單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2019/6/18 Tuesday,,?#?,,,,,,,,,商業(yè)樓宇工程智能化管理解決方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,*,目錄,CONTENTS,系統(tǒng)、功能及工作原理,,做好管理的三大要素,,工程管理的新技術(shù)應(yīng)用,,,*,系統(tǒng)功能及原理,,,一、,本節(jié)關(guān)鍵詞,系統(tǒng)功能,,基本工作原理,,化繁為簡,*,系統(tǒng)分類,1. 安全管理,類,：,監(jiān)控、門禁、消防、停車場、周界防范等,。,2.,設(shè)備管理：,BA、遠(yuǎn)程抄表、智能照明、 不間斷電源等。,3.,品質(zhì)提升：,泛光、無線巡更、信息發(fā)布、 客流統(tǒng)計(jì)、背景音樂等。,,,備注：5A中我們原則上不考慮OA和CA，一個是客戶公司自行選擇，另一個則是由三大運(yùn)營提供，基本與物業(yè)無關(guān),樓宇智能化系統(tǒng) （按用途分類）,安全管理,品質(zhì)提升,設(shè)備管理,*,1,、監(jiān)控系統(tǒng)功能,早期監(jiān)控系統(tǒng)的作用主要用于安全防范，以及發(fā)生事件后的調(diào)查、取證等。后期逐步擴(kuò)展到設(shè)備監(jiān)控、品質(zhì)提升、水位監(jiān)測等領(lǐng)域。,實(shí)時(shí)監(jiān)控,錄像查詢,證據(jù),監(jiān)控系統(tǒng)原理示意圖,系統(tǒng)組成三部分： 前端設(shè)備、傳輸線路、終端顯示,2.,門禁系統(tǒng)功能,基本功能：,,指定通道的出入授權(quán)，限制無關(guān)人員,,擴(kuò)展功能：,,電子地圖、非法出入報(bào)警、記錄存儲及調(diào)閱、考勤、消費(fèi),,門禁系統(tǒng)工作原理,,1.,讀卡、控制一體機(jī),2.,出門按鈕,3.,門鎖,4.,電源,5.,線材,單門門禁組成如下：,大堂翼閘系統(tǒng)原理圖,3,、消防系統(tǒng)功能,預(yù)警及救援系統(tǒng)：,,,報(bào)警、電子地圖、風(fēng)機(jī)聯(lián)動、隔離、逃生線路指引、記錄、系統(tǒng)聯(lián)動,,滅火系統(tǒng)：,,消火栓、噴淋、泡沫、氣體,,消防器材：,,滅火器、消防斧等,,*,消防系統(tǒng)原理圖,4,、,BA,系統(tǒng)功能,監(jiān)視,讀取設(shè)備運(yùn)行參數(shù),讀取設(shè)備狀態(tài),控制,起?？刂?運(yùn)行參數(shù)調(diào)整,管理,聯(lián)動控制,設(shè)備在線巡檢,參數(shù)：溫度、濕度、電流、電壓、壓差等；,運(yùn)行狀況：運(yùn)行、停止、故障、報(bào)警等,啟?？刂疲涸O(shè)備的啟動和停止；,運(yùn)行參數(shù)調(diào)整：風(fēng)閥的開啟度、溫濕度調(diào)節(jié)等,聯(lián)動控制：新風(fēng)機(jī)啟停、燈光聯(lián)動、排污泵；,設(shè)備在線巡檢,BA,系統(tǒng)原理示意圖,1,、不介入設(shè)備本身內(nèi)部控制,2,、通過設(shè)備本身的外部接點(diǎn)或輸入輸出觸點(diǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)交換并發(fā)出指令,監(jiān)視,數(shù)據(jù)處理,控制,5,、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)功能及工作原理,功能,1,：遠(yuǎn)程抄表，減少人力,,功能,2,：匯總分析，提供能耗管控所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù),6,、智能照明系統(tǒng)功能及工作原理,自動控制開啟照明，節(jié)約人力和能源,7,、背景