,，,，,因,因,而,而,是,是,最,最,為,為,關(guān),關(guān),注,注,的,的,；,；酒,店,店,式,式,的,的,服,服,務(wù),務(wù)是,消,消,費,費,者,者,可,可,以,以,切,切,身,身,體,體,會,會,得,得,到,到,的,的,，,，,消,消,費,費,者,者,關(guān),關(guān),注,注,的,的,程,程,度,度,也,也,較,較,高,高,；,；,強,強,強,強,聯(lián),聯(lián),合,合,則,則,是,是,一,一,個,個,較,較,為,為,抽,抽,象,象,的,的,概,概,念,念,，,，,消,消,費,費,者,者,較,較,難,難,把,把,握,握,和,和,琢,琢,磨,磨,，,，,因,因,而,而,排,排,在,在,最,最,后,后,。,。,12,,,江,景,景、獨,特,特,的,的,活,活,水,水,景,景,觀,觀是,消,消,費,費,者,者,最,最,為,為,認,認,同,同,的,的,賣,賣,點,點,，,，,這,這,在,在,廣,廣,州,州,所,所,有,有,樓,樓,盤,盤,中,中,可,可,謂,謂,獨,獨,一,一,無,無,二,二,；,；,容,容,積,積,率,率,低,低,、,、,房,房,屋,屋,建,建,在,在,花,花,園,園,中,中,的,的,匠,匠,心,心,設(shè),設(shè),計,計,也,也,很,很,有,有,吸,吸,引,引,力,力,；,；酒,店,店,式,式,的,的,服,服,務(wù),務(wù)不,僅,僅,僅,僅,是,是,停,停,留,留,在,在,一,一,般,般,的,的,口,口,號,號,上,上,，,，,更,更,體,體,現(xiàn),現(xiàn),了,了,人,人,性,性,化,化,的,的,特,特,點,點,，,，,尤,尤,其,其,是,是,集,集,中,中,提,提,供,供,鐘,鐘,點,點,保,保,姆,姆,并,并,集,集,中,中,管,管,理,理,的,的,創(chuàng),創(chuàng),新,新,，,，,在,在,消,消,費,費,者,者,中,中,引,引,起,起,了,了,較,較,大,大,的,的,興,興,趣,趣,。,。,可,利,利,用,用,流,流,淌,淌,的,的,、,、,清,清,澈,澈,的,的,活,活,水,水,、,、,和,和,無,無,污,污,染,染,的,的,飲,飲,用,用,水,水,等,等,五,五,大,大,水,水,系,系,大,大,做,做,文,文,章,章,，,，,廣,廣,州,州,有,有,江,江,的,的,樓,樓,盤,盤,不,不,少,少,，,，,有,有,人,人,工,工,水,水,的,的,也,也,不,不,少,少,，,，,但,但,沒,沒,有,有,一,一,個,個,樓,樓,盤,盤,能,能,將,將,江,江,水,水,和,和,人,人,工,工,水,水,能,能,發(fā),發(fā),揮,揮,到,到,這,這,樣,樣,的,的,及,及,至,至,。,。,酒,店,店,式,式,的,的,服,服,務(wù),務(wù),內(nèi),內(nèi),容,容,很,很,有,有,吸,吸,引,引,力,力,，,，,但,但,名,名,稱,稱,過,過,于,于,平,平,常,常,和,和,泛,泛,濫,濫,，,，,進,進,行,行,包,包,裝,裝,之,之,后,后,再,再,推,推,出,出,，,，,會,會,產(chǎn),產(chǎn),生,生,新,新,的,的,號,號,召,召,力,力,。,。,建,議,議,?,XXX,賣,賣,點,點,重,重,點,點,訴,訴,求,求,13,消,費,費,者,者,認,認,同,同,程,程,度,度,低,低：,目,前,前,市,市,場,場,對,對,南,南,村,村,版,版,塊,塊,的,的,認,認,同,同,程,程,度,度,較,較,低,低,，,，,短,短,期,期,內(nèi),內(nèi),可,可,能,能,仍,仍,缺,缺,乏,乏,足,足,夠,夠,的,的,信,信,心,心,。,。,無,品,品,牌,牌,知,知,名,名,度,度：,在,眾,眾,多,多,強,強,勢,勢,品,牌,牌,的,的,圍,圍,攻,攻,下,下,，,，,在,在,品,品,牌,牌,上,上,會,會,表,表,現(xiàn),現(xiàn),出,出,較,較,大,大,的,的,劣,劣,勢,勢,。,。,劣,勢,勢,噪,音,音,干,干,擾,擾,問,問,題,題：,由,于,于,緊,緊,貼,貼,華,華,南,南,快,快,速,速,干,干,線,線,的,的,出,出,口,口,，,，,可,可,能,能,引,引,起,起,消,消,費,費,者,者,對,對,過,過,路,路,汽,汽,車,車,噪,噪,音,音,的,的,擔(dān),擔(dān),心,心,。,。