2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012年上半年，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控保持偏緊的基調(diào)，稅收政策、信貸政策毫不放松，限貸、限購(gòu)和限價(jià)等措施已成為地方政府不可突破的“紅線”。受此影響，一季度全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，成交量均呈大幅下降。二季度，隨著剛性需求的釋放、市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)以及貨幣政策的微調(diào)，一、二線城市樓市成交開(kāi)始升溫，但調(diào)控大局未變，國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展已從狂飆突進(jìn)轉(zhuǎn)入理性、常態(tài)發(fā)展的軌道。 瀏陽(yáng)雖然地處四線城市，但同樣受調(diào)控政策的影響，一季度，市場(chǎng)銷售明顯下降，成交量較上年同期減少了51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢(shì)不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策、信貸政策微調(diào)等利好因素推動(dòng)，我市樓市逐步呈回暖態(tài)勢(shì)，4月份及5月份成交量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)。到目前為止，市場(chǎng)已進(jìn)入較為健康和理性的正常狀態(tài)。具體情況如下: 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 1、投資規(guī)模分析 1-6月份全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17.08億元，比去年同期的11.84億元增長(zhǎng)44.26%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生地方稅收3.96億元（含財(cái)政契稅2247.64萬(wàn)元），比去年同期的2.67億元（含財(cái)政契稅8200萬(wàn)元)增長(zhǎng)48.31%，占全市地稅總收入的45.03%。 圖1：瀏陽(yáng)市2012年1-6月份房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率 2、在建規(guī)模分析 1-6月份，全市共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目45個(gè)（含待銷尾盤(pán)），其中開(kāi)發(fā)面積在5萬(wàn)m2以上的達(dá)到27個(gè)，在建房屋施工面積303.31萬(wàn)m2，比去年同期的178.29萬(wàn)㎡增長(zhǎng)70.12%，房屋新開(kāi)工面積98.94萬(wàn)m2，比去年同期的60.73萬(wàn)㎡增長(zhǎng)62.92%，房屋竣工面積14.99萬(wàn)㎡，比去年同期的38.35萬(wàn)㎡下降60.91%。 表一：在建房屋類別構(gòu)成情況 類 別 施工面積(萬(wàn)m2) 占總施工面積比例（％） 住 宅 229.04 75.51 辦公用房 2.60 0.86 商業(yè)營(yíng)業(yè)房 41.59 13.71 其 他 30.08 9.92 合 計(jì) 303.31 100 表二：新開(kāi)工房屋類別構(gòu)成情況 類 別 施工面積(萬(wàn)m2) 占新開(kāi)工面積比率（％） 住 宅 66.61 67.32 辦公用房 0.5 0.51 商業(yè)營(yíng)業(yè)房 20.17 20.39 其 他 11.66 11.78 合 計(jì) 98.94 100 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 1-6月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積60.55萬(wàn)㎡，比去年同期的41.44萬(wàn)㎡增長(zhǎng)46.11%，加上歷年累積72.35萬(wàn)㎡，全市今年1-6月份商品房市場(chǎng)投放量為132.9萬(wàn)㎡，減去1-6月份商品房銷售面積38.7萬(wàn)㎡，目前我市可面向市場(chǎng)銷售的商品房面積有94.2萬(wàn)㎡,其中期房面積80.26萬(wàn)㎡,現(xiàn)房面積13.94萬(wàn)㎡（其中：住宅13.1萬(wàn)㎡，占93.97%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房0.45萬(wàn)㎡，占3.23%；其他0.39萬(wàn)㎡，占2.8%），一年以上現(xiàn)房空置1.20萬(wàn)㎡ 表三：未銷售商品房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)成情況 類 別 面 積（萬(wàn)㎡） 比 率（％） 期房（未竣工驗(yàn)收的商品房） 80.26 85.2 現(xiàn)房空置面積 13.94 14.8 其中:待銷房屋（一年以內(nèi)） 10.94 90.12 滯銷房屋（一年以上至三年） 1.18 9.72 積壓房屋（三年以上） 0.02 0.16 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 1、商品房銷售分析 1-6月份我局共辦理商品房合同備案登記3538戶，其中住宅2850戶。 房屋備案登記銷售面積38.7m2，比去年同期的48.87萬(wàn)㎡下降20.81%，其中:期房銷售登記備案面積34.35萬(wàn)m2，占銷售總面積的88.76%；現(xiàn)房銷售面積4.35萬(wàn)m2，占銷售總面積的11.24 %，商品房成交金額16.44億元，比去年同期的16.92億元下降2.84%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)城購(gòu)房面積19.67萬(wàn)㎡，占銷售總面積的50.85%，與去年同期的50.56%相比基本持平；城區(qū)人員購(gòu)房面積15.61萬(wàn)㎡占銷售總面積的40.34%，比去年同期的37.12%增加1個(gè)百分點(diǎn)；外來(lái)人員購(gòu)房面積3.41萬(wàn)㎡占銷售總面積8.81%，比去年同期的12.32%下降近4個(gè)百分點(diǎn)。 