單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,天圖投資管理有限公司,深圳 北京 上海 香港,目錄,天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略,行動計(jì)劃,附錄,北京房地產(chǎn)行業(yè)分析,天麟公司競爭力分析,1,目前北,京,京房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)的,競,競爭格,局,局,行業(yè)壁,壘,壘較低,，,，資金,是,是主要,的,的進(jìn)入,壁,壁壘,有數(shù),千,千家,房,房產(chǎn),公,公司,，,，競,爭,爭激,烈,烈,土地,資,資源,十,十分,緊,緊缺,，,，侃,價,價力,高,高,消費(fèi),者,者選,擇,擇自,由,由度,較,較低,，,，個,性,性化,需,需求,難,難以,的,的到,滿,滿足,二手,房,房市,場,場發(fā),展,展緩,慢,慢,建筑,商,商侃,價,價力,極,極低,進(jìn)入,大,大城,市,市,二手,房,房替,代,代性,很,很小,-,資金,專業(yè),技,技術(shù),外部,影,影響,：,：,WTO,奧運(yùn),新政,策,策,競爭,對,對手,新技,術(shù),術(shù)思,路,路,2,未來18年,的,的行,業(yè),業(yè)格,局,局判,斷,斷,主要,沖,沖擊,來,來自,于,于：,行業(yè),業(yè),業(yè)績,來,來自,于,于：,主要,競,競爭,手,手段,：,：差,異,異化,、,、個,性,性化,、,、專,業(yè),業(yè)化,競,競爭,對天,麟,麟影,響,響最,大,大的,是,是：,實(shí)力,弱,弱小,，,，經(jīng),營,營策,略,略不,力,力的,房,房產(chǎn),企,企業(yè),將,將淘,汰,汰出,局,局，,未,未來,的,的市,場,場競,爭,爭者,將,將是,經(jīng),經(jīng)營,管,管理,專,專業(yè),、,、有,實(shí),實(shí)力,的,的競,爭,爭者,行業(yè),競,競爭,后,后的,局,局面,是,是：,地產(chǎn),項(xiàng),項(xiàng)目,的,的設(shè),計(jì),計(jì)思,路,路，,營,營銷,理,理念,、,、物,業(yè),業(yè)服,務(wù),務(wù)更,趨,趨進(jìn),步,步和,成,成熟,，,，房,地,地產(chǎn),開,開發(fā),公,公司,將,將優(yōu),勝,勝劣,汰,汰，,數(shù),數(shù)量,減,減少,，,，競,爭,爭能,力,力加,強(qiáng),強(qiáng),根據(jù),與,與上,海,海、,香,香港,以,以及,北,北京,自,自身,發(fā),發(fā)展,相,相比,，,，需,求,求將,會,會持,續(xù),續(xù)增,長,長,未來,的,的北,京,京房,地,地產(chǎn),市,市場,將,將持,續(xù),續(xù)發(fā),展,展，,行,行業(yè),利,利潤,率,率保,持,持較,高,高的,水,水平,，,，但,從,從業(yè),者,者產(chǎn),生,生分,化,化，,實(shí),實(shí)力,雄,雄厚,，,，在,營,營銷,理,理念,上,上敢,于,于創(chuàng),新,新的,專,專業(yè),房,房地,產(chǎn),產(chǎn)公,司,司將,獲,獲得,良,良好,的,的機(jī),會,會，,北,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),將,將進(jìn),入,入一,個,個向,成,成熟,發(fā),發(fā)展,期,期過,渡,渡的,階,階段,3,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)的,行,行業(yè),利,利潤,率,率的,估,估計(jì),2002,年,年,2003,年,年2005,年,年,2006,年,年2008,年,年,2009,年,年2011,年,年,行業(yè),業(yè)績,12%/,上,上浮,下,下降2%,左,左右,（,（較,平,平穩(wěn),）,）,11%（,略,略有,下,下降,）,）,12%（,申,申奧,因,因素,，,，略,有,