,配,套,套,不,不,足,足,障,障,礙,礙：,南,村,村,附,附,近,近,生,生,活,活,配,配,套,套,設(shè),設(shè),施,施,尚,尚,待,待,完,完,善,善,；,；,尤,尤,其,其,是,是,交,交,通,通,問,問,題,題,成,成,為,為,消,消,費,費,者,者,最,最,關(guān),關(guān),心,心,的,的,因,因,素,素,。,。,14,威,脅,脅,大,石,石,版,版,塊,塊,名,名,牌,牌,樓,樓,盤,盤,的,的攔,截,截,效,效,應(yīng),應(yīng),市,區(qū),區(qū),某,某,些,些,樓,樓,盤,盤,與,與XXX,在,在,景,景,觀,觀,、,、,特,特,色,色,及,及,價,價,格,格,方,方,面,面,具,具,有,有,可,可,比,比,性,性,，,，,它,它,們,們,對,對,周,周,邊,邊,消,消,費,費,者,者,有,有近,水,水,樓,樓,臺,臺,效,效,應(yīng),應(yīng),山,景,景,盤,盤,以,以,清,清,新,新,的,的,空,空,氣,氣,、,、,濃,濃,郁,郁,的,的,山,山,林,林,取,取,勝,勝,，,，,其,其休,閑,閑,特,特,色,色不,言,言,自,自,喻,喻,，,，,在,在,概,概,念,念,上,上,有,有,近,近,似,似,的,的,競,競,爭,爭,力,力,15,消,費,費,需,需,求,求,的,的,變,變,化,化,：,：,廣,州,州,居,居,民,民,的,的,居,居,住,住,需,需,求,求,已,已,從,從,基,基,本,本,的,的,安,安,居,居,—,—,—,—,希,希,望,望,優(yōu),優(yōu),美,美,的,的,居,居,住,住,環(huán),環(huán),境,境,，,，,發(fā),發(fā),展,展,為,為,追,追,求,求,完,完,全,全,放,放,松,松,、,、,休,休,閑,閑,愜,愜,意,意,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,，,，,突,突,出,出,環(huán),環(huán),保,保,、,、,休,休,閑,閑,等,等,主,主,題,題,能,能,迎,迎,合,合,市,市,場,場,的,的,主,主,導(dǎo),導(dǎo),需,需,求,求,。,。,機,會,調(diào),查,查,中,中,有,有,超,超,過,過63%,的,的,潛,潛,在,在,消,消,費,費,者,者,認,認,為,為,自,自,己,己,還,還,沒,沒,有,有,找,找,到,到,心,心,儀,儀,的,的,樓,樓,盤,盤,，,，,這,這,表,表,明,明,整,整,體,體,綜,綜,合,合,素,素,質(zhì),質(zhì),較,較,高,高,的,的,樓,樓,盤,盤,將,將,面,面,臨,臨,著,著,一,一,個,個,較,較,大,大,的,的,市,市,場,場,需,需,求,求,，,，,這,這,也,也,是,是,我,我,們,們,的,的,市,市,場,場,機,機,遇,遇,。,。,郊,區(qū),區(qū),化,化,的,的,居,居,住,住,趨,趨,勢,勢,：,：,遠,離,離,都,都,市,市,的,的,喧,喧,囂,囂,是,是,一,一,種,種,正,正,在,在,興,興,起,起,的,的,潮,潮,流,流,，,，,郊,郊,區(qū),區(qū),樓,樓,盤,盤,正,正,面,面,臨,臨,著,著,良,良,好,好,的,的,發(fā),發(fā),展,展,契,契,機,機,。,。,16,小,結(jié),結(jié),：,：,XXX,是,是,一,一,個,個,綜,綜,合,合,素,素,質(zhì),質(zhì),較,較,高,高,的,的,樓,樓,盤,盤,，,，,如,如,何,何,整,整,合,合,其,其,所,所,有,有,的,的,資,資,源,源,，,，,形,形,成,成,綜,綜,合,合,競,競,爭,爭,力,力,，,，,與,與,其,其,他,他,盤,盤,在,在,景,景,觀,觀,特,特,色,色,、,、,品,品,位,位,和,和,檔,檔,次,次,上,上,拉,拉,開,開,檔,檔,次,次,、,、,形,形,成,成,區(qū),區(qū),隔,隔,以,以,制,制,勝,勝,，,，,是,是,我,我,們,們,在,在,推,推,廣,廣,中,中,將,將,著,著,重,重,解,解,決,決,的,的,問,問,題,題,。,。