單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,*,同里湖山莊項目市場分析報告,同里湖山莊項目市場分析報告,1,一、區(qū)域市場分析,一、區(qū)域市場分析,2,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目分布,小川東路,環(huán),湖,東,路,松北公路,環(huán),湖,西,路,同周公路,中糧,本源,同里御花園,同里湖,山莊,云水謠,迎,燕,路,同里湖,同里湖,嘉苑,同里花園,包括本項目，目前同里共有,6個,項目有別墅在售,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目分布小川東路松北公路同周公路中,3,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目一,備注：一期獨棟別墅（在售）,總規(guī)圖,中糧本源,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目一備注：一期獨棟別,4,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目一,基本數(shù)據(jù),中糧本源,位 置,同里湖九里湖中間段,產(chǎn) 品,雙拼、獨棟,開 發(fā) 商,中糧地產(chǎn),代 理 商,易居,中國,占地面積,63.2萬,建造面積,28.6萬,容 積 率,0.45,綠 化 率,40,總 棟 數(shù),總規(guī)：未定,總 戶 數(shù),總規(guī)：819戶,在售棟數(shù),一期：77棟,在售戶數(shù),一期,：,77戶,開盤時間,一期：2009年07月,交房時間,一期,：,2010年04月,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費用,暫未定,價格區(qū)間,聯(lián)排8500，獨棟13000-14000元,銷售均價,一期：成交均價11300元/,別墅面積,220,340,460,合計,別墅戶型,別墅總價,209萬元,323萬元,437萬元,209-437萬元,銷售狀況,該案一期77棟已售42棟，月均銷售約11套,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目一基本數(shù)據(jù)中糧本源位,5,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目二,總規(guī)圖,云水謠,路,備注：一期在售別墅 二期新推（在售）,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目二總規(guī)圖云水謠路備注：一,6,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目二,基本數(shù)據(jù)云水謠,位 置,吳江市同里鎮(zhèn)東松厙公路南,產(chǎn) 品,雙拼、聯(lián)排,開 發(fā) 商,蘇州新澳房產(chǎn),代 理 商,開發(fā)商自銷,占地面積,16.2萬,建造面積,14萬,容 積 率,0.9,綠 化 率,45,總 棟 數(shù),總規(guī)：122棟,總 戶 數(shù),總規(guī)：約300戶,在售棟數(shù),已推出289套,在售戶數(shù),109套,開盤時間,二期：2009年5月26日,交房時間,二期：2010年底,物業(yè)公司,新澳物業(yè),物業(yè)費用,二期：2.0元/月.,價格區(qū)間,聯(lián)排7000，雙拼8000,銷售均價,已售均價5400元/,面 積,215,合計,戶 型,4-3-5,總價范圍,130-160萬元,130-160萬元,銷售狀況,銷售情況良好，目前銷售率約63%，月均銷售約16套,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目二基本數(shù)據(jù)云水謠位 置,7,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目三,總規(guī)圖同里花園,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目三總規(guī)圖同里花園,8,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目三,數(shù)據(jù)表同里花園,位 置,同里鎮(zhèn)迎燕西路北側(cè)原中心小學,產(chǎn) 品,獨棟,開 發(fā) 商,蘇州金閶商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,代 理 商,自行銷售,占地面積,8.8979,建造面積,42570,容 積 率,0.64,綠 化 率,總 棟 數(shù),148,總 戶 數(shù),174,在售棟數(shù),148,在售戶數(shù),174,開盤時間,2008-01,交房時間,暫無,物業(yè)公司,暫無,物業(yè)費用,暫無,價格區(qū)間,7000-8000,銷售均價,成交均價6300云/平米,面 積,280-350,合計,戶 型,4-3-4,總價范圍,200-300萬,200-300萬,銷售狀況,目前整體銷售25%，銷售速度一般,備注：,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目三數(shù)據(jù)表同里花園位 