有上,升,升）,10%（,奧,奧運(yùn),結(jié),結(jié)束,，,，有,下,下降,趨,趨勢,）,）,對天,麟,麟的,沖,沖擊,行業(yè),利,利潤,率,率緩,緩,緩減,低,低，,更,更要,求,求開,發(fā),發(fā)商,有,有足,夠,夠的,資,資本,實(shí),實(shí)力,和,和信,譽(yù),譽(yù)，,如,如果,勢,勢力,弱,弱，,會,會被,競,競爭,出,出局,2001,年,年,10%15%,影響,因,因素,供求,關(guān),關(guān)系,可,可能,失,失穩(wěn),2006,年,年政,府,府可,能,能停,止,止北,京,京市,一,一切,建,建筑,工,工程,，,，進(jìn),行,行環(huán),保,保工,作,作，,供,供求,關(guān),關(guān)系,偏,偏向,于,于求,奧運(yùn),結(jié),結(jié)束,后,后可,能,能有,一,一個,消,消費(fèi),回,回落,階,階段,4,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)行,業(yè),業(yè)分,析,析,宏觀,環(huán),環(huán)境,分,分析,：,：政,府,府在,主,主動,改,改善,開,開發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi),需,需求,：,：穩(wěn),步,步增,長,長,競爭,：,：十,分,分激,烈,烈，,優(yōu),優(yōu)勝,劣,劣汰,5,環(huán)境,分,分析,總,總結(jié),GDP保,持,持穩(wěn),定,定增,長,長，,社,社會,平,平均,購,購買,力,力穩(wěn),定,定增,長,長,財(cái)政,政,政策,仍,仍以,積,積極,的,的擴(kuò),張,張性,、,、刺,激,激內(nèi),需,需為,主,主,房地,產(chǎn),產(chǎn)消,費(fèi),費(fèi)信,貸,貸力,度,度將,進(jìn),進(jìn)一,步,步增,長,長，,為,為有,效,效需,求,求的,增,增長,提,提供,幫,幫助,2000,2001年,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)整,體,體態(tài),勢,勢上,升,升,6,2008,年,年奧,運(yùn),運(yùn)對,北,北京,市,市房,地,地產(chǎn),周,周期,具,具有,強(qiáng),強(qiáng)制,性,性調(diào),整,整作,用,用,由于,奧,奧運(yùn),的,的存,在,在而,使,使房,地,地產(chǎn),項(xiàng),項(xiàng)目,需,需求,波,波峰,集,集中,且,且拉,長,長,房地,產(chǎn),產(chǎn)目,前,前增,長,長周,期,期延,長,長至2007,2008年,2006,年,年時,政,政府,將,將會,緊,緊縮,政,政策,，,，清,理,理市,容,容市,貌,貌，,開,開發(fā),和,和在,建,建工,程,程將,縮,縮小,或,或停,止,止，,可,可能,引,引起,需,需求,大,大于,供,供給,根據(jù),國,國際,經(jīng),經(jīng)驗(yàn),，,，奧,運(yùn),運(yùn)之,后,后大,都,都供,過,過于,求,求,7,北京市發(fā),展,展規(guī)劃,Delete,8,未來幾年,促,促進(jìn)房地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā)展的,有,有利因素,加入WTO,奧運(yùn)會,市政建設(shè),與住房相,關(guān),關(guān)的政策,的,的出臺,戶籍制度,改,改革,因素,作用,帶來對房,地,地產(chǎn)市場,需,需求的較,大,大增加,商業(yè)用房,：,：外銷公,寓,寓的增長,郊區(qū)住宅,：,：由于汽,車,車消費(fèi)帶,動,動銷售增,長,長,北京市政,府,府對城市,基,基礎(chǔ)設(shè)施,的,的重點(diǎn)投,入,入,快速交通,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)投入900億,環(huán)境治理,投,投入450億,信息化建,設(shè),設(shè)投入300