,17,三,、,、,競,競,爭,爭,態(tài),態(tài),勢,勢,分,分,析,析,18,１,、,、,版,版,塊,塊,競,競,爭,爭,分,分,析,析,南,村,村,版,版,塊,塊,所,所,面,面,臨,臨,的,的,競,競,爭,爭,區(qū),區(qū),域,域,主,主,要,要,為,為,洛,洛,溪,溪,版,版,塊,塊,、,、,東,東,圃,圃,版,版,塊,塊,、,、,天,天,河,河,部,部,分,分,中,中,心,心,版,版,塊,塊,，,，,以,以,及,及,海,海,珠,珠,版,版,塊,塊,、,、,鐘,鐘,村,村,版,版,塊,塊,，,，,有,有,地,地,鐵,鐵,利,利,好,好,帶,帶,動,動,漸,漸,漸,漸,崛,崛,起,起,的,的,市,市,橋,橋,版,版,塊,塊,、,、,具,具,備,備,美,美,麗,麗,風(fēng),風(fēng),景,景,的,的,白,白,云,云,山,山,版,版,塊,塊,，,，,與,與,南,南,村,村,也,也,在,在,一,一,定,定,意,意,義,義,上,上,構(gòu),構(gòu),成,成,競,競,爭,爭,關(guān),關(guān),系,系,。,。,南村版,塊,塊,市橋版塊,白云山景版塊,鐘村版塊,海珠版塊,洛溪版塊,天河中心版塊,東圃版塊,19,?,競爭版,塊,塊態(tài)勢,南村版,塊,塊與番,禺,禺區(qū)內(nèi),其,其他版,塊,塊的比較優(yōu),勢,勢在于：,距離廣,州,州CBD中心,商,商務(wù)區(qū),（,（天河,區(qū),區(qū)），,僅,僅一橋,之,之隔，,為,為華南,快,快速干,線,線第一,盤,盤。其,它,它版塊,或,或距離,廣,廣州太,遠,遠，或,因,因為人,氣,氣過望,而,而破壞,了,了生活,環(huán),環(huán)境，,南,南村距,離,離廣州,卻,卻是“,鬧,鬧中取,靜,靜”；,南村處,于,于剛剛,開,開發(fā)階,段,段，可,利,利于整,個,個區(qū)域,的,的規(guī)劃,發(fā),發(fā)展，,較,較有潛,力,力；,但同時,，,，南村,在,在配套,上,上不夠,完,完善，,消,消費者,仍,仍存有,很,很大顧,慮,慮。,20,,南村處,于,于廣州南,部,部，不,僅,僅景觀,、,、空氣,較,較好，,交,交通四,通,通八達，可方,便,便地來,往,往珠江,三,三角洲,，,，旅游資,源,源豐富；,番禺作,為,為廣州,未,未來的居住中,心,心，其整,體,體的生,活,活及市,政,政配套,還,還可得,到,到政府,的,的資助,，,，且其價格方面也,比,比市區(qū),內(nèi),內(nèi)不少,優(yōu),優(yōu)質(zhì)盤,有,有吸引,力,力。,?,其他版,塊,塊,21,小結(jié),番禺作,為,為廣州,市,市民的,居,居住地,已,已經(jīng)受,到,到較高,程,程度的,認,認同，,但,但是目,前,前主要,集,集中在洛溪地,區(qū),區(qū)。南村在,區(qū),區(qū)位及,景,景觀上,的,的優(yōu)勢,將,將會逐,步,步顯現(xiàn),，,，成為,下,下一個,熱,熱點已,是,是指日,可,可待。,配套情,況,況將會,直,直接對,消,消費者,產(chǎn),產(chǎn)生導(dǎo),向,向作用,，,，在開,發(fā),發(fā)初期,，,，人氣--配套--業(yè),績,績?nèi)齻€方,面,面的互,動,動影響,將,將會尤,為,為重要,。,。,22,２、可,能,能構(gòu)成,競,競爭的,樓,樓盤分,析,析,XXX,價格具有可比性的樓盤,價格在XXX定價之上，但,差距不會太大。,風(fēng)景盤,：滿足消費者對住宅,環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面,有著獨特的優(yōu)勢。,較高素質(zhì)的樓盤,滿足相當(dāng)部分的消費者,對生活品質(zhì)的要求。,,同在番禺地塊的樓盤,：,具有相同的時空、環(huán)境及,生活質(zhì)量的消費預(yù)期。,23,?,番禺競,爭,爭樓盤,24,?,其它競,爭,爭樓盤,25,小結(jié),與以上,所,所有代,表,表樓盤,相,相比，XXX,最,最大的,特,特色便,是,是：匯,聚,聚諸多,賣,賣點，,綜,綜合素,質(zhì),質(zhì)非常,高,高。小,區(qū),區(qū)布局,、,、園林,綠,綠化及,景,景觀、,江,江景開,發(fā),發(fā)、水,景,景處理,、,、服務(wù),管,管理等,各,各方面,都,都做到,了,了及至,、,、體現(xiàn),了,了人性,化,化。這,正,正是我,們,們的消,費,費者渴,望,望和一,直,直追尋,的,的理想,家,家園。,XXX,在,在硬件,上,上已初,步,步具備,了,了各種,優(yōu),優(yōu)秀的,要,要素，,將,將這些,資,資源進,行,行整合,，,，賦予,其,其一個,獨,獨特的,個,個性，,準,準確地,傳,傳達給,我,我們的,消,消費者,，,，才能,最,最終找,到,到我們,真,真正的,目,目標(biāo)對,象,象。