置,9,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目四,總規(guī)圖同里湖花園（嘉苑）,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目四總規(guī)圖同里湖花園（嘉苑）,10,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目四,數(shù)據(jù)表同里湖花園（嘉苑）,位 置,九里湖西側(cè),產(chǎn) 品,雙拼,開 發(fā) 商,吳江市蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,代 理 商,自銷,占地面積,9.9922,建造面積,4.9971,容 積 率,0.5,綠 化 率,暫無,總 棟 數(shù),155,總 戶 數(shù),155,在售棟數(shù),87,在售戶數(shù),87,開盤時間,2008-10,交房時間,暫未定,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費用,暫未定,價格區(qū)間,3000-5000,銷售均價,已售產(chǎn)品均價3450元/平米,面 積,300-350,合計,戶 型,4-2-5,總價范圍,100-180萬,100-180萬,銷售狀況,已售68套，銷售率43.8%，月均6套,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目四數(shù)據(jù)表同里湖花園（嘉苑）位,11,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目五,總規(guī)圖,同里御花園,備注：多層在售 別墅（未售）,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目五總規(guī)圖同里御花園備注：多,12,區(qū)域市場分析,同里鎮(zhèn)別墅項目五,基本數(shù)據(jù),同里御花園,位 置,吳江市同里鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面,產(chǎn) 品,多層、聯(lián)排、雙拼,開 發(fā) 商,吳江恒宇房產(chǎn),代 理 商,開發(fā)商自銷,占地面積,2.2萬,建造面積,2.9萬,容 積 率,1.3,綠 化 率,36,總 棟 數(shù),總規(guī)：16棟,其中：多層8棟、雙拼及聯(lián)排共8棟,總 戶 數(shù),總規(guī)：203戶,其中：多層178戶、雙拼及聯(lián)排25戶,在售棟數(shù),二期,：,雙拼及聯(lián)排共7棟,在售戶數(shù),二期,：,雙拼及聯(lián)排57戶,開盤時間,二期：暫未定,交房時間,二期,：,2010年年底,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費用,暫未定,價格區(qū)間,二期：雙拼及聯(lián)排4000-4500元/,銷售均價,二期：雙拼及聯(lián)排4300元/（預(yù)計）,別墅面積,269,275,286,合計,別墅戶型,6-3-4,6-3-4,6-3-4,別墅總價,116萬元,118萬元,123萬元,116-123萬元,銷售狀況,該案二期7棟共57戶別墅、尚未正式銷售,區(qū)域市場分析同里鎮(zhèn)別墅項目五基本數(shù)據(jù)同里御花園位,13,區(qū)域市場分析在售項目客戶分析,案名,來人區(qū)域,購買目的,云水謠,本地（吳江及同里）：50%、蘇州：30%,上海：15%、其他：5%,主要以自住為主,占總比例的75%,其次以投資和度假為主,共占總比例的25%,同里湖山莊,本地（吳江及同里）：50%、蘇州：35%,上海：15%、其他：5%,主要以自住為主,占總比例的70%,其次以投資和度假為主,共占總比例的30%,區(qū)域市場分析在售項目客戶分析案名來人區(qū)域購買目的云水謠本,14,區(qū)域市場分析,結(jié) 論,中高檔產(chǎn)品去化緩慢，150萬價格線下的低價產(chǎn)品去化相對較快。,價格分界線明顯，但項目固有價值和附加值都對,銷售價格支撐不足,。,近期產(chǎn)品以聯(lián)排雙片為主,，獨棟為輔。老項目以江南民居風格為主，近期項目以西式、現(xiàn)代風格為主。大部分產(chǎn)品設(shè)計水平落后，與上海、蘇州別墅產(chǎn)品水平差距較大。度假項目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設(shè)不足，以單一客房功能存在。區(qū)域別墅市場整體滯后，缺少人氣。,同里鎮(zhèn)在吳江房地產(chǎn)市場的邊緣角色、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅市場過低的供銷量，除中糧項目外，同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅項目產(chǎn)品力水平均較落后，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，如果本案以國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營銷手法、推廣力度進行運作的條件下，,同里鎮(zhèn)大部分別墅項目的供規(guī)律，不足以做為本案的判斷依據(jù)。,同里鎮(zhèn)在售別墅項目的客戶構(gòu)成，說明江南古鎮(zhèn)的文脈屬性對上海、蘇州是有吸引力。