音樂系統(tǒng)功能及工作原理,功能,1,：消防廣播功能,功能,2,：背景音樂功能,學(xué)習(xí)建議：,,,,1,、理解系統(tǒng)圖，熟悉每一個設(shè)備在系統(tǒng)中的位置和功能,,2,、把設(shè)備當(dāng)成一個功能點(diǎn)，三段理論（前段設(shè)備、傳輸線路、控制中心）,,3,、熟練控制軟件的操作,*,運(yùn)行管理,二、,巡檢,保養(yǎng),維修,運(yùn)行管理,運(yùn)行管理的意義：保障系統(tǒng)運(yùn)行正常，各項(xiàng)功能使用正常，物業(yè)保值增值,*,（一）巡檢管理,提前發(fā)現(xiàn)問題,提前處理,,減少損失,為什么要巡檢？,*,巡檢三要素,三大要素,內(nèi)容：看什么,頻次：時(shí)天周月季年,記錄：寫什么？怎么寫,1,、巡檢內(nèi)容之環(huán)境,如：溫度、濕度、粉塵、干擾,2,、巡檢內(nèi)容之設(shè)備,,如停車場管理系統(tǒng)：,控制主機(jī)、道閘、崗?fù)ぁ⑹召M(fèi)電腦及軟件、服務(wù)器、系統(tǒng)運(yùn)行狀況,巡檢內(nèi)容,原則：按項(xiàng)目實(shí)際需要制定頻次,以小時(shí)為單位,---,如供配電房,以天為單位,---,如電梯機(jī)房,以周為單位,---,如停車場,以半月為單位,---,電梯系統(tǒng),以月為單位,---,如門禁系統(tǒng),以季為單位,---,如總平管網(wǎng),以半年為單位,---,暫無,以年為單位,---,防雷接地,巡檢頻次,常用巡檢頻次基數(shù),小時(shí),天,周,半月,月,季,半年,年,表格內(nèi)容包括：,位置、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、巡 檢人,,、審核簽字,書寫工整,管理人員簽字,,巡檢記錄,原則： 工作要做，記錄表單的內(nèi)容和數(shù)量要適中，不是越多越詳細(xì)越好。多則增加巡檢工作量，少則會出現(xiàn)漏項(xiàng),制度化,標(biāo)準(zhǔn)化,常態(tài)化,,巡檢管理的目標(biāo),,系統(tǒng)運(yùn)行正常,*,（二）保養(yǎng)管理,保養(yǎng)的意義,我們不做消防隊(duì)員,,,,,,*,保養(yǎng)三要素,三大要素,內(nèi)容：做什么,?,頻次：周,/,半月,/,月,/,季,/,半年,/,年,記錄：寫什么？怎么寫,?,保養(yǎng)主要內(nèi)容：,功能性測試,除塵除銹,接地與防雷檢測保養(yǎng),放電實(shí)驗(yàn),數(shù)據(jù)備份,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,保養(yǎng)注意事項(xiàng)：,功能性測試,---,要齊全,除塵除銹,---,要小心靜電,接地與防雷保養(yǎng),---,事后測量電阻值,放電實(shí)驗(yàn),---UPS,供電,數(shù)據(jù)備份,---,移動硬盤，按月進(jìn)行,時(shí)間：盡量不要選擇冬季保養(yǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,如何做好保養(yǎng)：,制定年度保養(yǎng)計(jì)劃,完善保養(yǎng)管理制度和質(zhì)量記錄,完善保養(yǎng)操作流程,嚴(yán)格按照計(jì)劃和流程要求操作,電腦服務(wù)器每三個月除塵一次,數(shù)據(jù)備份,---,每月一次,,,,,門禁系統(tǒng)保養(yǎng)舉例：,,1,、功能性測試：,,監(jiān)控室測試系統(tǒng)各項(xiàng)功能，如控制器有無離線，遠(yuǎn)程開啟，電子地圖報(bào)警、數(shù)據(jù)上傳是否準(zhǔn)確。,,測試每個門禁控制器開門、報(bào)警功能是否正常；讀卡器工作是否正常、指示燈是否正常，有無松動；鎖具安裝是否牢固、開閉是否正常。,,2,、除塵除銹：電腦、控制箱除塵，安裝是否牢固，接線端子除銹、防雷接地刷銀粉等 。