,,26,四、XXX目,標(biāo),標(biāo)消費,群,群分析,目標(biāo)消,費,費群體,主,主要是,根,根據(jù)一,手,手市場,調(diào),調(diào)查資,料,料、在,與,與主要,競,競爭樓,盤,盤相區(qū),隔,隔中挖,掘,掘出來,的,的。,我們認,為,為對番,禺,禺版塊,有,有較高的,認,認同、同時,又,又具有一定,消,消費能,力,力的人群,，,，才是,我,我們的,最,最終目,標(biāo),標(biāo)消費,群,群集合,。,。因此,，,，在調(diào),查,查中，,我,我們重,點,點分析,了,了有意,向,向購買,番,番禺的,消,消費者,，,，及目,標(biāo),標(biāo)價位,在,在4000元,以,以上的,群,群體，,并,并進行,了,了交叉,分,分析，,這,這樣可,以,以剔出,掉,掉因?qū)?找,找低價,位,位樓盤,而,而看上,郊,郊區(qū)盤,的,的部分,，,，從而,找,找出尋,求,求真正的,居,居住家,園,園而主動走向郊,區(qū),區(qū)化的一類,。,27,（1）,、,、年齡,特,特征,（2）,、,、學(xué)歷,特,特征,（3）,、,、職業(yè),狀,狀況,（4）,、,、家庭,收,收入狀,況,況,（5）,、,、家庭,人,人口結(jié),構(gòu),構(gòu)特征,（6）,、,、成長,背,背景,（7）,、,、業(yè)余,愛,愛好,（8）,、,、購房,動,動機,（9）,、,、目前,日,日常乘,車,車習(xí)慣,1、目,標(biāo),標(biāo)消費,群,群人文,特,特征分,析,析,28,（1）,、,、年齡,特,特征,,購房者,的,的年齡,主,主要集,中,中在26-35歲，中,青,青年為,主,主，其,他,他年齡,段,段購房,需,需求則,逐,逐漸下,降,降。,29,,（2）,、,、學(xué)歷,特,特征,,番禺樓,盤,盤的潛,在,在消費,群,群中，,高,高學(xué)歷,群,群占多,數(shù),數(shù)，其,中,中價位,在,在4000元,以,以上樓,盤,盤的目,標(biāo),標(biāo)群體,高,高學(xué)歷,傾,傾向更,為,為明顯,，,，大專,以,以上學(xué),歷,歷者占,了,了77.3%,的,的比例,。,。,,30,（3）,、,、職業(yè),狀,狀況,管理人,員,員是番禺,較,較高級,樓,樓盤潛,在,在購房,者,者中的,重,重要組,成,成部分,，,，尤其,是,是高中級,管,管理人,員,員所占比,例,例較大,，,，比例,達,達到36%左,右,右。,,一般管,理,理人員,在,在總體,中,中所占,比,比例最,大,大，這,是,是總體,和,和我們,的,的目標(biāo),群,群體最,大,大的不,同,同。,31,（4）、家,庭,庭收入狀況,各細分群體,目,目標(biāo)消費者,家,家庭月收入,均,均值比較,,調(diào)查表明：,通,通過加權(quán)平,均,均法得出的,各,各個群體的,收,收入表現(xiàn)，,番,番禺樓盤潛,在,在消費者中,目,目標(biāo)價位在4000元,以,以上的，其,家,家庭收入是,最,最高的，為7500元,左,左右。當(dāng)然通過按,揭,揭貸款的幫,助,助，收入相,對,對低一些的,人,人士也能夠,成,成為我們的,目,目標(biāo)消費群,。,。,32,（5）、家,庭,庭人口結(jié)構(gòu),與總體明顯,不,不同的是：,我,我們的目標(biāo),群,群體中二人,世,世界和單身,獨,獨居所占的,比,比例明顯上,升,升，三代同,堂,堂的比例明,顯,顯縮小，反,映,映了的目標(biāo),群,群體傾向于,擁,擁有獨立空間、追求自由自在，,較,較為注重精,神,神與生活享,受,受。,,三口之家和二人世界依,然,然是我們最為主要的,兩,兩種家庭結(jié),構(gòu),構(gòu)。,33,（6）、成,長,長背景特征,,番禺樓盤的,潛,潛在群體中,，,，外來人士所,占,占比例相對,多,多一些。從南村最易,通,通達的廣州,市,市區(qū)為天河,，,，而天河是,外,外來人士的,聚,聚居地，可,以,以初步斷定XXX的外,來,來人士的比,例,例有可能高,于,于這一比例,。,。,34,（7）、業(yè),余,余愛好特征,在個人業(yè)余,愛,愛好方面，體育運動和旅游是我們目標(biāo),群,群最為喜歡,的,的兩種活動,，,，這種情況,可,可能與我們,的,的目標(biāo)群體,相,相對集中在,較,較為年輕的,群,群體上有關(guān),。,。