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房地產(chǎn)策劃銷售代理合同

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蚃螁芆蒀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕袇芃蕆薆袇蒞芀裊袆膅蒅袁裊芇莈螇襖荿薃蚃袃聿莆薈袂膁薂袇袁芄莄螃羈莆薀蠆羀肅莃薅罿羋薈薁羈莀蒁袀羇肀蚆螆羆膂葿螞羅芄蚅薈羅莇蒈袆肄肆芀螂肅腿蒆蚈肂莁艿蚄肁肁薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈蒞蟻膈肇薁薇膇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅蒄莂螇膄膄蚇蚃螁芆蒀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕袇芃蕆薆袇蒞芀裊袆膅蒅袁裊芇莈螇襖荿薃蚃袃聿莆薈袂膁薂袇袁芄莄螃羈莆薀蠆羀肅莃薅罿羋薈薁羈莀蒁袀羇肀蚆螆羆膂葿螞羅芄蚅薈羅莇蒈袆肄肆芀螂肅腿蒆蚈肂莁艿蚄肁肁薄薀肀膃莇衿聿芅薂螅聿莈蒞蟻膈肇薁薇膇膀莄裊膆節(jié)蕿螁膅蒄莂螇膄 項目策劃銷售代理合同 委托方(以下簡稱甲方): 代理方(以下簡稱乙方): 第一章 總則 第一條 甲方將位于 項目委托乙方進行策劃銷售代理,依據(jù)中華人民共和國的有關法律及項目所在地 市的有關法規(guī)、政策,本著平等、互利、協(xié)商一致原則,雙方友好協(xié)商簽定本合同,以共同遵照執(zhí)行。 第二章 合同標的 第二條 標的名稱: (以下簡稱該項目)。 第三條 標的地點: 第四條 標的概況:該項目總建筑面積約 ㎡,可售物業(yè)形態(tài)有 住宅、商業(yè) 等。 第三章 合作方式及內(nèi)容 第五條 委托方式:自雙方簽約之日起,甲方委托乙方為該項目的獨家策劃銷售代理及招商。即在委托期內(nèi)不再委托其他單位策劃銷售“該項目”及不自行組建銷售隊伍。 第四章 合作期限 第六條 委托期限:根據(jù)甲方的開發(fā)步驟,本項目甲方與乙方合作期限自本合同生效之日起至項目銷售95%[出于甲方原因保留之單位除外]以上止。 第五章 甲乙雙方責權 第七條 甲乙雙方責權 1. 雙方約定,在項目各期開盤前一個月內(nèi)由乙方建議項目當期開盤計劃及銷售均價,該計劃報甲方審核通過后由乙方實施。在銷售過程中,所有的折讓條款之讓步須在甲方的明確規(guī)定下方可執(zhí)行。 2. 雙方責權 甲方責權: 1 確保該項目的銷售合法性。申辦有關售樓之法律文件,向乙方提供銷售使用之有關該項目的法律文件副本或復印件,并保證一切文件資料的合法性和準確性。 2 甲方配合乙方辦理有關銷售手續(xù)事宜,并提供該項目的戶型平面圖、裝修標準、各戶型銷售面積、《商品房買賣合同》范本等有關文件資料。 3 甲方同意在該項目的宣傳媒體及資料上印上乙方銷售策劃代理字樣及乙方標識、電話、地址。 4 甲方負責該項目廣告宣傳及市場推廣所需費用,相關方案由乙方擔任平面設計,并報經(jīng)甲方審定后執(zhí)行。 5 甲方于該項目地盤現(xiàn)場提供合適的地點供乙方作售樓部(甲方亦可據(jù)實際需要決定是否設置市區(qū)或其他臨時售樓部),提供電話、電腦、傳真機、復印件等辦公設施及空調等設備設施保障,支付水電及電話、網(wǎng)絡費用;甲方承擔售樓處、樣板房和工地圍墻的建設、裝飾、辦公家具/用品、電話、打印、復印等硬件投入,以及售樓認購書/合同、保安、清潔等相關費用。在該項目的現(xiàn)場設置示范單位(甲方根據(jù)實際需要決定是否設置示范單位)。 