表四：商品房供需基本情況（累計(jì)） 分類 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 實(shí)際登記銷售（期、現(xiàn)房）（萬(wàn)㎡） 面積 與上年同 期比（％） 面 積 與上年 同期比 （％） 期房 與上年 同期比 （％） 現(xiàn) 房 與上年 同期比 （％） 商品房 35.74 -13.75 38.7 -20.81 34.35 -15.75 4.35 -46.3 商品房 住 宅 22.46 -37.84 33 -24.64 29.81 -23.16 3.19 -36.32 表五：商品房屋銷售構(gòu)成情況 單位：萬(wàn)m2 類 別 面 積 住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 期 房 34.35 29.81 3.91 0.63 現(xiàn) 房 4.35 3.19 1 0.16 合 計(jì) 38.7 33 4.91 0.79 圖2：各區(qū)域商品房銷售情況 單位：萬(wàn)m2 2、商品房屋套型分析 單套建筑面積90 m2以下的普通商品住宅銷售757套，占銷售總套數(shù)的26.56%，90—144㎡普通商品住宅銷售1671套，占銷售總套數(shù)的58.63%，144㎡以上的非普通商品住宅銷售422套，占銷售總套數(shù)的14.81%。 表六：不同價(jià)位不同戶型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（累計(jì)） 項(xiàng) 目 套 數(shù)（套） 批準(zhǔn)預(yù)售 登記銷售 ≤60㎡ 702 299 占 比（%） 16.65 10.49 60-90㎡ 721 459 占 比（%） 17.11 16.11 90-120㎡ 1238 822 占 比（%） 29.37 28.84 120-144㎡ 1339 845 占 比（%） 31.77 29.65 ＞144㎡ 215 425 占 比（%） 5.10 14.91 合 計(jì) 4215 2850 項(xiàng) 目 套 數(shù)（套） 批準(zhǔn)預(yù)售 登記銷售 ≤1500元/㎡ 0 29 占 比（%） 0 1.02 1500--2000元/㎡ 93 57 占 比（%） 2.21 2.00 2000--2500元/㎡ 31 125 占 比（%） 0.74 4.39 2500--3000元/㎡ 993 398 占 比（%） 23.56 13.96 ＞3000元/㎡ 3098 2241 占 比（%） 73.50 78.63 合 計(jì) 4215 2850 3、存量房屋交易分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1-6月份我市城區(qū)共辦理二手房轉(zhuǎn)移登記850宗，比去年同期(1046宗)下降18.74%，成交面積10.47萬(wàn)㎡，比去年同期（12.08萬(wàn)㎡）下降13.33%，成交額為2.1億元，比去年同期（1.89億元）增長(zhǎng)11.11%。一、二級(jí)市場(chǎng)交易比例（38.7萬(wàn)㎡/10.47萬(wàn)㎡）為3.7：1.0，一二級(jí)市場(chǎng)交易比例呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，一二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1到6月份全市商品住房均價(jià)達(dá)到3456元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計(jì)算得出），比上季度末（3373元/m2）環(huán)比增長(zhǎng)3.91%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價(jià)（銷售總金額/銷售總面積）分別是市中心區(qū)域3696元/㎡、花炮文化城區(qū)域3935元/㎡、集里區(qū)域3370元/㎡、行政中心區(qū)域3503元/㎡、園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2792元/㎡，受高端樓盤(pán)不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動(dòng)，園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政中心區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅大于集里和花炮文化城區(qū)域，而受新樓盤(pán)進(jìn)駐減少等因素影響市中心區(qū)域房?jī)r(jià)有所下降。 圖3：瀏陽(yáng)市2012年1-6月份各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) （一）剛需釋放帶動(dòng)消費(fèi)，二季度市場(chǎng)逐步回暖 今年一季度，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，1到3月共成交12.21萬(wàn)㎡，同比下降達(dá)51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢(shì)不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策微調(diào)等利好因素推動(dòng)，樓市逐步呈回暖態(tài)勢(shì)，4月份單月成交7.01萬(wàn)㎡，5月份單月成交11.47萬(wàn)㎡，6月份成交8.05萬(wàn)㎡，環(huán)比一季度均有較大增長(zhǎng)。 （二）開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，企業(yè)信心持續(xù)提升 今年上半年，為應(yīng)對(duì)步入常態(tài)化的樓市宏觀調(diào)控，我市大部分房企采取了“適當(dāng)讓利，以量換價(jià)”的市場(chǎng)銷售策略，業(yè)績(jī)均較樂(lè)觀。房企對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信心依然充足。據(jù)測(cè)算表明，今年1-6月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，其中4-6月份同比正增長(zhǎng)分別高達(dá)59.27%、25.39%、30.68%；另外，1-6月份我市在建房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積也均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng),分別為70.12%和62.92%。 (三) 3000元/㎡以上房源需求大幅增加，住房消費(fèi)進(jìn)入品質(zhì)取勝時(shí)代 我市3000元/㎡以上價(jià)位戶型銷量比去年同期增長(zhǎng)了16個(gè)百分點(diǎn)，而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之間價(jià)位戶型銷量卻分別下降了5和11個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，我市市民的住房消費(fèi)行為已大步走向品質(zhì)時(shí)代，消費(fèi)觀念也發(fā)生了重大改變，由原來(lái)的對(duì)價(jià)格最為敏感，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)其配套設(shè)施的完善及產(chǎn)品附加值的重視，這也將導(dǎo)致各樓盤(pán)住房品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 （四）房?jī)r(jià)環(huán)比增幅穩(wěn)健，市場(chǎng)供需差有所加劇 今年1-6月份，在一批園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)相繼火熱開(kāi)盤(pán)的帶動(dòng)下，我市商品住房交易均價(jià)為3456元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)3.91%，與寧鄉(xiāng)縣、長(zhǎng)沙縣等周邊縣市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水平相比，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平看，仍處于合理運(yùn)行區(qū)間。 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月份我市商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)總量與銷售總量之比為1.56：1.0（60.55萬(wàn)㎡:38.7萬(wàn)㎡）,市場(chǎng)供應(yīng)力度明顯加大，供需差有所加劇。 六、下階段我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望 　 隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略思想的實(shí)施，以及今年瀏陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)獲批為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，我市“新四路”將相繼竣工等機(jī)遇的推動(dòng)，后階段我市工業(yè)新城和大瑤新城及中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將迎來(lái)一個(gè)新高潮。而與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)未變，稅收、信貸、土地等政策毫不放松，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨來(lái)自資金、銷售等多方面的考驗(yàn)。 （一）從投資、供給看，2012年后階段我市將共有包括金科天湖新城等大盤(pán)在內(nèi)的6-8個(gè)新樓盤(pán)計(jì)劃上市，新上市量約為80-100萬(wàn)㎡，市場(chǎng)構(gòu)成將較長(zhǎng)期形成以規(guī)模品牌型和精巧差異型樓盤(pán)各取所長(zhǎng)、互相競(jìng)爭(zhēng)的局面，今后企業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分和定位將變的十分重要。 （二）從市場(chǎng)需求看，今后一定時(shí)期內(nèi)，90-120和120-144㎡兩區(qū)間戶型產(chǎn)品仍將繼續(xù)穩(wěn)占市場(chǎng)50%以上的需求份額，分別各占25%左右；而市場(chǎng)主流價(jià)位也將穩(wěn)定在3000元/㎡以上檔次，占80%左右。不過(guò)，后期隨著工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，工薪收入階層對(duì)小面積戶型的需求會(huì)有所增加，其所占份額會(huì)有所提升。 （三）從產(chǎn)品類型和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，今年1-6月份我市商業(yè)銷售面積占總銷售面積的14%，比去年同期 (8.0%)增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明受宏觀調(diào)控政策等因素影響，我市市民的部分投資性需求已轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域。后階段，隨著我市交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)的不斷提升，以及工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域內(nèi)人流、物流、信息流、資金流的活躍，我市商業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍將迎來(lái)較佳機(jī)遇期。 隨著國(guó)家對(duì)節(jié)能、環(huán)保的重視，節(jié)能建筑、綠色建筑將日益占據(jù)主流，成品住房（精裝修住房）也將因其在避免二次裝修資源浪費(fèi)、提升住宅綜合品質(zhì)、改善人居環(huán)境質(zhì)量方面具有重要作用而占據(jù)更多市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 （四）從房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策預(yù)期看，受市場(chǎng)剛性需求持續(xù)旺盛、產(chǎn)品供應(yīng)力度不斷加大、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)日益多元化、政策監(jiān)控措施趨于強(qiáng)化、市民觀望情緒可能繼續(xù)加大等多重因素影響，預(yù)計(jì)后階段我市房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)保持緩步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，不會(huì)驟然發(fā)生急劇變化。 