在房型設(shè),計,計和裝修方,面,面盡可能考,慮,慮一些時尚,前,前衛(wèi)的年輕,白,白領(lǐng)要求。,,總體中，擺,在,在前兩位的,是,是讀書看報,和,和音樂，這,兩,兩項在我們,的,的目標(biāo)群中,則,則放在第三,、,、第四的位,置,置上。,35,（8）、購,房,房動機分析,,與總體相比,，,，目標(biāo)群體,購,購房的目的,主,主要是為了,日,日常的家居，作為其他,用,用途的比例,明,明顯下降，,調(diào),調(diào)查中還表,明,明不少人已,有,有住房，這說明了他,們,們對現(xiàn)有的,居,居住條件不,滿,滿，希望能,尋,尋找到一個,適,適合家居的,理,理想家園，這就要求上,市,市盤要具有,較,較好的綜合,素,素質(zhì)，才能,真,真正吸引他,們,們。,36,（9）、日,常,常乘車習(xí)慣,依賴公交車,者,者的比例有,所,所下降，出,租,租車和單位,交,交通車的比,例,例增大，如,果,果選擇南村,作,作為居住地,，,，則后兩部,分,分人的交通,方,方式會轉(zhuǎn)移,到,到公交車上,，,，那么使用公交車的比例則有,可,可能上升到50%左右,。,。由于XXX,距,距離市區(qū)的,實,實際距離較,遠,遠，對交通,問,問題的關(guān)注,會,會在很大程,度,度上決定著,居,居民對樓盤,的,的選擇。,,在總體和番,禺,禺樓盤潛在,消,消費群中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三,位,位最常用的,交,交通工具，,但,但在我們的,目,目標(biāo)群中，,使,使用摩托車上升到較高,的,的比例，自,駕,駕汽車的比,例,例基本不變,。,。,37,XXX的目,標(biāo),標(biāo)消費群人,文,文特征小結(jié),主要群體相,對,對年輕且學(xué),歷,歷較高（26-35,歲,歲，大專以,上,上學(xué)歷）,收入及職位,較,較高的高級,打,打工一族為,主,主（管理人士或,專,專業(yè)人士，,家,家庭月收入,在,在7000,元,元左右）,外來人士特,征,征明顯，愛,好,好運動、前,衛(wèi),衛(wèi)時尚、希,望,望遠離都市,的,的喧囂（有,郊,郊區(qū)化傾向,）,）,買房主要用,于,于自住，目,的,的是尋找一,種,種更舒適的,生,生活環(huán)境,更為渴望一,種,種個性空間,、,、自由愜意,、,、完全放松,的,的一種生活,方,方式,有車一族、,上,上下班時間,相,相對穩(wěn)定的,白,白領(lǐng)或SOHO一族更,有,有可能成為,我,我們首期的,目,目標(biāo)消費者,。,。,38,（1）、對,于,于版塊的偏,好,好選擇,（2）、消,費,費者較為認,可,可的主要樓,盤,盤分析,（3）、,對,對樓盤主要,特,特點或風(fēng)格,的,的偏好,（4）、對,南,南村版塊及,其,其代表樓盤,的,的認識,2、消費者,的,的總體選擇,傾,傾向,39,（1）、對,于,于版塊的選,擇,擇偏好,在所有版塊,中,中，天河北仍然是潛在,購,購房者最為,熱,熱衷的地區(qū),，,，隨著番禺,撤,撤市設(shè)區(qū)和,地,地鐵的利好,消,消息，及多,個,個實力大盤,的,的帶動，番禺已成為,越,越來越多的,廣,廣州居民的,居,居住選擇地。,40,54.2%,天河北,48.0%,珠江新城,45.4%,番禺洛溪,41.0%,海珠臨江,25.6%,白云山地段,15.9%,東圃地段,14.5%,海珠腹地,11.5%,番禺南村或鐘村,7.5%,芳村,4.0%,其他地區(qū),細分番禺版,塊,塊可以看到,，,，洛溪版塊,因,因為成熟的,生,生活配套、,較,較為便利的,交,交通條件而,被,被廣州居民,認,認同的程度,較,較高，南村,及,及鐘村版塊,目,目前受關(guān)注,的,的程度相對,較,較低，但與,去,去年基本不,予,予留意的情,形,形相比，南,村,村成為未來,的,的市場熱點,已,已有啟動跡,象,象。,?細分,番禺市場,41,?,選擇地域與,來,來源地的對,比,比,從區(qū)域來講,，,，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活,的,的居民是番,禺,禺版塊最主,要,要的消費群,體,體；從細分,市,市場來講，,有,有意向購買,天,天河北、珠,江,江新城、海,珠,珠臨江版塊,、,、洛溪、東,圃,圃版塊和海,珠,珠腹地大盤,、,、但現(xiàn)有上,市,市樓盤不能,滿,滿足其要求,的,的消費者，,將,將會是我們,可,可能的消費,群,群體。