,,3,、線路檢查：檢查總線及電源線接線端子有無虛接，供電電壓是否穩(wěn)定，有無欠壓。,,4,、數(shù)據(jù)備份。每月定期使用移動硬盤備份數(shù)據(jù)。,*,（三）維修管理,技術(shù)維修,智能化系統(tǒng)故障特點(diǎn),,軟故障多，表現(xiàn)為查不出原因，斷電重啟即可解決問題,線路故障多，如總線通訊故障，電源供電欠壓，干擾等,大部分設(shè)備本身無法修理或不具備修理價(jià)值，直接更換,找出故障的原因難度較高，對維修人員的自身水平和經(jīng)驗(yàn)要求高,維修技巧,第一步,設(shè)備斷電重啟,—,一般情況下可解決,20%,左右的故障,第二步,檢查線路,—,通訊總線和電源電壓,第三步,更換設(shè)備,—,以上兩種方式都不能解決問題的時(shí)候,最后,通知廠家或購買新的,—,一旦確認(rèn)是設(shè)備故障后,備注：以上辦法不是萬能的，但能,90%,以上的弱電系統(tǒng)問題,提升維修能力,熟悉系統(tǒng) ：,,熟悉系統(tǒng)工作原理和系統(tǒng)中每一個設(shè)備的作用及功能，熟悉其上級和下級設(shè)備等,熟悉現(xiàn)場：,,熟悉現(xiàn)場設(shè)備安裝的環(huán)境條件及設(shè)備運(yùn)行狀況，知道設(shè)計(jì)上有哪些缺陷，哪些地方出的故障多以及原因,從系統(tǒng)角度出發(fā)：,,從系統(tǒng)角度去看待問題，而不是拘泥于問題點(diǎn)本身,多看、多學(xué)、多做,,維修能力提升要數(shù),熟悉系統(tǒng),熟悉現(xiàn)場,從系統(tǒng)角度出發(fā),多看多學(xué)多看,維修管理,物業(yè)管理中我們的要求僅僅是能維修嗎？,維修三要素,人,時(shí)間,解決方案,,,,做好維修,如何做好工程維修管理,培訓(xùn),制度,考核,*,新技術(shù)應(yīng)用,三、,*,,,,物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用,云數(shù)據(jù)的使用,BA,系統(tǒng)的應(yīng)用,改變行為,智能化管,理手段,*,（一）現(xiàn)有,BA,功能引入日常管理,系統(tǒng)在線功能替代日常巡檢,數(shù)據(jù)匯總功能提升管理效果,標(biāo)準(zhǔn)化、制度化,*,（二）云數(shù)據(jù)的使用,,通過互聯(lián)網(wǎng)，將各項(xiàng)目的系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)上傳，并匯總分析。可提高物業(yè)管理總部對各項(xiàng)目具體系統(tǒng)的運(yùn)行數(shù)據(jù)收集、匯總分析能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并制定解決方案。,,實(shí)例,1,：中海、萬科等均已啟用停車場管理系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)管理，每月出具管理報(bào)告，指導(dǎo)項(xiàng)目的日常管理。,實(shí)例,2,：手機(jī),APP,車位預(yù)約功能,,*,（三）物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用實(shí)例,,,,,手機(jī)支付,—,微信、支付寶,手機(jī)在線巡更、門禁等,云瞳系統(tǒng),—,手機(jī)查閱實(shí)時(shí)錄像,*,現(xiàn)有的智能化管理手段,手機(jī)掃碼巡檢,機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng),-,建設(shè)中,云瞳系統(tǒng),OVS,系統(tǒng),設(shè)備管理平臺,城市調(diào)度中心,-,建設(shè)中,客服部,-,大腦,安管部,-,臉面,保潔綠化,-,衣服,工程部？,匯報(bào)完畢 感謝聆聽,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,