6 負責最后確認項目的圖紙、面積、數(shù)據(jù)、建材設施和裝修標準,并負責執(zhí)行雙方確定的有關銷售配套硬件(如售樓部、示范單位、建筑及園林工程形象進度等)。 7 甲方負責審定由乙方提供的銷售計劃、銷售價格或銷售資料,并根據(jù)實施情況有權修改銷售計劃,調整價格或銷售資料中的條款,但須提前三個工作日以書面形式通知乙方。 8 在代理期內(nèi),收到乙方提供的意見時,應在要求時限內(nèi)就乙方意見作出答復,以甲方簽字或蓋章形式認可為準。 9 準時支付乙方應得的相應費用。 10 負責該項目宣傳推廣過程中一切合同文件的簽署。 11 甲方有權派人監(jiān)督乙方整個策劃、宣傳和銷售過程。 12 甲方具有銷售合同的最終審核和簽署權。 13 甲方派專人審核銷售合同,收取購房定金及各期購房款。 14 負責本項目廣告制作和宣傳推廣費,具體發(fā)布費用控制在總銷售額0.5%以內(nèi)。具體計劃和發(fā)布費用由乙方會同甲方共同研究提供,并經(jīng)甲乙方審定后由甲方撥付款執(zhí)行(注:宣傳推廣和廣告制作費包括但不僅限于以下項目:報紙電視電臺戶外等媒體發(fā)布、印刷品制作、活動策劃組織、模型制作、促銷活動、外出展銷和客戶聯(lián)誼會等)。 乙方責權: 1 整個策劃、銷售過程必須遵守中華人民共和國有關法規(guī)。 2 負責該項目之營銷策劃、推廣及銷售執(zhí)行。 3 進行相關的市場調查及競爭對手分析。 4 成立策劃代理專案小組(乙方的專案小組由項目總監(jiān)1人(由陳總擔任)、策劃經(jīng)理1人(非駐場)、銷售經(jīng)理1人、銷售主管1人、銷售代表8-10人等共約12-14人組成),與甲方組成策劃代理協(xié)商小組,定期召開專業(yè)協(xié)調會,委派專業(yè)人員參加與項目相關的必要的各種會議,從受托方的角度提供專業(yè)的會議內(nèi)容或意見和建議。 5 乙方負責甲方樓盤的宣傳、銷售、招商、客戶服務的全程策劃工作,負責樓盤銷售/招商人員的組織管理工作。銷售/招商人員的組織和管理方式由乙方自行制定。 6 乙方應根據(jù)市場情況或其它因素提出調整項目之銷售策略、銷售價格的建議,由甲方審核簽字認可后方可生效執(zhí)行。 7 乙方負責項目宣傳活動的策劃,并協(xié)助甲方監(jiān)督模型、效果圖、展銷帶、展示模型、電視廣告(三維動畫)宣傳片等有關之銷售資料的制作。 8 負責建議項目售樓書、單張、展板、報紙廣告、電臺廣告、軟文、認購書、戶外廣告、電視廣告片(含三維動畫片)創(chuàng)意、認購須知等有關資料的設計制作。 9 對銷售隊伍進行嚴格的專業(yè)培訓。在每次推廣前對銷售人員進行銷講,讓其準確領悟推廣訴求要點及展銷安排。 10 負責其銷售人員的獎金、工資、福利保險及其它由于代理項目所產(chǎn)生的辦公成本。 11 負責客戶洽談及辦理簽約手續(xù),并協(xié)助甲方對購房合同條款向認購者作出合理及合法解釋。 12 指導客戶繳交各期房款和稅費、辦理銀行按揭初審手續(xù),協(xié)助簽訂《商品房買賣合同》,協(xié)助甲方催交樓款等一系列售后服務工作。 13 委托期內(nèi),乙方應嚴格按照甲方委托事項和委托范圍從事代理銷售活動。不得向認購者作出超過甲方委托及許可范圍的書面或口頭的承諾。 14 協(xié)助辦理產(chǎn)權證件及相關手續(xù)。 15 協(xié)助辦理物業(yè)交收手續(xù)。 第六章 取費標準、支付方式、階段性考核指標 第八條 銷售代理傭金取費及支付方式 1. 取費標準: A、 簽訂本協(xié)議之日,甲方一次性支付乙方進場策劃費用 20 萬元整; B、 自本協(xié)議簽字生效乙方人員進場之日起至甲方項目開盤前一個月止,甲方每月支付乙方策劃推廣費用 5 萬元整;(前三個月策劃推廣費用在乙方所提供的市調、策劃報告甲方審核后補付)甲方在項目開盤前所付給乙方的策劃推廣費用在開盤后每月結算傭金時扣回。 