,42,（2）、消,費,費者較為認,可,可的主要樓,盤,盤分析,目標(biāo)消費群,對,對番禺幾個,較,較為知名的,樓,樓盤、以及,海,海珠的光大,、,、保利、臨,江,江的中海錦,苑,苑等相對滿,意,意。對它們,較,較為滿意的,地,地方，主要,體,體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍,水,水、或較大,的,的綠化面積,）,）、完善的配套，郊區(qū)盤的空氣好污染,少,少也是一個重,要,要的因素。,價格偏高，,交,交通不便是,排,排在消費者,不,不滿意意見,的,的前兩位，尤其是華,南,南碧桂園的,交,交通情況。,43,（3）、對,樓,樓盤主要特,點,點或風(fēng)格的,偏,偏好,以上的幾個,主,主要特色，,消,消費者的選,擇,擇主要是視,小,小區(qū)的整體綠化及,配,配套是否完善，他們,注,注重的是綜,合,合素質(zhì)，不,會,會因為有江,景,景、山景或,獨,獨特的教育,或,或智能化配,套,套，而表現(xiàn),出,出特別的偏,好,好。XXX,已,已經(jīng)有較多,的,的賣點，將,這,這些賣點整,合,合起來，會,產(chǎn),產(chǎn)生較強的,整,整體競爭優(yōu),勢,勢。,44,,（4）、,對,對南村版,塊,塊及其代,表,表樓盤的,認,認識,在調(diào)查中,，,，對南村版塊,及,及其代表,樓,樓盤有如,下,下幾種情況：,1、消費,者,者對于南,村,村版塊的,認,認識較為,模,模糊，認為南村,較,較遠，比,較,較偏僻，,生,生活不方,便,便。,2、對華,南,南碧桂園,和,和廣地花,園,園較為肯,定,定的是：,小,小區(qū)環(huán)境,較,較好，空,氣,氣好，但,交,交通不方,便,便，不利,于,于上下班,。,。對于日,常,常的生活,配,配套和小,孩,孩上學(xué)問,題,題，也是,不,不少人較,為,為擔(dān)心的,問,問題。,3、對于XXX的,地,地理位置,，,，對于有,車,車一族，,則,則認為較,為,為方便快,捷,捷，認同,程,程度較高,，,，反之則,認,認為較不,方,方便。,華南碧桂,園,園人氣不,旺,旺、交通,不,不方便等,一,一些負面,效,效應(yīng)的傳,播,播，使人,們,們對南村,版,版塊有著,不,不好的籠,統(tǒng),統(tǒng)印象，XXX在,目,目前條件,下,下，首先可以,脫,脫離于南,村,村版塊的,宣,宣傳，而強化,其,其華南快速,干,干線第一,盤,盤（突出交,通,通優(yōu)勢）,、,、如天上銀河,般,般璀璨（表明園,景,景）、及廣州天河,南,南延的感覺（,發(fā),發(fā)展?jié)摿?）,），虛實,相,相結(jié)合。,45,,南村版塊,已,已開始為,廣,廣州居民,所,所接受，,但,但目前對,其,其認識尚,較,較模糊；,結(jié),結(jié)合消費,者,者對樓盤,綜,綜合素質(zhì),的,的要求，,可,可強化XXX本身,的,的高尚質(zhì),素,素，淡化,其,其南村版,塊,塊印象。,小 結(jié),46,（1）、,消,消費者將,要,要購買的,住,住房類型,（2）、,消,消費者希,望,望的住房,價,價格和購,房,房面積,（3）、,消,消費者希,望,望的住房,價,價格和購,房,房面積,（4）、,消,消費者對,交,交樓標(biāo)準,的,的要求,（5）、,消,消費者對,智,智能化的,要,要求,（6）、,影,影響目標(biāo),消,消費者購,房,房的因素,分,分析,（7）、目標(biāo)消費,者,者購房決,策,策過程,（8）、,消,消費者對,小,小區(qū)配套,的,的要求,3、目標(biāo),群,群購樓心,理,理及習(xí)慣,47,（1）、,消,消費者將,要,要購買的,住,住房類型,總體上，,消,消費者還,是,是樂于選,擇,擇標(biāo)準層面的住宅，,他,他們占了,整,整個比例,的,的60%,多,多，對復(fù),式,式單位的,選,選擇，番,禺,禺樓盤潛,在,在消費者,大,大于總體,。,。,對于躍式,或,或錯層的,追,追求并沒,有,有我們想,象,象中的火,熱,熱，調(diào)查,中,中一部分,消,消費者認,為,為這種結(jié),構(gòu),構(gòu)對老人,和,和小孩并,不,不是很適,合,合。董事,長,長和老板,、,、金融等,專,專業(yè)人士,及,及三代同,堂,堂中沒有,人,人選擇這,一,一類型。