億,水、電、,氣,氣、熱等,四,四源供應(yīng),投,投入150億,人口城市,化,化，中高,收,收入的消,費(fèi),費(fèi)群體對,大,大城市住,房,房的需求,進(jìn),進(jìn)一步增,長,長,9,北京未來3年房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā)的,趨,趨勢將主,要,要集中在,城,城市開發(fā),和,和郊區(qū)開,發(fā),發(fā),城區(qū)開發(fā),郊區(qū)開發(fā),有較強(qiáng)的,土,土地獲取,能,能力,有大量資,金,金,有運(yùn)作大,規(guī),規(guī)模項(xiàng)目,的,的能力、,地,地塊,成功要素,交通方便,（,（高速、,公,公路、地,鐵,鐵附近）,有好的主,題,題概念,市政設(shè)施,齊,齊全,案例,遠(yuǎn)洋風(fēng)景,今日家園,通惠家園,10,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)行業(yè)分,析,析,宏觀環(huán)境,分,分析：政,府,府在主動,改,改善開發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi)需求,：,：穩(wěn)步增,長,長,競爭：十,分,分激烈，,優(yōu),優(yōu)勝劣汰,11,整體來看,，,，購房需,求,求將穩(wěn)定,發(fā),發(fā)展,以泛亞運(yùn),村,村地區(qū)、,泛,泛中關(guān)村,地,地區(qū)、泛CBD地,區(qū),區(qū)為核心,的,的周邊地,區(qū),區(qū)房地產(chǎn),需,需求旺盛,價格在購,房,房行動中,的,的影響程,度,度相對減,少,少，消費(fèi),者,者購房的,需,需求更加,個,個性化，,對,對購房行,為,為影響越,來,來越大,城市高速/快速交,通,通干道附,近,近且市政,設(shè),設(shè)施條件,較,較好的地,段,段會產(chǎn)生,新,新的項(xiàng)目,供,供給,北京市就,業(yè),業(yè)人口收,入,入的穩(wěn)定,提,提高，潛,在,在購房者,群,群體在未,來,來幾年將,持,持續(xù)增長,，,，中高收,入,入者仍將,是,是購房主,體,體，中低,收,收入者購,房,房能力取,決,決于政府,政,政策及城,市,市改造力,度,度,未來幾年,政,政府將積,極,極采取各,種,種措施，,為,為房地產(chǎn),公,公司提供,更,更多、成,本,本更低的,土,土地資源,12,北京市與,上,上海市房,地,地產(chǎn)狀況,比,比較,delete,13,30歲至45歲中,、,、高收入,階,階層是北,京,京購房者,的,的主力，,住,住房投資,、,、消費(fèi)正,逐,逐漸被更,多,多的消費(fèi),者,者認(rèn)可，,而,而隨著刺,激,激消費(fèi)的,政,政策不斷,出,出臺，購,房,房門檻將,不,不斷降低,家庭月收,入,入,年齡,高,低,高,20000元,40歲,8000,萬,萬元,10000元,30歲,20歲,5000,萬,萬元,30歲以,上,上的中年,成,成功人士,，,，高收入,者,者,天麟的機(jī),會,會,對未來收,入,入水平的,估,估計(jì),銀行按揭,的,的支持程,度,度,對所購物,業(yè),業(yè)升值能,力,力的判斷,商品房購,銷,銷市場的,替,替代-房,屋,屋租賃市,場,場的平均,價,價格水平,及,及波動,消費(fèi)群體,購,購房時的,關(guān),關(guān)鍵驅(qū)動,因,因素,14,天麟目標(biāo),消,消費(fèi)群體,的,的購房心,理,理特征,目標(biāo)消費(fèi),群,群體,30歲以,上,上，家庭,年,年收入在20萬元,以,以上，受,過,過高等教,育,育，從事,朝,朝陽行業(yè),管,管理職位,的,的成功人,士,士,購房心理,特,特征,對商品房,的,的價格敏,感,感度不高,或,或偏低,對商品房,的,的綜合性,能,能（設(shè)計(jì),理,理念、工,程,程質(zhì)量、,環(huán),環(huán)境風(fēng)格,等,等因素）,要,要求較高,注重地段,、,、居住理,念,念、周圍,鄰,鄰居的身,份,份層