本案的湖景資源和古鎮(zhèn)文脈，僅對90分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)缺少湖景資源和古鎮(zhèn)文脈的城市購房客,或在90分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)，以外向型經(jīng)濟為主導的城市內(nèi)工作、安居的外地外籍人有吸引力，則具體聚焦，這些,屬于本案的目標客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江人中的高端客群。,區(qū)域市場分析結(jié) 論中高檔產(chǎn)品去化緩慢，150萬價格,15,二、區(qū)域競爭市場分析,二、區(qū)域競爭市場分析,16,1,2,3,4,5,6,7,8,1、同里湖,2、淀山湖,3、澄湖,4、獨墅湖,5、太湖,6、陽澄湖東,7、陽澄湖西,8、大小石湖/東太湖,區(qū)域競爭市場分析蘇州八大湖景別墅區(qū),123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、獨墅湖5、,17,版塊,湖區(qū)定性,交通狀況,資源,同里湖,旅游度假型,便利,湖景/人文歷史/旅游,淀山湖,度假型,便利,湖景/人文歷史/大觀園/旅游/高爾夫,澄湖,度假型,不便利,湖景/人文歷史/旅游/高爾夫,獨墅湖,居住型,非常便利,湖景/政府規(guī)劃/高爾夫/近城市,太湖,旅游度假型,便利,山水/旅游/人文歷史/高爾夫/游艇會/政府規(guī)劃/多種季節(jié)水果食品,陽澄湖東,度假居住型,便利,湖景/大閘蟹/高爾夫,陽澄湖西,居住型,非常便利,湖景/近城市/高爾夫/政府規(guī)劃,石湖東太湖,居住型,非常便利,山水/人文歷史/政府規(guī)劃/近城市,區(qū)域競爭市場分析特征、產(chǎn)品與價格,版塊湖區(qū)定性交通狀況資源同里湖旅游度假型便利湖景/人文歷史/,18,區(qū)域競爭市場分析產(chǎn)品與價格,蘇州環(huán)太湖別墅區(qū)典型項目,項目,占地面積（萬）,容積率,風格,產(chǎn)品類型,戶型面積區(qū)間（）,單價（元）,總價（萬元）,湖濱山莊,4,0.25,北美,獨棟,330-490,15000,500-800,太湖高爾夫,28,0.22,新亞洲,占地2000獨棟,550-920,主力面積550-770,20000,1000-2000,能看到湖景價格最高約在2000萬,太湖之星,90,0.17,中式園林,獨棟,247-363,25000,1000左右,太湖緣,4.7,0.75,雙拼、獨棟,261-318,5500,140-180左右,太湖帕提歐,6.5,1.09,多層、聯(lián)排、疊加,疊加155-195,聯(lián)排300,疊加5500,聯(lián)排6800,疊加85-110,聯(lián)排210,區(qū)域競爭市場分析產(chǎn)品與價格蘇州環(huán)太湖別墅區(qū)典型項目 項目,19,區(qū)域競爭市場分析產(chǎn)品與價格,淀山湖別墅區(qū),典型項目,項目,占地面積（萬）,容積率,風格,產(chǎn)品類型,戶型面積區(qū)間（）,單價,（元）,總價,（萬元）,備注,清水.依瓦諾小鎮(zhèn),26.6,0.32,歐式小鎮(zhèn),聯(lián)排、雙拼、獨棟,聯(lián)排220-250,雙拼240-260,獨棟260-340,聯(lián)排6000；,雙拼8000；,獨棟14000-19000,聯(lián)排100,雙拼200,獨棟400-800,09年6月30交房；上海投資客為主，其中一線湖景別墅為1.9萬/平方，總價在800萬,富力灣,100,0.35,東南亞,獨棟,335-700,中等410-430,不靠河335,全部獨棟9800-15000（毛坯）,部分精裝修,400-600,樓王700，2000萬,中等500-600萬,6000平米豪華會所；10月中旬開盤。不靠河價格相差不大。Vip卡 5萬，折扣9.8。,淀湖桃園,1100畝,0.3,現(xiàn)代中式,獨棟、雙拼,雙拼135-230；,獨棟250-500,雙拼6000-9000；,獨棟13000-15000,期房雙拼最低80萬左右，,現(xiàn)房雙拼最低115左右；,獨棟250-400,8000平米豪華會所；跌落式花園、半地下室；上海投資客90%，目前入住率10%左右,納帕爾灣,14.6,0.5,意大利,六聯(lián)排，剛結(jié)構(gòu),206-209,12000,250,無地下室，度假別墅，上?？腿簽橹?。預(yù)計10月20日開盤。,凌湖隨園,3,0.76,現(xiàn)代中式,聯(lián)排,240-308,6000-8000,130-240,80%是上海投資客，一線湖景在240萬，二線景觀在210萬，最后一排在120-170，十月15日之前訂購9.4折。,朱家角新城,65,0.7,現(xiàn)代中式,公寓、疊加、雙拼,公寓85-90,疊加和聯(lián)排185-230,公寓8500,聯(lián)排13000,雙拼15000,公寓70左右,別墅260左右,上?？蛻魹橹?東方庭院,30,0.76,現(xiàn)代中式,疊加、雙拼、獨棟,疊加185-216,雙拼205-222,獨棟230-290,疊加9500-13000,雙拼13000-18000,獨棟17000-19000,最貴的6套臨水獨棟28000,疊加250,雙拼380,獨棟450-600,上?？蛻魹橹?區(qū)域競爭市場分析產(chǎn)品與價格淀山湖別墅區(qū)典型項目項目 占地,20,區(qū)域競爭市場分析產(chǎn)品與價格,項目,占地面積（