,48,,（2）、,消,消費者希,望,望的住房,價,價格,調(diào)查表明,，,，3000-5000元是番禺樓,盤,盤潛在消,費,費者中大,部,部分人最,能,能接受的,價,價格，尤,以,以3500,元,元左右最,為,為集中，其中，,目,目標(biāo)價位,在,在4000元以上,的,的人士中,，,，期望價,位,位主要集,中,中于4000-6000之間，XXX目前,的,的初步定,價,價在這部,分,分人中有,較,較強的承,接,接力。,49,,（3）、,消,消費者希,望,望的購房,面,面積,在面積的,選,選擇上，71-110M,2,左右的選,擇,擇比例達,到,到一半以,上,上，70-150M,2,選擇比例,超,超過了90%，因,此,此，小戶,型,型和過大,戶,戶型都應(yīng),謹,謹慎，尤,其,其是大戶,型,型的設(shè)計,比,比例要加,以,以控制，,比,比例不宜,過,過大。,在戶型的,選,選擇上，,以,以二房和,三,三房為主,，,，二房占42%，,三,三房比例,達,達到了46%左右,。,。,別墅的購,買,買意向較,低,低，只有5.7%,左,左右，希,望,望面積主,要,要集中在180-250M,2,之間，此,比,比例占別,墅,墅總體的60%左,右,右。,50,（4）、,消,消費者對,交,交樓標(biāo)準,的,的要求,大多數(shù)人,認,認為只要,發(fā),發(fā)展商提,供,供的裝修,確,確實比較,精,精致、豪,華,華，還是,樂,樂于接受,現(xiàn),現(xiàn)成的裝,修,修，因為,個,個人在時,間,間精力、,專,專業(yè)知識,方,方面都有,現(xiàn),現(xiàn)實困難,，,，集體裝,修,修成本也,相,相對較低,。,。,較有傾向,的,的是高學(xué)歷和,高,高收入者一般都,喜,喜歡有幾,種,種裝修套,餐,餐可供選,擇,擇，只要,求,求提供單,一,一的裝修,標(biāo),標(biāo)準者中,低,低學(xué)歷和,低,低收入者,為,為主。,尤其值得,注,注意的是,：,：XXX,有,有相當(dāng)一,部,部分人士,是,是外來白,領(lǐng),領(lǐng)，工作,較,較忙，且XXX距,離,離市區(qū)距,離,離較遠，,提,提供現(xiàn)成,裝,裝修會較,為,為理想，,即,即使是本,地,地的高收,入,入人士其,實,實也面臨,同,同樣的問,題,題。,51,（5）、,消,消費者對,智,智能化的,要,要求,消費者對,小,小區(qū)智能,化,化的態(tài)度,不少人認,為,為智能化,是,是錦上添,花,花,作為一個,舒,舒適休閑,的,的高尚住,宅,宅，智能,化,化又必須,達,達到一定,的,的水平,不是充分,條,條件,是必要條,件,件,可以理解,為,為：目前,消,消費者對,智,智能化的,要,要求還只,停,停留在實用性的,階,階段（因為他,們,們只是憑,自,自己對智,能,能化所能,理,理解的深,度,度做出要,求,求標(biāo)準）,，,，但作為,一,一個引領(lǐng),生,生活潮流,的,的樓盤則,應(yīng),應(yīng)有適度,的,的超前，,以,以新的內(nèi),容,容來引導(dǎo),消,消費者，,使,使他們產(chǎn),生,生新鮮感,和,和興趣。,SAS系,統(tǒng),統(tǒng),（安全自,動,動化系統(tǒng),）,）,MIS系,統(tǒng),統(tǒng),（管理信,息,息系統(tǒng)）,CNS系,統(tǒng),統(tǒng),（通信網(wǎng),絡(luò),絡(luò)系統(tǒng)）,主要為閉,路,路電視全,天,天監(jiān)控、,室,室外紅外,線,線報警、,室,室內(nèi)自動,消,消防報警,（,（電、水,、,、燃氣等,）,）、IC,卡,卡門禁、,安,安全求助,裝,裝置等有,關(guān),關(guān)安全家,居,居的。,遠程抄表,、,、停車場,自,自動化管,理,理、區(qū)內(nèi),一,一卡通消,費,費、小區(qū),局,局域網(wǎng)，,能,能提供家,政,政服務(wù)、,網(wǎng),網(wǎng)上醫(yī)療,及,及訂餐等,多,多種有關(guān),家,家庭舒適,的,的。,寬帶光纖,入,入戶，保,證,證家庭電,話,話、傳真,及,及網(wǎng)上快,速,速沖浪能,同,同時使用,的,的需要，,對,對外聯(lián)系,要,要保證方,便,便快捷，,一,一家至少,要,要有2部,以,以上電話,線,線接口。,52,,（6）、,影,影響目標(biāo),消,消費者購,房,房的因素,分,分析,小區(qū)環(huán)境、交通在目標(biāo)群,體,體心目中,擺,擺在了較,為,為重要的,地,地位，價格則位居第,三,三，另外,，,，對配套,設(shè),設(shè)施、地,段,段的關(guān)注,程,程度也較,高,高。