次，,充,充分體現(xiàn),自,自己的社,會,會地位,對戶型設(shè),計(jì),計(jì)、環(huán)境,設(shè),設(shè)計(jì)、建,筑,筑風(fēng)格、,社,社區(qū)主題,的,的個性化,需,需求較強(qiáng),，,，不愿接,受,受一般性,產(chǎn),產(chǎn)品,15,北京市房,地,地產(chǎn)開發(fā),面,面積,單位：萬,平,平方米,99年房,地,地產(chǎn)市場,呈,呈明顯上,升,升趨勢，,供,供應(yīng)極具,上,上升,16,北京市房,地,地產(chǎn)房價,趨,趨勢,單位：元/平方米,17,今后物業(yè),的,的分化,低檔,中檔,中高檔,高檔,中心、黃,金,金地段,交通、環(huán),境,境高檔,價格極低,，,，建筑檔,次,次低，以,量,量取勝,價格較高,，,，建筑檔,次,次較高，,小,小區(qū)內(nèi)部,環(huán),環(huán)境較好,地段一般,價格適中,，,，建筑檔,次,次為平均,水,水平,地段一般,增長情況,天麟公司,的,的目標(biāo)市,場,場,消費(fèi)需求,將,將緩慢增,長,長,由于收入,水,水平的提,高,高、消費(fèi),觀,觀念的改,變,變，消費(fèi),需,需求將穩(wěn),中,中有增,消費(fèi)需求,將,將平穩(wěn)增,長,長,隨著城市,規(guī),規(guī)劃建設(shè),速,速度的提,升,升，消費(fèi),需,需求將較,快,快增長,18,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)行業(yè)分,析,析,宏觀環(huán)境,分,分析：政,府,府在主動,改,改善開發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi)需求,：,：穩(wěn)步增,長,長,競爭：十,分,分激烈，,優(yōu),優(yōu)勝劣汰,19,競爭小結(jié),大量競爭,對,對手進(jìn)入,北,北京，以,至,至各種項(xiàng),目,目公司達(dá)3000,余,余家,有實(shí)力的,專,專業(yè)海外,公,公司，如,長,長實(shí)等已,進(jìn),進(jìn)入北京,市,市場的正,在,在向中檔,進(jìn),進(jìn)軍,未進(jìn)入的,海,海外軍團(tuán),正,正在以投,資,資和資產(chǎn),管,管理的方,式,式進(jìn)入北,京,京市場,因此，北,京,京房地產(chǎn),市,市場將向,專,專業(yè)化、,規(guī),規(guī)?；?進(jìn),進(jìn),20,更多競爭,者,者的進(jìn)入,使,使得北京,房,房地產(chǎn)正,在,在向規(guī)模,化,化、專業(yè),化,化發(fā)展，,對,對中、小,型,型專業(yè)化,公,公司提出,了,了嚴(yán)峻的,挑,挑戰(zhàn)（待,確,確認(rèn)）,目前北京,市,市房地產(chǎn),公,公司數(shù)量,房地產(chǎn)公,司,司規(guī)模,100億,50億,20億,10億,5億,天麟,21,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)公司細(xì),分,分,專業(yè)化公,司,司,規(guī)?；?司,司,游擊戰(zhàn)式,公,公司,定義,以專業(yè)技,術(shù),術(shù)為導(dǎo)向,有政府、,地,地域背景,的,的公司,注重于建,設(shè),設(shè)單個精,品,品項(xiàng)目，,取,取得高額,利,利潤，在,沒,沒有合適,的,的項(xiàng)目時,，,，則進(jìn)入,企,企業(yè)休眠,狀,狀態(tài)。,萬科公司,，,，以技術(shù),為,為導(dǎo)向，,產(chǎn),產(chǎn)品單一,，,，開發(fā)規(guī),模,模在10,多,多萬平方,米,米，開發(fā),周,周期在2,3年,華遠(yuǎn)房地,產(chǎn),產(chǎn)公司，,開,開發(fā)項(xiàng)目,較,較多，總,規(guī),規(guī)模較大,一些外資,、,、兼營、,民,民營、項(xiàng),目,目公司,案例,22,HY案例,分,分析,23,