C、 在代理期內(nèi),甲乙雙方同意由任何人售出該項目之單位,雙方約定的傭金取費標準為總成交額的 1.3 %(不含稅)。 2. 業(yè)績考核:合同期內(nèi)凡與客戶簽訂認購書、定金收繳到位作為“大定客戶”即可視為完成銷售任務,計入階段業(yè)績考核范圍。 3. 報酬支付: A、 在當月內(nèi)與客戶簽訂《商品房買賣合同》,一次性付款客戶房款全部付清后當月一次性將100%的銷售代理傭金結算給乙方; B、 按揭客戶(公積金客戶)則首期款已到賬,且各項按揭手續(xù)辦理完畢,交由銀行正式受理。此銷售業(yè)績就可列入乙方當月的傭金結算范圍,按簽約金額結算應結總傭金的80%,其余的20%應結算傭金在按揭貸款到甲方賬戶的當月一次性結算給乙方。 C、 按以上結算原則,在每月之最后一個工作日乙方需向甲方詳列結算帳目,甲方在次月5日之前,向乙方支付相應的銷售傭金。 4. 乙方需開具蓋有乙方財務章或行政公章的收款收據(jù)向甲方領取相應款項。 5. 所有費用均以轉帳方式支付到乙方指定的銀行賬戶。 6. 甲方同意為項目投入的推廣費用約占總銷售額的 0.5 %。具體費用由乙方制定方案報經(jīng)甲方同意后實施。 7. 商業(yè)部分的招商服務合同及取費標準具體再根據(jù)實際情況增加補充協(xié)議,最終以補充協(xié)議為準。 第七章 違約責任 第九條 保密責任 甲乙雙方同意無論甲方向乙方提供的有關信息情報、資料、合同或乙方向甲方提交的咨詢報告及相關條件,均是商業(yè)機密文件,未經(jīng)過雙方許可,任何一方不得向第三方或第三人出示。否則,甲、乙雙方均有向違約的對方追索由此而造成的所有直接和間接經(jīng)濟損失,追究對方違約民事責任的權利。 第十條 違約責任 1、 甲、乙雙方對本合同的所有條款均應共同遵守、嚴格執(zhí)行。 2、 如甲方未能按本代理合同確認的期限向乙方支付策劃及代理傭金費用,則乙方有權自逾期之日起除應收款外,每天向甲方加收甲方當期未付款總額1‰的滯納金。 3、 如乙方未能按本代理合同約定期限向甲方提交策劃服務成果,則甲方有權自逾期之日起,每天向乙方收取甲方已付款1‰的違約金。 4、 因不可抗力的因素或政府行政行為因素造成本合同無法繼續(xù)履行,由甲、乙雙方各自承擔損失。 5、 雙方在合作當中對項目的意見所發(fā)生分歧時,本合同無法繼續(xù)履行,由甲、乙雙方各自承擔損失。 6、 如出現(xiàn)其它違約責任,甲乙雙方可按《中華人民共和國合同法》向違約方追究法律責任,并追討由此所造成的經(jīng)濟損失。 7、 若雙方合同終止或解除,甲方需在合同終止或解除之日起五日內(nèi)付清乙方余下的所有傭金及其他應付款,乙方需在收到甲方所有傭金之日起五日內(nèi)完成所有移交手續(xù)。 8、 甲、乙雙方任何一方未履行本合同之條款時,所造成的經(jīng)濟損失應由違約方承擔。 第九章 其它 第十一條 其他 (一) 甲、乙雙方對本合同的所有條款均應共同遵守、嚴格執(zhí)行。 (二) 本項目不得轉包。 (三) 本合同結束后,乙方需將已售客戶的所有資料移交甲方,以便甲方繼續(xù)跟進,而甲方亦須在不遲于移交后五日內(nèi)向乙方支付余下的所有傭金及其他應付款。 (四) 本合同如有未盡事宜,甲、乙雙方協(xié)商簽定補充協(xié)議,補充條款與本合同具同等法律效力。 (五) 本合同在履行過程中發(fā)生糾紛,雙方應及時協(xié)商解決。在確實協(xié)商不成的情形下,甲、乙雙方一致同意將爭議事項提請 經(jīng)濟仲裁委員會進行仲裁處理。 (六) 本代理合同一式四份,于雙方簽字蓋章后生效,甲乙雙方各執(zhí)兩份,具有同等法律效力。 甲方(蓋章):   乙方(蓋章): 代表簽名: 代表簽名: 簽訂時間: 2012年 月 日    附件一: 全程銷售代理服務之工作內(nèi)容 第一部分、項目建筑規(guī)劃設計顧問咨詢 1、項目建筑規(guī)劃、產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新點設計建議 2、項目戶型設計優(yōu)化方案建議 3、項目上市組團安排建議 4、項目建筑立面、建筑風格設計建議 5、項目景觀特色方案優(yōu)化建議 第二部分、項目營銷策劃與整合實施 1、項目上市時機策劃/設計 2、項目上市形象定位設計 3、項目開盤策劃與組織實施 4、項目各銷售期活動/事件營銷等公關活動策劃與組織實施 5、項目各銷售期各類宣傳接待用品規(guī)劃與設計制作建議 6、項目各銷售期異地展銷/宣傳策劃與實施 7、項目各銷售期推廣策略設計/執(zhí)行 8、項目各銷售期媒體組合設計/執(zhí)行 9、項目各銷售期賣場規(guī)劃與包裝設計/執(zhí)行 10、項目各銷售期廣告宣傳創(chuàng)意設計與文案策劃 11、項目各銷售期營銷費用預算與控制策略 (服務方式和時間:以上內(nèi)容于正式開盤前3個月內(nèi)以書面策劃報告、方案等報告和會議形式提供,并全程參與組織實施。同時,依據(jù)各銷售期營銷效果及時提供調整和完善建議/方案) 第三部分、項目銷售策劃與客戶服務 1、項目各銷售期定價策略設計/執(zhí)行 2、項目各銷售期促銷策略設計/執(zhí)行 3、項目各銷售期銷控策略設計/執(zhí)行 4、項目各銷售期客戶服務策略設計/執(zhí)行 5、項目VIP客戶策略策劃實施 第四部分、銷售管理服務內(nèi)容 1、項目銷售隊伍組織與培訓 2、項目現(xiàn)場管理制度設計/執(zhí)行 3、項目各銷售期銷售業(yè)績評估與銷售/客戶服務質量考核 4、項目營銷期老客戶激勵策略、特別促銷政策設計與實施 5、持續(xù)的銷售技巧與招商策略培訓與改善 6、銷售團隊目標考核與持續(xù)激勵 第五部分、項目招商策劃工作 1、項目商業(yè)定位與策劃; 2、商業(yè)上市時機策劃; 3、招商活動及組織安排方案; 4、重點商家促進政策方案; 5、租金等建議; 6、招商現(xiàn)場包裝; 7、媒體宣傳及公關活動方案等。 第六部分、銷售代理服務內(nèi)容 第一階段:售前資料準備 一、法律文件 二、項目說明書 1、項目統(tǒng)一說詞 2、總平規(guī)劃圖 3、各種戶型示意圖 4、會所平面圖及會所服務內(nèi)容 5、交樓標準(室內(nèi)外建筑材料裝修標準) 6、物管內(nèi)容 三、合同文本 1、預訂書(內(nèi)部認購書) 2、銷售合同標準文本 3、個人住房抵押合同 4、個人住房公積金借款合同 5、個人住房商業(yè)性借款合同 6、保險合同 7、公證書 四、其它資料 1、價目表 2、付款方式 3、按揭辦理辦法 4、利率表 5、辦理產(chǎn)權證有關程序及費用 6、入住流程 7、入住收費明細表 8、物業(yè)管理收費標準(其他收費規(guī)定) 第二階段、銷售隊伍培訓與管理 1、銷售部人員培訓 1)公司背景及項目知識 2)詳細介紹公司情況 3)產(chǎn)品特點 4)業(yè)務基礎培訓課程 5)銷售技巧 2、簽訂買賣合同的程序(配合發(fā)展商) 1)售樓部簽約程序 2)展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法 3、銷售模擬 1)以一個實際樓盤為例進行實習,運用全部所學方法完成一個交易 