七、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議 2012年，是我市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展面臨很大機(jī)遇的一年，隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略部署的全面鋪開(kāi)，長(zhǎng)沙市人民路、盼盼路、南橫線等交通干線東延目標(biāo)的相繼確定，以及我市瀏中文公路、胡耀邦故里、道吾山烈士陵園、長(zhǎng)興湖等項(xiàng)目的布局開(kāi)發(fā)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)將不斷提升，項(xiàng)目布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更趨合理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將迎來(lái)一個(gè)全新的局面。同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)大型房企和我市本地企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)駐和向周邊園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)展，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益進(jìn)入白熱化。因此，為正確引導(dǎo)全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，后階段我市須積極采取以下有效舉措予以推進(jìn)、落實(shí)。 （一）優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 目前我市可供銷售房源已達(dá)91萬(wàn)平米，在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)應(yīng)大力發(fā)展低碳、節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保、生態(tài)住宅，依托宜居、精致的 城市優(yōu)勢(shì)，把房地產(chǎn)與休閑、度假、旅游結(jié)合，適度發(fā)展多元化地產(chǎn)項(xiàng)目。 （二）、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析，正確引導(dǎo)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)和市民消費(fèi)。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)公開(kāi)相關(guān)市場(chǎng)信息，一是正確認(rèn)識(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)我市的影響，準(zhǔn)確定位，把握界限。二是引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)向中、高端市場(chǎng)挺進(jìn)，走精品和高端和多元化路線。三是依托“長(zhǎng)株潭”后花園的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，積極向周邊地區(qū)宣傳、推介招商瀏陽(yáng)宜居地產(chǎn)和生態(tài)旅游，吸引周邊縣老板來(lái)瀏投資置業(yè)。四是企業(yè)作為市場(chǎng)主體要采取積極措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，如努力尋求資金支持、加緊優(yōu)惠促銷、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等，將下階段樓市調(diào)控對(duì)企業(yè)的影響降至最低。 （三）繼續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。要繼續(xù)加快城市新區(qū)和工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，不斷完善交通、商貿(mào)、休閑、教育、醫(yī)療等配套條件，建議加快上述區(qū)域公立醫(yī)院、中小學(xué)、公交車、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共配套設(shè)施的布局和建設(shè)，盡快啟動(dòng)和完善瀏陽(yáng)河第六大橋、秋收南路、石霜北路等項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)上述區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)要進(jìn)一步完善初具城市發(fā)展雛型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如柏加、古港、沿溪等）的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α? （四）支持和培育二手房市場(chǎng)發(fā)展。隨著近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)的存量住房資源越來(lái)越多，應(yīng)該給予稅收等優(yōu)惠政策，大力吸引這部分資源進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)，解決部分居民尤其是流動(dòng)人口如剛就業(yè)的年輕人無(wú)足夠?qū)嵙?gòu)買(mǎi)新建商品房等問(wèn)題。同時(shí)，應(yīng)利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金發(fā)展合法、正規(guī)的二手房屋中介機(jī)構(gòu)，逐步形成規(guī)范、上規(guī)模的二手房屋交易市場(chǎng)。 （五）積極創(chuàng)建融資平臺(tái)，緩解企業(yè)融資困難。針對(duì)部分企業(yè)面臨的資金短缺問(wèn)題，建議政府通過(guò)適時(shí)召開(kāi)銀企對(duì)接座談會(huì)、建立房地產(chǎn)行業(yè)互助擔(dān)保等方式，解決部分企業(yè)融資需求，促使銀信部門(mén)增加授信額度，多渠道、全方位協(xié)助企業(yè)緩解資金困難。同時(shí)，要引導(dǎo)商業(yè)銀行堅(jiān)持因人制宜、有保有壓，根據(jù)市民的住房水平、人口狀況、收入水平等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策。對(duì)市民首次購(gòu)房的信貸需求予以大力支持，對(duì)改善型住房采取合理信貸投放措施 二0一二年六月三十日 13