物業(yè)管理,和,和小區(qū)品,位,位檔次因,素,素影響的,比,比例也比,總,總體大。,目標(biāo)群的,選,選擇有著,明,明顯不同,,廣州消費,者,者購樓時,關(guān),關(guān)心的前,幾,幾位分別,是,是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán),境,境、配套設(shè)施。,53,小區(qū)環(huán)境,、,、交通、,價,價格、配,套,套設(shè)施和,地,地段這幾,個,個因素往,往,往是對目,標(biāo),標(biāo)消費者,產(chǎn),產(chǎn)生綜合,影,影響，而,不,不是單獨,發(fā),發(fā)揮作用,，,，決策的,過,過程往往,是,是,：,版塊,樓盤綜合,素,素質(zhì),價格,區(qū)內(nèi)環(huán)境,、,、生活、,教,教育等各,種,種配套、,交,交通情況,、,、物業(yè)管,理,理等,消費者一,般,般以日常,活,活動點為,中,中心，在,一,一定半徑,內(nèi),內(nèi)的多個,版,版塊作出,可,可能的選,擇,擇，將樓,盤,盤的綜合,素,素質(zhì)與價,格,格進行對,比,比，選擇他們,認,認為性價,比,比（價值,）,）較高的,樓,樓盤。如樓盤,素,素質(zhì)差不,多,多，價格,差,差異不大,時,時，消費,者,者會優(yōu)先,考,考慮最喜,歡,歡的版塊,；,；但價格,差,差異較大,時,時，往往,會,會服從于,價,價格約束,。,。,價格對我,們,們目標(biāo)受,眾,眾的影響,中,中不是最,重,重要的，,它,它往往是,在,在與樓盤,的,的綜合素,質(zhì),質(zhì)相對比,中,中發(fā)揮作,用,用的。因,此,此，塑造,出,出一個優(yōu),美,美而舒適,的,的生活環(huán),境,境，并且,將,將這種感,覺,覺準確地,傳,傳達給消,費,費者是最,重,重要的。,（7）、,目,目標(biāo)消費,者,者購房決,策,策過程,比,較,54,,（8）、,目,目標(biāo)消費,者,者對小區(qū),配,配套的要,求,求,綠化園林和體育設(shè)施,配,配套是很多人,都,都較為關(guān),注,注的方面,，,，因為這,直,直接關(guān)乎,著,著長久的,生,生活質(zhì)量,問,問題，超,市,市、菜市,場,場、醫(yī)院,直,直接影響,著,著居住的,方,方便和舒,適,適性，包,括,括幼兒園,在,在內(nèi)的學(xué),校,校配套也,是,是相當(dāng)一,部,部分消費,者,者很關(guān)注,的,的問題。,另,另外，目,標(biāo),標(biāo)群對會,所,所和停車,場,場的要求,也,也比普通,的,的群體高,。,。,55,5000,元,元左右的,房,房價，70-150M2面,積,積，,精致、人,性,性化的裝,修,修,全面而適,度,度超前的,智,智能化配,套,套的高質(zhì),素,素小區(qū)是,消,消費者最,為,為青睞的,綜合考慮,樓,樓盤的性,價,價比是消,費,費者選擇,某,某個版塊,及,及樓盤的,一,一個重要,因,因素。,小,結(jié),結(jié),56,市場分析,部,部分總結(jié),郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，XXX的諸多賣點和較高的綜合質(zhì)素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。,57,58,謝 謝,11月-2217:39:0317:3917:3911月-2211月-2217:39,17:3917:39:0311月-2211月-2217:39:03,2022/11/817:39:03,9,、靜夜,四,四無鄰,，,，荒居,舊,舊業(yè)貧,。,。。11月-2211月-22,Tuesday,November8,2022,10,、雨中,黃,黃葉樹,，,，燈下,白,白頭人,。,。。17:39:0317:39:0317:39,11/8/20225:39:03PM,11,、以我,獨,獨沈久,，,，愧君,相,相見頻,。,。。11月-2217:39:0317:39,Nov-2208-Nov-22,12,、故人江海,別,別，幾度隔,山,山川。。17:39:0317:39:0317:39,Tuesd