2)利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程 3)及時講評、總結,必要時再次實習模擬 4)實地參觀他人展銷現(xiàn)場 4、銷售手冊 1)樓宇說明書 2)價格體系 3)合同文本 附件二:項目廣告整合推廣服務內(nèi)容 一、第一階段——廣告策略 1、項目定位 ——市場定位 ——形象定位 ——品牌定位 2、廣告推廣主題 廣告語方案 系列推廣主題 訴求內(nèi)容 3、廣告風格擬定 訴求方式 平面風格 廣告文案風格 4、各推廣階段廣告策略 形象導入期廣告主題、訴求內(nèi)容、媒體、工作進度 開盤強銷期廣告主題、訴求內(nèi)容、媒體、工作進度 續(xù)銷期廣告主題、訴求內(nèi)容、媒體、工作進度 消化期廣告主題、訴求內(nèi)容、媒體、工作進度 5、促銷策略及公關活動策略 公關活動策略 公關活動方案 促銷策略 促銷活動方案(根據(jù)實際工作進度提交) 新聞發(fā)布會、開盤、封頂、入伙等禮儀活動方案(根據(jù)實際工作進度提交) 6、媒體策略 媒體組合策略 媒體選擇 媒體發(fā)布頻度 媒體版面擬定 7、推廣費用預算及安排計劃 8、廣告策略制定 ——廣告訴求策略 ——廣告形象策略 ——廣告推廣策略 ——廣告媒體策略 以上提交《項目全程廣告整合推廣策略》 二、 第二階段——創(chuàng)意延展、設計及廣告推廣服務 品牌識別系統(tǒng)設計 項目中英文命名方案 基礎系統(tǒng)深化設計(包括但不限于) (包括:項目標志設計、標準色、輔助色、中英文標準字體、標準組合、印刷字體;輔助圖形;項目標準色樣本、項目標準字體樣本、項目標準組合樣本、象征圖形等設計) 應用系統(tǒng)設計 (包括:名片、文件夾、徽章、售樓服裝、賀卡、請柬等) 外圍氣氛包裝(包括:項目形象設計、工地圍墻設計、形象墻設計、導示牌、路桿旗、彩旗、 氣球、條幅、候車導示牌、售樓處形象包裝、展板、歡迎牌、背景板等) 接待中心形象展示(包括:臺面標牌:領取資料、洽談處、收款處、簽約處等、門楣標牌:財務室、資料室、洗手間標牌、掛旗等) 事務用品系統(tǒng) 銷售人員工卡 辦公用品設計 禮品包裝設計 銷售資料設計 購房合同設計 戶外立柱廣告 車身廣告 候車亭廣告 看樓車體設計 現(xiàn)場導示牌 宣傳資料設計 廣告創(chuàng)意設計及媒體計劃 三、 第三階段——廣告制作/執(zhí)行 1、平面廣告創(chuàng)意制作、執(zhí)行 2、影視廣告創(chuàng)意 3、促銷活動執(zhí)行方案 4、各階段活動方案 公關活動 促銷活動 慶典禮儀 ——活動行銷策略規(guī)劃 ——活動行銷目標 ——活動行銷主題 ——活動行銷實施內(nèi)容及辦法 ——活動行銷宣傳工具之創(chuàng)意設計 雜志(廣告、新聞炒作、文章炒作) 報紙(硬性廣告、新聞炒作及文章炒作) 活動宣傳折頁 ——活動行銷實施預算 莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莃蒈螆羈莂蟻薈羄莁莀襖袀莀蒃蚇膈荿薅袂肄莈蚇蚅羀莇莇袀袆肄葿蚃螂肅薁衿肁肂芁螞肇肁蒃羇羃肀薆螀衿肀蚈薃膈聿莈螈肄肈蒀薁羀膇薂螆袆膆節(jié)蕿螂膅莄螅膀膅薇蚈肆膄蠆袃羂膃荿蚆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅芀芃袀罿艿蒞螞裊艿薇袈袁羋蝕螁腿芇荿薃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃莃莆薀肂莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿

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